Какова рыночная стоимость земли

Содержание

Что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними?

Какова рыночная стоимость земли

Земельный участок является частым объектом земельных отношений, который обладает своими свойствами и особенностями. Высокая оборотоспособность позволяет собственникам участков согласно установленным требованиям Земельного кодекса определять два варианта стоимости объекта при его продаже — рыночную и кадастровую.

Что это такое: определение понятий

Перед продажей недвижимости владелец определяется с ее стоимостью — кадастровой (КС) и рыночной (РС). Первую рассчитывают согласно следующим параметрам:

  • цена при покупке;
  • вложенные средства;
  • построенные объекты и проведенные коммуникации;
  • расположение зеленых зон, дорог, воды рядом с участком и т.п.

Данные параметры позволяют собственнику увидеть реальную цену объекта и уже отталкиваться от нее при выставлении земли на продажу. Но помимо данных факторов ценовое значение земли складывается в первую очередь из показателя, указанного в выписке ЕГРН.

КС недвижимого объекта определяется по государственным требованиям при постановке объекта на государственный учет. Данная информация прописывается совместно с другими техническими, графическими и описательными сведениями в паспорте объекта, а также содержится в базах Росреестра.

Узнать кадастровую стоимость по номеру ЗУ можно, заказав выписку из ЕГРН. Подробнее об этом документе и о том, где и как его можно получить, мы рассказываем тут, а о том, как можно узнать кадастровую стоимость участка, зная его кадастровый номер, вы можете узнать из этого материала.

Оценка проводится государственными или независимыми экспертами Минэкономразвития, экспертами из градостроительного отдела, с которыми собственники заключают контракты по территориальным подразделениям Росреестра. РС объекта — это «живой» показатель, который складывается на текущий момент продажи или покупки из следующих факторов:

  1. Категория земли — жилая, сельскохозяйственная, коммерческая и т.п. (что такое назначение земли и как можно узнать категорию ЗУ читайте тут).
  2. Спрос.
  3. Региональное расположение.

Для чего нужны и где используют?

Государственное оценивание позволяет выявить и зафиксировать в официальных источниках стоимость земельного участка или недвижимого объекта. Данная позиция в последствии учитывается при расчете налогового сбора на имущество.

Таким образом, государство получит возможность не только вести учет всех земель, находящихся в государственной или частной собственности, но и максимально эффективно проведет начисление и сбор налогов, что пополнит госбюджет (как по кадастровому номеру можно узнать размер такого налога на участок мы рассказывали тут).

Знание КС используется в следующих случаях:

  • при расчете и уплате налогового сбора на недвижимость (как рассчитывается земельный налог по кадастровой стоимости читайте тут);
  • при осуществлении финансовых сделок с землей (продажа, покупка);
  • при наследственных делах и т.п. (раздел, наследование, долевое распределение, дарствование);
  • при расчете налогового сбора с наследства на землю;
  • при оформлении ипотечного или иного займа, как на саму землю, так и при заложении ее как залога.

РС — это фактическая цена участка на текущий год, полгода, при учете указанных выше параметров.

Она может использоваться в следующих случаях:

  • при выставлении участка на продажу, аукцион;
  • для определения арендной платы;
  • при расчете суммы вознаграждения нотариусу, который осуществлял оформление наследства;
  • в документах (исках, ходатайствах) в судебных спорах.

Собственник участка должен быть в курсе текущей КС — ее необходимо обновлять и запрашивать в Росреестре каждые пять лет, также знать ориентировочную РС, для этого можно обратить внимание на соседние или подобные участки, для сравнения или самостоятельного оценивания. Также можно обратиться к независимым экспертам по недвижимости, которые помогут за вознаграждение определить сколько стоит участок.

Как они соотносятся между собой?

Основное различие между основными ценовыми категориями на земельный участок, а также иной недвижимый объект, заключается в том, что понятие рыночной категории более широкое. Оно зависит от текущего спроса на землю, тогда как КС зависит от ценовой политики региона, в котором располагается объект.

Важное отличие КС в том, что она устанавливается государственным органом и влияет только на налоговую ставку на недвижимость. Данная стоимость может быть равна рыночной, но часто она меньше (тогда меньше уплачивается налог).

Что до их взаимодействия, то кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, последняя на нее опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Подробнее о том, как можно обжаловать КС, мы рассказываем в отдельной статье, а можно ли попробовать уменьшить ее размер, читайте тут.

Соотношение ценовых категорий на землю

Соотношение ценовых категорий на земельные участки заключается в процентной разнице. С 2012 года Росреестром проводилась переоценка кадастровой стоимости земель, где ее значение приблизили к рыночной. В большинстве случаев данные категории отличаются на 20-25%. Это необходимо учитывать при уплате налогов:

  • если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налог берётся с рыночной цены (за которую продали землю);
  • если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости (о том, возможна ли такая продажа земли по цене, меньшей КС и каковы последствия такой сделки, читайте здесь);
  • если Росреестром оценка не проводилась или стоимость не обновлялась, то в учет берется полная цена по договору.

Если собственник посчитает, что кадастровая цена завышена, то ее можно оспорить путем заказа и проведением оценки через градостроительный отдел, Росреестр или земельный департамент по месту расположения участка.

Может ли одна быть ниже или выше другой и о чем это говорит?

Показатели КС и РС могут быть равны или разница. Кадастровая цена меняется, как правила, в большую сторону ежегодно в зависимости от общего роста цен на рынке недвижимости. Поэтому стоит обновлять выписки из ЕГРН каждые пять лет, чтобы располагать актуальной ценой на момент продажи земельного участка. Как часто может меняться КС узнаете тут.

Изначально целью изменений в налоговом законодательстве было приравнивание налогооблагаемой стоимости к реальной (рыночной). Такой момент наблюдался в 2014-2015 годах, к 2019 году кадастровая цена стала меньше рыночной на 20%. На нее не влияет рыночный спрос, она полностью зависит от государственных оценочных критериев.

Рыночная же цена обычно выше государственной. Это связано с тем, что КС может не учитывать рыночные изменения, спрос и предложение, расположение участка и иные факторы.

Иногда рыночная цена земли бывает не выше кадастровой — это возможно при стабильном рынке и нахождении цен в одном диапазоне длительное время.

Также может отсутствовать разница между РС и КС, если оценивание было ориентировано для данного объекта на рыночную цену.

Но КС может быть и выше. Причинами ее повышения служат следующие факторы:

  • неправильные методы при оценке;
  • техническая ошибка эксперта;
  • падение спроса на землю в данном регионе;
  • отсутствие коммуникаций, связи с населением.

Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков определяется многими факторами:

  1. государственными ценовыми категориями;
  2. спросом на рынке недвижимости;
  3. индивидуальными параметрами земли.

Два вида стоимости используется при купле-продаже земли, ее дарении, наследовании или разделе, также при ипотечном займе. КС и РС могут быть примерно равны, но могут и отличаться, это зависит от рыночного спроса, методов оценки, но при любом несогласии с их показателями собственник участка может заказать экспертизу по оценке земли.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/rynochnaya-stoimost-zemli-i-po-kadastru

Рыночная стоимость 1 сотки земли – как правильно узнать

Какова рыночная стоимость земли

Те, кто задумался о покупке или продаже земельного участка, задаются вопросом как узнать стоимость земли.

И опытные, и начинающие землевладельцы признают, что это непростой вопрос, ответ на который зависит от самых разнообразных факторов. Среди них и рельеф участка, и экономическая ситуация в стране.

Кроме того, цена может быть кадастровой или рыночной. Рыночная стоимость 1 сотки земли определяется с учетом множества нюансов.

В первую очередь, напомним, что сотка это 100 квадратных метров, а 100 соток – это 1 гектар.

Источник Стоимость земли зависит от многих факторов: чем более выгодное расположение участка тем выше на него будет цена

Если вы решили купить или продать землю

Без помощи профессионалов-оценщиков в этом случае не обойтись, но уверенность в своих знаниях никогда не помешает. Обязательно перечитайте закон РФ «О плате за землю» и Постановление Правительства «О порядке определения нормативной цены земли».

Не спешите, убедитесь, что участок оценен правильно. Если сомневаетесь, узнайте стоимость аналогичных участков. При покупке соберите как можно больше сведений, поговорите с соседями.

Кадастровая или рыночная

Кадастровая стоимость земли определяется государством и применяется для расчета земельного налога. В России кадастровая цена 1 сотки земли может быть выше рыночной. Нужно ли рассчитывать кадастровую стоимость зависит от того, как и для чего будет использоваться участок.

Для оценки небольших дачных, садоводческих, сельских и городских участков применяется рыночная цена. Для ее расчета покупатель или продавец приглашают независимых экспертов. Если ранее не был определен кадастровый показатель, то рыночная цена может рассчитываться раз в год. В итоге она фиксируется договором купли-продажи.

Кадастровая стоимость земли зависит от многих факторов

При оценке земли, как правило, выделяют четыре основных категории факторов, оказывающих влияние на ее стоимость:

  • Экономические, определяющиеся общим состоянием экономики. К ним относятся активность инвестиционных процессов, интенсивность развития местности, доходы, платежеспособность, уровень занятости и платежеспособность населения.
  • Социальные. Людей притягивают крупные города; варианты землепользования при этом могут быть разными. На стоимость земли в какой-либо области влияют плотность и состав населения, его средний возраст и средний уровень образования, активность культурной и общественной жизни, уровень преступности.
  • Юридические, политические, административные факторы. Для ценообразования важно то, какие льготы предоставляют местные органы власти, контроль землепользования и ставки арендной платы, а также наличие и доступность школ, больниц, дорог, магазинов, общественного транспорта, культурных учреждений.

Рыночная стоимость может быть значительно ниже кадастровой
Каталог участков для загородного строительства в Подмосковье.

  • Факторы, связанные с экологией или с расположением. Глобальное влияние на стоимость участка имеют климат и состояние экологии. Важны также рельеф и форма участка, красота природы, качество почвы, наличие водоемов и полезных строений. Дороже стоят участки, не очень удаленные от дорог. Близость к культурным и историческим памятникам, заповедникам и другим приятным объектам также увеличивает стоимость 1 сотки земли. Расположение рядом с рекой – это с, одной стороны, перспектива рыбалки и водных развлечений, с другой – опасность весеннего разлива.

Стоимость 1 сотки земли в России

Диапазон цен на землю в России очень широк. Самые высокие цены в больших городах и курортных районах.

Рыночная стоимость земли может превышать миллион рублей за 1 сотку. При этом зачастую продавцы, пользуясь ажиотажным спросом, намеренно завышают цены на участки.

Всего несколько примеров стоимости земли в разных регионах России:

  • Ялта (Крым) – 1 611 000 рублей;
  • Москва – от 48 075 до 710 933 рублей;
  • Санкт-Петербург – 1 125 000 руб.;
  • Сочи – 724 000 рублей;
  • Переславль-Залесский – 81 031 руб.;
  • Дзержинск (Нижний Новгород) – 77 000 руб.;
  • Сарапул (Удмуртия) – 10 000 руб.

Чем ближе «к цивилизации» участок располагается тем выше цена за сотку

Благодаря климату и экологическому благополучию в курортных районах стоимость 1 сотки часто выше, чем в Москве. Земля стоит дешевле в удалении от столицы, например, в Удмуртии, Пермской области, Приморье, но и в Подмосковье есть бюджетные варианты.

Стоимость 1 сотки земли в Подмосковье

Дом или дача в Московской области – мечта миллионов россиян. Очень многие хотели бы жить ближе к природе, а работать в Москве. Ценовой диапазон при этом очень широк. Для того, чтобы ответить на вопрос, как узнать стоимость дачного участка в Подмосковье, стоит учитывать следующее:

  1. Расстояние до Москвы. Это основной фактор. Самые популярные участки находятся в 50-60 км от МКАД. Такие участки удобны тем, кто работает в Москве. Расстояние 100-120 км подходит для дачи.
  2. Популярность направлений. На популярность направления прежде всего влияют экологичность и наличие развитой инфраструктуры.
  3. Типы участков. Сейчас многие предпочитают покупать или строить дом в уютных коттеджных поселках с охраной, готовыми коммуникациями и инфраструктурой.
  4. Коммуникации. В последнее время покупатели с готовностью платят за готовые коммуникации и не хотят проводить их самостоятельно.

Коммуникации значительно повышают цену на участок

В Московской области, как и в других районах страны, удобный подъезд к участку, водоснабжение, канализация, электричество есть далеко не везде.

https://www.youtube.com/watch?v=z3doFl-DKXI\u0026t=220s

Самые дорогие участки в элитных поселках и поселках бизнес-класса. Имеет значение, является ли покупка земли инвестицией, или же земля приобретается для строительства дачи или капитального дома.

Популярность каждого направления и аспекты, из которых она складывается заслуживают отдельной статьи. Здесь стоит лишь отметить, что в Подмосковье можно купить участок и за 25 тысяч рублей за сотку, и за миллион.

Крупные участки земли (более 10 соток), предназначенные для использования в сельском хозяйстве, стоят от 10 до 30 тысяч рублей.

Подробнее, как узнать стоимость земельного участка в видео:

Заключение

Земля один из лучших вариантов для инвестиций. При выборе и покупке участка следует учитывать множество различных факторов и нюансов. Покупка каждого участка индивидуальна, а в законодательство, регулирующее ценообразование часто вносятся изменения. Поэтому будьте внимательны и обязательно обращайтесь за помощью к профессионалам.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/rynochnaya-stoimost-1-sotki-zemli/

Рыночная стоимость земельного участка по кадастровому номеру

Какова рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость земельного участка – об этом определении думает его покупатель. Продавец должен за свое имущество выставить цену. Рынок недвижимости в категории «земельные участки хаотичен, но, все-таки, выставляет реальные цены на продажу.

Рыночная стоимость

Она формируется рынком. Объекты недвижимости со схожими параметрами в одной и той же местности стоят примерно одинаково. Рынок недвижимости саморегулируется, иначе земельные участки не продавались. Рыночная стоимость не устанавливается компетентными органами.

Рыночная стоимость – это сумма денег, за которые участок можно продать в разумные сроки. Цена недвижимости удовлетворяет обе стороны будущей сделки по купле-продаже. Оценка земли в бытовом понимании происходит исходя из анализа похожих объявлений по продаже участков.

Если необходимо экспертное заключение (например, в суд), то оценка происходит в соответствии с ФЗ N 135 от 1998 года. Для этого нужно провести независимую оценку. Каждый из участков оценивается по – своему, все зависит от назначения земли.

Например, земельный надел, имеющий сельхозназначение, оценивается по фактору будущей прибыли от ведения одноименной деятельности или товарного производства.

Расчет рыночной стоимости земельного надела участка, имеющего промышленное назначение, также учитывает потенциальную прибыль, но только от предпринимательской деятельности.

Факторы, влияющие на стоимость земли

Существуют основные факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного надела:

  1. Расположение. Чем ближе надел к населенному пункту, тем он дороже. Удаленность негативно сказывается на цене. Даже при условии, что на участке подведены коммуникации.
  2. Рельеф местности, почва. Участок может покупаться для ведения садоводства и огородничества. А также просто для отдыха. Он должен радовать внешним видом, а плодородная почва прибавит достоинств объекту недвижимости. Овраги, канавы, ручьи, которые могут находиться на участке, снижают его стоимость.
  3. Постройки и дома. Если на участке находится жилой дом, его цена увеличивается. В стоимость включается и само строение. Но состояние построек имеет значение. Если на участке расположены строения, которые нужно сносить, его стоимость может быть ниже, так как потенциальному покупателю придется оплачивать снос. А это дорогая процедура.
  4. Присоединение к коммуникациям. Проведенный газ, водопровод, электричество значительно увеличивают стоимость земли.
  5. Получение потенциальной прибыли за определенный период использования земельного надела. Участки, имеющие сельхозназачение, промышленные земли предназначены для того, чтобы извлекать из них прибыль.

Главные оценщики земли

Для того чтобы осуществлять с участком юридически значимые действия, необходимо пригласить профессиональных оценщиков. Вынесенный в результате оценки акт, должен иметь все реквизиты, которые предъявляются законом об оценочной деятельности. Объект оценки – земельные участки, варианты обращения к профессиональным услугам:

  1. Оценочное бюро. В настоящее время работает множество коммерческих фирм, которые занимаются оценкой. ЮЛ обязаны быть членами СРО. Эти фирмы только оценивают землю. Но не могут оказать правовые услуги.
  2. Частный оценщик. Закон не запрещает работать в индивидуальном порядке. Поэтому можно найти частное лицо, которое профессионально работает по этому направлению. Частный оценщик соблюдает закон об оценочной деятельности и действует в соответствии с ним.
  3. Агентство недвижимости. Кроме риэлторов, в крупных агентствах работает штат оценщиков. Если человек решил продать недвижимость через агентство, но не понимает, какую адекватную стоимость выставить на землю, ему помогут специалисты, а их работа оплачивается из комиссионных.
  4. Юридическая фирма. Она специализируется не только на оценочной деятельности, но и на оказании правовых услуг населению. Обращаться целесообразно, когда нужно не только оценить земельный надел, но и получить по нему правовую помощь.

Все эти варианты действенны. Все зависит от того, какие цели преследуются собственниками земельных наделов.

Самостоятельно узнаем кадастровую цену земельного участка

Если собственник надела не может рассчитывать реальную рыночную цену, и этот показатель ему нужен для оценки ситуации, то необходимо обратить внимание на кадастровый показатель стоимости.

Государство действует так, что стремится к равенству этих двух параметров: цены по кадастру и на рынке. Сведения о том, какова кадастровая стоимость, можно найти в Росреестре.

Например, заказать из этого регистрирующего органа выписку из ЕГРН. Там будет указана кадастровая цена.

По кадастровому номеру можно узнать приблизительную стоимость земельного надела, причем сделать это дистанционно. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра, либо другие интернет-ресурсы и ввести кадастровый идентификатор в специальное поле. Вместо кадастрового номера можно внести адрес земельного надела, если он ему присвоен.

Если собственнику необходима официальная бумага, которая определит стоимость его участка на рынке недвижимости, необходимо выбрать частного оценщика или обратиться в компанию, специализирующуюся на данных услугах.

Для того чтобы выбрать добросовестного партнера, необходимо посмотреть отзывы бывших клиентов или расспросить друзей, знакомых. Может, кто-то пользовался услугами определенной фирмы. Человек должен задать вопросы эксперту.

Например, это может быть круг следующих вопросов:

  • выезд на участок или оценка по документам;
  • что входит в цену, взимаемую оценщиками за услугу;
  • метод оценки участка;
  • время, которое понадобится человеку за работу.

Проведение работ

Для проведения работ оценщик обязан просмотреть все документы, которые имеются на данный земельный надел. А также правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги.

После предоставления пакета бумаг с компанией необходимо заключить договор и оплатить оценку. Условия договора внимательно прочитываются. В нем должна быть указана ответственность оценщика, а также его действия в случае некорректно проведенного мероприятия.

Согласуется дата, время проведения оценки. Для грамотной оценки необходимо внимательно исследовать и просмотреть земельный надел. Поэтому собственнику лу4чше заранее договориться о будущем мероприятии с оценщиком. После исследования земли он может приступить к расчетам. Заранее узнаем, входит ли выезд специалиста на место в стоимость услуг.

В назначенный день и время владелец должен на месте ожидать специалиста. При осмотре оценщик может задать уточняющие вопросы, влияющие на стоимость земельного надела. Это могут быть такие вопросы, как:

  • состав почвы;
  • степень потопляемости участка зимой;
  • иные скрытые факторы.

Отчет об оценке рыночной стоимости содержит данные собственника, надела и самого специалиста. Методики, по которой производился расчет — важная составляющая работы специалиста.

Например, использование специалистом метода массовой оценки земельных наделов применяется в отношении типовой земли, предназначенной для возведения домов жилого назначения в пределах города или населенного пункта.

Другие оценочные способы используются при установлении рыночной стоимости земель, которые принадлежат к лесному фонду, угодьям сельхозназначения, земель под объекты промышленности. Любой отчет оканчивается выводом. В нем и отражена рыночная стоимость недвижимости.

Разница в стоимости земельного участка: кадастровая и рыночная

Если между двумя показателями разница в стоимости примерно до 30%, допустимо. Если различие составляет более 30 % — в этой ситуации такое положение дел должен быть обосновано с юридической точки зрения.

Собственник земельного надела обязательно должен получить независимый отчет от специалиста в форме акта, справки. Кадастровая и рыночная стоимость могут быть примерно одинаковой: допускаются небольшие различия в двух показателях.

На это есть причины объективного характера.

Например, если продаж земельного участка планируется к осуществлению зимой, то цена будет меньше, так как в это время года спрос на наделы падает. Либо участок не обрабатывался долгое время, на него не приглашались специалисты по ландшафтному дизайну. Следовательно, он имеет неухоженный внешний вид, из-за которого покупатель не видит его достоинств.

Но рыночная цена не может быть ниже кадастровой более чем на 30-40%. Если произошла такая ситуация, нужно обращаться в кадастровый орган с заявлением. В нем написать ходатайство к уполномоченному органу о пересмотре кадастровой цены участка. Например, эта ситуация возникает, если на надел наложено обременение. В частности, сервитут.

Либо часть участка поверглась изменению, выраженное в конфигурации границ, а также испортилась почва.

Источник: https://prozemlu.ru/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Рыночная стоимость земельного участка

Какова рыночная стоимость земли
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Земельное право устанавливает два юридически значимых понятия стоимость участка земли: кадастровая и рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для определения размера платежей за землю (земельный налог и арендная плата за земли, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности).

Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки.

Однако статья 3 Федерального закона от 29 тюля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

  1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
  2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
  3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
  4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
  5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 14 85 03

Заявки принимаем круглосуточно, юрист перезвонит через 10 минут

Цены на услуги юриста по земельным спорам

Рыночная стоимость участка земли устанавливается профессиональным оценщиком, который по итогам оценки выдает заказчику отчет об оценке объекта. Рыночная оценка участка не используется для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен.
  2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.
  3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;
  4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;
  5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.

Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.

На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности.

Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления.

Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.

Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля. 

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.

Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.

Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения.

Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. 

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.

Полезная информация по земельным спорам

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Оценка. Из чего складывается стоимость земельного участка?

Какова рыночная стоимость земли

Востребованные участки

Каждая компания, продающая земельные участки, ежегодно получает от 5 до 10 тыс. целевых звонков и заключает в среднем 500–700 сделок. Как рассказывает Александр Давыденко из ООО «Земельный формат», наибольшим спросом пользуются участки до 30 км от МКАД в категории «эконом» без лишних взносов за обустройство поселка.

«Сегодня востребованны, если речь идет о поселке с коммуникациями, участки по цене 90 тыс. рублей за сотку. Разлетаются участки стоимостью от 40 до 60 тыс. рублей за сотку. При этом они бывают разной конфигурации: просто земля внарезку, участки, перемежеванные черновыми проездами (этот формат популярен уже несколько лет), либо участки с минимальным обустройством».

Алексей Ананьев,коммерческий директор компании «Земля за городом»

По словам эксперта, большим спросом пользуются участки на южном и юго-восточном направлениях: на Каширском, Симферопольском, Новорязанском шоссе. Объясняется это просто: на юге столицы максимальная плотность населения — все стараются приобрести участок, до которого ближе добираться. Больше всего поселков — в пределах двух окружных дорог: А-107 и А-108.

«Всегда были популярными западное и южное направления, сегодня особенно активно продается последнее. Если человек планирует на участке возводить полноценный дом, он покупает около 10 соток, если небольшую дачу — 6 соток, — поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Родные земли» Елена Романенко.

—Конечно, все хотят, чтобы участок был поближе к Москве, но, как мы понимаем, подобных участков совсем немного и стоят они дорого.

Поэтому с учетом развитой инфраструктуры Московской области люди готовы рассматривать участки, которые находятся на расстоянии 70–80 км от Москвы, при условии, что рядом будет железнодорожная станция».

Формула со множеством переменных

Чтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев. Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться. Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.

«Учитывается при определении цены и качество грунта, — уверен Алексей Ананьев. — У нас в Чеховском районе был проект, который находился на поле с глиняным затвором: сверху была плодородная почва, но после дождя расположенная снизу глина мешала воде быстро уходить. Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».

Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки. Многие из продающихся участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций. Такие участки не пользуются спросом — соответственно, они стоят дешевле других.

«В поселках, которые реализует наша компания (их около 40), предложения начинаются от 15 тыс. рублей за сотку (Рязанское шоссе, поселок Аргуново, 62 км от МКАД), верхняя граница — 450 тыс.

рублей за сотку («Березовая роща», Минское шоссе, 19 км от МКАД), — комментирует Александр Давыденко. — Такая разница обусловлена удаленностью от МКАД, направлением, наличием коммуникаций, инфраструктуры и, конечно, железнодорожной станции неподалеку.

Даже люди, которые всегда передвигаются на авто, хотят, чтобы недалеко от участка была электричка».

По словам эксперта, показательно, что в поселках с такой локацией, даже если они находятся на значительном расстоянии от МКАД, стоимость участков растет даже тогда, когда в целом по рынку увеличения цен не происходит. В пример он приводит поселок «Петровский луг» (66 км от МКАД по Носовихинскому шоссе), в котором цены за год выросли с 40 до 60 тыс. рублей за сотку.

Если же рассматривать ценообразование на примере одного поселка, то, по словам эксперта, всегда будут дороже участки у леса, рядом с водоемом, дешевле — около дороги или детской площадки.

«Земля не может стоить дешево по определению — это недвижимость, — подчеркивает Алексей Ананьев.

— Кроме того, любой поселок проходит этапы, на которые продавец тратит деньги, проводя топографическую съемку, межевание, составляя проекты планировки территории.

Продавец реализует покупателям полезную площадь, но существуют еще зоны общего пользования (проезды, детские и спортивные площадки, пожарные водоемы), которые занимают до 30% земли. Расходы на их обустройство также ложатся на конечного потребителя».

«Нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные»

Среди направлений, стоимость участков на которых неоправданно высока, специалисты называют Новую Москву. «Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко. — Недооценена дальняя Новая Рига примерно в 70–90 км от МКАД».

Алексей Ананьев полагает, что участки по Новой Риге в 40–50 км от МКАД теряют в цене. «Сейчас нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные, — убежден эксперт.

— Будут развиваться Щелковское и Горьковское шоссе, а также те трассы, которые приводятся в порядок.

На Ярославском шоссе расположены неплохие участки, там есть и лес, и водоемы, но из-за плохой транспортной доступности и пробок спросом они не пользуются. Если будет решена эта проблема, направление оживет».

Элитный дефицит

Что касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке.

Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков.

«Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту. Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».

По данным Savills, средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 98 млн рублей (цена за сотку — около 2,4 млн рублей). Почти 20% участков продается по цене свыше 3,5 млн рублей за сотку.

Наиболее популярными элитными направлениями среди покупателей продолжают оставаться Рублево-Успенское (3 млн рублей за сотку) и Новорижское шоссе (2 млн рублей за сотку).

Уровень цен на Новой Риге ниже, чем на Рублевке, но именно здесь, в поселке «Агаларов Эстэйт», выставлен на продажу самый дорогой участок по цене 9,8 млн рублей за сотку. Площадь участка — 59,3 сотки, стоимость — 580 млн рублей.

С коммуникациями или без?

Александр Давыденко советует обращать внимание на поселки с минимальным набором коммуникаций. «Электричество в поселок подводится по факту заселения.

Как правило, это происходит при заселении поселка на 15–20%, — указывает Елена Романенко. — Если поселок оснащен газом, стоимость земли серьезно увеличивается.

Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».

Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно.

Но придется тщательно изучать договор, где прописаны обязательства не только покупателя, но и продавца — предоставить коммуникации по границе участка. Если договор составлен юридически грамотно, бояться нечего.

Даже если продавец вдруг не исполнит свои обязательства, покупателю ничего не грозит — он получит свои деньги обратно.

Совсем иначе обстоит дело с обещаниями, что будет изменен вид использования или категория земли.

«Произвести смену разрешенного вида использования, а тем более назначения земли с сельскохозяйственного на землю населенных пунктов очень сложно, — делится мнением Алексей Ананьев.

— Если раньше это определялось на уровне сельских поселений и было довольно просто, сейчас все передано в область — это занимает много времени, и вовсе не факт, что будет вынесено положительное решение».

Когда продавцы земли обещают, что переведут назначение земли, они играют втемную, потому что сами не знают, удастся ли им это.

«Категория и вид разрешенного использования бывают следующими: земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства; земли населенных пунктов; земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — комментирует Елена Романенко. — Если собственник земли обещает, что переведет категорию назначения земли позже, не верьте — не переведет. Это нереально сделать, если изначально земля была в другом формате».

Факторы риска

Чтобы не купить участок по соседству, скажем, с мусорным полигоном, эксперты рекомендуют внимательно изучать проекты землеустройства и землепользования — они представлены на сайтах районных администраций.

«В правилах землепользования и застройки прописано, где проходят кабели связи, газовые коммуникации, линии нефтепроводов, зоны обременения. Мусоросжигательные заводы на таких проектах отмечаются как категории опасности», — поясняет Алексей Ананьев.

Эксперт уточняет, что в Подмосковье мусоросжигательных заводов нет: все земли промышленного назначения причислены к категории опасности, поэтому до 80 км от МКАД расположены только зоны с пониженной опасностью — склады, производства, не создающие вредных выбросов.

«А вот про мусорные полигоны знать нужно, — продолжает он. — Например, в Клинском районе некоторые поселки находятся на расстоянии 10 км от мусорного полигона — при определенном направлении ветра с него доносятся не самые приятные запахи».

При выборе участка настораживающим фактом является соседство с выработанными карьерами: их засыпают песком или грунтом, заливают водой и переделывают в озеро, превращают в мусорную кучу. Поэтому мест рядом с карьерами лучше избегать.

Как сэкономить на покупке участка?

Рекомендует Александр Давыденко, ООО «Земельный формат»:

  • Приобретайте участок на ранней стадии строительства поселка
    Если у компании-продавца есть технические условия на подключение коммуникаций, которые обещают подвести позже, смело покупайте землю — вы существенно сэкономите. Например, в феврале прошлого года в одном из поселков по Дмитровскому шоссе на нулевом этапе открылись продажи по цене 150 тыс. рублей за сотку. В апреле размежевали участки и начали строить дороги — стоимость поднялась до 170 тыс. рублей за сотку. В мае проложили дороги, цена выросла до 190 тыс. рублей. В июне-июле построили дом для охранного пункта, поставили фасадное ограждение и провели газовые трубы, стоимость увеличилась до 230 тыс. рублей. В конце декабря, после подведения электричества, цена выросла до 250 тыс. рублей за сотку. Экономия очевидна. Но будьте начеку: если поселок у компании-продавца — единственный, этот способ является очень рискованным.
  • Выбирайте поселок с минимальным набором коммуникаций
    Выгоднее покупать участок в поселке, где подведено электричество по государственной программе 550 рублей за 15 кВт и сделаны дороги с твердым покрытием. Если есть шанс подвести газ по разумной цене, его тоже надо рассмотреть. Централизованное водоснабжение и канализация, конечно, кажутся очень привлекательными, но учтите: вам сразу придется выложить приличную сумму за подключение, а потом платить за обслуживание. Индивидуальная скважина и септик обойдутся дешевле.
  • Электричество должно быть подведено МОЭСК
    В противном случае придется устанавливать дорогостоящий счетчик, платить по высокому тарифу и доплачивать за дополнительные киловатты.
  • Откажитесь от управляющей компании
    Навязанная УК чаще всего является бизнес-проектом, на котором застройщики пытаются заработать, платежи за услуги часто не соответствуют сервису. Когда жители сами управляют поселком и решают, что им нужно, это более экономный и эффективный вариант.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Источник: https://www.cian.ru/stati-otsenka-iz-chego-skladyvaetsja-stoimost-zemelnogo-uchastka-304072/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.