Аренда земельной доли

Содержание

Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

Аренда земельной доли

Предоставление в аренду имущества является неотъемлемым правом его владельца, которое он может реализовать любыми законными способами.

В некоторых случаях при этом могут возникать определенные сложности или особенности, требующие повышенного внимания сторон к оформлению сделки.

Одной из таких ситуаций является аренда части земельного участка, при которой может возникать множество спорных моментов. Поэтому все особенности проведения и документального оформления этой сделки стоит рассмотреть более подробно.

Законодательное регулирование

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, а именно с ч. 1 ст. 260 этого нормативно-правового документа, собственник земельного участка вправе распоряжаться им любым способом, который допускается законодательно. Это может быть продажа, дарение, залог, сдача в аренду и т. п.

Обязательным требованием при этом также является правильное составление договора аренды и указание в нем всех необходимых характеристик этого имущества, позволяющих выделить его среди множества других.

В п. 1 ст. 6 ЗК РФ указывается также, что объектом земельных отношений могут являться не только отдельные целые участки, но и их определенные части. Поэтому и оформление арендных отношений только для этих частей также допускается.

Никаких ограничений или запретов на это в гражданском или земельном законодательстве нет, что также подтверждается судебной практикой.

Понятие и условия

Аренда части земельного участка представляет собой сделку, в ходе которой одна сторона (собственник имущества и арендодатель) передает другой стороне (арендатору) во временное пользование часть земли на условиях периодического внесения арендной платы.

Оформляется она при помощи соответствующего договора, который составляется согласно требованиям законодательства.

Чаще всего необходимость в аренде части участка возникает из-за необходимости использования построек или зданий, находящихся на нем. В этом случае арендатор получает права не только на эти здания, но и не землю, на которой они находятся.

Проводиться данная сделка может как с юридическими, так и с физическими лицами.

Единственное требование при этом — наличие у арендодателя законных прав на распоряжение данным имуществом. Чаще всего необходимо право собственности, подтвержденное соответствующими документами.

Определение доли

Происходит это в таком порядке:

  1. Определение границ (то есть межевание).
  2. Согласование процедуры с различными государственными службами: санитарной, пожарной, экологической.
  3. Постановка выделенного нового участка (то есть доли) на кадастровый учет.
  4. Регистрация права собственности на него.

В некоторых случаях аренда на часть участка может быть оформлена и без межевания, однако такая ситуация является весьма спорной.

Проводится это таким способом:

  • доля, которая будет сдаваться в аренду, обозначается на плане участка;
  • условие об этом фиксируется в договоре (со ссылкой на план);
  • копия плана с выделенной частью прилагается к договору аренды.

Хотя законодательно такой способ не запрещен, судебная практика показывает, что в таких ситуациях сделки часто признают незаключенными, а договор — недействительным.

Договор

Оформление договора аренды на часть земельного участка практически не отличается от других ситуаций, связанных с передачей земли во временное пользование.

Существенными условиями этого документа являются:

Предмет договора

Под этим подразумевается указание полного описания участка, которое позволило бы выделить его среди множества остальных. В частности, это такие условия:

  • площадь;
  • адрес или месторасположение;
  • кадастровый номер участка (его выделенной доли).

Если процедура проводилась без межевания, стороны могут приложить к документу план участка с обозначенной на нем долей земли.

Стоимость

Поскольку отношения аренды не могут быть безвозмездными, условие относительно внесения оплаты также должно присутствовать в документе.

При отсутствии этих условий в договоре он может быть признан недействительным, что повлечет за собой множество негативных правовых последствий для сторон.

Хотя установленной формы этого документа в действующем законодательстве не предусмотрено, можно выделить типовую структуру, в соответствии с которой он обычно составляется:

Реквизиты сторон

Для физического лица необходимо указание таких данных:

  • Ф.И.О.;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации и проживания;
  • контактный номер телефона.
  • От юридического лица требуется:
  • наименование;
  • Ф.И.О. лица, имеющего право на подписание документов (чаще всего это руководитель);
  • месторасположение компании.

Кроме этого, также нужно указать дату и место заключения договора (город, область, страна), а также его название и номер.

Описание части сдаваемого участка

Это наиболее важное условие документа, то есть предмет сделки, описанию которого стоит уделить особое внимание. Кроме характеристик, указанных выше, стороны могут отметить наличие или отсутствие на нем строений, его категорию и разрешенное использование.

Стоимость аренды

Необходимо указать величину платежа за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения. Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д.

Срок действия

При отсутствии данного условия будет считаться, что договор действует бессрочно, до момента его расторжения сторонами. Однако лучше обозначить конкретные временные рамки.

Разрешенные цели использования

Арендодатель может ограничить права арендатора в отношении участка, указав исчерпывающий перечень целей, на которые он может быть использован. Это может быть сделано как при описании предмета договора, так и в отдельном разделе документа.

Право собственности арендодателя

Здесь подразумевается указание права, на основании которого он владеет участком, с приложением подтверждающих это документов. Если он тоже арендует его, то требуется разрешение от собственника на эту сделку.

Права и обязанности сторон

Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т. п.

Порядок решения споров касательно арендуемого участка

Это может происходить как путем проведения переговоров, так и в судебном порядке.

Заключительные положения

Здесь может быть указано, когда документ вступает в силу, сколько его экземпляров составляется, а также кому они отдаются. Чаще всего каждая сторона получает по своему экземпляру, а еще один хранится у юриста.

Что касается обязательной регистрации договора в соответствующем госоргане, то она необходима только в том случае, когда срок действия документа превышает 1 год. Для менее длительных сделок прохождение процедуры регистрации не требуется.

Сроки

На практике возможны такие варианты:

  • краткосрочный — на период до 1 года;
  • долгосрочный — на срок более года (с обязательной госрегистрацией);
  • бессрочный — на неопределенный срок.

Последний вариант не пользуется большой популярностью и отличается меньшей надежностью. Поэтому сторонам рекомендуется все-таки вносить в договор точные условия относительно срока его действия, а также основания и условия для досрочного расторжения.

Аренда части земельного участка допускается действующим законодательством, однако требует соблюдения определенных условий при ее оформлении. Предварительно также рекомендуется провести процедуру межевания, чтобы выделить конкретную долю земли в качестве самостоятельного субъекта.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/chasti-zemelnogo-uchastka.html

Аренда земельного пая

Аренда земельной доли

Юридическая база знаний › Земельное право

27.11.2018 1 337 просмотров

Земельный пай предполагает получение доли земли в процентном выражении. Определенный участок выделяется из общего надела в соответствии с учредительными документами, площадь пая соответствует проценту участия.

При наличии необходимых документов возможна аренда земельного пая. Для корректного составления договора аренды требуется собрать пакет документов и оформить их согласно требованиям закона.

Сдаем земельный пай в аренду

Для того чтобы распоряжаться выделенным паем в соответствии с нормами законодательства, необходимо официально оформить выделение участка из общедолевого надела.

Подобная процедура обязательна для четкого обозначения границ участка и его местоположения на общей территории.

Советуют придерживаться такой последовательности действий:

  1. обратиться за помощью кадастрового инженера. Специалист поможет составить проект по межеванию участка земли;
  2. поставить в известность прочих пайщиков о наличии подобного проекта. На это выделяется 1 месяц;
  3. получить документальное согласие от всех участников, если никто не высказался “против”;
  4. данные о земельном участке и пайщике проходят проверку в органах землеуправления, устанавливается номер пая и формируется кадастровый план участка;
  5. владелец земли подает необходимые документы в отделение Росреестра, после их проверки регистрируется право собственности на пай;
  6. необходимо оплатить обязательный пошлинный сбор.

Если все требования для перехода пая в собственность гражданину были удовлетворены, то владелец вправе сдать участок в аренду. В качестве предмета арендного соглашения может выступать только пай, выделенный из общедолевого участка.

Границы нового участка обязательно наносятся на карту, которая послужит дополнением к договору. Это поможет избежать возможных конфликтов с соседями по поводу границ земель.

Договор составляют в 2-х экземплярах в письменном виде. На данный момент в России не существует строго фиксированного образца подобного соглашения.

В документе важно отразить такие сведения:

  • информация об участниках сделки, реквизиты документов, удостоверяющих их личности;
  • точное описание предмета соглашения – местоположение пая, его точные границы, площадь, предназначение земли;
  • обязателен пункт о том, что арендатор обязуется использовать землю по прямому назначению;
  • подробно расписать правомочия и обязанности сторон;
  • условия, при которых документ вступает в силу;
  • оговорить величину арендной платы, особенности и сроки ее перечисления.

В качестве расчета могут рассматриваться не только деньги, но и получение части урожая. При этом возможно указание о проведении расчетов с арендодателем раз в год после сбора урожая;

  • причины досрочного расторжения договора;
  • пути решения конфликтных ситуаций между участниками сделки;
  • перечислить дополнительную документацию, которая прилагается к соглашению;
  • документ заверяется подписями участников.

Пункт о возможности досрочного расторжения договора требует особого внимания. Необходимо предусмотреть случаи некорректного использования земли, ухудшения экологической обстановки, несоблюдения норм пожарной безопасности, несвоевременного внесения арендных платежей.

Минимального срока сдачи в аренду земли не установлено, максимальным периодом считают 49 лет.

Все договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Исключением станут те, что заключены на срок менее 1 года, а также те, в которых сторонами являются физическое лицо и организация.

Собственник земли обязан вовремя оплатить налоги, если подобная обязанность не накладывается на арендатора в соответствии с пунктами соглашения.

Какие документы необходимы?

Для составления соглашения о передаче в аренду земельного пая потребуются:

  • паспорта (для физических лиц). Если в сделке принимают участие организации, то необходимо свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ;
  • владелец предъявляет документы, подтверждающие его право владения землей – документ о праве собственности, дарственную, договор купли-продажи или прочие бумаги;
  • выписка из Росреестра, кадастровый план участка для подтверждения расположения участка и его границ.

Далее документ необходимо зарегистрировать. Заявление о регистрации в Росреестр арендодатель может подать самостоятельно. Присутствие обоих участников необязательно. Специалисты рассматривают поданные бумаги в течение 7 дней, после чего сообщают заявителю о принятом решении.

Документ включают в государственный реестр, присваивая ему определенный номер. С этого момента сделка считается состоявшейся, к арендатору переходят все правомочия, указанные в договоре.

Для регистрации необходимо оплатить пошлинный сбор. Физические лица оплачивают 2000 рублей, юридические – 22000 рублей. Чек об оплате необходимо приложите к пакету документов, передаваемых в Росреестр.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Варианты досрочного прекращения договора

Документ теряет юридическую силу и считается исполненным по истечении срока, указанного в договоре. В некоторых случаях обе стороны желают заблаговременно прекратить его действие. При этом необходимо оформление соглашения о расторжении.

Такое соглашение составляется в письменном виде. В нем фиксируются причины досрочного расторжения, добровольное согласие обеих сторон и отсутствие у них каких-либо претензий друг к другу, срок выполнения условий соглашения.

Иногда инициатором прекращения договора является только одна сторона, чаще всего владелец. Это происходит, если арендатор оказывается недобросовестным, не вносит арендную плату, причиняет ущерб земельному участку, использует его не по назначению.

Для начала стоит попробовать договориться с ним мирным путем. Если мирно решить проблему не удается, необходимо обращаться в суд.

Истец обязан документально подтвердить нарушение условий договора ответчиком, представить все необходимые документы и свидетельские показания. Потребуется грамотно составить исковое заявление и оплатить пошлину.

Если суд вынесет решение в пользу истца, то соглашение об аренде прекращает свое действие. Иск подается в районный суд, к документам нужно приложить квитанцию об оплате госпошлины. Решение суда вступает в силу через 10 дней после его вынесения.

Важные нюансы

Соглашение об аренде можно автоматически продлить на тот же период, если обе стороны не желают прекращать его действие.

Если необходимо уточнить некоторые моменты аренды, внести какие-либо коррективы, то потребуется составить дополнительный документ, в котором прописывают точный срок продления договора, требования к использованию участка земли и особенности внесения арендной платы.

Получение арендной платы относится к получению дохода, соответственно, облагается налогом.

Для физических лиц ставка составит 13%. Если договором предусмотрено получение расчета в натуральном виде, то в документ необходимо внести пункт о фиксированной сумме арендной платы, которая и будет в дальнейшем облагаться налогом. Оплата в натуральном выражении должна соответствовать размеру установленной арендной платы.

Как сдать земельный пай в аренду: порядок, договор Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/arenda-zemelnogo-paya

Договор аренды части земельного участка в 2021 году

Аренда земельной доли

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором).

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части.

Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона).

Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п.

7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка).

Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план.

После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г.

будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана.

Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.

2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ).

Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана.

Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев.

В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды.

Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории.

Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее.

В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок.

Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.

  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок.

При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/arendy-chasti-uchastka

Аренда земель сельхозназначения: правовые аспекты

Аренда земельной доли

Тема распоряжения землями сельскохозяйственного назначения их владельцами достаточно обширна. Сегодня речь пойдет об аренде.

В настоящее время достаточно много людей имеют земельные паи (земли сельхозназначения), но не многие знают свои права и обязанности при их сдаче в аренду.

Об этом – статья генерального директора Волгоградского областного юридического центра Ольги Панферовой.

В большинстве случаев договоры составляются арендаторами земель, из которых арендодатели и узнают свои права и обязанности.

Арендаторы тоже попадают в неприятные ситуации, но гораздо реже владельцев земли, так как в основном знают свои права (или пользуются юридическими услугами), да и закон достаточно хорошо страхует добросовестных (подчеркну) арендаторов. Расскажу основные моменты, которые необходимо знать и учитывать как арендодателям, так и арендаторам.

Актуальное для арендодателей

Согласно действующему законодательству собственник земельного участка вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в установленном порядке, не нарушая при этом действующее законодательство. Согласно Федеральному закону от 24.07.

2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. Соответственно, владельцы пашни вправе как сами обрабатывать землю, так и сдавать ее в аренду.

Продажа земель сельхозназначения имеет свои нюансы, но это отдельная тема.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок аренды земельных участков может быть от одного года до сорока девяти лет.

На маленькие сроки (1-2 года) арендовать, например, пашни не выгодно арендаторам, так как один сезон земля должна «отдохнуть», то есть ее оставляют под парами. Очень часто земли арендуют сроком от пяти до десяти лет с возможной пролонгацией.

Заключая договор аренды на длительный срок (от 5 лет) стоит помнить о том, что расторгнуть его, когда вам захочется, будет достаточно сложно.

Поэтому рекомендую заключать такие договоры на небольшие сроки, которые устроят и арендатора, и арендодателя с возможностью их продления на тот же срок, если ни одна из сторон не захочет прекратить отношения (уведомив о нежелании продлять договор не менее чем за три месяца).

Закон больше поддерживает арендатора, так как изначально предполагается его добросовестность. Согласно ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) при существенном нарушении договора другой стороной.

Все эти пункты арендодателю доказать достаточно сложно. Да и доказывать придется, скорее всего, в суде. На основании действующего законодательства досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В договоре аренды указывается размер арендной платы по согласованию сторон. Однако на деле достаточно часто мнение арендодателей в данном вопросе не учитывается.

На территории, где располагается земельный пай, в основном работают от одного до трех арендаторов (агрохолдинги, КФХ), поэтому выбор – кому сдать в аренду земельный участок – у арендодателей невелик.

Являясь, можно сказать, монополистами, арендаторы диктуют свои условия, на которые вынуждены соглашаться владельцы земли. Обычно арендная плата выплачивается в натуре, то есть зерном, сеном и другой производимой арендатором продукцией.

Некоторые арендаторы соглашаются заменять при необходимости такую выплату денежным эквивалентом. Данный фактор иногда бывает решающим для владельцев земли при выборе арендатора. Арендная плата может пересматриваться по соглашению сторон раз в год. По закону такие изменения вносятся в договор путем заключения дополнительного соглашения.

Актуальное для арендаторов

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество.

Все, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения принадлежит арендатору. Арендатору на основании ст.

621 ГК РФ принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но только в том случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности.

Довольно распространенная ситуация: арендатор не выплачивал полностью арендную плату, либо задерживал выплату на большой срок, но при окончании срока договора аренды требует от арендодателя заключить с ним новый договор, так как, по его мнению, имеет преимущественное право на его заключение. В подобной ситуации арендатор не имеет такого права.

В ином случае, если арендодатель не согласился на предложение арендатора предоставить ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды и перевести на него права и обязанности арендатора по договору. Стоить заметить, что преимущественное право работает в совокупности условий: добросовестное исполнение договора аренды и такие же условия договора, который предлагается конкурентом, отсутствие признаков ухудшения арендованной земли, использование земли по целевому назначению.

Арендатор при прекращении договора аренды обязан возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Срок возврата земельного участка обычно прописывается в договоре или по общему правилу подлежит возврату в день окончания договора.

Обратите внимание, если вы не вернете земельный участок в надлежащий срок, за все время просрочки арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, а также возмещения убытков, когда арендная плата не покрывает причиненных убытков.

Арендаторам земельных участков выгодно заключать договор аренды на срок более 5 лет. Это обосновано как экономически – учитывая внесение удобрений, улучшение состояния земель и т.д.

, так и юридически – досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Самое главное во взаимоотношениях арендодателя и арендатора – это добросовестность. Стоит помнить простую истину: что посеешь, то и пожнешь.

Ознакомиться с содержанием ноябрьского номера журнала «Рынок АПК», изучить новые предложения наших партнёров и, конечно, почитать статьи, можно здесь: https://rynok-apk.ru/magazine/apk/web-magazine/11-2020/

Вот несколько интересных статей:

Как волгоградские фермеры спасали всходы озимых

Вестник испытаний: культиваторы, эффективность которых подтверждена испытаниями

Повышение износостойкости рабочих органов с/х техники

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b6ad8c615e67900a87dc068/arenda-zemel-selhoznaznacheniia-pravovye-aspekty-5fd0f2b5fe22070c493c8d00

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.