Можно ли на земле сельхозназначения строить дом
Содержание
- 1 Земли для сельхозпроизводства можно ли строить дом?
- 1.1 Разделение участков по Закону №101-ФЗ
- 1.2 Как определить, можно ли на земле сельхозназначения строить дом?
- 1.3 Алгоритм корректировки ВРИ
- 1.4 Альтернатива получению разрешения
- 1.5 Последствия незаконного строительства
- 1.6 Можно ли построить дома на землях сельхозназначения? Что можно строить на сельскохозяйственных землях? +
- 2 Земли сельхозназначения: можно использовать для дачного строительства или построить дом
- 3 Можно ли построить дом на землях сельхозназначения – Юридический ликбез
- 3.1 О применении земель сельскохозяйственного назначения
- 3.2 Категории следующие:
- 3.3 Возведение домов на землях сельхозназначения
- 3.4 Как сменить разрешенное использование земли сельхозназначения
- 3.5 Порядок изменения ВРИ участка такой:
- 3.6 Как построить домик, усадьбу или ранчо вдали от населенного пункта
- 3.7 Среди преимуществ можно выделить такие:
- 3.8 Очевидными недостатками «удаленного» строительства являются:
- 3.9 Проблемы и штрафы, связанные с незаконным использованием сельхозземель
- 4 Земля сельхозназначения: можно ли строить дом – Правовой мир
- 4.1 Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?
- 4.2 Как используются земли сельхозназначения
- 4.3 Можно ли строить на землях сельхозугодий
- 4.4 Как распределяются сельскохозяйственные земельные наделы
- 4.5 Можно ли построить дом на землях сельхозназначения
- 4.6 Строительство жилого дома на даче
- 4.7 На земле под огород или сад построить жилой дом нельзя
- 4.8 Как быть если на садовом участке построен жилой дом
- 4.9 Как узаконить строительство на землях сельскохозяйственного назначения
- 4.10 Фермерам могут разрешить строить дома на землях СХН
- 4.11 Риски строительства жилых домов на землях СХН
- 5 Что можно строить на землях сельхозназначения, можно ли прописаться на таком участке
Земли для сельхозпроизводства можно ли строить дом?
Востребованность загородных домов, небольших домиков в деревне или коттеджей в дачных поселках в последние годы растет на российском рынке недвижимости.
Но Земельный кодекс строго регламентирует типы земельных участков, исходя из вида деятельности, для которой они предназначены. Значительная часть территории России отводится под землю сельскохозяйственного назначения. Согласно ст.
40 ЗК РФ владелец участка в праве построить сооружение на его территории, исходя из целевого назначения. Но можно ли на земле сельскохозназначения строить дом?
Разделение участков по Закону №101-ФЗ
Три основных документа, регулирующих вопрос разрешено ли строительство на землях сельхозназначения в России, – это ЗК РФ, Закон № 101-ФЗ, Классификатор, введенный Приказом Минкомразвития РФ от 01.09.
2014 г. № 540. Земельный кодекс выделяет 7 видов земельных участков. Деление не подробное и сельскохозяйственные участки объедены в один подпункт.
Закон № 101-ФЗ уже разделяет дополнительно наделы на две категории:
- где предусмотрено исключительно ведение сельского хозяйства;
- территории, на которых можно заниматься личным подсобным хозяйствованием, сооружать гаражи и дачные домики в соответствии с классификацией.
На землях сельхозназначения строительство жилого дома недопустимо, если они относятся к первой категории. Это прямо запрещено в Законе. А на второй тип участков действие Закона №101-ФЗ не распространяется, следовательно, строительство дома на землях сельхозназначения второго типа разрешено.
Как определить, можно ли на земле сельхозназначения строить дом?
Чтобы выяснить возможность сооружения дома, предназначенного для жилья, а не подсобного помещения для обслуживания участка, строительство которого допускается всегда, необходимо изучить назначение земельного надела.
С 2014 года дифференцирование участков производится на основании Классификатора, внедренного Приказом Минкомразвития. В соответствии с ним могут быть использованы коды 1.1 – 1.
18, запрещающие строительство объектов на землях сельхозназначения, предназначенных для проживания граждан. Подробный перечень:
Однако классификация 2.1 и 2.2 дает право производить застройку. Это возможно, если надел предназначен для ведения подсобного хозяйства, постройки индивидуальных сооружений – дачных или садовых домиков.Регулирование использования производится Законом № 66-ФЗ.
Для ведения хозяйствования, и как следствие, строительства дома на землях сельхозназначения для садоводства, граждане могут объединиться в специальное общество, членство не обязательно.
Кроме права возводить дом, есть и ограничения, которые обязательно следует соблюдать, чтобы постройка считалась законной:
- Дом предназначен для индивидуального проживания. Возвести гостиницу, многоэтажное здание, разделенное на квартиры, нельзя.
- Сооружать здание можно только на территории садоводческого общества. Начать стройку посреди поля нельзя.
- Возводить можно только «Малоэтажные жилые постройки», то есть здания не выше трех этажей высотой.
На территориях категории 2.2 возведение домов происходит на практике чаще, чем разработка самих участков. Причина в том, что такие наделы преимущественно уже используются под застройку и ЛПХ в рамках населенных пунктов – в основном деревень.
Но, приобретая участок, на котором ранее располагался домик, все же до начала строительства стоит изучить документацию и узнать вид разрешенного использования. Ведь нет гарантии, что предыдущий владелец не нарушил условия целевого использования.
Алгоритм корректировки ВРИ
Регламент смены классификации ВРИ прописан в ст. 39 Градостроительного кодекса РФ:
- Заинтересованным лицом направляется прошение в местную администрацию, в ведении которой находится участок. запрос подается с обязательным приложением бумаг на надел, а также необходимых для идентификации заявителя.
- На базе локальных нормативных актов, действующих в конкретной местности, учреждается специальная комиссия для рассмотрения запроса. В различных регионах России возможен отличный от других территорий порядок.
- Специальная комиссия проводит слушания для анализа запроса и целесообразности выдачи разрешения. Слушания проводятся обязательно публично и с привлечением всех лиц, которые могут быть заинтересованы.
- Проведя изучение вопроса, комиссия выносит решение – отказать или разрешить – и дает рекомендации по целевому использованию конкретного участка.
- Решение обязательно публикуется в официальном издании для публикации решений местной администрации.
- После принятия решения комиссией дело попадает в ведение главы администрации. Основываясь на рекомендациях и выводах комиссии, глава принимает свое итоговое решение – разрешить или отклонить запрос. Для этого предоставляется срок в три дня.
- Независимо от результата (отказ/разрешение) итог рассмотрения вопроса главой администрации также публикуется.
Образец заявления (см. 1 пункт) смотрите здесь:
Этот метод получения дозволения сопряжен достаточными расходами, так как все затраты, необходимые для проведения слушаний, возлагаются на того, кто запросил изменение ВРИ.
Гарантий того, что решение комиссии и главы администрации будет положительным, не существует, формально отказать могут всегда. Но на практике, местные администрации обычно не возражают против выдачи разрешения на строительство на землях сельхозназначения, если изменение ВРИ положительно скажется на общей ситуации в районе.
Такой вариант смены назначения хорош, если необходимо провести массовое коттеджное или дачное строительство на землях сельхозназначения, не относящихся к коду 2.1.
Альтернатива получению разрешения
Возможно ли строительство на землях сельхозназначения без смены кода ВРИ? Да, законодатель предусмотрел путь того, как построить дом для проживания на территории, предназначенной исключительно для ведения сельского хозяйства. Ст. 11 Закона № 74-ФЗ позволяет крестьянско-фермерских хозяйствам производить строительство капитальных сооружений, необходимых для поддержания работы КФХ. Поэтому постройка дома на категориях 1.1 – 1.18 для КФХ разрешена.
Но нужно знать, что главное назначение и задача КФХ – ведение фермерского хозяйства. То есть, использовать земельный участок необходимо строго по назначению.
Важно! Если на территории не будет вестись хозяйствование без оснований более трех лет, то его могут принудительно конфисковать.
Наличие дома на территории участка не является помехой для конфискации.
Кроме этого КФХ – это общество, создаваемое для предпринимательства, поэтому нужно обязательно пройти госрегистрацию и подавать регулярную отчетность.
Также имеются ограничения на правление рабочей силы – члены общества, объединенные родственной связью. При необходимости могут привлекаться и не родственники, но в рамках лимита – 5 человек.
Участки под КФХ разрешено приобретать по упрощенной схеме, а первые 5 лет деятельности общество освобождено от налогообложения.
Последствия незаконного строительства
Если граждане возвели сооружение на участке сельхозназначения, не предназначенном для строительства домов, то, кроме того, что постройка будет считаться незаконной, потребуется уплатить штрафы. Разделение санкций, исходя из сути правонарушения:
Дополнительно может быть вынесено решение о сносе здания, если для этого есть основания, например, нанесение вреда окружающей среде, порча имущества, ограничения прав третьих лиц, прочее. Решение суда о сносе можно оспорить в общем порядке.
Источник: https://viplawyer.ru/mozhno-li-na-zemle-selxoznaznacheniya-stroit-dom/
Можно ли построить дома на землях сельхозназначения? Что можно строить на сельскохозяйственных землях? +
Популярность загородных домов, маленьких построек жилого назначения, а также коттеджей на дачных поселках растет с каждым годом. Но в Земельном кодексе существуют определенные ограничения на возведение строений на земельных участках, которые напрямую связаны с типом их назначения.
Источник: https://gupskgkhkir.ru/zemli-dlya-selhozproizvodstva-mozhno-li-stroit-dom/
Земли сельхозназначения: можно использовать для дачного строительства или построить дом
- © 2010–2021 ООО «Лучшее Место». Все права защищены. Копирование материалов запрещено.
- +7 (495) 741-17-19, +7 (499) 198-03-01Москва, ул. Алабяна, дом 12, корпус 6
Дом – это постройка для проживания граждан и удовлетворения их бытовых нужд. Основное отличие дома от других хозяйственных построек в том, что он состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения нужд, связанных именно с проживанием в нем. Точное определение жилого дома дано в Жилищном кодексе РФ.
Определение земель сельхозназначения есть в земельном кодексе. Общими словами – это земли, находящиеся за пределами населенных пунктов, предназначенные для ведения сельскохозяйственных работ.
Можно ли строить дом на землях сельхозназначения
Все земли наше законодательство разделяет по своему назначению и не допускает иного их использования. Например, на землях водного фонда нельзя заниматься сельским хозяйством, а в землях лесного фонда или в охраняемых заповедниках нельзя размещать промышленные объекты.
Поэтому строить дом разрешено только на землях предназначенных для индивидуального жилого строительства, в черте населенных пунктов или на землях сельхозназначения, но не всех.
Согласно федеральному закону № 101-ФЗ земельные участки делятся на два вида использования:
- первая категория – земли, где можно исключительно заниматься ведением сельского хозяйства. На них строить дома не допустимо.
- вторая категория – земли, на которых разрешено ведение личного подсобного хозяйства, сооружение вспомогательных строений – гаражей, подсобных строений и дачных домов, а также земли, земли, отведенные непосредственно под ИЖС.
Строительство жилого дома на землях второй категории напрямую не запрещено законом. Однако, есть ограничения по строительству жилых домов на таких землях:
- они должны иметь не более трех этажей;
- в них должна проживать только одна семья, недопустимо размещать там многоквартирные дома, гостиницы и прочее;
- участки, на которых строят дома, должны входить в садоводческие объединения.
На таких участках, практически всегда располагают жилые дома, и гораздо реже их используют по их целевому назначению – для ведения подсобного хозяйства.
Однако собственники часто сталкиваются с проблемой регистрации своего жилого дома, например, бывает очень трудно оформить в таком доме прописку. Также, если на вашем участке построен дачный дом, бывает трудно доказать пригодность его для постоянного проживания.
Поэтому все чаще люди задумываются о переводе земель сельхозназначения в другую категорию – для индивидуального жилищного строительства.
Перевод участка земли из сельхозназначения в другой статус
Если вы задались вопросом перевода земли из одной категории в другую, то будьте готовы к тому, что столкнетесь с финансовыми затратами. Власти не всегда охотно идут на изменение статуса земель, так как это может повлиять на кадастровую стоимость участка. Если при переводе она уменьшится, то вас могут попросить возместить разницу в этой стоимости.
Для перевода нужны веские основания. Например, если участок находится вблизи населенного пункта и давно используется под жилую застройку, или эти земли планируется в будущем включить в состав населенного пункта.
Перевод земельного участка в статус ИЖС открывает перед его владельцем ряд преимуществ:
- ваш кусочек земли могут включить в план по газификации, электрификации, могут подключить вас к центральному отоплению, водоснабжению и канализации;
- к вашему участку обязаны подвести дорогу, сделать подъездные пути;
- участок включат в план строительства другой инфраструктуры.
Владельцы участков, находящихся в статусе земель сельхозназначения, вынуждены проводить все коммуникации и строить дороги за свой счет.
Как перевести землю в другой статус
Для начала вам стоит определить, не входит ли ваш участок в перечень охраняемых земель или территорий специального назначения. В этом случае вам не удастся изменить его статус ни при каких обстоятельствах.
Чтобы перевести земли в другую категорию, вам понадобится обратиться с заявлением к местным властям.
Если участком владеет несколько граждан, то заявление требуется написать от каждого из этих лиц.
Подготовьте документы для обращения. Вам могут понадобиться следующие документы:
- паспорта заявителей;
- согласие всех собственников, или заявления от каждого собственника;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая права собственности на участок;
- кадастровый паспорт;
- положительное заключение экологов.
Могут понадобиться и другие документы, полный список нужно уточнить при подаче заявления.
Стоимость и сроки перевода
Самая главная статья затрат – это возмещение разницы в кадастровой стоимости между участком сельхозназначения и участком, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство.
Также может измениться налогооблагаемая база, из-за чего изменится размер налогового платежа. Также может понадобиться уплатить госпошлину. Включите сюда расходы на подготовку документов и расходы на экологическую экспертизу.
В разных регионах эти расходы могут различаться, и в Московской области они будут не самыми маленькими.
Сроки для рассмотрения заявления составляют около 3-х месяцев. Это зависит от того, насколько много работы в данный момент в администрации, не ли всероссийских выходных и т.п. Однако, если вам будет отвечено отказом, то такой ответ придет в течение месяца.
Основания для отказа
Вам могут отказать в вашем заявлении по нескольким причинам:
- наличие ограничений, не позволяющих осуществить перевод земель в другую категорию согласно законодательству;
- экологи не дали положительное заключение по итогам проведения замеров необходимых параметров;
- целевое назначение земли не соответствует документам;
- участок относится к землям особенного назначения.
Существуют и другие причины, которые могут являться препятствием для перевода земель в другую категорию. Однако вы всегда имеете право обратиться в суд чтобы оспорить полученный отказ.
Перед тем, как покупать участок, внимательно ознакомьтесь с документами, чтобы выяснить, не было ли нарушено предыдущим собственником целевое назначение земель. Однако, не всегда есть возможность приобрести землю под ИЖС, поэтому приходится решать вопрос о переводе в новый статус земель сельхозназначения.
Источник: https://www.bestmesto.ru/article/mozhno-li-stroit-dom-na-zemlyakh-selkhoz-naznacheniya/
Можно ли построить дом на землях сельхозназначения – Юридический ликбез
Приобретение загородной недвижимости – лучший выход для тех, кто хочет убежать от городской суеты в тихую и спокойную сельскую жизнь. Во многих случаях частную усадьбу придется строить на земле сельскохозяйственного назначения.
К этой категории относятся практически все земли, которые не заняты водоемами и лесами. В этой статье мы детально ответим на вопрос, можно ли строить дома и коттеджи на землях сельскохозяйственного предназначения.
Также Вы узнаете о штрафах за незаконное использование участков этой категории.
О применении земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного предназначения – это участки за пределами населенных пунктов, не относящиеся к лесному и водному фонду, охраняемым территориям и землям запаса.
На момент написания этой статьи общая площадь российских земель сельскохозяйственного назначения составляет 386,5 млн га (22,6%). В Центральном федеральном округе таких земель больше половины (35,2 млн га, 54,2%).
В Московской области 1,7 млн га земель сельскохозназначения (37,6%), а в Тверской – 2,6 млн га (30,6%). Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» делит все земельные участки на две большие категории.
Категории следующие:
- участки, все операции с которыми регулируются этим законом;
- наделы, на которых можно вести подсобное и дачное хозяйство, возвести гараж или где уже есть определенные здания и сооружения.
Земельные участки первой категории (коды 1.0-1.18 по новому классификатору) не предназначены для возведения жилых зданий.
Если Вы захотите возвести на участке гараж, построить овощехранилище или цех, Вам не обойтись без получения соответствующего разрешения. Для возведения вспомогательных и некапитальных сооружений разрешение не требуется. Следовательно, хотя строительство на участке для ведения сельхозработ и не запрещено, оно должно полностью соответствовать нормам отечественного градостроения.
Вторая категория – это земельные наделы разных видов, на которых допускается возведение построек, зданий и сооружений. В частности, во вторую категорию входят и дачные земельные участки.
Возведение домов на землях сельхозназначения
В последнее время все большую популярность приобретает такая форма строительства, как возведение коттеджей и коттеджных поселков. По сути, это относительно новый подход к застройке территорий дачных кооперативов. Возведение коттеджных поселков и коттеджей в отдельности регулирует закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», принятый 15.04.98 г.
Как правило, коттеджем называется небольшой 1-2 этажный дом общей площадью до 150 квадратных метров, предназначающийся для одной семьи. Для возведения коттеджа участок земли должен иметь описание вида разрешенного использования (ВРИ) с кодом 2.1. «Малоэтажная жилая застройка».
Закон разрешает построить на таком земельном наделе жилой дом с максимальной высотой 3 этажа. При этом дом не должен предназначаться для дальнейшего разделения на отдельные квартиры. Также владелец участка может заниматься на своей территории выращиванием сельскохозяйственных культур, возвести гараж и прочие подсобные строения.
Этот тип разрешенного использования устанавливается в основном для частных дачных наделов.
В законе №66-ФЗ есть определение дачного земельного участка. Дача – это земля, полученная или приобретенная для отдыха. Владелец вправе возвести на этой территории жилое строение или дом.В первом случае наличие постройки не предусматривает права регистрации в ней, а во втором – владелец дома может зарегистрировать свое проживание в нем.
Дачный земельный участок не получится получить вне территории садоводческого объединения.
Для организации и последующей застройки такого объединения закон требует проект межевания и проект планировки.
Эти документы согласовываются всеми членами объединения, а потом утверждаются сельским советом или другим органом местной власти. Строительство зданий и сооружений нельзя начинать до того, как будут утверждены оба этих проекта. Возведение построек должно также соответствовать градостроительному регламенту.
Следовательно, построить коттедж на сельскохозяйственной земле, что называется, «в чистом поле», не получится. Коттеджный поселок является организованной застройкой.
Как правило, организацией такой застройки занимается девелоперская компания. Фирма сама подготавливает и утверждает вышеназванные проекты, а затем продает землю с подрядом либо без него.
Организацией застройки также может заняться некоммерческое объединение граждан.
Однако далеко не каждого могут устроить те участки, какие можно приобрести (взять в аренду) в коттеджных поселках. В этом случае Вы сами можете найти земельный надел, удовлетворяющий всем требованиям. Участок можно приобрести у государства с помощью процедуры приватизации, у компаний и физических лиц, а также получить бесплатно.
Как приобрести участок земли сельхозназначения? Нужно сделать вышеназванные документы – план планировки и проект межевания, согласовать эти бумаги с местной властью, изменить разрешение на землю на 2.1 «Малоэтажная жилая застройка». После этого можно начинать застройку участка или продажу земель.
Основная трудность практической реализации этого плана состоит в изменении вида разрешенного использования земли.
Как сменить разрешенное использование земли сельхозназначения
Чтобы сменить разрешенное использование земли, в общем случае нужно будет пройти достаточно сложную процедуру, состоящую из общественных слушаний с дальнейшим утверждением вопроса руководителем местной администрации.
Порядок изменения ВРИ участка такой:
- подайте в местный орган власти соответствующее заявление, документы, подтверждающие личность, выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, паспорт земельного участка, правоустанавливающий документ на земельный надел, план планировки территории и прочие бумаги;
- комиссия организовывает специальные слушания, участие в которых могут взять все заинтересованные лица;
- в зависимости от того, как пройдут слушания, комиссия подготовит заключение с рекомендацией принять либо отклонить разрешение на смену разрешенного использования земельного надела;
- глава органа местного самоуправления должен в трехдневный срок принять положительное решение об изменении целевого предназначения земли или отказать. В любом случае, решение должно быть опубликовано в местной прессе.
Разумеется, что все финансовые затраты, связанные с организацией слушаний, берет на себя заинтересованное лицо. Подытоживая сказанное выше, приходим к выводу, что процедура смены вида разрешенного использования земли довольно нетривиальная. Однако она еще и неоднозначная – конкретный результат зависит от того, как пройдут слушания. Если ни с кем из заинтересованных лиц у Вас не будет конфликтов интересов, то и органы местной власти, скорее всего, пойдут Вам навстречу, так как заинтересованы в развитии территорий.
Как построить домик, усадьбу или ранчо вдали от населенного пункта
Многие люди предпочитают строиться вдали от населенных пунктов. Такое решение всегда неоднозначное, потому что имеет свои сильные стороны и недостатки.
Среди преимуществ можно выделить такие:
- красоту природного ландшафта вокруг;
- многочисленные возможности для любителей активного отдыха – охота, рыбалка, прогулки на лошадях и т. д.;
- практически ничем не ограниченные возможности расширения земельного надела;
- возможность заниматься земледелием и выпасом скота на больших площадях.
Очевидными недостатками «удаленного» строительства являются:
- плохие дороги, а в некоторых случаях и полное их отсутствие;
- минимальное количество коммуникаций;
- неухоженность земель.
Что же делать, если Вы выбрали красивый участок в лесу, на берегу озера или реки? Как построить здесь дом, ведь земля имеет сельскохозяйственное назначение? В общем случае закон запрещает строительство, но при этом оставляет лазейку для тех, кому «очень хочется».
Речь идет о законе № 74-ФЗ «О крестьянском фермерском хозяйстве», статья 11 которого гласит, что для осуществления своей деятельности фермерское хозяйство может приобретать или получать наделы из земель фонда сельхозназначения.
Из этого следует, что на территории фермерского хозяйства можно возводить постройки, которые необходимы для реализации хозяйственной деятельности. Далее.
При занятии животноводством человек должен постоянно присутствовать на участке – то есть ему необходим дом для проживания.
Вывод: организация своего фермерского хозяйства – легальный способ, позволяющий возвести дом и другие постройки на участке с сельскохозяйственным назначением.
Если Вы решите стать фермером, Вам придется регулярно относить в налоговую отчетность и платить налоги (при условии получения дохода). Еще одна выгода организации крестьянского (фермерского) хозяйства состоит в возможности покупать у государства землю по цене не выше 15% от кадастровой стоимости.
Проблемы и штрафы, связанные с незаконным использованием сельхозземель
Предположим ситуацию: Вы возвели небольшой дом или даже коттедж на принадлежащем Вам участке земли сельхозназначения. Фермерское хозяйство не оформили. Чем это может грозить?
Во-первых, нужно отметить, что Вы не сможете оформить право собственности на недвижимость, то есть, с точки зрения закона, будете абсолютно уязвимы для посягательств посторонних.
Во-вторых, если недоброжелатель или просто завистливый сосед сообщит в контролирующий орган, что Вы используете землю не по назначению, на Вас наложат штраф.
И, наконец, если Ваши постройки будут признаны представляющими опасность или создающими неблагоприятные условия проживания для других людей, поверьте, Вас заставят их снести.Поэтому не занимайтесь «самодеятельностью» и правильно обходите все законодательные запреты. А если в чем-то сомневаетесь – лучше обратитесь к юристу. На его услуги Вы потратите в любом случае меньше, чем на административный штраф.
Источник: https://pravolikbez.com/mozhno-li-postroit-dom-na-zemlyah-selhoznaznacheniya/
Земля сельхозназначения: можно ли строить дом – Правовой мир
Земля сельскохозяйственного назначения, по Земельному Кодексу, ст. 77, находится за пределами населённых пунктов, предназначена для нужд сельского хозяйства и предоставляется в первую очередь именно для этого. В её состав входят сельхозугодья и участки, выделенные:
- под защитные лесополосы;
- водные объекты, в том числе и искусственные;
- сооружения и здания для производства, переработки и хранения с/х продукции и другие цели.
Как ведётся строительство на землях сельхозназначения, и можно ли построить дом на них?
Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?
Вначале о том, как можно использовать земли СХН.
Как используются земли сельхозназначения
Согласно ст. 78 ЗК, земли с/х назначения могут быть использованы:
- для нужд крестьянских, фермерских и индивидуальных подсобных хозяйств;
- научных с/х исследований;
- животноводства и рыбоводства;
- садоводства и огородничества;
- охотничьего хозяйства;
- государственных и муниципальных предприятий;
- кооперативов и товариществ;
- коммерческих и некоммерческих организаций;
- религиозных общин;
- казачьих сообществ;
- малых народностей;
- строительства инженерных сооружений и линейных объектов.
Что можно строить на землях сельхозназначения:
- дороги, ЛЭП;
- газопроводы нефтепроводы;
- линии электрокабелей, водоснабжения и канализации, электро- и теплосетей;
- другие линейные объекты, для строительства которых на землю сельхозназначения (на основании пп. 1 ст. 39.37 ЗК), может быть наложен публичный сервитут.
Земля, расположенная ближе 30 км к сельскому поселению, не может быть использована в иных целях, кроме сельскохозяйственных, за исключением строительства инженерных сооружений в границах наложенного сервитута (п. 4, ст. 78).
Можно ли строить на землях сельхозугодий
К сельхозугодиям принадлежат поля, пастбища, сады, виноградники, сенокосы, земли, принадлежащие научным организациям и опытным хозяйствам, залежи полезных ископаемых. Данные наделы находятся под охраной государства.
- На особо ценные сельхозугодья (если их цена значительно выше усредненной кадастровой стоимости), может быть наложен запрет нецелевого использования (ст.79 ЗК РФ). Таким образом построить на них будет ничего нельзя.
- Приватизированные земельные доли, входящие в состав сельхозугодий, используются в соответствии с ФЗ — 141 “Об обороте земель СХН”.
Как распределяются сельскохозяйственные земельные наделы
Перераспределением с/х земли занимается перераспределительный фонд (ст. 80 ЗК), куда необходимо обращаться тем, кто решил, например, заняться садоводством, выращиванием овощей, возведением фермерского хозяйства, расширением личного подсобного хозяйства и т.д.
- Фонд образован из земельных наделов, приобретенных государством, субъектами РФ или муниципальными образованиями.
- Приобрести право собственности можно только ЗУ, не предназначенные для нужд государственных и территориальных структур.
- Распределение из фонда производится на основании ст. 78 ЗК РФ.
Можно ли построить дом на землях сельхозназначения
В соответствии со ст. 78, целенаправленное индивидуальное жилое строительство (ИЖС) на землях сельхозназначения не ведётся, однако может быть выделен участок под дачу, огород, сад и т.д.
Покупка ЗУ целевого назначения, вступление в садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество дают возможность возведения на своём участке различных построек и времянок, однако жилые помещения с фундаментом, годящиеся для постоянного проживания, разрешено строить далеко не везде (См. ДНТ и СНТ).
Строительство жилого дома на даче
Единственной лазейкой и в 2018 г. остаётся приобретение участка из фонда земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства. Такая возможность есть, так как дачи разрешается строить на земельных наделах, предназначенных для поселений, а значит на дачном участке возможно и ИЖС.
Плюсы ДНТ
Земля в ДНТ дешевле, чем ЗУ, предназначенные для индивидуального жилого строительства, садоводства или огородничества.
Минусы дачного строительства
Минусом является удаленность коммуникаций, а при отсутствии в подсобном хозяйстве необходимых удобств постройка может быть не признана жилым домом.
Обычно этот вопрос решается строительством дополнительных веток, присоединяющих дачные дома к системам водо- и газоснабжения, водоотведения и другим линейным объектам, существующим на планах местности.
Но все эти работы и стоимость оборудования оплачиваются самими дачниками.
Если линейные объекты расположены слишком далеко и прокладывать дополнительные линии нерентабельно, дачники строят колодцы, туалеты выгребную канализацию, и заключают договор с газовой службой на поставку баллонов с сжиженным природным газом.
Еще один минус: чтобы построить на дачном участке полноценный дом, (а не жилой дачный домик), соответствующий всем ГОСТам и требованиям, в котором можно проживать круглогодично и зарегистрироваться, необходимо брать разрешение в государственных или местных территориальных органах.
Многие могут удивиться, зачем брать разрешение, если человек является собственником дачного участка, а значит вправе строить на нем все, что он хочет. Однако строительство капитального жилого дома считается ИЖС, а оно производится только, если дано “добро” местных властей, в чей фонд входит ЗУ.
В 2019 году обещают финита ля комедия с жилыми дачами
Лазейка закроется в 2019 г.: именно с этой даты планируется запретить дачные некоммерческие партнёрства товарищества, заменив их поселениями. Причины этому:
- всевозможные махинации со строительством, когда под видом дачных домиков возводятся настоящие дворцы;
- уравниловка при взимании взносов с хозяев маленьких дач и владельцев особняков;
- возможность использования личных счётов в дачном партнёрстве для возведения гигантских дач.
На земле под огород или сад построить жилой дом нельзя
Строить на землях сельхозназначения капитальные жилые сооружения нельзя. Это значит, что возвести особняк на ЗУ, предназначенном для сада или огорода, невозможно, но разрешено возводить жилые постройки для отдыха и временного пребывания.
Без разрешения можно возводить:
- жилые дачные и садовые домики сезонного назначения, то есть без отопления и обеспечения комфортного проживания;
- хозпостройки, беседки, погреба, сараи, амбары и т.д. (все те сооружения, которые разрешено строить по ст. 78 ЗК).
Как быть если на садовом участке построен жилой дом
Натура собственников такова, что даже неказистый садовый домик с годами трансформируется в настоящий жилой дом, тем более, что многие СНТ и ДНТ были созданы ещё в советские времена.
Как узаконить строительство на землях сельскохозяйственного назначения
Единственным способом — переводом земли из одной категории в другую. За прошедшие годы утекло много воды, и вполне возможно, что использование земельного надела давно вышло за рамки сельского хозяйства, а садовое товарищество превратилось в настоящее поселение. Признаками этого являются:
- наличие жилых домов и улиц с адресами;
- размещение объектов инфраструктуры в посёлке (магазинов, аптек, школ, детсадов, дорог, транспортных остановок и т.д.);
- близость городской черты: если город расстроился за прошедшие годы и приблизился к СНТ или ОНТ ближе, чем 30 км, можно смело обращаться в местные органы для перевода надела из категории СХН в категорию “для поселения”.
Внимание: Дороги, остановки, газопроводы и др. линейные объекты на ЗУ могут находиться в зонах действия публичного сервитута. В этом случае земля, на которой они расположены, не утрачивает сельхозназначения.
Фермерам могут разрешить строить дома на землях СХН
Правительство предложило в 2018 г. внести изменения в Земельный Кодекс касательно возможности фермеров возводить жилые дома на территории своих подсобных хозяйств, при соблюдении определенных условий:
- если земля использовалась по назначению не менее трех лет;
- у домов будут определенные параметры;
- их невозможно будет перепродать.
Выкупить землю фермеры смогут без торгов.
Риски строительства жилых домов на землях СХН
- Одним из рисков являются трудности приватизации земельного или дачного участка, в особенности если СНТ или ДНТ было создано давно, а учредитель (юридическое лицо прекратило своё существование). В этом случае необходимо будет взять выписку из кадастровых архивов ЕГРН.
- Если архивные данные потеряны, местные бюрократы вполне могут признать постройку самостроем. Выход — найти сведения о самом юридическом лице (чаще всего это предприятие) среди архивов предприятий территориальной единицы.
- Вторая сложность — регистрация прав собственности: ведь жилой дом по идее не могут зарегистрировать на земле СХН.
- Наконец, возникают сложности и с регистрацией по месту жительства: если жилой дом будет признан не домом, а постройкой (из-за несоответствия нормам жилого помещения), прописаться в нем будет невозможно.
Таким образом прежде чем строить дом на землях сельхозназначения, нужно внимательно изучить все возможные опасности такого решения.
Источник: https://stepnoeadm.ru/zemlya/zemlya-selhoznaznacheniya-mozhno-li-stroit-dom.html
Что можно строить на землях сельхозназначения, можно ли прописаться на таком участке
Вся земля на территории Российской Федерации разделена на определенные категории. От того, к какой категории относится тот или иной участок, зависит и целевое предназначение, а также вид разрешенного пользования. Например, земли сельскохозяйственного назначения — не сложно догадаться, для чего они предназначены, но не все нюансы могут быть очевидны.
Выходить за рамки целевого предназначения и разрешенного пользования законом запрещено. Для использования земель определенной категории в иных целях необходимо сначала осуществить перевод земли из одной категории в другую.
Земля сельхозназначения
Определенная категория земель имеет статус сельскохозяйственного назначения. Но что это такое? Земля сельскохозяйственного назначения – как понятно из названия, те земли, где разрешается осуществлять лишь сельскохозяйственную деятельность.
Земли сельхозназначения можно использовать в целях, таких как:
- фермерская деятельность;
- дачное хозяйство;
- садоводство;
- животноводство;
- огородничество и т.д.
В этом плане использования земли сельхозназначения подразделяются на:
- угодья для ведения сельскохозяйственных работ;
- участки личных подсобных хозяйств.
Возможный вид использования указывается непосредственно в кадастровой документации участка. Первая категория земель для сельскохозяйственного производства выделяется лишь для ведения коммерческой деятельности фермерским хозяйствам и иногда для ведения работ научно-исследовательских центров.
Обычные граждане могут получить из категории сельхозназначения лишь угодья для ведения личного подсобного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства.
Но это не означает, что владельцы таких угодий не вправе получать прибыль от использования участка. Продукция, полученная на ЛПХ, также может быть реализована.
С другой стороны статус сельхозназначения земли ограничивает правомочие граждан в использовании указанных наделов. Так, данные участки не могут использоваться для жилищного строительства.
Можно ли построить дом на земле сельскохозяйственного назначения
Многие задаются вопросом, можно ли на земле сельхозназначения строить дома? Согласно законодательству, начиная с 2017 года возможно строительство на землях сельскохозяйственного назначения, которые необходимы для ведения хозяйственной деятельности. Но что можно строить на землях сельхозназначения?
Обычно, для ведения животноводства фермерам необходимо строительство жилого дома непосредственно на предоставленном для этих целей участке. В таких случаях разрешается постройка коттеджа. Но данное жилище не имеется полноценный статус жилого дома и там прописаться невозможно.
С другой стороны, гражданам, во владении которых находится участок, входящий в состав садового товарищества, дачного кооператива вправе построить на этих участках жилой дом.
Такая постройка, чтобы иметь статус полноценного жилого дома, где можно в дальнейшем прописаться, должна быть выполнена в строгом соответствии с требованиями законодательства.В основном эти требования касаются получения разрешительных документов для строительства на землях сельскохозяйственного назначения.
Как получить разрешение?
Как известно, чтобы построить дом на участке, предназначенном для ИЖС необходимо в орган местной власти предоставить техническую документацию будущей постройки и документ, подтверждающий право собственности.
Большинство участков сельхозназначения в пределах СНТ и дачных владений не находятся в частной собственности, а имеют статус временного владения. В таких случаях вместо документа, подтверждающего право собственности можно предоставить устав кооператива либо СНТ.
В каждом отдельном случае местный орган власти (администрация района) выносит решение о выдаче разрешения на строительство на землях сельхозназначения в зависимости от иных актов местного значения. Так что перед приобретением такого участка необходимо навести справки в соответствующем органе о возможности возведения постройки.
По сути, для постройки и проживания в таких домах никакого разрешения не нужно. Трудности могут возникнуть в дальнейшем, при проведении линий энергоснабжения и продаже недвижимости. Подобные сложности очень трудно решать. Поэтому желательно действовать по закону и следовать установленному порядку.
Для возведения коттеджа в целях проживания на территории фермерского участка необходимо получение соответствующего сертификата о ведении фермерского хозяйства. Такой сертификат выдается органом местной власти при регистрации коммерческой организации.
Другие постройки на землях сельхозназначения
По сути, постройка иных, нежилых помещений на территории участка сельхозназначения не ограничено законом. Главное требование, чтобы тип постройки и его целевое предназначение совпадало с задачами использования того или иного участка.
Так, к примеру, для хранения сельхоз продукции необходимо наличие амбара. Или же, если есть необходимость переработки продукции, то допускается возведение соответствующей постройки.
Основным требованием возведения построек на землях сельхозназначения является то, что в целях проживания допускается построить лишь одно здание. Остальные сооружения должны иметь другое назначение.Также, в целях обеспечения гражданско-правового статуса недвижимого имущества возводимому сооружению нужно получить разрешение на строительство.
Вопросы прописки
Прописаться на таком участке будет немного сложнее, чем построить на нем свой дом.
Но что же для этого делать? Все дело в том, что законодательством допускается регистрировать лиц лишь на землях поселений. Т.е. на участках, предназначенных для ИЖС.
А прописаться на земле сельскохозяйственного назначения не допускается. Об этом надо думать еще до того, как построить дом на земле сельхозназначения.
Чтобы официально прописаться в доме, расположенном в СНТ или являющий дачей, необходимо перевести его в категорию земель поселений.
Есть случаи, когда можно прописаться на домах, построенных на участках, предназначенных для садоводства.
Однако в таком случае для дома выдвигаются определенные требования:
- капитальный фундамент;
- не выше трех этажей;
- соответствие нормам освещения;
- коммуникационные системы должны соответствовать санитарным и инженерным требованиям;
- регистрация дома в реестре;
- нахождение вблизи от поселения или в пределах его территории.
Однако прописка на дачном участке не всегда желательна. Ведь если там никто не прописан, то налоги начисляются по минимальной ставке. А после прописки в нем цена налога заметно вырастает. Также в большинстве случаев, для признания дома соответствующим требованиям может потребоваться судебное разбирательство, что для большинства граждан нежелательно.
Источник: https://neuristu.ru/zemlya/zemlya-selhoznaznacheniya-chto-mozhno-stoit.html