Как выкупить землю

Содержание

Как простому человеку купить землю у государства

Как выкупить землю
Земельные участки для строительства дома продают частные лица и государство.Сделка с частником проходит по стандартной схеме: составляют договор, передают деньги, участок регистрируют в Росреестре.

Государственную землю купить сложнее. Но это выгоднее, чем иметь дело с перекупщиками.

Расскажем, как участвовать в аукционе, тяжело ли его выиграть, на какие условия обратить внимание до покупки, и что делать потом.

Что такое аукцион

Аукцион — это торги на повышение цены. Аукционист называет стартовую цену на участок и повышает ее до тех пор, пока не останется только один претендент. На одном аукционе обычно разыгрывают несколько лотов — это могут быть земельные участки, здания и помещения.

Как узнать об аукционе

Если землю покупают у частника, смотрят объявления, например, на Авито.

На Авито велик шанс наткнуться на перекупщиков и завышенные цены

Государство тоже публикует объявления о продаже земли. Закон жестко регламентирует, где именно чиновники обязаны это делать:

1. В газете, где публикуется вся официальная информация от администрации.

2. На официальном сайте города или области.

Официальный сайт гос. торгов

3. На официальном сайте РФ, где размещают информацию о проведении торгов.

Извещение об аукционе на официальном сайте Череповца. Источник: https://cherinfo.ru

Местная администрация может придумывать дополнительные способы, как информировать о предстоящих торгах. Например, дает объявления по радио или делает электронную рассылку по почте.

Как правильно выбрать участок для покупки

В объявлении о продаже земли организатор торгов указывает, какие есть ограничения и обременения. Лучше, если их нет совсем. Но участки в привлекательных местах часто продаются с «багажом».

Кажется, с этой землей будут проблемы: она находится в санитарной зоне и зоне археологии. Еще на участке стоит чужой забор и какое-то «имущество». Источник: https://cherinfo.ru

Основные ограничения и обременения по участкам

Земля находится в санитарной зоне водоема

Если продают участок близко от реки, скорее всего, он окажется в так называемом поясе санитарной охраны источников водоснабжения. Таких поясов всего три:

  • Первый — совсем близко к реке. Там обычно запрещено любое строительство, на торгах такие земли не встретить.
  • Второй — землю можно купить в аренду, но после окончания строительства ее не получится оформить в собственность. Вместо этого заключат долгосрочный договор аренды на 49 лет.
  • Третий пояс санитарной охраны не налагает серьезных ограничений: землю там можно взять в собственность, но строить можно не все. Например, запрещено размещать автостоянки или производства.

Земля в зоне археологического надзора

Это означает, что перед началом строительства нужно будет вызвать археолога, который должен провести изыскания. Выполнять такие работы могут только фирмы со специальной лицензией.

Археолог выкапывает в случайном месте на участке яму и проверяет, нет ли там древностей. Если он не найдет ничего интересного, то выдаст заключение, что можно строить дом.

от 100 000 ₽ стоит работа археолога

Земля в зоне исторической застройки

Такое ограничение обычно налагают на участки в исторических местах — например, в старом центре города.

Внешний вид дома, который будет строиться, придется согласовать с управлением архитектуры или региональным комитетом охраны исторических памятников — в разных регионах эти структуры называются по-разному.

Власти могут обязать строить дом по историческому проекту: придется воссоздавать балкончики и лепнину Источник: https://arhitek.

su

Архитекторы могут запретить использование сайдинга и обязать сделать деревянную обшивку фасада, — чтобы дом вписался в общий облик старой улицы.

Еще могут обязать использовать при строительстве исторические материалы: запретят строить из кирпича или попросят облицевать кирпичные стены имитацией бруса.

Земля в зоне затопления или подтопления

Зоной затопления считают территорию вдоль русла реки: при разливе эти участки затапливает. Зона подтопления — территория, где грунтовые воды выходят на поверхность участков.

Инструкция Росреестра: как узнать, что участок находится в зоне затопления или подтопления

Построить дом на таком участке можно, но легализовать его будет тяжело. Возможно, местные власти не выдадут документы для регистрации здания, — тогда дом будет считаться самостроем. Или придется ждать, пока власти построят защитные сооружения: например, дамбу из песка.

>109 млрд ₽ стоила дамба в Петербурге

Информация о зоне подтопления или затопления будет в аукционной документации. Еще участок можно проверить по публичной кадастровой карте Росреестра.

Участок в зоне подтопления на публичной кадастровой карте Источник: https://pkk.rosreestr.ru

Включить участок в зону затопления или подтопления власти могут в любое время.

Например, на торгах продают землю у водоема без ограничений по использованию, но через года река разливается так, что люди плавают на лодках. Местные власти решают: на этом участке нужно запретить строительство домов и установить зону затопления. Если на этой земле начали строить дом, но до запрета властей не успели сдать его в эксплуатацию, будет сложно его отстоять.

По участку идут чужие коммуникации

В аукционной документации может быть указано, что собственник или арендатор перед началом строительства обязан за свой счет вынести коммуникации.

Например, по участку идет водопровод. Чтобы начать строить дом, нужно раскопать его и перенести трубу за пределы своей земли.

Чтобы перенести трубы, придется заказывать спецтехнику Источник: https://pamel-stroy.ru

Потребуется сделать проект выноса сети. Проводить сами работы имеет право только лицензированная строительная организация.

от 100 000 ₽ возьмут строители за перенос водопроводной трубы

На что еще обратить внимание при выборе участка

1. Где находятся точки подключений коммуникаций: трубы с водой, газом, канализация и электричество.

Бывает, что для подключения нужно тянуть новые трубы через дорогу или точки подключения находятся дальше ста метров от границы участка. Тогда стоимость подключения будет очень дорогой.

2. Сколько этажей разрешено строить, и где находится пятно застройки.

Это указывают в объявлении о торгах и в градостроительном плане участка, который прикладывается в объявлении.

3. Перепады высот, наличие подъездов, влажность почвы, захламленность.

Часть этой информации будет в объявлении о торгах. Например, встречаются такие пометки: «Участок находится на перепаде высот от 1 до 1.5 м, не имеет организованного подъезда».

Реальное состояние участка лучше проверить лично.

Участок, который продают по этому объявлению, придется расчищать Источник: https://cherinfo.ru

Как продают землю с аукциона

Есть два варианта продажи земли: в собственность и в аренду.

Участок продают в собственность

Право собственности действует до продажи участка или до смерти владельца. Фактически землю покупают у государства как у частного лица, — но только через аукцион.

Сделку оформляют через Росреестр. После заключения договора и передачи денег получают выписку из единого госреестра недвижимости, где будут данные нового владельца.

На купленном участке дом можно строить сколько угодно долго или оставить землю как есть. После регистрации права собственности хозяину участка начинает приходить земельный налог. На земельный налог бывают вычеты, в некоторых регионах устанавливают льготы по нему.

Участок сдают в аренду

Договор аренды предоставляет арендатору право пользования участком на определенный срок. Предельный срок по закону — 20 лет.

Если арендованный участок нужно будет продать, договор аренды муниципалитет перезаключит с новым хозяином.

В договоре аренды указывают данные сторон, возможные ограничения и обременения Источник: https://res.cloudinary.com

Сделку аренды также регистрируют в Росреестре. Ее сторонами считаются арендатор и продавец: то есть, муниципалитет или областной департамент имущественных отношений, если аукцион проводит регион или край.

По договору арендатор обязан каждый год вносить плату. При этом налога на землю нет, так как нет права собственности.

Когда истек срок аренды, и дом построен, есть два варианта

1. Перезаключить договор аренды на длительный срок.

Новый документ будет называться договором аренды земельного участка под эксплуатацию дома. Срок такого договора составляет 49 лет — этот срок сложился в практике торгов.

Арендная плата в разных городах разная: размер устанавливает местная администрация. Например, размер годовой арендной платы после торгов составляет 340 000 рублей, кадастровая стоимость участка — 1 млн рублей, а аренда после завершения строительства — 0.65% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Если арендатор будет строить дом, например, 2 года и 6 месяцев, он заплатит за аренду земли 850 000 рублей. После окончания строительства новая арендная плата по долгосрочной аренде будет составлять 6500 рублей в год.

2. Оформить участок в собственность.

Нужно доплатить процент от кадастровой стоимости земельного участка. Этот процент устанавливают на уровне региона. Например, в Вологодской области это 3%. После выкупа землю можно регистрировать в Росреестре как свою.

3% от кадастровой стоимости земли нужно доплатить в Вологодской области, чтобы получить ее в собственность

Как подать заявку на аукцион

Чтобы принять участие в торгах, нужно заполнить заявку и внести задаток.

Бланк заявки будет в извещении о проведении аукциона. Заполненный документ лично относят в комитет по имуществу или отправляют по электронной почте.

Так выглядит заявка на участие в аукционе

Задаток составляет 20% от начальной цены участка. Квитанцию об уплате задатка прикрепляют к заявке на аукцион.

Важно рассчитать срок подачи заявки с учетом времени на перевод денег. Задаток считается внесенным, когда деньги поступили в казну. Например, аукцион назначили на 23 октября, а срок приема заявок — 20 октября. Если внести задаток в последний день, банк может не успеть сделать перевод.

Перед началом аукциона организаторы составляют выписку о поступлениях задатков. Если деньги не пришли, претендента не допустят к торгам.

Как проходят торги

Аукцион проходит очно, место проведения укажут в объявлении о торгах. Это может быть помещение в торговом центре, зал в кинотеатре или кабинет в местной мэрии.

В Евпатории аукцион проходит в одном из кабинетов местной администрации Источник: http://my-evp.ru

Среди участников бывают как обычные люди, покупающие землю для себя, так и перекупщики. Узнать, кто и зачем покупает, сложно: участникам выдают таблички с номерами. Имен не знает никто, кроме организаторов.

Если на участок претендует только один человек, он автоматически становится победителем. По закону он обязан купить землю. Если победитель отказывается выкупить участок, его включают в реестр недобросовестных участников аукционов и больше не допускают к торгам. Задаток не возвращают.

По этой причине опасно подавать заявки на несколько участков, чтобы в ходе аукциона решить, какие купить. Если других претендентов на участки не будет, придется выкупать все или терять задатки.

Что делать, если выиграл

С победителем аукциона в тот же день подписывают протокол об итогах. Этот протокол имеет юридическую силу договора купли-продажи либо договора аренды.

Договор купли-продажи или аренды заключают не раньше, чем через 10 дней, и не позже, чем через 30 дней со дня аукциона. После этого договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Как только Росреестр подтвердит сделку и выдаст документы обратно, можно начинать строить дом.

Выводы

1. Землю на аукционе продают в собственность или в аренду.

Краткосрочную аренду после постройки дома переводят в долгосрочную или оформляют участок в собственность.

2. Задаток для участия в торгах составляет 20% от начальной цены земли.

Деньги лучше внести заранее.

3. Если на участок подал заявку только один участник, его автоматически признают победителем.

Победитель аукциона обязан выкупить участок, за который внес задаток.

4. До подачи заявки внимательно изучают документы на участок.

Нужно проверить обременения и ограничения, посмотреть как далеко проходят коммуникации. На участок выезжают лично, — чтобы убедиться, что он не стоит на болоте, которое придется осушать.

Читайте больше интересных статей о недвижимости на сайте Этажи Журнал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/etagi/kak-prostomu-cheloveku-kupit-zemliu-u-gosudarstva-5fe1c5c384a07b3cc1c7ef52

Как купить муниципальную землю и оформить ее в собственность? Аукционы и торги на земельные участки на сайте Недвио

Как выкупить землю

При покупке земельных участков, принадлежащих частным или юридическим лицам, не возникает никаких проблем. С муниципальной землей все обстоит по другому. Она обойдется намного дешевле, а то и вовсе бесплатно. Но придется столкнуться с рядом трудностей и потратить куда больше времени.

В 2015 году был утвержден новый Земельный кодекс, объемом почти в 300 страниц. В нем расписана процедура покупки земли у государства за кадастровую стоимость, а также бесплатная передача участков в собственность.

Но купить возможно только земельный участок с четко определенными границами, а государственные земли не имеют плана межевания и не стоят на кадастровом учете. Поэтому потребуется проведение всех необходимых работ.

Кто имеет преимущество и льготы при покупке земельного участка у государства?

Перед приобретением земли, потенциальный покупатель должен точно определиться, для каких целей она будет использована. В случае, если участок будет куплен и в последствии заброшен, он будет изъят в пользу страны.

В каких случаях у претендента появляется преимущество при покупке:

  • Арендатор выстроил на территории, предназначенной под ИЖС или ЛПХ, любое здание и ввел его в эксплуатацию. Покупка обойдется в 3% от кадастровой стоимости, если участок муниципальный, а если принадлежит городским землям в 15-20%;
  • Если земельный надел покупается для строительства, его можно выиграть на аукционе. Начальные ставки определяет администрация. В случае несостоявшихся торгов (менее 2-х персон), производится обычная покупка;
  • Покупателем выступает глава крестьянского фермерского хозяйства (КФХ), и приобретает земли сельского поселения. Для него стоимость будет равна кадастровой или еще ниже;
  • Планируется комплексное освоение территории;
  • На арендованных сельхозземлях в течение 3-х и более лет добросовестно исполнялись все условия аренды.

Случаи, когда участки под ИЖС предоставляют бесплатно:

  • Многодетная семья, где все дети находятся на иждивении родителей;
  • Молодая семья, не имеющая в собственности земли или проживающая на площади менее 15 кв. м на человека;
  • Покупатель является Героем труда.

Существуют территории, которые не могут быть выкуплены:

  • Находяющиеся в зоне владения любого вида транспорта;
  • Территории испытательных полигонов;
  • Зараженные ядовитыми веществами;
  • Зоны владения любым транспортом (железнодорожного, автомобильного, аэропорты, морские порты);
  • Лесные и водные угодья;
  • Заповедники, городские парки;
  • Зоны Минобороны;
  • Кладбища.

Где и как нужно оформить документы для покупки?

Желающим приобрести муниципальный или государственный земельный участок, следует знать в какие органы обращаться, если она государственная – в администрацию. Принадлежит местным общинам – в органы местного самоуправления, расположена в Крыму – совет министров Крыма.

Для начала, нужно написать заявление на покупку земли. Чтобы оно было правильным, следует прописать в нем точный адрес участка, для каких целей он покупается, площадь и размеры. Обязательно указать, что с оплатой аванса согласен.

Также необходимо провести кадастровые работы и поставить земельный участок на кадастровый учет. Желательно заранее проверить в органах Росреестра к какой категории земель относится интересующий надел, можно ли ее изменить при необходимости.

К заявлению следует приложить следующие документы и их копии:

  • паспорт;
  • договор аренды (при наличии);
  • при наличии построек, права собственника (можно справки с ЕГРП);
  • кадастровый план;
  • оригинал и копию квитанции об оплате госпошлины.

Далее следует обратиться с заявлением в местные исполнительные органы. Предоставить паспорт, договор аренды (если является арендатором), кадастровые выписки и все копии документов.

В течение 30 дней будет принято решение и выдано постановление о передаче территории в собственность. В нем также указывается цена, за которую участок был приобретен.

Оплатить можно в любом отделении банка, затем предоставить оригинал и копию чека об оплате представителю муниципальных органов. В ФУГРЦ предъявить все документы и их ксерокопии и заполнить заявление. Через месяц покупатель становится полноправным собственником.

В последние годы стало популярным выкупать у государства участки с ветхими постройками. Однако нужно учитывать, что для выкупа таких муниципальных земель, следует вначале полностью восстановить недвижимость. Только после этого, физическое или юридическое лицо получает право на приватизацию участка.

При покупке для земли для ИЖС, административные органы в течение 1 месяца опубликуют в СМИ извещение о предоставлении земельного участка. Там же указывается его кадастровый номер, адрес, площадь, полное описание и дается информация о предстоящих торгах для других заинтересованных лиц. Если за 30 дней не находится желающих принять участие в аукционе, оформляется сделка купли-продажи.

1. Каким образом можно узнать о торгах?

В газетах и сети интернет: на сайтах муниципального района, на общероссийской торговой площадке — не меньше, чем за месяц до проведения торгов, появляется объявление об аукционе.

Это мероприятие позволяет приобрести земельные участки гораздо дешевле, чем на рынке. Однако, если надел без кадастрового номера, торги не состоятся, так как продаваемый участок должен быть полностью готов к использованию.

Заявки на участие прекращают принимать за 5 дней до аукциона, отказаться от его проведения можно за 15 дней. Организатор должен разместить информацию там же, где и давал объявление о его проведении, а также лично проинформировать участников об отмене мероприятия в течение 3-х дней.

2. Кто может, а кто нет принимать участие в торгах?

Любое физическое и юридическое лицо может участвовать в аукционе, кроме тех, кто:

  • не предоставил все требующиеся документы;
  • не заплатил задаток;
  • тем, кому законодательно отказано в покупке;
  • лицам, не имеющим сведения в ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
  • гражданам, не имеющим гражданства РФ;
  • фирмам, уставной капитал которых на 50% и более принадлежит иностранцам.

3. Формы проведения аукциона

Существует три вида:

  • закрытые;
  • открытые;
  • электронные (новый формат, набирающий все большую популярность).

Для РФ наиболее приемлемыми являются открытые, когда любой желающий может их посетить. В этом случае, на них привлекаются: пресса, строительные компании, градостроительные и архитектурные организации. Если мероприятие организовывается другой организацией, присутствие на нем наблюдателя из муниципалитета обязательно.

4. Торги

После названия лота и его характеристик начинаются торги. Обычно окончательная стоимость на 1-2% выше первоначально объявленной цены.

Аукционист (человек ведущий торги) – смотрит, кто из участников согласен предложить большую цену, и оглашает ее всем остальным. Если после трехкратного повторения сумма остается такой же, значит участок считается проданным. Владельцем становится тот, кто предложит последнюю, наибольшую цену.

Однако формат может быть и другим. В рамках закона, организаторы торгов могут вносить различные изменения в процесс аукциона на землю. Точную информацию о правилах проведения обычно узнают из информационных бюллетеней.

5. Документы для выигравшего

Основным документом, который впоследствии выступает основанием для купли-продажи земельного участка, является протокол аукциона. Он подписывается между организатором и победителем торгов, и не позднее пяти дней после этого, составляется договор о покупке.

6. Расчет

Проигравшим участникам, в течение трех дней, возвращают задаток на расчетный счет указанный в заявке. Для победителя эта сумма входит в состав полной оплаты за землю. В течение месяца организатор размещает в тех же СМИ результаты проведения аукциона.

7. Оформление

Для оформления прав на собственность, глава муниципалитета выдает постановление. Потенциальному владельцу дается 30-дневный срок для процедуры, отсчет ведется с момента подписания протокола. Далее следует подать все документы в регистрирующие органы, чтобы стать полноправным владельцем земли.

Нюансы покупки земельных участков на аукционах

Иногда покупатели совершают крупные ошибки, при покупке земли на аукционе. Некоторые, в силу своей неопытности, другие гонясь за дешевизной (были случаи, когда на торгах участки приобретались на 200-300% дешевле, чем на рынке).

Какие тонкости нужно учитывать при сделке?

  1. Не полениться и самостоятельно проехать, визуально осмотреть участок на наличие рвов, канав, возвышенностей;
  2. Изучить окружение, если вблизи находится захоронения, болото – это очень сильно снижает стоимость земли;
  3. Обратить внимание на кадастровую стоимость – она привязана к налогообложению, чем выше, тем в последствии будут и больше налоги;
  4. Провести мониторинг цен еще перед покупкой на аукционе, следует какое-то время внимательно отслеживать все цены в том районе, где собираетесь купить земельный участок;
  5. Обязательно обращать внимание на разрешенное использование земли – в последующем можно не получить разрешения для стройки или занятий садоводством.

Каждый желающий может купить муниципальную землю и оформить собственность на нее. Перед покупкой, следует внимательно изучить Земельный кодекс РФ, чтобы полностью представлять процедуру покупки. Приобретая участки на аукционах, лучше заранее узнать о выставляемом лоте все достоинства и недостатки, в противном случае, есть вероятность приобрести неликвид.

Земельный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/auktsiony-i-torgi-na-zemelnye-uchastki/

Как выкупить земельный участок у администрации без торгов?

Как выкупить землю

Выкуп земельного участка у администрации в большинстве случаев достаточно выгодно, так как очень часто такие участки продаются по кадастровой стоимости.

Однако, если объявляется процедура проведения публичных торгов (аукцион или конкурс на право заключения договора купли-продажи), встает вполне резонный вопрос, что участок либо может резко подорожать, либо «уйти» к другому покупателю.

В таком случае есть возможность обойтись без процедуры публичной продажи – выкупить земельный участок без торгов. Что необходимо знать в этом случае?

По закону

В марте 2015 года в Земельном Кодексе РФ начали действовать поправки, которые позволили брать в аренду, получать в безвозмездное пользование, возмездное, бессрочное пользование, а также в собственность земельные участки всем участникам правоотношений в этой сфере двумя путями: с помощью проведения публичных торгов или без таковых.

В этом же нормативном акте зафиксированы два варианта получения участков в собственность без участия в торгах – путем безвозмездного получения участка или с помощью оформления договора купли-продажи надела. Однако, в самом Земельном Кодексе содержится оговорка, что приобрести участок без торгов (независимо от того, на безвозмездной основе или платно) может далеко не каждый желающий.

Какие земли и когда можно получить без торгов?

Согласно действующему законодательству определенные земельные участки в настоящее время можно получить в собственность без участия в торгах.

К таким участкам будут относиться:

  • Земли для осуществления индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства;
  • Для создания фермерского или крестьянского хозяйства, а также для организации сельскохозяйственного производства;
  • Для развития жилищного фонда (в том случае, если договор об осуществлении таких мероприятий заключен именно с лицом, осуществляющим такое развитие);
  • Для формирования инфраструктурных объектов;
  • Для организации религиозных сооружений и памятников (но только для тех представительств религий, деятельность которых не запрещена на территории Российской Федерации).

В остальных случаях без торгов земельные участки предоставлены быть не могут.

Если говорить о том, когда можно оформить переход права собственности без торгов на тот или иной земельный участок, то необходимо отметить, что перед наступлением такого права должны быть соблюдены определенные условия:

  • Выкупаемый земельный участок должен использоваться определенное время потенциальным покупателем по его прямому назначению (в случае, если речь идет о приобретении земли для ИЖС или ЛПХ, а также для фермерского хозяйства);
  • Если были согласованы все планы по развитию жилищного фонда или инфраструктурных объектов;
  • Если необходимость строительства того или иного памятника религиозного культа была доказана в полной мере (например, старый храм разрушается и нет возможности его отреставрировать, так как здание признано полностью аварийным).

Безвозмездное и платное приобретение земли без торгов

Так как Земельный Кодекс предусматривает два варианта приобретения участка без торгов – безвозмездно и на платной основе – необходимо отметить, в каких случаях и каким способом можно получить надел.

Перечень оснований для безвозмездного приобретения земельных участков установлен в ст. 39.5 данного нормативного акта:

  • Участок может быть передан безвозмездно в том случае, если в отношении него раньше был заключен договор о полномасштабном развитии застраиваемой территории (например, для строительства жилого комплекса и всего инфраструктурного парка при нем), то договор о передаче земли на безвозмездной основе будет заключен с тем лицом, с которым заключали договор о развитии территории;
  • Если на земле расположены какие-то здания, принадлежащие религиозным или благотворительным организациям – участок передается в эти организации;
  • Участок был в бессрочном пользовании у религиозной организации и использовался для сельского хозяйства – он передается в эту организацию на безвозмездной основе;
  • Участок выделялся для нужд садоводческо-некоммерческого товарищества? Он передается в собственность этому объединению, но на условиях общей собственности всех членов такого объединения;
  • В том случае, если в течение 5 лет участок, предоставленный для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства, использовался по прямому назначению, находясь в бессрочном пользовании, он также передается в собственность;
  • Многодетные семьи, у которых трое и более детей, также могут получить участок в собственность на безвозмездной основе, в том случае, если подготовят все необходимые для подтверждения своего статуса документы;
  • Иные льготные категории граждан, для которых государством предусмотрены меры социальной поддержки в виде улучшения материального или имущественного положения, также могут рассчитывать на приобретение земли в собственность на безвозмездной основе.

В остальных случаях приобретение земли будет стоить каких-то денег, если потенциальному покупателю не удастся доказать, что он имеет право на бесплатное приобретение.

Как формируется цена?

В случае приобретения земли у администрации очень выгодно осуществлять такую сделку без участия в торгах.

Это обусловлено тем, что цена за конкретный участок будет гораздо ниже. Это связано с механизмом формирования цены на конкретный надел.

Так, в случае, если идет платное приобретение земли, стоимость его будет определяться, исходя из аналогичной кадастровой величины. При этом, необходимо знать, что в каждом конкретном случае расчет величины будет осуществляться, исходя из того, для каких целей выкупается участок.

В том случае, если речь идет об использовании земельного участка для организации сельскохозяйственного производства (если невозможно безвозмездное развитие участка), то здесь цена не может быть большое 3% от кадастровой стоимости конкретного надела.

В случае с приобретением участка на торгах – величина будет рассчитываться от кадастровой до средней рыночной стоимости на конкретный тип участков.

Алгоритм выкупа

У процедуры выкупа земельного участка у администрации есть свой алгоритм действий, при тщательном соблюдении которого на выходе покупатель получает в свою собственность желаемый надел.

Состоит такой алгоритм из нескольких шагов:

  1. Подбор земельного участка (осуществляется он либо путем поиска объявлений в печатных СМИ, официально аккредитованных на размещение такой информации от администрации муниципального образования или субъекта Федерации, либо через публичную карту земель, размещенную на сайте Росреестра);
  2. Обращение в администрацию с заявлением о предварительном согласовании возможностей заключения сделки (на этом этапе проверяется возможность приобретения конкретного участка и информация о том, поставлен ли он на кадастровый учет или нет);
  3. Получение потенциальным покупателем кадастровых документов на конкретный участок, а также, при необходимости, осуществление межевых мероприятий на нем;
  4. Подача в администрацию заявления о согласовании сделки и заключении договора купли-продажи участка или о вынесении постановления главы администрации о безвозмездной передаче в собственность участка (к такому заявлению необходимо приложить все те документы, которые попросят подготовить в администрации, а также те бумаги, которые могут подтвердить право выкупить земельный участок без торгов или получить его в собственность на безвозмездной основе);
  5. Заключение договора купли-продажи (так как именно на его основе будет осуществляться приобретение конкретного земельного участка) по итогам проведенных взаимных консультаций между сторонами, а также после полного согласования всех необходимых нюансов (например, порядка перечисления денежных средств от покупателя к администрации);
  6. Получение свидетельства о праве собственности на конкретный участок (на основе договора купли-продажи или постановления главы администрации).

В том случае, если оформление участка будет осуществляться на безвозмездной основе, в данном алгоритме будет небольшое изменение, так как договор купли-продажи будет заменен на соответствующий документ о безвозмездной передаче земли в собственность лицу, подавшему заявление об этом.

Разница между юридическими и физическими лицами

Разница в осуществлении процедуры выкупа земельного участка без торгов между юридическими и физическими лицами есть достаточно большая:

  • Количество оформляемых документов для юридического лица значительно больше, так как кроме подтверждения своего права на участие в процедуре выкупа земельного участка без торгов юридическому лицу потребуется еще и оформить в соответствующем виде информацию, для каких именно целей такой участок будет приобретаться;
  • Увеличение временных рамок для совершения сделки (это обусловлено увеличенным количеством документов для юридических лиц, которые следует подвергнуть тщательной проверке);
  • Стоимость оформления всех документов (для юридического лица госпошлина будет больше, нежели для физического лица).

Это ключевые отличия между физическими и юридическими лицами.

Выкупить землю без торгов у администрации возможно стало с марта 2015 года, когда вступили в силу поправки в Земельный Кодекс. Однако, для того, чтобы такая процедура могла быть осуществлена, необходимо полностью соответствовать предъявляемым к таким категориям лиц требованиям и уметь доказывать свое право на приобретение земли без участия в конкурсных процедурах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/vykupit-zemelnyj-uchastok-u-administracii-bez-torgov.html

Как в 2021 году по закону выкупить у соседа часть его земельного участка

Как выкупить землю

Статья обновлена: 14 января 2021 г.

Здравствуйте. В этой статье я подробно разберу ситуацию, когда собственник участка хочет выкупить часть соседнего участка. Без разницы, какой размер этой части будет — хоть 0,5 сотки. Опишу подробную инструкцию, с какими проблемами можно столкнуться и как их решить. Инструкция подходит для любых участков — ИЖС, ЛПХ, дачных, садовых и т.п.

Требования к обоим участкам

Только при таких условиях можно выкупить часть участка у соседа:

  • Оба участка должны стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    По ссылке найдете подробную инструкцию с картинками — как проверить стоит ли участок на кадастровом учете.

    https://www.youtube.com/watch?v=00BodO5jrHk\u0026t=128s

    Если участок не стоит на кадастровом учете, то нужно это исправить. И только потом можно выкупать часть соседнего участка. Инструкция — как поставить участок на кадастровый учет.

  • Другие статьи

    Как узнать кто владелец земельного участка — онлайн способ.Как изменить ВРИ: с ИЖС в ЛПХ; с ЛПХ в ИЖС; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»; садовый/дачный участок в ИЖС

  • У обоих участков должны быть определены границы в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Часто бывает такое, что хоть участок и стоит на кадастровом учете (об этом выше), но границы его не определены. Наша отдельная инструкция — как узнать определены ли границы земельного участка.

    Если кратко, то найдите участки на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести их кадастровые номера. Если границы участка определены, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым.

    Если не определены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае нужно сначала установить границы участка — инструкция. Делается это через межевание и внесения границ на кадастровый учет.

    А потом можно выкупать часть у соседа.

    Примеры участков

    Границы определены

    Границы не определены

  • Участки должны быть в собственности — пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ.

    Логично, что только собственник участка может продать его часть. И только собственник может присоединить к своему участку часть соседнего.

    Некоторые думают, что если жилой дом оформлен в собственность, то и участок автоматически оформляется. Или когда собственник участка умер, то наследники без вступления в наследство могут продать участок или его часть. Это все неверно. Инструкции — как оформить земельный участок в собственность, отдельно оформить по дачной амнистии.

  • Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  • Нужно учесть минимальную и максимальную площадь участков — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

    Минимальную и максимальную площадь для участков устанавливает местная администрация. К тому же, площадь зависит от категории и ВРИ участка.

    Например, минимальный размер для участка ИЖС в Одинцовском районе Московской области — 8 соток. Есть два смежных участка — первый 10 соток, второй 9.

    Собственник первого участка захотел выкупить часть у собственника второго, которая получилась размером в 2 сотки.

    Но они не смогут такое оформить, потому что второй участок станет площадью в 7 соток, а минимальный размер установлен в 8 соток. Поэтому собственник может выкупить максимум 1 сотку у соседа.

Для выкупа части соседнего участка нужно оформить перераспределение

Перераспределение в нашем случае — это процедура, когда один участок присоединяет к себе часть соседнего (смежного) и выплачивает соседу за это компенсацию. В результате у обоих участков меняется площадь (один становиться больше, другой меньше), конфигурация и границы — пп. 1 и 2 ст. 11.7 ЗК РФ. Точнее появятся два новых участка, а старые прекратят свое существование.

Краткая инструкция: Собственники обоих участков обращаются к кадастровому инженеру и говорят, что один из них хочет купить такую-то часть участка у соседа. Кадастровый инженер оформит им межевой план, в котором укажет как было и как стало. Потом собственникам нужно подписать соглашение о перераспределении земель и подать его в МФЦ вместе с межевым планом.

Иногда бывает, что участки имеют разные виды разрешенного использования (ВРИ). Например, один участок ИЖС, другой ЛПХ.

В 95% случаев это не будет считаться проблемой, потому что территориальная зона позволит автоматически перевести часть соседнего участка в нужный ВРИ. Но бывает, что выкупить не получится из-за разных ВРИ.

В любом случае, кадастровый инженер сразу скажет — можно ли выкупить при разных ВРИ или нет.

Другие статьи

Как разделить земельный участок на 2 и более участков.Проверка земли на обременение — онлайн способы.

Шаг №1 — Проводим межевание участков

Межевание — это кадастровые работы в результате которых оформляют межевой план — ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В нашем случае это работы по установлению границ новых участков, которые появятся в результате присоединения части одного участка к другому.

Межеванием занимается кадастровый инженер, который может работать на себя как ИП или в какой-либо геодезической компании — ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Услуга стоит от 10 тысяч рублей и оформляется примерно месяц. Соседи сами должны решить кто и сколько заплатит за межевание.

  1. Всем совершеннолетним собственникам обоих участков нужно обратиться к кадастровому инженеру, подробно объяснить какую часть участка хотят выкупить и где провести границу. Например, 3 метра от забора и до такой границы. Лучше для наглядности нарисовать планы участков на бумаге и какой кусок нужно выкупить. Если хотят выкупить определенный размер соток (например, 2 сотки), то кадастровый инженер сам посчитает где провести границу. Но для этого ему придется выезжать на участки. Об этом ниже.

    При себе нужно иметь паспорта и документ о праве собственности на участок — свидетельства о регистрации права или выписки из ЕГРН/ЕГРП на каждый участок (как и где заказать выписку).

    Кадастровый инженер изучит поданные документы, согласует оплату своих работ и составит договор подряда, который нужно подписать (ст. 36 Закона о кадастровой деятельности).

  2. При выкупе части участка межевание можно провести 2 способами:
    • Способ №1. Кадастровый инженер не выезжает на участки.

      Так можно сделать, если на участках уже делали межевание и собственники уверены, что границы участков на 100% точные. Потом собственники сами проведут или уже провели новые границы. Этот способ дешевле, т.к. не придется дополнительно платить инженеру за выезд и за уточнение границ (вынос точек в натуру). Но я лично советую второй способ и объясню почему.

    • Способ №2. Кадастровый инженер выезжает на участки.

      Часто фактические границы участков (на местности) не совпадают с границами, которые указаны в кадастре. Даже если до этого делали межевание и устанавливали границы.

      Сначала инженер с помощью профессиональной GPS-аппаратуры снимет фактические координаты каждого угла (повторных точек) обоих участков. Потом сверит эти координаты с координатами из кадастра.

      Услуга называется вынос точек в натуру.

      Может получится так, что один из участков немного сдвинут в сторону. Это уже проблема — придется с соседями и кадастровым инженером уточнять и исправлять границы. Поэтому лучше все перепроверить.

      Участок по факту сдвинут и наслоился на другой

      (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

      Иногда собственники на участках уже сами провели новую границу, и теперь нужно точно посчитать размер. Или хотят выкупить 2 сотки и не знают как посчитать. В общем, лучше всегда заказывать выезд инженера. Он сделает точные замеры.

      При перераспределении участков не нужно согласовывать границы с собственниками других смежных участков. Нет такого требования в законе. Как я указывал выше, у обоих участках должны быть установлены границы в кадастре. Согласование с соседями нужно только при установлении границ.

  3. Кадастровый инженер оформит и отдаст межевой план.

    Межевой план будет на бумаге и обязательно на диске в электронном виде (в формате XLS) — п. 12 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. На межевом плане будет указано как было и как стало.

    А именно координаты с границами прежних участков, их площадь, расположение и кадастровые номера + координаты с границами, площадь и расположение вновь образованных участков.

    Вместе с планом еще дадут на подписание акт выполненных работ.

Шаг №2 — Подписать соглашение о перераспределении с выплатой компенсации

В нашем случае компенсация — это заранее оговоренная стоимость за часть земельного участка, которую нужно заплатить соседу.

Соглашение составляется в простой письменной форме, к нотариусу обращаться необязательно (скачать образец для ознакомления). В нем нужно указать:

  • Паспортные данные собственников обоих участков.
  • Данные о прежних участках — их площадь, кадастровые номера и адреса.
  • Данные о вновь образованных участках (их площадь, кадастровые номера и адреса) и кому они будут принадлежать.
  • Указать, что межевой план идет как приложение к соглашению.
  • Размер компенсации. Выше я указал что это. Можно дополнительно указать порядок расчетов.

Если у какого-либо участка несколько собственников по долям (по 1/2, по 1/3 и т.п.), то такие же доли у них и останутся. Менять размер доли в таком соглашении нельзя.

Крайне не советую составлять соглашение самостоятельно. Выше я указал ссылку на образец только для ознакомления, чтобы собственники хотя бы понимали что это за документ. Лучше обратиться для этого к специалисту. Некоторые кадастровые инженеры могут составить соглашение или юристы в геодезической компании, в которой они работают.

Другие статьи

Можно ли продать участок без проведения межевания — вступил в силу новый Федеральный закон.

Заключительный шаг №3 — Регистрируем соглашение о перераспределении и межевой план

Выше я писал, что при перераспределении старые участки прекращают свое существование и образуются новые участки — с новыми границами, площадью и т.п. Поэтому собственникам нужно подать соглашение о перераспределении на регистрацию. Новые участки будут поставлены на кадастровый учет и на них будут зарегистрированы права собственности.

Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.

  1. Всем собственникам участков нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Госпошлина — 350 рублей с каждого участка (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Это госпошлина только за регистрацию права собственности. Услуга по постановке новых участков на кадастровый учет бесплатна. Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

    • Паспорта владельцев или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя предоставлять не нужно;
    • Договор основания. Если собственники купили участок, то договором основания является договор купли-продажи. Если получили в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.;
    • Межевой план на диске;
    • Подписанное соглашение о перераспределении участков;
    • Квитанцию об оплате госпошлины.
  2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит два заявления о постановке новых участков на кадастровый учет и регистрации права на них. По одному заявлению на каждый участок. Собственникам нужно их проверить и подписать. Еще могут дать на подписание заявление о прекращении права собственности на старые участки и снятии их с кадастрового учета.

    Если у какого-либо участка несколько собственников по долям (по 1/2, по 1/3 и т.п.), то такие же доли у них и останутся. Поменять размер доли нельзя.

  3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Затем назначит дату, когда пройдет регистрация и документы можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.

    Далее только остается ждать регистрации. Срок — 12 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день нужно забрать поданные документы и письменное уведомление о внесении изменений в кадастр. Дополнительно владельцам дадут выписки из ЕГРН на каждый участок.

В течение месяца на кадастровой карте появятся обновленные участки с новыми границами и площадями.

Способы оплаты за покупку части участка

  • Способ №1 — сразу наличными или переводом продавцу.

    Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после регистрации соглашения), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.

  • Способ №2 — аренда банковской ячейки.

    Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку.

    Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт документы, подтверждающие регистрацию — обычно это выписка из ЕГРН (ее выдают после регистрации соглашения).

    Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.

  • Способ №3 — аккредитив.

    Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После регистрации продавец приносит в банк выписку из ЕГРН, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.

Показать остальные комментарии

Источник: https://Prozhivem.com/zemlya/registracia/kak-vykupit-chast-uchastka-u-soseda

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.