Дата расторжения договора аренды

Содержание

Расторжение договора аренды: основания, способы, последствия – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Дата расторжения договора аренды

В случаях, когда условия сотрудничества по каким-либо причинам больше не устраивают одну из сторон, расторжение договора аренды становится необходимым шагом. Однако процесс расторжения соглашения подчиняется строгим правилам, закрепленным в законодательстве и самом договоре.

В данной статье мы расскажем не только об основаниях и существующем порядке расторжения договора аренды, но и объясним, как прекратить договорные отношения грамотно и без последствий со знаком «минус».

Если конечный срок договора аренды не зафиксирован, ст. 610 ГК РФ предоставляет сторонам право расторгнуть соглашение в любое время.

Однако арендатор или арендодатель, решивший воспользоваться правом на расторжение долгосрочного договора аренды, должен предупредить об этом вторую сторону как минимум за месяц.

При аренде недвижимости указанный период увеличивается до 3 месяцев. Стороны могут установить другие сроки по своему желанию.

Также стороны вправе закрепить иные основания для одностороннего прекращения соглашения. У наших арбитражных юристов вы можете узнать примерный перечень таких оснований.

Заинтересованная сторона должна направить соответствующее уведомление контрагенту. Скачать образец правильного уведомления арендатора/арендодателя о расторжении договора аренды помещения (иного имущества) можно на нашем сайте. Документ направляется ценным письмом с описью, уведомлением:

  • по адресу из ЕГРЮЛ (по адресу регистрации, если письмо предназначено для физлица);
  • по адресу, зафиксированному в соглашении.

Если в соглашении указан адрес для корреспонденции, отличающийся от юридического адреса, рекомендуется направить два письма на оба адреса. Так вы можете избежать возможных арендных споров.

Соглашение утрачивает силу с момента получения одной из сторон уведомления. Однако стороны могут зафиксировать иной момент прекращения отношений. Например, из условий соглашений может вытекать, что соглашение аннулируется с момента отправки уведомления.

Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.

Собственнику имущества дано право завершить договорные отношения, если арендатор:

  1. Использует имущество не по закрепленным в соглашении правилам, либо пользуется им не по назначению, либо допускает многочисленные нарушения.
  2. Ухудшает качество полученного имущества.
  3. Не перечисляет арендные платежи собственнику имущества два и более раза подряд.
  4. Не проводит капремонт в сроки, прописанные в соглашении (в разумные сроки, если конкретные временные периоды не определены). Данное основание применяется, если обязанность проводить капремонт закреплена в законе/контракте.

Расторжение договора аренды производится при условии направления предварительного письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения обязательств.

Арендодатель может добиться аннулирования соглашения через суд и в случае значительного изменения обстоятельств, спрогнозировать которые заранее было невозможно. Такое право закреплено в ст.451 ГК РФ. Чтобы узнать, как им воспользоваться, закажите юридическую консультацию.

Основания расторжения договора аренды арендатором

Расторжение по инициативе пользователя имуществом договора аренды в 2021 году в Москве может производиться по следующим основаниям:

  1. Арендодатель не передает имущество или мешает арендатору использовать его по назначению.
  2. Имущество имеет дефекты, не позволяющие арендатору использовать его по прямому назначению. При этом арендодатель не предупредил о дефектах, а арендатору не было известно о недостатках предмета при заключении соглашения.
  3. Арендодатель не делает капитальный ремонт в сроки, указанные в соглашении, или в разумные сроки, если на него возложена такая обязанность.
  4. По не зависящим от арендатора обстоятельствам переданное имущество оказалось в состоянии, не позволяющем его использовать.

Кроме того, ГК закрепляет и иные причины, которые могут привести к расторжению договора аренды:

  • собственник не предоставляет документы и принадлежности, без которых арендатор не может в полном объеме пользоваться имуществом;
  • собственник не предупредил арендатора о наличии прав иных субъектов на сдаваемое имущество (например, о залоге, сервитуте и т.д.).

Арендатору, как и арендодателю, дано право требования расторжения контракта в случае значительной перемены обстоятельств.

Порядок расторжения договора

Для прекращения действия соглашения в судебном порядке арендодатель должен выполнить следующие действия:

  1. Направление в адрес арендатора письменного предупреждения о том, что ему необходимо исполнять свои обязательства.
  2. Направление контрагенту предложения о расторжении соглашения.
  3. В случае получения отрицательного ответа либо отсутствия ответа – обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Что касается арендатора, то его алгоритм действия следующий:

  1. Направление предложения арендодателю об аннулировании соглашения.
  2. Если арендодатель ответил отказом или не прислал никакого ответа – обращение в суд.

Официальный момент прекращения действия соглашения – момент вступления судебного решения в законную силу.

При расторжении договора аренды образцами уведомлений, соглашений, предупреждений и других документов, конечно, пользоваться можно. Но учесть особенностей конкретной ситуации они не в состоянии, поэтому документу может потребоваться серьезная корректировка. Воспользуйтесь юридическими услугами для получения документа, разработанного в индивидуальном порядке.

Договор аренды помещения (иного имущества) может быть прекращен сторонами в любой момент путем заключения соответствующего соглашения. Примечательно, что форма соглашения должна соответствовать форме договора. Поэтому в случае расторжения официально зарегистрированного договора аренды допсоглашение также подлежит государственной регистрации.

Договор прекращает свое действие в момент заключения соглашения об этом. Но стороны могут предусмотреть иной вариант. Например, они вправе указать конкретную дату, с которой арендный договор будет считаться расторгнутым.

Как известно, в случае расторжения соглашения отношения между сторонами прекращаются. Они как бы возвращаются в условия, имевшие место до оформления договора.

В связи с расторжением договора аренды:

  1. Арендатором возвращается арендованное имущество в состоянии, в котором он его получил (или же в обусловленном контрактом состоянии). Если арендатор не передал имущество (нарушил сроки передачи), арендодатель может потребовать внесения арендных платежей за время просрочки. Если указанная плата не покрывает все убытки, хозяин имущества вправе потребовать их возмещения.
  2. Отделимые улучшения сдаваемого имущества передаются арендатору. При решении вопроса о неотделимых улучшениях учитываются следующие моменты:
  • если арендатор не согласовал улучшения с арендодателем, то на возмещение их стоимости он рассчитывать не может;
  • если улучшения были согласованы, то арендатору полагается денежная компенсация в размере их стоимости (если иные правила не были закреплены в соглашении).

Если соглашение расторгнуто из-за грубых нарушений его условий одной из сторон, то арендодатель/арендатор вправе требовать с контрагента возмещения убытков. Например, если арендодателю из-за нарушений со стороны арендатора пришлось разорвать соглашение, а затем сдать свое имущество по более низкой цене, то он может взыскать недополученную прибыль в суде.

Если стороны закрепили условие о неустойке за нарушение тех или иных обязанностей, то при прекращении соглашения арендодателю/арендатору дано право требовать ее с нарушителя.

Часто при заключении договора арендатор передает арендодателю задаток в размере одного или нескольких арендных платежей. Этот задаток удерживается владельцем имущества в качестве гарантии исполнения обязательств арендатором. Судьба задатка может решаться по-разному:

  • если в роли нарушителя выступил арендатор, арендодатель оставляет денежную сумму себе;
  • если в роли нарушителя выступил арендодатель, задаток перечисляется арендатору, например, в двойном размере.

Однако конкретные условия о задатке согласуются сторонами в соглашении.

И регистрация договора аренды, и его расторжение требуют учета массы нюансов. Сторонам, пожелавшим прекратить договорные отношения, необходимо изучить объемное законодательство, сам договор, и даже актуальную судебную практику. Но даже это не гарантирует беспроблемное аннулирование соглашения.

Желаете не только завершить действие соглашения, но и получить все, что причитается вам по закону? Заручитесь поддержкой опытных юристов «Хелп Консалтинг». Мы готовы:

  • проконсультировать вас по любым вопросам, в том числе по теме взыскания аренды;
  • составить заявление на расторжение договора аренды, уведомление, соглашение и другие документы;
  • сопроводить судебный процесс;
  • осуществить регистрацию расторжения договора аренды (при необходимости).

Обращайтесь: наши юридические услуги для юридических лиц доступны как крупным предприятиям, там и небольшим компаниям. ЮК «Хелп Консалтинг» разработает индивидуальные условия сотрудничества с каждым доверителем!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/rastorzhenie-dogovora-arendy

Аренда. Как не переплатить при расторжении договора

Дата расторжения договора аренды

Для расчёта и экономии на арендной плате за последний месяц большое значение имеет момент прекращения договора.

Для расчёта последнего платежа имеет значение не столько дата прекращения договора, сколько день возврата объекта аренды.

Арендатор, желающий расторгнуть договор, может:

  • направить предложение о расторжении договора по взаимному соглашению сторон;
  • отказаться от договора без обращения в суд, в одностороннем порядке в случаях, определённых договором или законом;
  • расторгнуть договор через суд (при наличии оснований, предусмотренных законом или договором).

Делая выбор, следует помнить об особенностях определения момента прекращения аренды.

По соглашению сторон

Соглашение о расторжении договора аренды может быть заключено лишь в том случае, если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

А если договор аренды был зарегистрирован? Надо ли регистрировать соглашение о расторжении такого договора или можно просто предъявить незарегистрированное соглашение о расторжении, и этого будет достаточно для исключения записи об аренде?

На первый взгляд соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор (за исключением случаев, предусмотренных нормативно-правовыми актами, договором или обычаем, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Однако, как указал в своё время ВАС РФ, в этом общем правиле речь идёт о форме договора, а регистрация — не элемент формы договора (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).

Исходя из этого правило, установленное статьёй 452 ГК РФ, вроде бы не распространяется на соглашения о расторжении договора.

Однако информационное письмо выпущено в далёком 2001 году, а с 1 сентября 2013-го в ГК РФ появилось ещё одно правило — о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

Строго говоря, в этой норме речь идёт о сделке, изменяющей, а не расторгающей другую сделку, следовательно, по логике, к расторжению договора она не должна применяться. Однако судебная практика пошла по пути признания обязательности регистрации соглашения.

По крайней мере, такой позиции придерживаются суды в спорах, в которых одна из сторон уклоняется от регистрации уже подписанного соглашения о расторжении договора аренды, или если регистрирующие органы отказывают в регистрации этого соглашения.

И ссылаются суды при этом именно на пункт 1 статьи 452 ГК РФ.

Однако даже если регистрация соглашения о расторжении обязательна, то её отсутствие ещё не означает того, что договор действует.

К примеру, даже если договор аренды, подлежащий регистрации, не зарегистрирован, он всё равно имеет обязательную силу для сторон, он как бы не существует лишь для третьих лиц.

Такая позиция отражена, в частности, в пункте 14 постановления Пленума ВАС России от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». По аналогии соглашение о расторжении договора, даже незарегистрированное, для сторон действует.

В какой момент прекращаются арендные отношения, если стороны заключили соглашение? Если считать, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит госрегистрации, то надо признать, что соглашение вступает в силу только после регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Практика выработала другой подход: независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды считается расторгнутым с даты подписания соглашения о расторжении или с указанной в нём даты.

Таким образом, если подписано соглашение о расторжении и акт приёма-передачи, по которому объект возвращается арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не со дня его регистрации.

Из этого следует, что арендодатель не будет иметь права требовать арендную плату за период со дня подписания соглашения до даты его регистрации (определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.13 по делу № А55-3882/2012).

В договоре аренды могут быть указаны основания, по которым арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке (п. 3 ст. 450, ст. 620 ГК РФ). Однако это правило не действует, если арендатор, подписав соглашение о расторжении:

фактически не вернул арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ) или
вернул, но акт приёма-передачи объекта арендодателю не подписан, то есть нет доказательств, что арендатор на самом деле давно не использует объект.

Источник: http://www.pbu.ru/pbu/article/1902

Как разорвать договор аренды — Эльба

Дата расторжения договора аренды

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

https://www.youtube.com/watch?v=C5YhmIYsWJc\u0026t=112s

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 28.01.2021

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1331/break_rent

Как расторгнуть договор аренды?

Дата расторжения договора аренды

Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.

Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.

Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.

_________________

Ознакомьтесь также со статьей – “Право на удержание имущества арендатора”

________________

Каким условиям стоит уделить особое внимание в договоре аренды

С учетом положений указанной главы, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора аренды сторонам не разрешен. Стороны могут предусмотреть такой порядок прекращения договора аренды и без существенных нарушений его условий, предусмотренных ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Помимо изложенных в вышеуказанных статьях причин для расторжения, стороны могут дополнить договор любыми другими условиями, не противоречащими ГК РФ и правилам свободы заключения договора.

При заключении и последующем исполнении договора аренды нужно обратить внимание на следующие условия:

· Порядок и возможность расторжения договора по инициативе любой из сторон;

· Штрафные санкции за досрочное расторжение договора;

· Дополнительные основания для расторжения договора аренды, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ.

Пример. В договор аренды коммерческого помещения было включено право арендатора досрочно и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии уведомления арендодателя не позднее чем за 2 месяца до даты окончания договора. В случае нарушения обязанности по уведомлению арендатор должен был уплатить арендодателю двойной размер арендной платы за месяц.

Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения.

При этом, не взирая на содержание договора, стороны в любой момент могут договориться о прекращении действующего соглашения без оглядки на причины такого прекращения.

Способы и основания расторжения договора аренды

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов:

· Вследствие истечения срока действия договора;

· По соглашению сторон до истечения срока действия договора;

· Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором;

· В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора. В остальных же случаях расторжение договора аренды потребует куда больше внимания и даже квалифицированной юридической помощи.

Расторжение по соглашению

Ничто не мешает сторонам в любое время договориться о прекращении договора до завершения срока его действия.

Достигнутое соглашение лучше оформить письменно во избежание возможных претензий, а в случаях, когда договор аренды прошел государственную регистрацию – потребуется и государственная регистрация соглашения о его прекращении.

В соглашение стороны могут внести ряд самых разных условий, касающихся порядка освобождения помещения и сроков. Например:

· Размер и сроки возвращаемого депозита за аренду;

· Размер и порядок выплаты компенсации за простой помещения;

· Сроки высвобождения площадей, порядок демонтажа оборудования и отделимых улучшений и т.д.

Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. А при необходимости в его госрегистрации – в трех экземплярах.

Односторонний отказ

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств, если только такое право не дано сторонам сделки или одной из них в условиях договора.

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность расторжения договоренности в одностороннем порядке, прописав условия для него и порядок. Это могут быть:

· Сроки извещения второй стороны о разрыве договорных отношений;

· Компенсации за односторонний отказ;

· Санкции и пени за нарушение порядка одностороннего расторжения.

Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор. При наступлении условий, дающих право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договоренности, обращаться в суд не потребуется.

Расторжение через суд: основания и порядок

Самым сложным и длительным способом расторжения договора аренды является судебный порядок, применяемый при отсутствии договоренности между сторонами или же в случаях грубого нарушения условий соглашения одной из сторон. Гражданский кодекс устанавливает несколько оснований для каждой из сторон, но они не являются исчерпывающими и стороны могут внести в договоренность любые другие условия для досрочного расторжения договора.

Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды через суд со стороны арендодателя?

1. Нарушение установленного договором порядка использования имущества, его назначения, в том числе и при неоднократном нарушении этого условия;

2. Использование имущества арендатором ведет к его ухудшению, причем существенному;

3. Отсутствие оплаты аренды более 2 раз подряд;

4. Отказ от проведения ремонта и иных работ по поддержанию работоспособности имущества, если таковые условия отражены в договоре.

Также ст. 619 устанавливает ограничение в требовании досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, если не было направлено письменное требование в адрес арендатора об исполнении всех обязанностей и устранении недостатков.

Когда арендатор может досрочно расторгнуть договор через суд?

1. Арендодатель не передал имущество в пользование арендатору или же чинит препятствия в его использовании;

2. Недостатки имущества не позволяют использовать его по назначению и были сокрыты от арендатора при передаче имущества и заключении договора

3. Арендодатель не осуществляет необходимые ремонтные работы, устранение недостатков имущества, если обязанность их производства возложена на него;

4. Вследствие не находящихся в ведении арендатора обстоятельств имущество может быть утрачено или повреждено.

При этом ст. 620 ГК РФ не вменяет арендатор обязанность предварительно требовать с арендодателя исполнения своих обязательств по договору.

Порядок расторжения договора аренды через суд

Предварительно любая из сторон по договору, желающая добиться через суд его досрочного расторжения, должна направить письменное требование в адрес второй стороны. В документе указываются причины, по которым договор может быть расторгнут, и отражаются требования об исполнении обязательств по договору или же устранении препятствий в его исполнении.

Это позволит обезопасить себя от заявлений ответчика в суде о том, что он «не знал, не видел, не предполагал».

После того, как срок претензии истечет, будет получен отказ в ее исполнении или же ответ не поступит вовсе, можно обращаться в суд.

Все перечисленные выше обстоятельства доказывать придется с предоставлением соответствующих доказательств, мотивируя каждую причину для досрочного расторжения договора объективными фактами.

Иск о расторжении договора аренды между участниками предпринимательской деятельности будет рассматриваться в арбитражном суде по месту нахождения имущества, а между юридическими лицами или ИП и физическим лицом – в суде общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Для судебного расторжения договора аренды обязательно потребуется помощь квалифицированного юриста по договорным спорам. Я окажу полный комплекс правовой поддержки по расторжению договора аренды как в досудебном, так и в судебном порядке.

Подробности на моём сайте lawpractik.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5aa56542ad0f22d0105261d9/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-5e96d37e6dfdce0b13807323

Как разорвать арендное соглашение без судебного разбирательства

Дата расторжения договора аренды

Вопросам расторжения арендных договоров юристы уделяют повышенное внимание. Прекращение сотрудничества нередко осложняется взаимными претензиями контрагентов. Выйти из сделки во внесудебном порядке удается далеко не всегда. Ситуация усугубляется ограничением оснований одностороннего отказа от обязательств.

Краткая юридическая характеристика

Расторжение договора аренды – это официальное прекращение гражданско-правовых отношений между участниками. Основания отказа от сотрудничества перечислены в ст. 450 ГК РФ. Норма признает таковыми:

  1. Соглашение сторон. Участники сделки могут установить дату окончания аренды при составлении контракта или прийти к решению уже на этапе его исполнения.
  2. Одностороннее требование. Настаивать на прекращении договора участники вправе в случае недобросовестности партнера. Разрыв отношений сопровождается наложением штрафных санкций. Иногда выйти из сделки можно по личной инициативе, заблаговременно уведомив об этом вторую сторону.

Формулировку ст. 450 ГК РФ юристы считают крайне неудачной. Исчерпывающего перечня оснований расторжения договора здесь нет. Парламентарии оставили список открытым, сославшись на «иные причины». В результате порядок приходится уточнять соглашением либо ссылаться на отраслевые федеральные акты.

Анализ деловой практики показывает, что прекращение аренды происходит также в случае банкротства одного из контрагентов, ликвидации участника-организации или смерти партнера-физлица. Основанием становится непригодность имущества к дальнейшему использованию (разрушение, аварийность).

Во всех указанных ситуациях сотрудничество становится невозможным (ст. 416 ГК РФ). Судебная практика по этому направлению представлена широко. Показательными можно считать постановления ФАС Московского и Уральского округов № Ф05-13103/11, № Ф09-2787/08-С5.

Частные случаи расторжения арендного соглашения прописаны ст. 619 и 620 Кодекса.

Прекращение аренды по истечении срока

Порядок расторжения соглашения описывается ст. 408 и 610 ГК РФ. Участники не заявляют о нарушениях, а потому обязательство признается исполненным надлежащим образом. Отношения прекращаются в связи с истечением срока аренды.

Если предметом сделки являлось движимое имущество, составлять отдельный документ не требуется. Сторонам достаточно оформить акт о возврате активов. Аналогичное правило применяется к краткосрочным соглашениям с недвижимостью.

Для арендных договоров, прошедших государственную регистрацию, предусмотрен иной порядок. Информация о передаче квартир, нежилых помещений или земельных участков на срок свыше 1 года фиксируется в ЕГРН.

Процедур автоматического исключения записей из федеральной базы закон 218-ФЗ не содержит. О расторжении договора сторонам приходится уведомлять Росреестр.

В противном случае обременение сохраняется и становится препятствием для последующих сделок.

Единого мнения относительно регистрации факта прекращения аренды в российском праве не сложилось. Одни суды считают ее обязательной (постановление Западно-Сибирского окружного ФАС № Ф04-3141/11). Другие называют процедуру излишней (постановление 17ААС № 17АП-5250/09).

Расторжение сделки по соглашению сторон

Прекратить сотрудничество участники могут и до истечения оговоренной в контракте даты. Общие условия просты: обоюдное желание и письменное оформление.

Соглашение сторон составляется в той же форме, что и основной контракт. Образец можно найти в бесплатных правовых справочниках.

Если арендный договор регистрировался в ЕГРН, участникам придется обратиться в Росреестр вновь. Вывод следует из содержания п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Поскольку прекращение отношений является обоюдным решением, соблюдать уведомительную процедуру не требуется. Порядок возврата имущества участники устанавливают в ходе переговоров.

Наличие задолженности по арендной плате не препятствует заключению соглашения. Стороны вправе разорвать контракт, а затем предъявить финансовые претензии (п. 1 Информационного письма ВАС РФ № 104).

Расторжение договора по инициативе участника

Отказаться от партнерства можно и в одностороннем порядке. Причины поименованы в Гражданском кодексе РФ. По инициативе арендодателя сделку расторгают на следующих основаниях (ст. 619 ГК РФ):

Причина Подтверждение
Нарушение правил эксплуатацииСтатья 615 ГК РФ обязывает арендатора использовать имущество в соответствии с назначением или условиями договора. Выход за рамки требования влечет расторжение соглашения и взыскание убытков. Чтобы предъявить претензии, арендодателю необходимо документально зафиксировать нарушение. Свидетельством недобросовестности могут стать жалобы смежных землепользователей, протоколы об административных правонарушениях, акты осмотра, сообщения управляющих компаний или сервисных служб. Нередко свидетельствами становятся видеозаписи с камер наблюдения. Официальная характеристика доказательств приводится в ст. 55 ГПК РФ
Существенное ухудшение состояния имущества по вине контрагентаОснованием прекращения договора аренды становится документ о причинении вреда. Таковым может служить акт обследования или заключение независимого оценщика. Для точного установления размера ущерба требуются передаточный акт с указанием исходного состояния актива, а также протокол повреждений. Обосновывать причинно-следственную связь между действиями арендатора и вредом не нужно. Доказывать отсутствие вины должен непосредственный пользователь вещи, поскольку договором на него возлагается обязанность по обеспечению сохранности (ст. 401 ГК РФ)

Односторонний внесудебный порядок расторжения сделки позволяет отказаться от дорогостоящих услуг оценщика. Если арендатор согласен с претензиями, размер вреда определяют совместно. Для этого формируется комиссия, в состав которой входит равное количество представителей от каждой стороны. Возмещение выплачивается добровольно

Уклонение от оплаты аренды 2 и более раза подрядОбосновать требование о расторжении договора нужно расчетными документами. Арендодателю достаточно представить акт сверки с выделенной суммой задолженности. При этом стоит помнить о минимальном периоде просрочки. Его определяют с учетом графика внесения арендных взносов. Отсутствие подписи контрагента на актах сверки не является препятствием. В случае передачи спора в суд доказательствами станут банковские выписки, счета и переписка
Отказ от ремонтных работ, если такая обязанность возложена на арендатора законом или договоромЗдесь на помощь вновь придут акт о передаче имущества в аренду и протокол осмотра. Для их составления можно создать комиссию либо пригласить независимого специалиста

Во всех перечисленных случаях арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь после направления претензии. Контрагенту надлежит вручить уведомление с указанием разумного срока устранения недостатков.

Отказаться от исполнения сделки в одностороннем порядке можно, если партнер проигнорирует требования. Уклонение от возврата имущества становится основанием для обращения в суд.

Расторжение договора по инициативе арендатора происходит по правилам ст. 620 ГК РФ.
ПричинаПодтверждение
Уклонение арендодателя от передачи имущества по договоруСтатья 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить контрагенту предмет сделки. Одновременно необходимо вручить сопутствующие документы, ключи. Отсутствие акта или иного документального подтверждения свидетельствует о недобросовестности. Доказывать факт передачи имущества при возникновении спора обязан именно арендодатель
Выявление недостатков и дефектов, не оговоренных сторонами в соглашенииФакт несоответствия объекта заявленным в договоре характеристикам подтверждается передаточным актом. Свои претензии арендатор может высказать при отказе от его подписания. Если недостатки оказались скрытыми и выявились в процессе эксплуатации, придется созывать комиссию для составления протокола. Для освидетельствования можно пригласить независимого эксперта. При возникновении споров юристы рекомендуют опираться на положительную практику, например, постановление Северо-Западного окружного ФАС РФ № Ф07-5727/14
Уклонение арендодателя от проведения ремонтаНеисполнение обязанности по надлежащему содержанию имущества признается основанием расторжения сделки. Статья 616 ГК РФ возлагает расходы по капитальному ремонту на арендодателя. При неисполнении этого требования контракт можно разорвать. Арендаторам даже удается обосновать отказ от оплаты по договору (постановление Московского окружного ФАС № Ф05-13929/2017)
Непригодность имущества к дальнейшей эксплуатации по причинам, не зависящим от арендатораНастаивать на прекращении договорных отношений можно при существенном повреждении или полном разрушении объекта. Подтверждением становится документ о текущем состоянии предмета сделки. Доказательствами являются протоколы осмотра, фотографии, видео, заключения независимых экспертов или контролирующих служб

Односторонний отказ по указанным основаниям возможен только в судебном порядке. Письменной претензии или уведомления будет недостаточно.

Дополнительная возможность выхода из сделки по инициативе участника предусмотрена для бессрочных договоров (п.2 ст. 610 ГК РФ). Условием становится направление извещения. Если предметом соглашения является недвижимость, отправить сообщение необходимо не менее чем за 3 месяца.

Для остальных случаев этот срок сокращен в 3 раза. По обоюдному согласию стороны вправе изменить правила. Так, если в договоре присутствует пункт об уведомлении партнера о расторжении за полгода, выйти из сделки раньше не получится. Арендную плату придется заплатить за весь период.

После вручения извещения важно надлежащим образом оформить возврат имущества. Факт передачи имущества фиксируется актом. Отказ собственника принять предмет сделки этому не препятствует.

Если арендодатель уклоняется от подписания, можно составить односторонний документ. Доказательством добросовестности станут письменные извещения и приглашения на приемку.

Настаивать на взыскании арендной платы за период просрочки контрагент не сможет (п. 37 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Срочные договоры расторгаются в одностороннем порядке лишь при наличии соответствующего пункта. Участники вправе перечислить в контракте основания или согласовать право на безусловный отказ от сделки. Здесь же прописывают процедуру уведомления. Дополнительно партнеры могут установить неустойку.

Штрафные санкции будут покрывать убытки другой стороны. Этот механизм реализуется, если прекращение сотрудничества не связано с нарушениями. Примером может служить переезд компании в более дешевый офис. В остальных случаях немотивированный внесудебный отказ от срочного договора аренды недопустим.

При составлении пункта о расторжении важно использовать максимально точные формулировки. Арендатор должен получить «право выхода из сделки во внесудебном порядке», а не возможность «предъявить требование». Второй вариант не освобождает от необходимости обращения в суд. Досадное упущение грозит длительными разбирательствами (постановление ВАС РФ № 9615/11).

Право на одностороннее прекращение договора следует реализовывать добросовестно и разумно. Злоупотребления повлекут ничтожность уведомления о расторжении сделки (постановление ВС РФ № 54).

Краткие выводы

  1. Договор аренды расторгается по окончании срока либо досрочно.
  2. Основанием прекращения сотрудничества становится соглашение контрагентов или требование одного из них.
  3. Уведомительный порядок выхода из бессрочной сделки установлен ст. 610 ГК РФ. При наличии соответствующего пункта он может применяться и к соглашениям с определенным периодом действия.
  4. Сторона, отказавшаяся от дальнейшего сотрудничества, должна обосновать причину. При возникновении споров вопрос разрешается судом.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kak-razorvat-arendnoe-soglashenie-bez-sudebnogo-razbiratelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.