Что такое переуступка аренды земельного участка

Содержание

Договор переуступки прав аренды земельного участка – что это такое и для чего он нужен – Сайт о ваших правах и обязанностях

Что такое переуступка аренды земельного участка

  • Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.
  • Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.
  • В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.
  • В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

    Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

    Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  2. Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  3. Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  4. Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.

Следует отличать переуступку от субаренды.

Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

Законодательные нормы

Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

  1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
  2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
  3. Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
  4. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

Когда возможно переоформление на другого человека?

Оформить передачу можно в следующих случаях:

  • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
  • если на земле нет незаконных сооружений;
  • если на надел нет обременения;
  • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

Когда нельзя переуступить третьему лицу?

Невозможно переступить права в следующих случаях:

  • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
  • если на земле находятся незаконные сооружения;
  • если надел обременен.

Особенности уступки

Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

  • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
  • официальное составление соглашения.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

  • гражданам – 2000 руб.;
  • организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление на переуступку;
  • копии паспортов участвующих сторон;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • соглашение собственника (если требуется);
  • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

  • заявление на переуступку;
  • выписку из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы (копии и оригиналы);
  • копию и оригинал ОКПО;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • соглашение собственника (если требуется).
  • ошибки;
  • помарки;
  • неточности;
  • ложные сведения;
  • зачеркивания и т.д.

В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

Составить договор можно следующими способами:

  1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
  2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

  • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
  • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
  • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
  • сведения об арендной плате;
  • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
  • плата за переуступку;
  • срок действия соглашения;
  • порядок возврата первоначальному арендатору;
  • ответственность участников;
  • дата и место регистрации;
  • подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

  • использовать землю по назначению;
  • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
  • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

  • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
  • сохранять надел в первозданном виде;
  • выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

  • требовать оплаты арендных платежей;
  • требовать отчета по пользованию земельным участком.
  • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

  • соблюдать условия договора;
  • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

  • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
  • Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

Заключение

Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

Источник:

Переуступка права аренды земельного участка 2019

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли.

Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.

Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Что это такое

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

Источник: https://erckzn.ru/zhkh/dogovor-pereustupki-prav-arendy-zemelnogo-uchastka-chto-eto-takoe-i-dlya-chego-on-nuzhen.html

Переуступка права аренды земельного участка 2021: образец договора

Что такое переуступка аренды земельного участка

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Переуступка права аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами может потребоваться по различным причинам. Процедура разрешена и регламентирована законом. Для осуществления процесса необходимо знать порядок действий и перечень документов, требуемых для грамотного, в юридическом плане, проведения сделки.

Суть процедуры

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу.

При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество.

В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

  • арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
  • наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
  • собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

  1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
  2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо.

Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли.

При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Заключение договора

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

  • сведения паспортов обеих сторон;
  • информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
  • условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
  • точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
  • основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
  • справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
  • сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
  • срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
  • данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
  • дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
  • дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.

Скачать договор переуступки права аренды земельного участка (образец)

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу.

Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной. При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев – соглашение допустимо не фиксировать.

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

  • бланк заявления от лица последнего арендатора;
  • копии паспортов обеих сторон сделки;
  • нотариально заверенная копия договора аренды;
  • справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
  • копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
  • минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
  • квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.

После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

  1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
  2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором – по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами.

В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту.

В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Источник: https://law03.ru/land/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Договор переуступки прав аренды земельного участка под ИЖС 2021 между физическими лицами

Что такое переуступка аренды земельного участка

Если участок земли предоставлен человеку под постройку будущего частного жилого дома, то не исключено, что необходимость в строительстве может отпасть. Тогда одним из вариантов распоряжения наделом земли станет переуступка права аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в пользу иного гражданина.

Для такого шага существует специальная процедура, оговоренная как законодательством (гражданским и земельным), так и базовым соглашением по найму. Поэтому не исключено, что переход прав могут быть наложены дополнительные ограничения.

Что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка

Под такими действиями понимается передача первым арендатором своих полномочий по использованию земли другому человеку. Для этого заключается договор переуступки прав аренды земельного участка. Пункты такого соглашения не должны противоречить первоначальной сделке.

Важно! При заключении договора перенайма земли существенные условия должны быть такими же, как и в договоре передачи земельного участка в аренду и не противоречить ему. В противном случае собственник земельного участка в судебном порядке признает договор недействительным.

Часто к переуступке прибегают тогда, когда продаётся дом, построенный на арендованной площади. Ведь помимо смены собственника недвижимости, нужно также юридически оформить и участок земли, расположенный под ней.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка во многом определяются сроком пользования землёй. Если он составляет меньше, чем 5 лет, то необходимо согласие от стороны, выступающей в роли арендодателя. В остальных ситуациях достаточно будет уведомить вторую сторону о смене пользователя участка.

Переуступка права аренды земельного участка под ИЖС может подразумевать и поправку на пункты строительных правил. Ведь не исключено, что пользование оформлялось для возведения недвижимости с определёнными характеристиками (площадь, количество этажей).

Отличие переуступки от субаренды

Допустимость уступки прав по договору аренды земли входит в рамки Земельного кодекса РФ. В то же время, передачу прав следует отличать от субаренды, которая во многом схожа.

Есть несколько основных признаков. При субаренде первоначальный пользователь земельного участка не утрачивает права на него. Ведь в любой момент отношения субаренды могут быть прекращены.

Первоначальный арендатор сохраняет свои обязательства по отношению к собственнику земли. При переуступке все права прежнего арендатора прекращаются.

При договоре субаренды арендатор продолжает вносить арендную плату. При уступке прав пользования все денежные обязательства переходят к новому субъекту отношений.

Разным является и документальное оформление взаимоотношений субаренды и правопреемства. Обе сделки отличают правовая природа, а также содержание взаимных обязательств. Поэтому нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом.  

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Начать следует с изучения пунктов законодательства, а также договора аренды на землю. Так в договоре могут содержаться некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам.

Например, если есть долг по расчётам, то уступка допускается после его погашения.

Следующим шагом станет проработка предстоящего соглашения. За основу можно взять договор переуступки прав аренды земельного участка, образец которого мы предлагаем бесплатно скачать. В него можно включить и те пункты, которые стороны посчитают нужным.

Если права перейдут в будущем, то целесообразно заключить предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка. В нём должны содержаться все главные условия основного соглашения.

Не забудьте о том, что перед подписанием самого договора следует согласовать все детали с арендодателем. Если это будет необходимо, то стоит получить одобрение (письменное) на передачу прав. Однако часто бывает достаточно простого письменного уведомления.

Важно также провести и сверку расчётов по плате за пользование землёй, особенно если происходит уступка права аренды государственной/муниципальной земли. Ведь новый арендатор напрямую заинтересован в том, чтобы быть свободным от долгов предшественника.

договора на передачу прав по аренде земли

В преамбуле указываются его стороны. Если сделка проходит между физическими лицами, то приводятся их паспортные данные и адрес регистрации.

В качестве предмета договора прописывается передача прав на конкретный земельный участок. Приводятся все его характеристики (площадь, месторасположение, целевое назначение, имеющиеся кадастровые данные).

Если на землю установлен сервитут или другие ограничения, то следует упомянуть и о них. Кроме того не забудьте указать информацию о периоде, на который участок изначально предоставлен в пользование.

Обязательно необходимо привести данные и об арендном договоре, права по которому переуступаются.

Следует указать величину арендных платежей по первоначальному соглашению и сроки их внесения (все цифры должны при этом совпадать). Если право пользования передаётся за плату, то следует оговорить её размер, а также порядок внесения.

Можно оговорить и другие условия, которые подскажет юрист. А также даст консультацию относительно того, что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка.

В конце текста сделки нужно привести реквизиты нового и прежнего нанимателя участка, и их личные подписи. Без автографов сделку не оформят в Росреестре.

Пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС

Вот алгоритм основных действий, которые надлежит совершить по переводу прав на новое лицо. Данную информацию используйте как инструкции при переоформлении прав аренды на земельный участок.

Шаг первый: переговоры с арендодателем

Согласовываются все важные моменты с собственником земли. Сделать это нужно придерживаясь той процедуры, которая закреплена условиями арендного соглашения. Если заранее известно, какой новый пользователь собирается построить на земле дом, то желательно оговорить и эти детали.

Шаг второй: получите согласие на переуступку прав аренды у собственника

Может потребоваться уведомление о факте перехода прав местных властей, отвечающих за использование земельных угодий. Ведь в каждом регионе может быть установлен свой порядок изменения пользователя надела, если он относится к государственной (муниципальной) собственности.

Шаг третий: заключение договора

После этого подписывается само соглашение. Оно может быть двухсторонним. Однако законодательство не запрещает, чтобы одной из сторон договорённостей выступал арендодатель участка. Более того, в этом случае передача прав будет иметь больший юридический вес.

Шаг четвёртый: регистрация перехода прав аренды на землю

За заключением договора последует государственная регистрация сделки перенайма земельного участка. Она осуществляется в местном отделении Росреестра. За этот процесс полагается внесение госпошлины в сумме 2 тыс. рублей.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Сама сделка может быть как обычной, так и заверена с помощью услуг нотариуса. К ней подшиваются экземпляр первоначального договора аренды, а также графическая схема земельного участка. Если есть письменное согласие от арендодателя, то оно также прикладывается.

Новый пользователь должен понимать последствия заключения договора перенайма. В частности, он обязан будет платить арендную плату и использовать землю по её целевому назначению (то есть под застройку). Кроме того, к следующему арендатору перейдут и все другие обязательства, прописанные в договоре аренды.

 Договор переуступки права аренды земельного участка

Источник: https://realty-u.ru/arenda-zemli/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-mezhdu-fizicheskimi-licami.html

Переуступка права аренды земельного участка третьему лицу – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

Что такое переуступка аренды земельного участка

Использование земельного участка не всегда оказывается таким же легким, как оно казалось при оформлении аренды на него.

И в этом случае арендатор вправе отказаться от своей возможности использовать участок и уступить ее третьему лицу, которое ранее в договоре не участвовало.

Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?

Так как действующий Земельный Кодекс предполагает только два варианта аренды земельных участков (для ведения сельскохозяйственных работ и индивидуального жилого строительства), то и круг возможностей заключить договор на таких условиях достаточно узок.

Что же подразумевается под такой возможностью и как оформить уступку права аренды?

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определить такое понятие, как аренда участка.

Статьи 15 (п.2), 22 (п.8), 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют аренду как получение права использования по целевому назначению того или иного имущественного объекта без права последующего распоряжения им.

То есть, в соответствии с указанными законодательными нормами, арендатор не имеет права передавать кому-то участок для использования.

Однако в правоприменительной практике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя.

Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка.

Но осуществляется она с одной существенной оговоркой – в заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные характеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец.

При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем. В этом заключается ключевое отличие переуступки от субаренды.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?

Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.

К таким положениям будут относиться следующие:

  • Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
  • Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
  • Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.

Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,

Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.

Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки

Как и любая другая сделка, переуступка аренды (передача прав по договору аренды земельного участка) подразумевает под собой определенные требования, которые обязательно должны быть соблюдены для признания ее законной и исключения спорных моментов в будущем.

Условия, которые обязательно должны быть выполнены при заключении договора, сформулированы действующим гражданским законодательством и включают в себя следующие аспекты:

  • Оформление переуступки прав и обязанностей аренды на землю должно быть оформлено документально;
  • Все стороны-участники сделки должны быть согласны с ее условиями;
  • В случае наличия задолженностей по арендной плате со стороны первого арендатора стороны должны урегулировать между собой все вопросы, касающиеся погашения долга (будет ли на эту сумму увеличена стоимость арендной платы для нового арендатора, а он будет получать возмещение от предыдущего, либо до вступления сделки в силу первый арендатор погасит полностью весь свой долг перед арендодателем);
  • Сделка должна быть признана законной, для чего необходимо иметь нотариально заверенное согласие всех сторон-участников.

В качестве основных требований к заключаемой сделке необходимо выделить такие:

  • Согласие всех сторон сделки (от арендодателя оно потребуется вместе с личным присутствием при заключении договора переуступки в том случае, если срок использования его участка арендатором меньше пяти лет);
  • При заключении договора должны быть оговорены все обременения, которые существуют на конкретный участок;
  • В тексте договора необходимо указать, для каких целей осуществляется переход прав от одного арендатора к другому.

При соблюдении этих требований непосредственно к самой сделке она будет признана законной и может проходить регистрацию в органах Росреестра (в случае, если заключение договора осуществляется сроком более чем на 1 календарный год).

Как заключается договор переуступки прав аренды?

Механизм заключения договора переуступки представляет собой двухэтапный процесс, во время которого будет осуществлено урегулирование всех спорных вопросов и разработка наиболее удобного для всех сторон проекта перехода прав аренды.

  1. На первом этапе будущий наниматель и действующий арендатор производят осмотр существующего земельного участка и оценивают его не только с финансовой стороны (то есть определяют первичную сумму арендной платы), но и с качественных характеристик (например, определяют, возможно ли выращивать на нем какие-то конкретные сельскохозяйственные культуры или построить дом по заданным проектом параметрам). При этом осмотре обязательно должен присутствовать арендодатель или его представитель, который сможет, при необходимости, ответить на все интересующие будущего нанимателя вопросы.
  2. Второй этап целиком и полностью посвящен оформлению заключаемой сделки. В это время происходит документальное оформление сделки и регистрация заключенного договора в соответствующих органах государственной власти, ведущих учет таких документов.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

  • Так как договор переуступки прав аренды земельного участка может быть заключен как с юридическими, так и с физическими лицами, необходимо учитывать тот факт, что в осуществлении этого процесса будет присутствовать несколько различий в оформлении непосредственно самого документа.
  • Основное различие будет заключаться в перечне дополнительных документов, которые будет необходимо предоставить в качестве сопровождающих бумаг при подписании договора.
  • Кроме того, различия будут и в сроках подписания и проверки законности заключения такого договора (в случае с юридическими лицами этот срок будет больше, чем с физическими, в виду необходимости дополнительной проверки предоставленных документов).
  • В остальном процедура будет проходить абсолютно одинаково как для физических, так и для юридических лиц.

Перечень документов, необходимых для оформления сделки

Так как переуступка прав в соответствии с действующим законодательством считается сделкой (только относится она к категории так называемых «виртуальных», то есть таких, в которых объект обладает только виртуальными характеристиками, так как материальными может распоряжаться только правообладатель), то для придания ей статуса законного договора необходимо подготовить определенный пакет документов, которые позволят грамотно ее зарегистрировать.

  • Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
  • Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
  • Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
  • Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
  • Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.

Также для физических и юридических лиц необходимо будет предоставить дополнительные пакеты документов, которые смогут подтвердить в случае необходимости законность осуществляемых действий.

Для физических лиц к такому перечню будут относиться:

  • Заверенная копия гражданского (для граждан Российской Федерации) или загранпаспорта (для иностранцев), предоставляемая вместе с оригиналом;
  • Также нотариально заверенное согласие супруга о совершении такой сделки (а в случае отсутствия супруга необходимо будет документально этот факт подтвердить).
  • Заверенной копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
  • Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Оригинал выписки из ЕГРЮЛ, которая сможет подтвердить отсутствие каких-либо изменений в учредительных документах;
  • Оригиналы доверенностей на представителей юридического лица, осуществляющих подписание соглашения;
  • Оригиналы документов, удостоверяющих личности подписывающих договор лиц.

После того, как все документы будут проверены, договор подписывается и проходит регистрацию в соответствующих территориальных подразделениях Росреестра.

Какие «подводные камни» могут встретиться?

  • Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок;
  • В том случае, если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель;
  • Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов;
  • Если на участок как на фигурирующее в гражданском или уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий;
  • Если имеется долг за уплату аренды перед собственником земли, осуществление передачи прав не состоится.

Перечисленные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Однако, при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.

Переуступка прав аренды на земельный участок — процедура, еще не набравшая особой популярности в российских правоотношениях, связанных с имеющимися землями. Однако эта процедура часто может прийти на выручку тем, кто по каким-то причинам вынужден отказаться от ранее полученного путем заключения договора аренды права использовать ту или иную землю по назначению в своих интересах.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник:

Переуступка права аренды земельного участка под ИЖС

Очень часто у многих возникает необходимость в том, чтобы приобрести участок земли, но иногда средств на покупку собственного участка – нет. И тогда, взять участок в аренду является лучшим решением.

Однако вы должны узнать об определенных особенностях аренды. Очень часто рассматривается такой вариант, что участок можно передать в пользование, при условии, если будет заключен акт о соглашении на передачу прав пользованием участком, иначе говоря, переуступке.

Это переуступка права аренды земельного участка под ИЖС.

Договор переуступки права аренды

Разузнав обо всех особенностях заключения этого соглашения, вы сможете заключить договор на длительное время.

В противном же случае не исключены различные риски, например, в виде преждевременного разрыва соглашения и тогда вы не только потеряете деньги, но и вам придется искать новый земельный участок, который вы сможете арендовать.

Поэтому, лучше лишите себя всех этих рисков и внимательно ознакомьтесь с каждым аспектом, который встречается при оформлении документов, указывающих на акт заключения контракта и предоставляющих возможность эксплуатировать землю в собственных интересах на законных основаниях.

Прежде чем заключается переуступка права аренды земельного участка под ИЖС, нужно заключить соглашение. В данном вопросе нужно ознакомиться со всеми образцами договоров на переуступку права аренды земельных участков.

Когда контракт заключается на длительный период, то это свидетельствует, что земля берется в эксплуатацию на продолжительное время. Однако иногда возникают обстоятельства, которые исключают нужду в эксплуатации арендованного участка. Если же так произошло и с вами, то в такой ситуации можно найти решение. Первый вариант решения задачи – субаренда.

Источник: https://abmrsk.ru/zhilishhnoe-pravo/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-tretemu-litsu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.