Доход от недвижимости в валюте

Содержание

Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году — FTL Advisers Ltd

Доход от недвижимости в валюте

Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

Немного теории…

К кому применяются требования закона?

При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:

— гражданам Российской Федерации,

— иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.

Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления.

В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации.

Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

Ситуация 1:

Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.

Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов.

Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета.

Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства.

Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными.

Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

Ситуация 2:

Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней).

В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке.

В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

Ситуация 3:

Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.

Такая операция является разрешенной в двух случаях:

— если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),

— если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.

Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.

Ситуация 4:

Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:

— если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,

— если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.

В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.

ВАЖНО!

С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки.

Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).

Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

***

Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»).

Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.

01.2020.

Авторы:

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Мария Чуманова (maria@ftl-advisers.ru)

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Наталья Пацева (natalie@ftl-advisers.ru)

Источник: https://ftl-advisers.ru/operatsii-s-zarubezhnoy-nedvizhimostyu/

Сравниваем три доходности: рубли доллары и недвижимость | Финтолк

Доход от недвижимости в валюте

С тех пор, как в мире появились деньги, продолжаются споры о том, как лучше всего поступать с их излишками. Помимо варианта «спрятать под матрас» есть и другие — возможно, более сложные, но при этом интересные. Кратко рассмотрим, куда можно вложиться и что за это будет.

Как добираемся?

Путей у нас три. Первые два — это открытие депозита — либо рублевого, либо валютного. Третий — покупка недвижимости для сдачи в аренду. Да, есть еще вариант с фондовым рынком, но здесь посчитать прибыльность сложнее, так что об этом — как-нибудь потом. Наши три способа хороши тем, что в них довольно просто разобраться, а главное — можно получать пассивный доход!

Что, уже зачесались ладошки? То-то же! Теперь рассмотрим все три варианта на примерах.

Банковский рублевый депозит

Очень популярный у россиян способ. Как это работает? Давайте представим, что наш корпоративный хомяк Жора в 2020 году положил на депозит 15 000 рублей. А далее предположим, что каждый месяц Жора закидывает на счет еще по 5 000 рублей. Для ориентира возьмем предложения Сбербанка — там для депозитных вкладов предлагаются разные тарифы с разной ставкой, но в среднем — 3% годовых.

Теперь посчитаем, сколько Жора получит, например, через 20 лет при условии, что у него вклад с ежемесячной капитализацией.

За 20 лет Жора внесет на свой счет 1 215 000 рублей. А процентами ему накапает 446 364 рубля. Меньше, чем полмиллиона за 20 лет — звучит не очень впечатляюще, не так ли? Итого 1 661 364 рубля.

Банковский долларовый депозит

Одна из причин, почему рублевый депозит не дает большого выхлопа — инфляция этого самого рубля. Скажем очевидное — наша валюта выглядит не очень убедительно на фоне постоянно крепчающих доллара и евро. Так почему бы не сделать вклад в вечнозеленых? Хм, ну давайте поглядим!

Так как мы не знаем, какой курс доллара ждет нас в ближайшие 20 лет, обратимся в прошлое.

Итак, на дворе лето 2000 года, доллар по 27 рублей. Жора берет 555 зеленых (около 15 000 рублей по курсу того года) и создает вклад. Каждый месяц Жора хочет докидывать на счет по 185 баксов (5 000 рублей по курсу).

И все это — под те же 3 процента годовых (что по тем временам — не такая уж и редкость). Но тут мы сталкиваемся с проблемой. Ведь это в 2000 году на 5 000 рублей можно было купить 185 долларов. Сейчас такой суммы хватит только на 67 долларов.

Как же быть? Ведь у хомяка есть только 5 000 рублей в месяц. Давайте посчитаем средний вклад по 126 долларов в месяц.

Дальше будут грубые расчеты, но мы здесь не за цифрами гонимся, а хотим понять принцип работы системы.

Воспользовавшись калькуляторами сложных процентов, мы выяснили, что на сегодняшний день Жора имел бы примерно 30 795 долларов — по нынешнему курсу (74 рубля на момент написания статьи) 2 278 830 рублей.

И на процентах хомяк приподнял бы 11 391 доллар, то есть 842 934 рубля. Итого — 3 121 764 рубля.

Получается, что на таких условиях долларовый вклад принес бы в два раза больше, чем рублевый.

Но не забывайте золотое правило инвесторов: доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем.

Никто не даст вам гарантию, что за следующие 20 лет доллар повторит свой рост, а проценты по долларовым депозитам сейчас колеблются в районе 0,25% — 1%, что сильно снижает доходность таких вкладов.

Недвижимость

Иметь помещение, которое можно сдавать — это мечта практически любого человека. Но так ли это круто, как кажется?

Моделируем ситуацию — Жора покупает квартиру в Москве. По данным СМИ, сейчас квадратный метр в новостройке столицы стоит в среднем 182 тысячи рублей. То есть, если Жора захочет скромненькую студию в 30 квадратов, ему потребуется 5 460 000 рублей.

Допустим, полтора миллиона у Жоры уже есть (использует тот самый рублевый депозит, да), а остальное возьмет в ипотеку на 20 лет. Ежемесячный платеж составит 39 585 рублей при ставке в 10,5% годовых.

За сколько же хомяк сможет сдать такое жилье?

По данным сайта ЦИАН, цены на съем студии в Москве сильно колеблются в диапазоне от 30 и до 60 тысяч. Но 60 — это практически президентские люксы, а чтобы сделать такой ремонт, нужно основательно потратиться.

Если по какой-то причине эта затея все еще не кажется вам неудачной, вот вишенка на торте — при таких условиях ипотеки за 20 лет переплата банку составит 5 500 739 рублей! А берете вы, напомним, всего 3 960 000. То есть на сумму переплаты можно купить еще одну такую же квартиру. Ничего себе, да?

И все же если представить, что Жоре удается успешно сдать студию за 40 000 рублей, а потом 20 лет он не повышает цену, но зато не вкладывается в ремонт, то спустя 20 лет без каких-либо вложений с его стороны у него появляется источник пассивного дохода от аренды плюс сама квартира.

На сколько вырастет ее стоимость за 20 лет? С 2000 года цены на квадратные метры в Москве выросли в девять раз.

Если тенденция продолжится, то к 2040 году жорина квартира будет стоить уже 49 миллионов! А сколько он сможет выручить за аренду, если повышать цену на 20% раз в три года? 120 тысяч в месяц.

Конечно, мы сейчас описали уж очень идеальные условия: в квартире всегда есть арендаторы и ни дня она не стоит пустая, ей за 20 лет не понадобился ремонт, квартиранты не разбили никакую мебель, а техника не вышла из строя.

К тому же Жора ни копейки не потратил на то, чтобы обставить квартиру под сдачу. Разумеется, в реальной жизни так не бывает. И все же превратить за 20 лет два миллиона в 50 миллионов — довольно заманчивая перспектива. Опять-таки, если рынок недвижимости будет расти, а не падать.

Так что рисков у этого способа вложения денег полно.

Какие выводы?

А очень простые — во-первых, если вы хотите много получить, нужно много отдать. Вариантов, когда можно вложить чуть-чуть, а получить много-много, мы не знаем. Но если вы знаете, напишите в редакцию!

Во-вторых, единого способа удачно вложить деньги нет. Обычно выигрывает тот, кто диверсифицирует вложения.

В-третьих, чем выше доходность — тем выше и риски. Вкладывая деньги куда бы то ни было, будьте готовы к тому, что вы можете не только не заработать, но и потерять.

А вам какой из трех путей к пассивному доходу больше нравится?

Источник: https://fintolk.pro/tri-dorogi-k-passivnomu-dohodu-chto-vygodnee-dollary-rubli-ili-nedvizhimost/

Реальная доходность инвестиций: акции, облигации, недвижимость и бизнес – Личный капитал

Доход от недвижимости в валюте

Большинство инвесторов преследует главную цель — обеспечить себя и свою семью пассивным доходом.

Планируя инвестиции, важно ответить на вопрос: какой доход я смогу получать со своего капитала? Для этого необходимо понять, на какой реальный доход от тех или иных инвестиций можно рассчитывать.

Ведущий финансовый консультант компании “Личный капитал” Борис Кожуховский проанализировал доходность акций и облигаций различный эмитентов, недвижимости и бизнеса, чтобы вы могли объективно оценить рынок и избежать рисков в сегодняшней ситуации.

Для того чтобы оценить, какую сумму можно получать с капитала, нужно знать один из важных макроэкономических параметров — ставку центробанков стран, эмитирующих ту или иную валюту, т.е. ставку безрисковой доходности для инструментов в данной валюте.

В России ее устанавливает ЦБ РФ, в США — Федеральная резервная система(ФРС), в еврозоне — Европейский центральный банк (ЕЦБ).

На 01 июля  2020 г. такая ставка в России составляет 4,5%, в США — 0,275%, в Европе — 0%, в Великобритании — 0,1%, в Японии – -0,1% (показатели по каждой стране можно уточнить на сайте Trading Economics).

Другим ориентиром в определении размера накоплений выступает доходность десятилетних государственных облигаций в собственной валюте.

Для РФ она составляет 5,94%, для США — 0,68%, для Германии – -0,44%, для Швейцарии – -0,41%, в Великобритании — 0,2%

! В Германии и Швейцарии доходность 10-ти летних государственных облигаций отрицательная.

Для сравнения: для десятилетних гособлигаций РФ в долларах США доходностьсоставляет 1,25% годовых.

Реальная доходность активов

Безрисковая доходность обеспечивает 100% сохранность вложенного капитала инакопленного дохода. Однако эта величина для многих может показаться слишкомнизкой.

Для повышения доходности инвестор должен принять на себя дополнительные риски, которыми можно разумно управлять, изменяя пропорции классов активов в своем портфеле.

Посмотрим на реальную дивидендную доходность разных инструментов (в долларах), которые используются для получения пассивного дохода.

  • акции США — 3,42%;
  • акции развитых стран — 3,61%;
  • привилегированные акции США — 5,61%;
  • акции сектора недвижимости — 7,06%;
  • облигации инвестиционного рейтинга — 3,30%;
  • облигации развивающихся стран — 4,74%;
  • спекулятивные облигации США — 5,99%;
  • альтернативные инвестиции — 4–8%.

Таким образом, при инвестировании в долларах США можно рассчитывать на среднюю доходность от 3% до 6% годовых до уплаты налогов.

Доходность рублевыхинструментов

  1. Доходность облигаций связана со ставками ЦБ и меняется согласно им:
  • корпоративные облигации первого эшелона — 5,7%–7%;
  • корпоративные облигации второго эшелона — 7%–9%;
  • высокодоходные облигации (ВДО) — 13%–16%.
  • 2. Доходность жилой недвижимости в РФ, по данным опросов клиентов нашей компании, составляет около 5–7%, коммерческой — 8%–12%

    3. Прямые инвестиции в бизнес в среднем позволяют рассчитывать на 25% годовых. Информация собрана с площадок краудфандинга, таких, например, как Money Friends.

    Интересная ситуация складывается в последний год на рынке российских акций: крупные компании, особенно с госучастием, начали выплачивать своим акционерам щедрые дивиденды. Доходность некоторых эмитентов исчисляется двузначными цифрами.

    Есть перспективы высоких дивидендов вэлектроэнергетике, нефтегазовой отрасли и телекоммуникационных компаниях.

    Например, текущая дивидендная доходность компании «ЛУКОЙЛ» — 8,47%, Ростелекома – 9,62%, ФСК ЕС  — 9,72%, МТС — 8,89%, Россети — 9,17%, Газпром – 7,7%.* 

    *Не является инвестиционной рекомендацией. Данные приведены в ознакомительных целях. Источник – сайт www.dohod.ru

    Однако такая ситуация имеет негативные стороны: компании выплачиваютвысокие дивиденды, когда не видят смысла в реинвестировании в собственныйбизнес, т.е. не находят перспектив роста.

    Следовательно, регулярность такихдивидендов под огромным вопросом, и выплаты могут прекратиться, если произойдетухудшение конъюнктуры рынков.

    Например, в апреле этого года Центральный банк РФрекомендовал всем банкам отказаться от выплаты дивидендов, и направить деньги вкапитал самих банков.

    Сколько может получать рантье?

    Исходя из этих данных, можно вычислить, на какой реальный рентный доход откапитала можно рассчитывать.

    Например, капитал в $1 млн дает $30–50 тыс. в год. С учетом НДФЛ 13% сумма снизится до $26 100–43 500, или $2175–3625 в месяц (по текущему курсу это около 152 000–253 000 руб.).

    Здесь речь идет о чистом пассивном доходебез расходования тела капитала.

    Если инвестор хочет знать, какой капитал ему нужно накопить для полученияжелаемого дохода, то можно провести расчет от обратного.

    Допустим, желаемый пассивный доход — $5 тыс. в месяц. С учетом НДФЛ 13% сумма составит $5750. Так, в год инвестор получит $69 тыс. (5750 × 12 = 69000). Заложив достаточно реальную ставку доходности в 4,5%, можно достичь необходимого капитала в $1 533 333 (69000 / 0,045 = 1533333).

    Для инвестиций в рублях можно использовать ставку доходности в 5%–8%. Следовательно, чтобы получать ежемесячно 200 000 руб., необходим капитал около 35 млн руб.: 200000 (руб. в месяц) × 12 месяцев = 2400000 руб. в год, или

    2800000 руб. с учетом налогов.

    По ставке 8% годовых эта сумма составляет 35 млн руб. (2800000 / 0,08 = 35000000 руб.).

    Подобные расчеты можносделать самостоятельно, воспользовавшись онлайн-калькулятором.

    Калькулятор

    Источник: https://lkapital.ru/2020/07/06/realnaya-dohodnost-investiczij-akczii-obligaczii-nedvizhimost-i-biznes-2/

    Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

    Доход от недвижимости в валюте

    Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. Нужно ли в этом случае платить налоги в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость в России? И по каким ставкам облагается в России доход от продажи объекта в другой стране?

    Этот материал посвящён важнейшим налогово-юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей.

    Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG. 

    Российские налоговые последствия, связанные с покупкой зарубежной недвижимости, владением ею и её продажей, для граждан РФ могут возникать, только если они признаны налоговыми резидентами за отчётный календарный год (то есть, по общему правилу, находились на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года). Физические лица – налоговые резиденты РФ обязаны уплачивать налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, то есть с «общемирового дохода».

    В частности, у налоговых резидентов РФ – владельцев зарубежной недвижимости налогообложению НДФЛ может подлежать:

    • выгода от экономии на процентах по займу/кредиту, если сделка по приобретению зарубежной недвижимости была совершена с привлечением заёмных/кредитных средств;
    • доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости;
    • выручка от продажи зарубежной недвижимости.

    При определённых условиях у физического лица – налогового резидента РФ может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование заёмными/кредитными средствами.

    В частности, если физическое лицо берёт у лица, признаваемого взаимозависимым, заём для приобретения недвижимости за рубежом и ставка за пользование этим займом составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

    Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами, рассчитанной исходя из порогового значения (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно) над фактической суммой процентов, рассчитанной исходя из условий договора займа.

    Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%.

    Если заём получен не у лица, признаваемого налоговым агентом для целей НДФЛ (например, у иностранной компании, признаваемой контролируемой иностранной компанией), то физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.

    Доход в виде материальной выгоды в отношении зарубежной недвижимости возникает, только если выполняется хотя бы одно из условий:

    • физическое лицо – заёмщик и кредитор являются взаимозависимыми;
    • экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заёмщиком, в том числе платой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).

    Общий уровень налоговой нагрузки зависит в первую очередь от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью.

    В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

    Помимо этого, имеет значение, используется ли данная недвижимость лично (например, как место отдыха) либо для сдачи в аренду.

    • Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по общему правилу НДФЛ по ставке 13%. Если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость. Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачёта уплаченного за границей налога при уплате налогов в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также имеет значение время уплаты подоходного налога за рубежом, так как для зачёта зарубежного налога налогоплательщику необходимо представить соответствующие документы, подтверждающие, что налог уплачен.
    • Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит чётких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учётом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
    • Если физическое лицо получает доход от использования зарубежной недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя, то необходимо проанализировать возможность применения СИДН в данном случае.
    • Стоит также учесть такие вопросы, как зарубежные налоги на доход и имущество физических лиц, а также сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

    Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

    • концептуальный выбор между российской компанией – собственником недвижимости и иностранной компанией – с учётом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
    • налог на доход/прибыль на уровне компании от использования недвижимости;
    • корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
    • налогообложение доходов, распределяемых российской/иностранной компанией в адрес акционера – российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
    • НДФЛ, возникающий при использовании физическим лицом – налоговым резидентом РФ имущества, принадлежащего компании, без оплаты такого использования;
    • признание иностранной компании – владельца недвижимости, контролируемой иностранной компанией (КИК), и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчётности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

    Доход физического лица, владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например жилые дома, квартиры, транспортные средства) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности.

    Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13% для налогового резидента РФ и по ставке 30% для налогового нерезидента.

    При этом физическое лицо – продавец, являющееся налоговым резидентом РФ, может уменьшить сумму выручки от продажи на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб.

    (в отношении определённой жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости).

    Физическое лицо – налоговый резидент РФ, использовавшее недвижимость в предпринимательской деятельности и зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, вправе уменьшить доходы от реализации иностранной недвижимости на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением (а также некоторые другие расходы) при определённых условиях.

    Налоговые последствия продажи недвижимости, оформленной на юридическое лицо, зависят от структурирования сделки на момент продажи: например, будут ли продаваться доли/акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.

    Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.

    Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

    Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.

    В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ.

    При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.

    В последнее время обсуждался ряд предложений по внесению изменений в российское налоговое законодательство в части обложения налогом на доходы физических лиц. Несмотря на то что на данный момент перспективы внедрения соответствующих поправок в законодательство довольно туманны, мы рекомендуем следить за возможными изменениями.

    Прогрессивная шкала НДФЛ

    Время от времени возникают предложения внедрить в РФ прогрессивную шкалу НДФЛ. Это означает, что ставка НДФЛ должна зависеть от размера получаемого дохода (чем выше доход, тем выше применяемая ставка налога).

    Однако с учётом того, что Государственная Дума РФ неоднократно отклоняла законопроекты, которые вносят подобные изменения, а также принимая во внимание скептическую оценку такой перспективы со стороны правительства РФ, мы полагаем, что в ближайшее время изменение текущих ставок НДФЛ маловероятно.

    Изменения порядка признания физического лица налоговым резидентом РФ

    Начиная с 2017 года Министерство финансов РФ высказывалось за ужесточение критериев признания физического лица налоговым резидентом.

    Летом 2019 года были высказаны конкретные предложения – сократить количество дней пребывания в РФ для признания физического лица налоговым резидентом РФ с 183 дней до 90 дней, а также ввести дополнительный критерий «центра жизненных интересов», что было отражено в проекте Основных направлений бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2020–2022 годы, который был представлен в Государственную Думу.

    Сокращение порога по количеству дней будет приводить к тому, что налоговыми резидентами РФ будет признаваться большее число лиц; соответственно им придётся уплачивать в РФ налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, например от сдачи зарубежной недвижимости.

    Понятие «центр жизненных интересов» в современном российском законодательстве отсутствует, при этом содержится во множестве СИДН для определения налогового резидентства физического лица.

    Впрочем, на данный момент использование российскими налоговыми инспекторами этого инструмента в рамках СИДН не распространено.

    В мировой практике под центром жизненных интересов обычно понимают набор критериев, характеризующих личные и экономические связи лица с анализируемой страной (например, место фактического проживания, гражданство, проживание семьи).

    Этот набор критериев используется для признания налоговым резидентом лица в спорных ситуациях, когда формально (например, по количеству проведённых в стране дней) лицо не является налоговым резидентом страны, или в качестве дополнительных критериев, при этом в большинстве случаев основным критерием остаётся количество дней, проведённых в стране.

    На данный момент изложенные предложения находятся на этапе публичных обсуждений и программных заявлений.

    Налог на самозанятых

    Начиная с 1 января 2020 года во множестве регионов РФ стал доступен специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (так называемый налог на самозанятых), который предусматривает при выполнении ряда условий упрощённый порядок уплаты налога с доходов граждан, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей.

    Указанный режим применяется в том числе к доходу от сдачи в аренду жилых объектов, расположенных на территории конкретного субъекта РФ, например в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области (к доходу от сдачи в аренду нежилых помещений и к доходу от сдачи в аренду зарубежной недвижимости режим не применяется).

    Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит, где в некоторых случаях может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах. Доход от сдачи в аренду заграничной недвижимости облагается в РФ НДФЛ по общему правилу, по ставке 13% (или по иной ставке в соответствии с применяемой индивидуальным предпринимателем системой налогообложения). В некоторых случаях могут зачитываться налоги, уплаченные в другой стране. При продаже зарубежной недвижимости через пять лет (в отдельных случаях – через три года) и более после покупки выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России.

    Источник: https://prian.ru/pub/34311.html

    REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора

    Доход от недвижимости в валюте

    Более 50% россиян при появлении крупной суммы купят квартиру, показал опрос ВЦИОМ и «ДОМ.РФ». И хотя инвестиции в недвижимость не слишком доходны, иметь ее в портфеле — хорошая идея. Только если это не квартира.

    REIT: что это такое

    REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом.

    Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей.

    После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

    Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.

    REIT бывают трех категорий:

    • имущественные — занимаются прямыми вложениями в недвижимость;
    • ипотечные — инвестируют в ипотечные ценные бумаги;
    • гибридные — инвестируют и напрямую, и в ценные бумаги.

    Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

    Преимущества REIT

    • Низкий порог входа: при вложении в недвижимость речь обычно идет минимум о 5 млн рублей. Акции REIT или ETF на REIT можно купить за 30—100 долларов.
    • Высокая ликвидность: продать фонд можно в пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера — в часы работы биржи.

    • Диверсификация: для российского инвестора покупка REIT — это возможность хранить часть капитала на зарубежном рынке и получать доход в валюте.
    • Доходность: средняя доходность американского REIT составляет от 4% до 6% годовых в долларах США (до налогов).
    • Надежность.

    Минусы REIT

    • Больше подходит для активных инвесторов. Вложение в REIT больше похоже не на пассивные ETF, а на акции: важно перед покупкой внимательно изучить всю информацию о выбранном фонде, найти его показатели, узнать перспективы и долю на рынке.

      Не стоит покупать фонд просто ради эксперимента — он может обойтись довольно дорого, ведь некоторые REIT и в минус уходят. Но снизить риск можно, купив не акции одного фонда, а REIT ETF.

    • Высокие налоги для российских инвесторов.

      Покупая REIT, российский инвестор вынужден платить довольно существенный налог в казну той страны, в которой основан фонд. Например, если речь идет о США, то с вас удержат 30% от дохода, причем в долларах. А если не подпишете форму W-8BEN, то сверху заплатите еще и 13% НДФЛ (но форму, конечно, просто подписать у вашего брокера).

      В любом случае сумма будет существенная: например, если вы заработали за год 500 долларов дивидендов, то 150 из них уйдут на налоги. Так что всегда нужно внимательно считать, насколько лично вам выгодна такая инвестиция.

    Как вложиться в REIT

    Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.

    Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

    Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).

    ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?

    В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).

    Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.

    Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.

    ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям.

    Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги.

    В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.

    Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.

    Преимущества ЗПИФн:

    • Простота вложений: инвестору не нужно самому заниматься поиском квартир для покупки, их улучшением и перепродажей — все это берет на себя управляющая компания.

    • Сравнительно невысокий порог входа: стоимость паев выше, чем акций или ETF REIT, но все же не сравнится с ценой недвижимости. Обычно речь идет о сотнях тысяч или паре миллионов рублей.

    • Высокая прозрачность: управляющая компания обязательно регулярно публикует отчеты фонда, и инвестор может проследить за тем, что происходит с его деньгами.
    • Надежность: деятельность ЗПИФн регулируется государством, за ней следит специальный депозитарий.

      Активами фонда распоряжается управляющая компания — профессиональный участник рынка ценных бумаг. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.

    • Имущество фонда принадлежит пайщикам: если у управляющей компании или фонда возникнут финансовые трудности, средства фонда перейдут под управление другой компании. Вложенный капитал не сгорит.
    • Налоговые льготы: многие ЗПИФ создаются под конкретные проекты или оптимизацию владения недвижимостью, поскольку имеют налоговые льготы.

    Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть

    • Не все фонды приносят хорошую доходность.
    • Ликвидность часто чуть ниже, чем у REIT: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, чаще всего ваши деньги остаются в фонде до окончания его срока действия (по закону это от трех до 15 лет).

    • Риски плохого управления: перед тем, как вложиться в ЗПИФн, нужно внимательно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.

    • Частному (неквалифицированному) инвестору доступно не так много ЗПИФ: многие фонды, которые приносят хорошую прибыль, создаются под определенные проекты, то есть фактически только для своих.

    • проблема: возможное обесценивание со временем объекта недвижимости, который составляет «тело» фонда, а значит, возможные убытки пайщиков, когда фонд через 5—15 лет расформируется.

    Как вступить в ЗПИФн

    Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.

    Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?

    Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.

    На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность.

    Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность.

    С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.

    Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

    Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

    Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

    Источник: https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10941029

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.