Как рассчитать субаренду

Содержание

Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды — Эльба

Как рассчитать субаренду

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю. 

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1483/subarenda-pomeshcheniy

Субаренда: законный способ зарабатывать на недвижимости без вложений

Как рассчитать субаренду

Субаренда — неплохой способ начать зарабатывать на своем небольшом деле. В этой статье расскажем, как это сделать.

Субаренда — законная схема, при которой вы берёте у собственника в управление его недвижимость (коммерческую или жилую), находите арендатора, заключаете договор аренды и занимаетесь всеми организационными моментами по аренде — платите коммунальные платежи, напоминаете арендатору об оплате, и получаете за это процент от прибыли. Если вы захотите снять жилье, скажем, в Санкт-Петербурге, в 80% случаев будете иметь дело с Субарендатором, а не с Собственником.

Собственникам такая схема тоже выгодна — они заключают договор с субарендатором сразу на 3-5 лет, и им не нужно постоянно держать во внимании вопросы с арендаторами.

Самый простой способ получать доход от субаренды — найти клиента на длительную аренду, заложив туда свою прибыль.

Другая стратегия — сдача комнат по отдельности на длительный срок.

Если вы возьмёте в Субаренду 3-4 комнатную квартиру по цене, например, 35 000 руб. в месяц (средняя цена в г. Санкт- Петербург) и сдадите её по отдельным комнатам, например по 15 000 руб. за каждую, то вы получите стабильный пассивный доход в 10 тысяч рублей в месяц.

Алена Ковалевская

10 тысяч — небольшая сумма, если мыслить одной такой квартирой. Но вы можете сдавать сразу несколько таких квартир и иметь стабильный заработок. Обычно клиенты проживающие в комнатах- это:

  • молодые люди от 20 до 35 лет, которые учатся или работают и пока не могут себе позволить съем отдельной квартиры;
  • молодые пары, которые только начинают самостоятельную жизнь;
  • специалисты, которые проводят большую часть жизни на работе и не видят смысла переплачивать за отдельное жильё
  • молодые люди, которые ждут, пока достроится их квартира.

Чаще всего это приличные люди, которые хотят жить максимально комфортно за минимальные деньги.

1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)

2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры.

Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы.

Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.

3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.

Обязательно заключайте договор с жильцами, фотографируйте их паспорт, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Не лишнем будет пообщаться хотя бы 10 минут, чтобы понять, что за человек перед вами. Если случилось так, что жилец начал вести себя неадекватно — вы имеете полное право расторгнуть с ним договор.

4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.

5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом.

Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу.

Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.

Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.

1. Оформите ИП или зарегистрируйтесь как самозанятый. Для ведения такой деятельности вы можете оформить ИП (доход минус расход). В Санкт-Петербурге сумма налога составит 7% за вычетом всех расходов. В других городах и регионах России сумма налога может варьироваться от 3 до 7%. Самозанятые платят 4% налогов со всех операций.

2. Изучите рынок. Важно понять, будет ли предложение пользоваться спросом в вашем городе. Для этого можно применить небольшую хитрость:

Составьте объявление по своему городу о сдаче комнаты, используя фотографии своей квартиры, квартиры ваших знакомых или родственников. Разместите свое объявление на нескольких сайтах аренды недвижимости, популярных в вашем городе. В Москве, например, это Циан и Авито.

Пример объявления:
Сдам комнату в 3-комнатной квартире. Все комнаты сдаются. В 2 комнатах уже живут: девушка и молодая семейная пара. Приличные, живут давно. Метро Автово всего 7 минуты пешком. Рядом всё необходимое. Хороший тихий район. В подъезде чисто.

В квартире есть всё необходимое для комфортного проживания: евро ремонт, вся необходимая мебель, сан-узел раздельный (кафель), кухня 15 кв.м полностью укомплектованная, стиральная и посудомоечная машины, чистый подъезд и лифт. Залог можно разбить на 2 платежа.

Если у вас есть звонки (от 1 до 3 звонков в день- это нормально), то можно сказать, что в вашем городе есть спрос.

3. Обратите внимание на сезонность. В некоторых городах она влияет на стоимость аренды недвижимости. Для получения такой информации вы можете обратиться к нескольким агентам недвижимости. Если вы угостите их чашечкой кофе, они с удовольствием поделятся с вами ценной информацией.

4. Найдите подходящий объект. Для этого можете воспользоваться популярными сайтами по сдаче недвижимости для бесплатного поиска или привлечь агентов, если вы готовы оплатить их услуги (в разных городах России стоимость агентского вознаграждения разная).

5. Отрепетируйте переговоры с Собственником. Постарайтесь донести до него все выгоды от работы с вами. Например:

  • Мы берём вашу квартиру в Управление. Полностью отвечаем за неё и следим за порядком. Гарантируем долгосрочное сотрудничество.
  • Все наши жильцы живут у нас долго. Средний срок проживания 7-8 месяцев. Многие живут у нас год или два. Самый маленький срок проживания- 3 месяца.
  • Мы всегда платим день в день в первой половине дня долгие годы.
  • Все Коммунальные Услуги мы оплачиваем вовремя. Вам предоставляем фотографии оплаченных квитанций каждый месяц. Или вы можете оплачивать квитанции сами, полностью контролируя ситуацию. Мы будем перечислять вам деньги заранее.
  • В каждой комнате у нас проживает 1, максимум 2 человека. Чаще 1. Такое же количество людей будет у вас проживать и в случае, если заселится семья. Мы сами заинтересованы в проживании минимального количества человек, так как полностью несем ответственность за чистоту и сохранность вашей квартиры.
  • Во всех наших квартирах не курят. Это наказывается большими штрафами и выселением.
  • Все наши жильцы проживают без детей и животных, что обеспечивает меньший износ квартиры.
  • Во всех наших квартирах соблюдается и поддерживается чистота.

6. Рассчитайте предварительную доходность объекта. Пример расчета доходности объекта разобран выше в данной статье.

7. Проведите переговоры с 10-15 собственниками.

8. Подпишите договор на аренду объекта с тем собственником, который готов с вами сотрудничать и чья квартира подходит под ваши цели. В договоре обязательно должен быть прописан пункт, разрешающий субаренду. е

9. Подготовьте объект. Наведите порядок. В каждой комнате должно быть спальное место и шкаф для вещей, чтобы вашим арендаторам было комфортно.

10. Найдите подходящих клиентов. Просто разместите объявления на тех же популярных ресурсах. При звонках потенциальных арендаторов, обращайте внимание клиента на то, что вы не агент (не нужно платить дополнительных комиссий). Вы — доверенное лицо собственника. Все документы, естественно, предоставляются на подписании Договора.

11. Заключите Договор аренды с подходящими арендаторами. В Договоре обязательно пропишите ответственность арендатора за сохранность имущества и штрафы за проживание с животными или за курение в квартире, а также право расторгнуть договор в одностороннем порядке за несоблюдение условий.

12. Грамотно Управляйте доходным объектом. В срок оплачивайте аренду и коммунальные услуги, раз в месяц проверяйте чистоту и техническое состояние квартиры, при небольших поломках сразу вызывайте мастеров.

Источник: https://vc.ru/u/601129-alena-kovalevskaya/160864-subarenda-zakonnyy-sposob-zarabatyvat-na-nedvizhimosti-bez-vlozheniy

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Как рассчитать субаренду

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений 

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды.

Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания.

Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ).

В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом.

Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).

При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Субаренда: подробности для бухгалтера

  • Судебные победы арендаторов … передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ … и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил … , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в … одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.
    Но Судебная коллегия Верховного … арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. … позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.
    Причем арендодатель на этом не …
  • О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков … газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу.
    Данные … период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков.
    К сведению: в … этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся … свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков … частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в …
  • Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости … арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие … , наличие возможности сдачи площадей в субаренду,
    Также не стоит забывать о … на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в … сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание …
  • Очередные изменения в порядке применения КОСГУ … от платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования … исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от … в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый …
  • Новое в бухгалтерском учете и отчетности … 25/2018 применяется для аренды (субаренды) и лизинга, если:
    Арендодатель предоставляет … аренды не предполагается сдавать в субаренду;
    срок аренды не должен превышать …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2019 … аренду (внаем), в том числе субаренду, жилого помещения, такое физическое лицо … в аренду, в том числе субаренду, нежилого помещения НПД не применяется …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за май 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду вышеуказанного имущества особенностей уплаты налога … установлено. Поэтому при передаче в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за март 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией … оказании услуг по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией …
  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …
  • Об учете расходов на арендные платежи … , которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Налоговые последствия договора аренды … аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше … согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в …
  • Сотрудники используют личный транспорт в служебных целях: оформление аренды или безвозмездного использования для списания ГСМ … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Дробление бизнеса без налоговых потерь … , и передавал часть помещений в субаренду одному или двум взаимозависимым лицам … денежные средства по договорам аренды (субаренды) на счет ИП не поступали …
  • Уход от налогов через дробление: что ищет налоговая? … путем сдачи нежилых помещений в субаренду). Общество обжалует решение налогового органа … путем сдачи нежилых помещений в субаренду).
    Инспекция проанализировала участие учредителей данных …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2018 … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/subarenda.html

Субаренда нежилого помещения: договор и оплата |

Как рассчитать субаренду

Мы уже писали о подводных камнях договора субаренды. В этой статье разберем основные моменты на конкретном примере договора, а также постараемся ответить и на другие часто задаваемые вопросы по теме субаренды.

Субаренда коммерческой недвижимости может быть как вынужденной мерой, так и самостоятельным видом заработка на аренде площади. Такую форму сотрудничества часто используют Управляющие Компании — например, УК снимает здание целиком, а отдельные офисы сдает в субаренду.

Либо Арендатор покрывает расходы на не используемые «лишние» площади  путем их пересдачи. Мы с Вами часто видим в продуктовых гипермаркетах кофейни или цветы. Так вот, скорее всего, арендатор всего объекта или здания — сетевой гипермаркет, а остальная «мелочь» — его субарендаторы.

Ну и, в третьем варианте — арендатор арендует площадь с целю дальнейшей пересдачи третьим лицам, чтобы получать доход.

Сдать в субаренду арендуемое помещение можно, если переуступка прав пользования помещением предусмотрена в основном договоре аренды.

Дословно это может быть отражено следующим образом: «Арендатор имеет права переуступать любые права или обязанности по настоящему Договору Аренды без предварительного письменного согласия Арендодателя».

Если же указано не имеет, то, соответственно, необходимо получить письменное согласие, либо арендодатель будет принципиально против заключения подобного рода сделки.

Документы, необходимые для субаренды

Исходя из вышеизложенного следует, что для заключения сделки нам необходимо письменное согласие арендодателя. Процедура заключения договора субаренды существенно не отличается от заключения договора аренды. У субарендатора необходимо собрать весь стандартный пакет документов:

  • Свидетельство о регистрации юр. лица (ОГРН, ИНН)
  • Выписка из ЕГРЮЛ
  • Приказ о назначении Ген. Директора
  • Копия паспорта (для ИП, для ООО — копия паспорта Ген. Директора)
  • Устав по желанию

Далее договор субаренды подписывается также, как и прямой договор.

Как указать в договоре субаренды, что арендодатель сам арендует помещение

В договоре всегда указываются основания, дающие право Арендодателю распоряжаться недвижимым имуществом. В прямом договоре аренды это право собственности, а в договоре субаренды — договор аренды. Наглядный пример из договора субаренды:

Арендатор (Субарендодатель) распоряжается Помещением на основании договора аренды нежилых помещений №2019-01 от «05» февраля 2019 года между ООО Собственника помещения (ООО, место нахождения, ОГРН) и ООО Арендатора помещения (Субарендодателя) (ООО, место нахождения, ОГРН).

Не забываем, что «Арендатор» в данном случае по факту является арендодателем (или субарендодателем), то есть тем, кто уступает свои права на помещение.

Но лучше не создавать путаницы и подмены понятий, и не называть Арендатора Арендодателем в договоре субаренды, так как прямым Арендодателем, все же, остается собственник помещения.

 Если это трехсторонне соглашение, то все стороны опять же на своих местах — Арендодатель, Арендодатор и Субарендатор. В преамбуле договора субаренды это будет выглядеть так:

ООО Арендатора (ООО, место нахождения, ОГРН), именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального Директора, действующий на основании Устава (в случае ИП — действующий от собственного имени), с одной стороны, и
ООО Субарендатора (ООО, место нахождения, ОГРН), именуемый в дальнейшем «Субарендатор», в лице Генерального Директора, действующий на основании Устава (в случае ИП — действующий от собственного имени), с другой стороны, заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:
Арендатор передает в субаренду, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, площадь.

Порядок оплаты субаренды

Условия внесения оплаты по договору субаренды могут быть различными. Лучше, если субарендатор будет вносить оплату заранее, чтобы Арендатору не пришлось нарушать сроки внесения арендной платы, предусмотренные в прямом договоре. Зачастую просрочки чреваты пенями или иными санкциями, вплоть до ограничения доступа к помещению. Пример условий оплаты из договора субаренды:

Фиксированную ставку арендной платы Субарендатор вносит ежемесячно авансом путем перечисления на счет Арендатора не позднее 15 (Пятнадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому, в размере, установленном настоящим Договором.

Оплата за неполный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого Субарендатор занимает Помещение.

Субарендатор не имеет право осуществлять какие-либо вычеты или зачитывать какие-либо требования в счет платежей по настоящему Договору, кроме случаев, прямо указанных в настоящем Договоре.

Может ли сумма субаренды быть больше, чем сумма аренды? Размер оплаты по договору субаренды не регулируется каким-либо особым образом, а устанавливается по соглашению сторон. Экономически бессмысленно пересдавать помещение по цене ниже, чем аренда.

Как выбрать объект недвижимости под сдачу в субаренду

Субарендный бизнес на деле может оказаться очень выгодным предприятием, если этому предшествует грамотное планирование и удачный выбор коммерческой площади. Начать следует именно с анализа рынка, чтобы вычислить наиболее востребованные помещения в Вашем регионе.

  1. Определитесь с площадью. Большим спросом пользуются небольшие площади до 50-100 кв.м. Как вариант, можно взять в аренду большое помещение под ремонт (с большим количеством окон), отремонтировать и разделить его на несколько маленьких помещений. Доход в таком случае будет выше, нежели чем сдавать одно большое помещение целиком, так как арендная ставка за один квадратный метр тем ниже, чем больше помещение (за исключением торговых и помещений общепита).
    В случае аренды крупных торговых помещений не все так однозначно. Сетевые арендаторы являются надежным контрагентом, но чаще работают по своей форме договора и заключают договор на длительный срок — от 5 лет. Поэтому «субаренда», за редким исключением, может создать дополнительные проблемы в поиске арендатора. А вот небольшие площади, опять же, для таких целей являются более подходящими — их охотно арендуют мелкие пекарни, кофейни и не сетевые продуктовые магазины, которые вполне могут сотрудничать по такой форме договора.

У арендаторов небольших площадей чаще невысокие требования к форме договора аренды; среди них могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели. Молодых владельцев малого бизнеса всегда больше, чем «крупных игроков». Но и закрываются они гораздо чаще. Поэтому такой субарендатор может съехать уже через год, по причине того, что его дело «не окупилось».

  1. Расположение. Следует выбирать только места с хорошей транспортной доступностью. В зависимости от назначения помещения, это может быть не обязательно центр города. Но лучше заранее исключить простой помещения по причине удаленности объекта от мест остановок общественного транспорта или плохого окружения.
  2. Поиск помещения. Правильно выбрать объект недвижимости под сдачу несложно, если грамотно проанализировать рынок и спрос.
    Следует заблаговременно предупредить арендодателя о своих намерениях, чтобы исключить дальнейшие спорные ситуации. Не каждый собственник готов к тому, чтобы на его помещении зарабатывали, тогда как он считает, что может справиться с этой задачей сам. Но по ряду причин такая форма сотрудничества может быть интересна для владельца, например, неликвидных площадей, требующих ремонта. Собственник не готов вкладывать свои усилия и деньги, но может предоставить арендные каникулы арендатору, тем самым, сбросив с себя груз ответственности за ремонтные работы, поиск арендаторов и т.п.

Долгосрочная субаренда может приносить постоянный пассивный доход при относительно небольших усилиях.

В зависимости от масштабов площадей и количества субарендаторов, в целях поддержания субарендного бизнеса привлекается либо управляющая компания, либо бухгалтер на аутсорсинге.

От арендатора потребуется лишь решать возникающие спорные ситуации, контролировать документооборот и своевременное внесение арендной платы. Если Вы не нашли в этой статье ответ на свой вопрос, пожалуйста, пишите в комментарии.

Источник: https://lofthut.ru/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya-dogovor-i-oplata/

Субаренда нежилого помещения: чем опасно, как составить договор

Как рассчитать субаренду

Субаренда нежилого помещения – сдача объекта в пользование третьему лицу с согласия собственника имущества. Подобная сделка оформляется в соответствии с положениями законодательства РФ, однако может нести в себе повышенные риски для всех участников соглашения.

П. 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает возможность субаренды. Допускается:

  • полностью или не полностью сдать объект, оформив субарендный договор;
  • передать объект в бесплатное пользование;
  • передать арендное право физическому или юридическому лицу, а также предпринимателю.

Частичная сдача помещения для субаренды используется для офисных или торговых помещений, если арендуемая площадь большая, и ее определенная часть остается незадействованной.

Обычно субаренда нежилого помещения организуется для получения прибыли: арендаторы заключают договор с собственником на выгодных для себя условиях, а затем находят субарендаторов, которые снимают объект по завышенной стоимости. Разница в арендной плате и есть источник дополнительного дохода для основного арендатора.

Необходимо соблюдать следующие условия:

  • срок аренды не должен быть меньше срока субаренды;
  • если договорные обязательства между владельцем и арендатором завершены, необходимо перезаключить договор с собственником на правах арендатора;
  • в арендном и субарендном договорах условия о ремонте в помещении должны быть аналогичными;
  • суберандный договор нельзя пролонгировать – его можно только перезаключить, если перезаключается и основной арендный договор.

Чтобы заключить договор субаренды, необходимо получить разрешение собственника объекта. Для упрощения процедуры рекомендуется указать в арендном договоре возможность арендатора сдать объект в субаренду.

В тексте договора указываются следующие сведения:

  • город, дата составления;
  • информация об арендаторе и субарендаторе (ФИО, наименование);
  • предмет договора: площадь объекта, адрес;
  • обязанности сторон (например, информирование субарендатора обо всех обязанностях арендатора перед владельцем помещения);
  • стоимость субаренды, условия перечисления платежей (дата, порядок изменения суммы);
  • ответственность сторон;
  • срок действия договора, условия его аннулирования (в том числе досрочного);
  • дополнительные положения, включая особенности регулирования спорных и конфликтных ситуаций;
  • юридические адреса и реквизиты сторон;
  • подписи субарендатора и арендатора.

Скачать

В случае если субарендный договор составляется на срок от 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. При продаже помещения новому владельцу потребуется ждать, когда закончится срок действия у арендного и субарендного договоров.

Если договор субаренды оформляется на срок до 1 года, то регистрировать его не нужно.

Субаренда может привести к следующим неблагоприятным последствиям.

  • Если владелец объекта не был проинформирован о субаренде, а арендный договор не предусматривает данного условия, то договорные отношения между субарендатором и арендатором могут быть прекращены.
  • Если договор заключается на срок от 1 года, то он подлежит обязательной регистрации, которая накладывает на объект обременение – в результате при желании продать недвижимость владелец может столкнуться с проблемами при поиске покупателей.
  • Если срок действия субарендного договора превышает срок действия арендного, то первое соглашение признается юридически недействительным.
  • Есть риск неоплаты субаренды, в результате чего арендатор столкнется со сложностями по выполнению финансовых обязательств перед собственником. В случае если субарендатор более 2 раз подряд задержал оплату, договор с ним расторгается.
  • Если субарендный договор заключен до оформления арендного соглашения, то первый документ признается ничтожным.

Потенциальному субарендатору рекомендуется попросить предоставить:

  • ксерокопию арендного договора;
  • письменное разрешение владельца объекта;
  • выписку из ЕГРН, содержащую информацию о собственнике и обременениях.
  • Доход физических лиц от сдачи объекта в субаренду подлежит налогообложению по ставке НДФЛ 13%. Декларация 3-НДФЛ направляется в налоговые органы каждый год до 30 апреля. Налоги оплачиваются до 15 июля текущего года.
  • Юридические лица оплачивают 6% по УСН. Но предприниматели могут столкнуться с необходимостью вносить другие страховые взносы.

При уклонении от налоговых обязательств есть риск столкнуться с административной или уголовной ответственностью в виде штрафа в 500 тысяч рублей или тюремного заключения на 3 года.

Бухгалтерские проводки по субарендному договору:

  • Д-т 1030 К-т 3510 при получении предоплате на ее сумму;
  • Д-т 1210 К-т 6010 на сумму акта оказанных работ/услуг;
  • Д-т 1210 К-т 3130 на сумму НДС;
  • Д-т 3510 К-т 1210 – перекрытие суммы дебиторской задолженности по аренде.

Собственником объекта могут выступать муниципальные органы власти. Субаренда допустима и в этой ситуации – но только с их согласия и получения подписей чиновников.

Сдавать в субаренду можно не только нежилые помещения, но и квартиры, земельные участки. В первом случае физлица обычно организуют сдачу жилья посуточно: подобный съем приносит больше денег, чем долгосрочная аренда.

В случае с земельным наделом изменять его целевое предназначение при субаренде нельзя. Договор на сдачу в субаренду земли подлежит обязательной регистрации. При этом сумма платы за субаренду не должна быть выше суммы арендной платы.

Таким образом, законодательство РФ допускает сдачу помещения арендатором в субаренду, если собственник объекта не против. Субарендный договор несет в себе риски для всех участников соглашения, поэтому при его оформлении необходимо запросить определенный перечень документов на объект.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/subarenda-nezhilogo-pomesheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.