Купить однокомнатную квартиру по переуступке

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке

Купить однокомнатную квартиру по переуступке

Кризисы кризисами, но высотки продолжают из года в год как грибы в сезон расти в Казани, Санкт-Петербурге, других крупных городах России и, конечно, в Москве.

 У новостроек немало плюсов, в том числе – цена. Купить квадратные метры можно с выгодой, пока дом не достроен.

Но как быть, если интересных вам предложений у застройщика не осталось, а квартиру в понравившемся доме можно купить уже только у частников?

Максим Иванович из Екатеринбурга несколько лет наблюдал из окна съёмной «однушки» за строительством нового жилищного комплекса. За это время он убедился, что район хороший, привык к инфраструктуре.

И решил приобрести квартиру в одной из новостроек. Но строительство к тому моменту было завершено на две трети, подходящих вариантов у девелопера уже не осталось. Зато, такой нашелся в Интернете.

Так мужчина узнал одоговоре уступки прав.

Что такое переуступка прав

Переуступка прав (требований) – это способ продать квартиру в недостроенном доме. При этом продается не сама недвижимость, а право требовать ее у застройщика по когда-то заключенному с ним договору долевого участия.

Такое соглашение называют также цессия, уступающего – цедент, а покупателя прав – цессионарий.

По договору переуступки можно реализовать только не сданные в эксплуатацию объекты, на которые из-за этого пока не оформлено право собственности. Этот путь выбирают в нескольких ситуациях.

Больше десяти лет назад так начали инвестировать в недвижимость: купил на стадии котлована – подождал, пока строительство приблизится к завершению – продал права – получил прибыль.

За время, пока дом строится, цена на квадратный метр растет. Подорожать в среднем может на 20-40%.

В 2019 году, правда, из-за снижения покупательской активности и нестабильности цен на недвижимость, схема потеряла популярность.

Дом строиться – жизнь идет. Уступить права физлиц иногда вынуждают обстоятельства: развод, рождение детей, переезд.

В чем выгода переуступки, и какие риски несет такой способ купли-продажи

Это не самый популярный способ продать или купить недвижимость. Чаще всего продаются все же не права на то, чего еще нет, а реальные квадратные метры. Второй по популярности способ – договоры долевого участия с застройщиком. Но, тем не менее, на рынке «первички» немало предложений уступить ожидание и требования.

Выгода покупки ожиданий и права требовать

  • Стоимость недостроенной квартиры в любом случае ниже, чем достроенной.
  • Иногда такой способ также единственный для приобретения жилья в конкретном ЖК, где не осталось предложений «от застройщика».
  • Зарегистрировать сделку проще и быстрее, чем при оформлении стандартного договора купли-продажи, особенно «вторички».

Риски приобретения недвижимости по переуступке

  • Прибыль от продажи облагается налогом. А это -13% дохода.
  • Дом могут не достроить, а покупатель прав станет обманутым дольщиком.
  • 3.     Застройщик иногда запрещает переуступку в договоре или не дает согласие на передачу долга, а выясняется это только при попытке зарегистрировать сделку.

У кого можно выкупить право требования. Виды цедентов

Права на квартиры в недостроенных многоэтажках застройщик дает частникам (физлицам), фирмам, покупающим квадратные метры оптом для последующей перепродажи, а также своим подрядчикам в счет оплаты.

Сделки с участием договоров долевого строительства, в том числе и продажу по переуступке, регулируют Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” № 214-ФЗ, а также глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» (статьи с 382 по 392).

Лица физические

Желающие стать владельцами квартир в новостройках заключают договоры долевого участия с девелоперами. Потом часть дольщиков решает продать гипотетические «квадраты», уступив свое право требования. Так поступают те, кто сразу решил инвестировать в недвижимость. Но бывает, что у людей в жизни происходят кардинальные перемены, квартира в недостроенном доме становится им не нужна.

Дольщик, который уже внес по договору всю сумму, может продать право требования (если по ДДУ это не запрещено). Второй способ – продать право вместе с долгом перед застройщиком (это можно сделать только с его согласия).

Лица юридические

Агентства недвижимости или другие компании, продающие квартиры, покупают и продают не только готовые объекты, но и площади новостроек в перспективных районах. Такие товары они потом предлагают своим клиентам.

Подрядчики (тоже юридические, но с ними свои сложности)

Третий вид цедентов – подрядчики. Им застройщики таким образом платят за услуги – отделку, разные виды строительных работ. Главный риск – квартиру передали подрядчику, он не выполнил обязательства перед нанимателем, а права на жилье продал. Наниматель через суд забирает «оплату» назад, а покупатель квартиры остается ни с чем.

Такой сценарий – скорее редкость, чем обыденность, но бдительность терять не стоит.

Что проверять у продавцов и застройщиков?

Чтобы не оказаться и без дворца с царицей, и без ухи, нужно проверить несколько важных моментов. В этом может помочь юрист. Он проверит все документы, изучит за вас продавца, застройщика, поможет провести сделку. Такое сопровождение будет стоить от 30 тысяч рублей или 1 – 1,5% от суммы покупки. И не придется просить, требовать и собирать все бумаги у участников сделки самостоятельно.

Если будете проверять сами:

У застройщика изучите права на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию и ее соответствие реальному положению дел (открытая информация, есть на сайте застройщика или в офисе).

Проверьте, нет ли фирмы среди банкротов, а также, нет ли на нее уголовных дел. Эти данные есть в электронном Едином федеральном реестре сведений o банкротстве, в картотеке Федеральных арбитражных судов.

В офисе компании можно узнать и то, выполнил ли продавец свои обязательства по договору.

У продавцов требуйте договор долевого участия, согласие застройщика, согласие супруга (если договор ДДУ он заключал, будучи в браке), выписку из ЕГРН (проверить наличие обременений).

У подрядчиков просите копии договоров, по которым они получили права требования, справку от застройщика о выполнении перед ним обязательств.

Заключение договора при покупке квартиры по переуступке прав

Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве содержит подробную информацию о квартире, данные ДДУ, цена, обязанности и ответственность сторон.

Каждый пункт изучите и заполняйте очень внимательно. Иначе зарегистрировать его в госорганах не удастся.

Договор заключайте как минимум в трех экземплярах: для цедента, цессионария и Росреестра.

Регистрация сделки в Росреестре

Уступку прав нужно регистрировать в госорганах, как и договор долевого участия. Сделать это можно в Росреестре. Только после этого у вас появятся права распоряжаться приобретением.

Пройти регистрацию можно также в ближайшем МФЦ. Для этого возьмите с собой продавца и документы.

Чек-лист документов для госрегистрации договора переуступки:

– оригинал ДДУ;

– оригинал договора переуступки прав (цессии);

– квитанцию об оплате госпошлины;

– паспорта участников сделки;

– продавец берет заверенное согласие своего супруга на продажу;

– согласие застройщика на переуступку;

– документ, подтверждающий отсутствие долга перед застройщиком (если долг есть, нужно обязательство его выплатить);

– разрешение банка, если право на квартиру приобретали в кредит.

Если чего-то из списка нет или документы оформлены неправильно, в регистрации откажут или ее приостановят до выяснения всех обстоятельств.

Уведомите застройщика, что права перешли к вам

Чтобы избежать проблем с девелопером в будущем, отправьте в строительную компанию письмо и копию договора переуступки. В свободной форме сообщите, от кого к кому и на какой объект перешло право требования.

Загляни к нам на сайт

Мывсоцсетях:,,Instagram,

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ammis/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-v-novostroike-5d64bf06bd639600aed41cf0

Купить квартиру по переуступке прав в Москве, новостройки и вторичка по переуступке – 220 объявлений

Купить однокомнатную квартиру по переуступке

Недвижимость / Каталог / Переуступка (продажа, Москва)

Уточнить результаты поиска ?> Посмотреть объекты на карте

  • Продается трехкомнатная квартира, 69.00 кв. м, жилая площадь 48.00 кв. м, 24 этаж из 32, 10 мин до метро пешком, ипотека, свободная планировка, телефон, тип дома: монолитный, электрическая плита, пассажирский и грузовой лифты

    Отличная квартира для семьи, цена у застройщика выше! 3-х комнатная квартира без отделки, 24-этаж монолитного дома, корпус 3, секция 6, срок сдачи дома 2023 год. Общая площадь – 69, 16 кв. м. Метро Алексеевская 10 минут, в ближайшее время открытие… полностью

    Позвонить

  • Продается однокомнатная квартира, 36.00 кв. м, 18 этаж из 20, совмещенный с/у

    Продается квартира с отличной планировкой в комплексе бизнес-класса. Окна выходят ВО ДВОР, на восток. Тишина и уют! Огромная территория со своей инфраструктурой дет.площадки, сады, школа, магазины, фитнес-клубы и тд. Дома с подземными паркингами… полностью

    458 объявлений в ЖК Символ

    Позвонить

  • Продается однокомнатная квартира, 37.40 кв. м, жилая площадь 12.40 кв. м, 7 этаж из 16, 15 мин до метро на автобусе, тип дома: кирпично-монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у

    Прекрасное предложение!!! Продаётся от собственника по переуступке однокомнатная квартира площадью 38 м2 в доме комфорт-класса в ЖК “Скандинавия Юг”. Площадь комнаты 12,4 м2, кухня 16,6 м2. Лоджия застеклённая. Свободная планировка без отделки, для… полностью

    52 объявления в ЖК Скандинавия

    Позвонить

  • Продается однокомнатная квартира, 32.00 кв. м, жилая площадь 16.50 кв. м, 11 этаж из 31, 2 мин до метро на автобусе, ипотека, тип дома: монолитный, пассажирский лифт, совмещенный с/у, высота потолков 2.8 м

    Лот novok-184788 Ипотека от ведущих банков. К покупке предлагается отличный вариант 1-комнатной квартиры в одном из лучших районов и жк Москвы “Домашний”. Отличный вариант инвестиции в квадратные метры, как на перспективу арендного бизнеса, так и непосредственно… полностью

    Позвонить

  • Продается двухкомнатная квартира, 59.00 кв. м, жилая площадь 23.10 кв. м, 8 этаж из 16, 8 мин до метро пешком, тип дома: монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, раздельный с/у, окна во двор

    Продаётся Двушка с Уникальной Планировкой на 8 этаже 16ти этажного дома.Реально Позицианировать как ЕвроТрешку.Срок сдачи – 4 квартал 2021 года. Продается по переуступке от физ. лица, обременения отсутствуют.Общая площадь Квартиры 59 м2, жилая 23… полностью

    340 объявлений в ЖК Саларьево парк

    Позвонить

  • Продается однокомнатная квартира, 47.30 кв. м, жилая площадь 16.30 кв. м, 2 этаж из 10, 3 мин до метро пешком, тип дома: монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у, окна на улицу

    В историческом центре города, Вашему вниманию предлагаются по переуступке апартаменты бизнес-класса площадью 48.7 кв. метров свободной планировки на высоком 2 этаже. Уникальность данных апартаментов состоит в том, что окна выходят на Павелецкую площадь… полностью

    43 объявления в ЖК Амарант

    Позвонить

  • Продается двухкомнатная квартира, 52.65 кв. м, жилая площадь 27.08 кв. м, 3 этаж из 27, 2 мин до метро пешком, тип дома: кирпично-монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у

    2-к квартира 55 м2. в ЖК “TopHills” в 2 мин. пешком от метро “Нагорная”. До центра Москвы и сердца России всего 3 станции!!!Продается по переуступке большая 2-х комнатная квартира 55 м2. на 3 этаже 27 этажного дома в ЖК “TopHills”. Самый надёжный застройщик… полностью

    118 объявлений в ЖК TopHILLS

    Позвонить

  • Продается однокомнатная квартира, 48.70 кв. м, жилая площадь 16.40 кв. м, 2 этаж из 10, 3 мин до метро пешком, тип дома: монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у, окна на улицу

    В историческом центре города, Вашему вниманию предлагаются по переуступке апартаменты бизнес-класса площадью 48.7 кв. метров свободной планировки на высоком 2 этаже. Уникальность данных апартаментов состоит в том, что окна выходят на Павелецкую площадь… полностью

    43 объявления в ЖК Амарант

    Позвонить

  • Продается однокомнатная квартира, 35.60 кв. м, жилая площадь 16.00 кв. м, 9 этаж из 17, 20 мин до метро пешком, тип дома: панельный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у

    Цена НИЖЕ чем у застройщика, СВОБОДНАЯ продажа, БЕЗ ОБРЕМЕНЕНИЙ, БЫСТРЫЙ выход на сделку БЕЗОПАСНЫЕ расчеты. 1. Идеальная ПЛАНИРОВКА – ЕВРОДВУШКА, кухня гостиная 17 м, спальня 11, просторная входная группа, ванная комната 4 м. 2. КАЧЕСТВЕННАЯ отделка… полностью

    256 объявлений в ЖК Амурский парк

    Позвонить

  • Продается однокомнатная квартира, 34.50 кв. м, жилая площадь 11.50 кв. м, 8 этаж из 15, 12 мин до метро пешком, тип дома: панельный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у

    Продаётся 1 комн. квартира на 8 этаже 15 этажного дома.Дом сдан в декабре 2020 годаС ремонтом от застройщика. Продается по переуступке от физ.лица, обременения отсутствуют.Общая площадь квартиры 34,5 м2, комната 11,5 м2, кухня 10,1 м2, совмещённый… полностью

    340 объявлений в ЖК Саларьево парк

    Позвонить

  • Продается трехкомнатная квартира, 92.90 кв. м, жилая площадь 50.60 кв. м, 4 этаж из 9, ипотека, закрытая территория, телефон, пассажирский лифт, 2 санузла с/у, окна на улицу, высота потолков 3.10 м

    Лот № 60553 Россия, Москва, поселение Сосенское, проспект Магеллана, дом1ЖК Испанские кварталы 2, 4.3 Совсем скоро Новогодние праздники и как же хочется начать этот год в своей собственной квартире! Поверьте, мечты сбываются! 3-ком.квартира… полностью

    30 объявлений в ЖК Испанские кварталы А101

    Позвонить

  • Продается двухкомнатная квартира, 56.00 кв. м, жилая площадь 31.00 кв. м, 4 этаж из 9, 6 мин до метро пешком, тип дома: монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, раздельный с/у

    Вариант который не нуждается в рекламе! 1. ЦЕНА ниже цены Застройщика БОЛЕЕ чем на 2 млн. руб. 2. БЛИЗКИЙ срок сдачи (2 кв. 21 года) – уже весной этого года получите ключи и сможете делать ремонт своей мечты. 3. ИДЕАЛЬНАЯ ПЛАНИРОВКА – просторная кухня… полностью

    32 объявления в ЖК Преображение

    Позвонить

  • Продается двухкомнатная квартира, 41.70 кв. м, жилая площадь 23.40 кв. м, 17 этаж из 24, 10 мин до метро на автобусе, тип дома: монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у, окна на улицу

    Вашему вниманию предлагается двухкомнатная видовая квартира с панорамным остеклением и захватывающими вечерними пейзажами, по переуступке прав в монолитном ЖК бизнес-класса “Новая Звезда” по адресу г. Москва, ул. Бачуриснкая 9А к1. Общая площадь кв…. полностью

    3 объявления в ЖК Новая Звезда

    Позвонить

  • Продается однокомнатная квартира, 35.00 кв. м, жилая площадь 10.70 кв. м, 4 этаж из 33, 5 мин до метро пешком, тип дома: кирпично-монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у

    Прекрасная квартира в ЖК Бизнес класса! Окна выходят на солнечную Юго-Восточную сторону! Большая кухня – 11,8. Ремонт – вайт бокс – остается только добавить ламинат и обои по своему вкусу! Огороженный, оборудованный детскими площадками, спортивными… полностью

    236 объявлений в ЖК Level Причальный

    Позвонить

  • Продается трехкомнатная квартира, 114.00 кв. м, жилая площадь 60.18 кв. м, 8 этаж из 29, 3 мин до метро на автобусе, тип дома: кирпично-монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, раздельный с/у

    Лучшее предложение по цене за метр кв., у застройщика уже дороже!!! Без обременений, ДДУ оплачен. Сдача 4 квартал 21 года. Отличная планировка, которой больше нет в продаже. Свободная планировка, это Евро 4 ка. Вид с окон на… полностью

    118 объявлений в ЖК RiverSky

    Позвонить

  • Продается однокомнатная квартира, 38.10 кв. м, жилая площадь 14.70 кв. м, 3 этаж из 18, 8 мин до метро пешком, тип дома: монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у, окна во двор

    ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ!! Продается 1 комнатная квартира 38,1 кв.м. на 3 этаже 18 этажного дома, нового ЖК бизнес-класса Прокшино! Квартира с оптимальной планировкой.Общая площадь кв. 38,1м2Кухня 11,1м2Изолированная спальня 14,7м2Коридор 6.8м2Сан…. полностью

    26 объявлений в ЖК Прокшино

    Позвонить

  • Продается двухкомнатная квартира, 66.76 кв. м, жилая площадь 26.30 кв. м, 11 этаж из 16, 15 мин до метро пешком, тип дома: кирпично-монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, раздельный с/у

    Продаётся по переуступке 2 комнатная квартира. Общая площадь 66.76 кв.м площадь комнат 14.06+12.24 кв.м. ремонтом под ключ (3 вида дизайнерской отделки на выбор «Скандинавский стиль», «Фьюжн», «Модерн»), большая кухня-гостиная площадью 17,15 кв.м. Два… полностью

    6 объявлений в ЖК Новое Бутово

    Позвонить

  • Продается двухкомнатная квартира, 54.00 кв. м, жилая площадь 20.60 кв. м, 2 этаж из 9, 10 мин до метро на автобусе, тип дома: панельный, электрическая плита, пассажирский лифт, раздельный с/у

    ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ!! Продается Евро-двушка 54 кв.м. с отделкой от застройщика, на 2 этаже нового ЖК Бунинские Луга! 20 минута пешком от станции метроБунинская аллея, Комунарка.Квартира с оптимальной планировкой: две изолированные комнаты (10 кв.м. и… полностью

    290 объявлений в ЖК Бунинские луга

    Позвонить

  • Продается трехкомнатная квартира, 63.04 кв. м, жилая площадь 36.30 кв. м, 3 этаж из 14, 5 мин до метро на автобусе, тип дома: монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у, окна на улицу

    Продаётся 3 комнатная квартира с отделкой в Москве в монолитном доме в новейшем ЖК.. Общая площадь 63 кв.м. Проект включает в себя пять детских садов и три школы. Архитектурное расположение домов образует закрытый двор от машин и случайных прохожих. Для… полностью

    357 объявлений в ЖК Остафьево

    Позвонить

  • Продается однокомнатная квартира, 36.93 кв. м, жилая площадь 17.36 кв. м, 9 этаж из 18, 10 мин до метро на автобусе, тип дома: кирпично-монолитный, электрическая плита, пассажирский лифт, совмещенный с/у

    Лучшая цена в этом ЖК комфорт класса!!!Продается 1 к квартира в монолитном доме комфорт класса в ЖК Царицыно-2 (корпус 25).Строительный адрес Радиальная 6-я вл 7 .Квартира в середине дома .На территории жилого комплекса школы, детский сад, спортивные… полностью

    4 объявления в ЖК Царицыно-2

    Позвонить

  • Продажа квартир по переуступке в Москве. В базе 220 объявлений с подробным описанием и фото объектов от 5 201 350 до 41 478 400 рублей в Москве. Средняя стоимость – 13 076 979 руб. (средняя цена за 1 кв. метр – 237 742 руб.). Средняя общая площадь – 55.40 кв.м.

    Тип недвижимости Средн. цена м2 Изменение с 06.03 Разброс цен Дата
    Квартиры в новостройке237 742 руб.+ 40 074 руб. 5 201 350 … 41 478 400 руб. за объект21.02.21
    238 853 руб.+ 41 185 руб. 5 210 690 … 43 214 000 руб. за объект

    Источник: https://Msk.Restate.ru/choice/moscow/kupit-kvartiru-po-pereustupke

    Из вторых рук

    Купить однокомнатную квартиру по переуступке

    О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

    Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

    Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

    В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

    Переуступка прав Что это за сделка

    Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

    Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

    Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

    По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

    Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

    Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

    Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

    В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

    Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

    «Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

    Застройщик Нужно ли получать его разрешение

    Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

    Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

    за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

    Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

    Комиссия Почему строительные компании ее берут

    Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

    «Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

    Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

    Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

    Ограничения Что мешает заключению такой сделки

    Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

    Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

    — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

    В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

    Сделка Как она заключается

    Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

    При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

    В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

    Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

    Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

    Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

    «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

    Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

    «Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

    — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

    Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

    Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

    Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

    Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

    «Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

    Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

    Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

    Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

    Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.

    Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

    Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

    Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.