Налог при покупке апартаментов

Почему апартаменты выгоднее, чем квартиры с точки зрения налогов.

Налог при покупке апартаментов

– Существует мнение, что апартаменты по налогам обойдутся намного дороже, чем «обычные» квартиры. Так ли это?

– Чтобы ответить на этот вопрос, следует более подробно разобраться в том, что такое апартаменты. Этого определения до сих пор нет в нормативных документах РФ, за исключением тех объектов, которые относятся к гостиничной недвижимости.

Когда мы говорим о налогообложении, следует выделить два типа апартаментов, а они в свою очередь каждый делится еще на два подтипа.

Первый тип – объекты недвижимости, которые существуют и права на которые уже оформлены. Это помещения бывших заводов и фабрик, с которых, собственно, и началось зарождение апартаментов в Москве. Они делятся еще на два подтипа, на офисно-административные здания и производственно-складские здания.

Почему так? Потому что в налоговом классификаторе это два разных направления недвижимости. То есть если мы обратимся к процентным ставкам, определяемым налоговым кодексом и законом города Москвы о налоге на имущество физических лиц, то город понимает, что есть офисные, торговые помещения, и есть «прочие».

Собственно, когда мы говорим про заводы и фабрики, они подпадают под категорию так называемых прочих объектов недвижимости.

И соответственно, если мы говорим об административных зданиях, к которым относятся бывшие НИИ, успешно реконструированные под апартаменты, то это понимается городом как офисные помещения с точки зрения налогообложения.

Собственно, здесь и начинается ключевая разница потому что налоговая ставка для «прочих помещений» 0,5% , а для офисных это 2%.

Кроме всего прочего, есть второй тип недвижимости, в которой на сегодня располагаются апартаменты, – это новое строительство. И здесь аналогично предыдущему примеру тоже два подтипа.

Первый – это объекты недвижимости, которые строятся в рамках возведения комплексов апартаментов гостиничного профиля, и где в исходно-разрешительной документации указано целевое использование земельного участка с формулировкой «размещение апартаментов гостиничного типа». С точки зрения налогового учета объект относится к «прочим» и рассчитывается по ставке 0,5%.

Второй подтип. Мы знаем немало примеров, например, на территории «Москва-Сити» есть несколько комплексов, в составе которых есть офисно-торговые помещения, по которым в налоговом законодательстве оговорено, что в случае использования более чем 20% здания под торговые или офисные помещения, город оценивает это по максимальной ставке, которая как мы знаем 2%.

Итак, в целом мы имеем четыре группы апартаментов, по которым можно оценивать налоговые платежи будущих собственников.

версия интервью (8:34)

– Но все-таки, налоги на апартаменты будут выше?

– Теперь что касается процентных ставок с точки зрения владения физическим лицом, фактически использующего апартаменты в жилом формате.

Несмотря на то, что долгое время законодатели рассматривали апартаменты как этакую «неведому зверушку», мы все прекрасно понимаем, что апартаменты – это жилье, и 99% покупателей планируют использовать этот тип недвижимости либо для собственного проживания, либо для сдачи в аренду опять же под жилье.

Соответственно, тут мы проводим аналогию с жилой квартирой, а у жилья налоговая ставка ниже. Она такая: при цене объекта до 10 млн рублей налог составляет 0,1% от стоимости недвижимости, 10-20 млн рублей – 0,15%, 20-50 млн рублей – 0,2%, свыше 50 млн рублей – 0,3%. У объектов, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей, налоговая ставка 2%.

К минусам апартаментов, пожалуй, следует также отнести также и отсутствие льготных налоговых вычетов. Ведь владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 20%.

Но есть кардинальное положительное отличие апартаментов. Кадастровая оценка объектов недвижимости на бывших промышленных территориях существенно ниже рыночной стоимости, порой в два-три раза. То есть процентная ставка налога выше, но база для расчета дешевле.

– Приведите пример.

– Мы проводили исследования применительно к нашему проекту ApartVille Fitness & Spa Resort, который находится на Дмитровском шоссе и сравнивали его кадастровую стоимость с кадастровой стоимостью расположенных в районе похожих по формату обычных квартир. Кадастровая стоимость квадратного метра в квартирах оценивается в 120–130 тыс. рублей в то время, как наши апартаменты оценены в 88 тыс. рублей за «квадрат».

Стоимость апартаментов по сравнению с квартирами на сегодня ниже и, как правило, разница составляет в среднем 15-20%. Покупая апартамент, можно таким образом сэкономить несколько миллионов рублей.

Экономия, которую мы имеем на старте, и та экономия, которая образуется от разницы в кадастровой стоимости, позволяет нам нивелировать повышенную процентную ставку для апартаментов на многие-многие годы вперед.

В случае с Apart Ville это, как мы подсчитали, ни много ни мало… 112 лет.

Конечно, каждый решает для себя, какой выбор ему сделать – купить более дешевый по цене апартамент и сэкономить несколько миллионов рублей сейчас, но платить повышенную ставку потом. Либо купить более дорогую квартиру сейчас и платить более низкий налог. Но при этом понимать, что компенсировать переплату за квартиру вам удастся в течение сотни лет. А смысл?

– Насколько мы знаем, кадастровую оценку можно пересмотреть…

– Есть несколько механизмов, которые помогут будущим собственникам оптимизировать свое налогообложение, и один из них связан с пересмотром кадастровой стоимости. Дело в том, что в ряде проектов кадастровая стоимость существенно ниже, а иногда довольно близка к рыночной стоимости.

При этом не всегда оценка релевантна. И законом предусмотрен механизм, который позволяет собственнику недвижимости пересмотреть кадастровую стоимость. Оснований может быть несколько, но основное – это недостоверность информации используемой оценщиком.

Тогда заинтересованное лицо, то есть собственник апартаментов, может обратиться в Федеральную кадастровую палату (ФКП) Росреестра с просьбой о предоставлении информации, которая явилась основанием для оценки кадастровой стоимости.

Ознакомившись с перечнем информации, он может прийти к заключению о том, что она была недостаточной или же была некорректно использована.

На основании этого можно инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости – для этого обратиться опять-таки в ФКП, приложить заявление, правоустанавливающие документы на недвижимость, а также новую оценку.

Есть процедура, по которой ФКП принимает заявления на рассмотрение в течение десяти дней и сообщает о своем решении. Решение комиссии в случае неудовлетворения желания собственика снизить кадастровую стоимость можно оспорить, обратившись в суд для нового решения.

– Что нужно знать о налогах при продаже апартаментов?

– Есть такой миф, что при перепродаже апартаментов придется платить какой-то повышенный налог.

Это не так. В текущей действительности налог, который платится при перепродаже апартаментов, квартиры или любого недвижимого имущества – это НДФЛ, налог на доход физического лица.

При этом налог уменьшается на фактическую сумму затрат при покупке апартамента или любого другого имущества. Эта норма применяется как для квартир, так и для нежилых помещений, к коим относятся апартаменты.

То есть никакого дополнительного налогового бремени для владельцев апартаментов не существует. Абсолютно такая же практика, как с квартирами: при владении до 3-х лет платится налог, превышающий сумму затрат при покупке.

То есть купили за 10 млн рублей, а продали за 12 млн рублей, с разницы 2 млн рублей платится 13%. А после 3-х лет владения соответственно есть освобождение от уплаты налога – как для квартир, так и для нежилых помещений.

– Какие налоги придется платить, если апартаменты куплены, к примеру, на ИП?

– Ошибочное мнение, что таким образом можно минимизировать свое налоговое бремя. Текущие поправки к Налоговому Кодексу изменяют порядок уплаты индивидуальным предпринимателем налога на имущество.

Если ранее индивидуальный предприниматель мог платить в зависимости от выбранной схемы налогообложения – 6% с оборота, 15% дохода минус расходы, либо вмененный налог, то на сегодня кроме указанных налогов ИП-шнику также придется платить еще и налог на имущество.

Единственная лазейка – это использование недвижимости акционерным обществом, поскольку для юридических лиц сегодня база для исчисления налога на имущество появляется если площадь свыше 3 тыс. квадратных метров – это уже кадастровая стоимость, а если меньше 3 тыс.

– то это балансовая стоимость приобретения объекта по договору купли-продажи. Ни для кого не секрет, что на рынке до сих пор существует большой объем теневых сделок.

Сделка по приобретению, допустим, объекта стоимостью 100 млн рублей может проводиться по договору на 5 млн рублей. Соответственно, владея недвижимостью как юр.

лицо, собственник будет обязан платить налоги с той суммы, по которой объект недвижимости был внесен на баланс, то есть с заявленных 5 млн рублей, еще и за минусом НДС, если юр.лицо на общей системе налогообложения.

– Это распространенная схема?

– Пока нет, потому что еще никто не платил как физическое лицо налог с кадастра. А с введением новой нормы, я думаю, что подобные прецеденты будут иметь место. Но это актуально для крупных собственников и крупных инвесторов, которые покупают объемы для последующей перепродажи, сдачи в аренду.

Думаю, что на сегодня это является для них такой вот лазеечкой. Пока государство не уменьшило ценз. То есть ранее базой для расчета налога на имущество юр.лиц была балансовая стоимость только в случае если площадь объекта свыше 5 тыс. квадратных метров. Теперь она уменьшилась до 3 тыс.

Возможно, норматив будет снижаться и дальше.

– Когда люди начнут получать квитанции из налоговой?

– Дата начала использования кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения определена дата с 1 января 2015 года. По закону оплата налога за 2015 году происходит до 1 октября 2016 года. Тогда и будут приходить налоговые уведомления.

– Как вы объясняете своим клиентам преимущества апартаментов и спрашивают ли они насчет налога?

– Вопрос о налоге сегодня самый актуальный. Это понятная тенденция – люди читают определенные статьи и делают поспешные выводы, немножко не вникая в детали.

И конечно, все напуганы ставкой в 2%, особенно в сегменте недвижимости бизнес- и премиум-класса. Но мы объясняем, что получается, наоборот, экономия. На старте человек экономит несколько миллионов рублей.

Этих сэкономленных денег хватит на очень долгий промежуток времени для уплаты налога.

Давайте посчитаем. На средние апартаменты в нашем комплексе ApartVille в 50 квадратных метров налог за год составит порядка 24 тыс. рублей. А на аналогичную квартиру – 4,5 тыс. рублей. Разница существенная, но зато на старте сэкономлено несколько миллионов рублей, которых хватит, как мы с вами посчитали ранее, на сотню лет уплаты «повышенного» налога.

Источник: https://www.loft-apart.ru/articles/pochemu_apartamenty_vygodnee_chem_kvartiry_s_tochki_zreniya_nalogov_video.html

Покупка апартаментов в Подмосковье – советы экспертов

Налог при покупке апартаментов

Апартаменты появились на рынке недвижимости Подмосковья около 10 лет назад. С каждым годом они становятся все популярнее за счет, как правило, выгодного расположения и низкой цены по отношению к аналогичным квартирам. Какие издержки есть у апартаментов, кому они подойдут и к чему нужно быть готовым покупателю, читайте на портале mosreg.ru.

Ипотечные каникулы в Подмосковье: как получить отсрочку платежей>>

Правовой статус апартаментов

Источник: Главное управление государственного административно-технического надзора Московской области

В настоящее время правовой статус апартаментов не определен.

Такой формат жилья существует относительно недавно, поэтому еще не сформировалось как прямого законодательства, так и устоявшейся судебной практики по этому формату недвижимости.

Однако из-за все большей популярности апартаментов создание правового поля неизбежно, считает Александр Дужников, Co-Founder портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group.

Как в Подмосковье продать квартиру, купленную с участием маткапитала>>

Нежилая недвижимость

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Тем не менее, фактически апартаменты признаются коммерческой недвижимостью, и, хотя в таком здании спроектированы «квартиры», признать их жилыми нельзя.

К строительству такой недвижимости предъявляют меньше требований по этажности, высоте потолков, освещенности, созданию инфраструктуры. Поэтому апартаменты часто расположены очень близко к автомобильным и железным дорогам, развязкам, метро. Это вдвойне выгодно благодаря транспортной доступности и невысокой цене.

Однако у нежилого помещения есть ряд негативных особенностей, которые отличают их от квартир. Так, на апартаменты легче наложить арест и продать их с торгов в случае признания собственника должником, отмечает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.

«В случае прокладки новой трассы машины могут ехать практически у балкона на пятом этаже, ведь это по предназначению не жилая квартира, а офис, эллинг или гараж», – добавляет эксперт.

Покупателю важно понимать, что перевод этих помещений в жилые невозможен, потому что они уже построены без учета норм, обязательных для жилого фонда.

Как предпринимателям в Подмосковье получить отсрочку по арендной плате>>

Стоимость апартаментов

Источник: Фотобанк Московской области

За счет нежилого статуса апартаменты в Московской области дешевле квартир в среднем на 25%, иногда разница доходит до 30%, отмечает руководитель отдела аналитики «Главстрой-Регионы» Анастасия Черняева. Она приводит в пример проект, где предусмотрены и квартиры, и апартаменты.

«В жилом комплексе «Облака» (городской округ Люберцы) разница в цене составляет 30,5%. Средняя стоимость апартаментов – 93 400 рублей за квадратный метр против 121 900 рублей за метр за квартиру на аналогичной стадии готовности», – рассказывает эксперт.

Средняя цена на апартаменты в Подмосковье в августе 2020 года – 118 550 рублей за квадратный метр. При этом рост стоимости апартаментов сопоставим с ростом стоимости квартир: с начала года средняя цена увеличилась на 9,8%, а по сравнению с аналогичным периодом 2019 года рост составил 20,7%.

Александр Дужников прогнозирует, что цена апартаментов будет только расти: «В ближайшее время мы сможем увидеть существенный рост цены за счет появления государственного регулирования. Стало уже понятным, что государство не станет ограничивать подобный вид строительства».

Как в Подмосковье онлайн оформить субсидию на оплату коммунальных услуг>>

Объем рынка апартаментов в Подмосковье

Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Доступность апартаментов сказывается на возрастающей популярности такого формата недвижимости.  За 10 лет он сумел завоевать до 10% рынка Подмосковья.

«На сегодняшний день совокупная площадь домов с апартаментами в процессе строительства составляет 197 тысяч квадратных метров. Доля апартаментов в структуре предложения на первичном рынке Московской области составляет 3,4%», – уточняет Анастасия Черняева.

Всего в продаже от застройщиков более тысячи объектов в восьми проектах.

На каких основаниях могут выселить из муниципального жилья – разъяснения прокуратуры>>

Инвестиции и окупаемость

Источник: ©, пресс-служба Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Московской области

По словам Анастасии Черняевой, основная масса сделок по покупке апартаментов в Подмосковье – инвестиции. Их покупают, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду. Это оказывается выгоднее, чем сдача квартиры.

Александр Дужников делает примерный расчет: «В случае покупки апартаментов для сдачи в аренду срок окупаемости составит 12-16 лет, а в случае обычной квартиры это значение увеличится до 18-22».

Однако для того, чтобы апартаменты окупились и принесли доход, нужно грамотно выбрать локацию. Они должны быть удобно расположены для работающих арендаторов, а само здание должно отвечать требованиям комфорта.

В противном случае, предупреждает Александр Цыганов, есть риск превращения здания в дешевое «арендное гетто», откуда платежеспособные квартиросъемщики будут стараться съехать, ведь апартаменты – это как правило небольшие студии, которых на этаже может быть до 15.

Как в Подмосковье провести собрание собственников квартир в электронном формате>>

Налог на недвижимость

Источник: ©, pixabay.com

Поскольку апартаменты – нежилое помещение, нужно быть готовым, к тому, что на них действует другое налогообложение. Вместо привычной ставки в 0,1% для квартиры, за апартаменты гостиничного вида нужно платить 0,5% и 2% за остальные.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье>>

Льготы и субсидии

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Нежилой статус апартаментов не позволяет покупателям воспользоваться субсидиями и льготами, возможными при покупке квартиры. Так, нельзя использовать материнский капитал, получить льготную семейную ипотеку, оформить имущественный налоговый вычет.

Расселение аварийных домов в Подмосковье: как добиться переезда из опасного жилья>>

Прописка и инфраструктура

Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Еще одна издержка апартаментов – отсутствие социальной инфраструктуры. У застройщиков нет обязательства возводить в апарт-комплексах все то, что нужно для жизни – поликлиники, школы и детские сады – так как здание с апартаментами не является жилым домом.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию.

Где купить таунхаус в Подмосковье: особенности загородного жилья>>

Кому подходят апартаменты

Источник: Фотобанк Московской области

Эти издержки делают апартаменты неудобными для семей с детьми. Скорее, такой тип недвижимости подойдет одиноким молодым людям и парам в качестве первого жилья, пока они не станут на ноги. Подходят апартаменты и тем, у кого уже есть «обычное» жилье и свободные средства для инвестирования.

Как в Подмосковье принять участие в программе «Семейная ипотека»>>

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/pokupka-apartamentov-v-podmoskove-sovety-ekspertov

Нужно ли платить налог при покупке квартиры в 2021: расчет налога

Налог при покупке апартаментов

Налог при покупке квартиры является обязательным условием при заключении сделки. ФНС России следит за тем, уплачивают ли граждане взносы после оформления договора купли-продажи. Размер налога фиксированный (13 %), итоговая сумма зависит от стоимости жилья.

Кто платит налог при покупке квартиры: продавец или покупатель?

После заключения договора купли-продажи квартиры на территории РФ выгодоприобретатель обязан внести подоходный налог. Независимо от того, кто выступал инициатором – продавец или покупатель, 13 % должен внести тот, кто продает имущество.

Сделка обязательно регистрируется через Росреестр. После того как право на объект недвижимости перейдет к новому владельцу, продавец обязан погасить долг перед государством. Налог на приобретение имущества покупатель не вносит.

Сроки уплаты налога при покупке квартиры

Как только покупатель стал новым владельцем, бывший собственник в лице продавца обязан рассчитаться с Федеральной налоговой службой. Для этого плательщик до 30 апреля следующего года должен представить декларацию 3-НДФЛ в ФНС по месту регистрации.

Важно! Платить налог с покупки квартиры должен прежний собственник. Максимальный срок внесения наличных по квитанции – до 15 июля следующего года. Взнос платится продавцом единожды. В случае отказа предоставить сведения в Налоговую службу или оплатить подоходный налог с продавца будет удерживаться штраф за просрочку.

Нюансы оплаты

Продавец до 30 апреля следующего года должен отчитаться перед Налоговой службой. Даже если гражданин не получил реальную выгоду от сделки, он обязан предоставить декларацию.

Документ с нулями в графе «прибыль» является основанием, по которому плательщик освобождается от финансовых обязательств. Отсутствие документов или превышение максимально допустимых сроков предоставления справок считается нарушением законодательства РФ.

К нарушителю ФНС будет применять меры наказания в виде штрафов и пеней.

Справка! При оплате налоговых квитанций с отправителя банки и иные финансовые службы комиссию не взимают. За перевод наличных в счет погашения пени клиент должен дополнительно внести до 5 %.

Освобождение от налогового бремени

Когда гражданин покупает квартиру, имущество облагается налогом в большинстве случаев. Обязанность вносить денежные средства в адрес ФНС возлагается на продавца. Исключение: сделки, при которых жилье принадлежало собственнику на протяжении 5 лет и более.

В отдельных случаях закон предусматривает освобождение от налогов для продавца в течение 3 лет владения квартирой (дарение, рента, наследство, приватизация).

Квартиры, приобретенные до 01.01.2016 г., должны находиться в собственности гражданина 3 года. В таком случае обязательный взнос при покупке платить не требуется.

Рассчитываем налог

Подоходный налог с покупки квартиры платит не покупатель, а продавец. Рассчитать размер взносов легко: 13 % от сделки по договору. Продавец, как и покупатель, может использовать имущественный вычет в размере 1 млн. руб. На эту сумму допускается уменьшить стоимость базы для расчета взносов.

Из видео вы узнаете о налогообложении при купле-продаже квартиры:

Иной вариант сокращения налога – предоставление справок о расходах на приобретение жилья. Если сумма прибыли меньше, чем затраты на покупку, плательщик не должен платить ФНС.

Когда имущество продается за полцены или еще дешевле, для расчета используется кадастровая стоимость объекта с коэффициентом 0,7.

При расчете взносов после покупки бывший владелец сам выбирает, какой вариант льготы выбрать.

Пример: Сергеев продал имущество за 3,4 млн., которое в 2017 году приобрел за 2,7 млн. руб. по договору ипотеки. У продавца остались документы от банка, поэтому Сергеев для уменьшения базы решил использовать вычет с учетом разницы доходов и расходов.

До 15 июля следующего года Сергеев обязан внести:

(3400000-2700000)×13 %=91 000 руб.

Если бы Сергеев выбрал вычет в размере 1 млн., он должен был бы перечислить в бюджет:

(3400000-1000000) ×13 %=312 000 руб.

Справка! Продавец может использовать только один вариант уменьшения базы. В отличие от льгот для покупателя, данным способом уменьшения взносов можно пользоваться неоднократно, но не чаще 1 раза в год по выбранному объекту недвижимости.

Порядок получения имущественного вычета

Чтобы сократить затраты граждан в процессе заключения сделки купли-продажи на рынке недвижимости, государство предоставляет покупателям имущественный вычет. Что представляет собой льгота?

Вычет – это сумма, на которую уменьшается налоговая база в процессе приобретения жилья. Так как обязанности по уплате налога принадлежат продавцу, покупатель может получить вычет в размере 13 % от суммы сделки, но не более 260 тыс. руб. Сумма, с которой рассчитывается вычет, ограничена 2 млн. руб.

Средства, выплачиваемые покупателю, не восполняются. После исчерпания лимита на 100 % право компенсировать взносы в ФНС утрачивается.

Как оформить льготу?

Варианты получения льготы:

  1. Единовременной суммой на счет плательщика. Оформляется в ФНС.
  2. Постепенно, путем освобождения от уплаты 13 % от зарплаты. Оформляется в ФНС либо через бухгалтерию на работе.

В первом случае денежные средства выплачиваются, если вся сумма была переведена в виде подоходного налога в течение 4 последних лет. Если доходов работника за этот срок недостаточно для возврата всех взносов, можно ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ до исчерпания лимита.

Второй вариант получения льготы подразумевает временное освобождение от выплаты 13 %. Заработная плата работника не будет облагаться взносами, пока сотрудник не получит 260 тыс. руб.

Пример: заработная плата Иванова составляет 50 тыс. руб. До покупки квартиры стоимостью 2,3 млн. руб. с заработной платы плательщика ежемесячно работодатель удерживал взносы в размере 6500 руб. (13 %).

После того как Иванов стал обладателем собственного жилья, он оформил налоговый вычет через работодателя. Таким образом, в течение следующих 3 лет и 4 мес. (260 000/6500=40 мес.) с Иванова не будет удерживаться 13 % от зарплаты.

Если бы Иванов выбрал первый вариант, он смог бы получить всю сумму (260 тыс. руб.) целиком. Условие – стаж Иванова на текущем месте работы должен превышать 4 года, а размер оклада – достаточный для перечисления в бюджет всей суммы за указанный период.

Если за последние 4 года трудовой деятельности 13 % от доходов работника превысили сумму взносов за требуемый период, государственный орган предоставит возмещение единовременным платежом в 100 % объеме.

Возврат наличных по договору ипотеки

Дополнительный способ сократить затраты в процессе покупки имущества связан с возвратом части уплаченных процентов по ипотеке. Это – еще один вариант льготы, доступный тем, кто приобретал недвижимость за счет кредитных средств.

Условия:

  1. Льгота рассчитывается из базы на сумму до 3 млн. руб.
  2. Возврат выплат осуществляется в размере подоходного сбора – 13 %.
  3. Расчет производится только из суммы выплаченных процентов по кредиту.
  4. Услуга доступна для официально трудоустроенных заемщиков, с заработной платы которых работодатель ежегодно отчислял 13 % в бюджет.
  5. Сумма, доступная к возврату, ограничена 390 тыс.

Получить выплаченные в бюджет деньги заемщик может после подачи заявления в ФНС.

Пример: в 2017 году Петров приобрел имущество в кредит. За 2 года он переплатил банку в виде процентов 480 тыс. Петров официально трудоустроен, его работодатель каждый месяц отчисляет 13 % с зарплаты сотрудника в бюджет, поэтому заемщик может вернуть подоходный налог с процентов при покупке квартиры в ипотеку. Возврат составит:

480 000×13 %=62 400.

В каких случаях льгота не предоставляется?

В отличие от привилегии при продаже собственности, на купленную квартиру условие распространяется только в рамках невозобновляемого лимита. Если владельцу ФНС выплатила 260 тыс. руб.

, гражданин не может повторно воспользоваться привилегией.  Ограничение действует по всем договорам купли-продажи имущества.

Льгота предоставляется в размере оставшейся части, если плательщик по договору купли-продажи в первый раз воспользовался возвратом частично.

Пример: Петров в 2018 году получил возврат 13 % за покупку имущества, на его счет были переведены 200 тыс. руб. В 2019 году Петров вновь купил недвижимость. Он имеет право возместить 60 тыс., перечисленных ФНС, так как эта часть суммы вычета осталась невостребованной после предыдущей сделки.

Важно! После исчерпания лимита вернуть 13 %, заключив новый договор на покупку имущества, нельзя.

Нужно ли пенсионеру платить налог при покупке квартиры?

Пенсионер, как и все, кто приобретает имущество, не должен платить за покупку собственности взносы в ФНС. Но те, кто официально не трудоустроен, не могут рассчитывать на получение льготы.

Если в 2019 году неработающий пенсионер стал собственником квартиры, он не может получить вычет. Но гражданин может возместить 13 % за последние 4 года, в период с 2015 по 2018, если в течение этого срока он был официально трудоустроен.

Требования получения вычета для пенсионеров:

  1. Наличие официального заработка. Плательщик должен получать пенсию и одновременно работать по трудовому договору. Иные подтвержденные варианты дохода, с которых производится регулярное отчисление взносов в бюджет, также  являются способами возврата 13 %.
  2. Оплата подоходного налога в ФНС. Встречаются случаи, когда сотрудник по документам устроен официально, но его работодатель уклоняется от обязанностей выплаты налогов. В таком случае получить льготу невозможно, пока денежные средства в виде подоходного сбора за весь период деятельности  не будут перечислены в Налоговую службу.
  3. Наличие достаточной суммы, перечисленной в размере 13 %, для получения вычета. Если пенсионер работает несколько месяцев, выплаченных в ФНС средств может быть недостаточно для получения вычета в полном объеме (до 260 тыс.). В таком случае работник имеет право претендовать на возврат, предоставив декларацию на следующий год. Допускается возвращать платежи до тех пор, пока пенсионер полностью не исчерпает лимит в 260 тыс.
  4. Наличие лимита для выплаты. Если пенсионер уже получил 260 тыс. в виде имущественного вычета за покупку жилья, он не может больше воспользоваться льготой. Возврат 13 % от суммы 2 млн. руб. для покупателей жилья, включая пенсионеров, предоставляется только единожды. После исчерпания суммы лимита ФНС не возвращает излишне уплаченные средства.

Справка! Неработающие пенсионеры могут получить возврат 13 % только в случае, если незадолго до покупки недвижимости они были официально трудоустроены. Согласно НК РФ, можно вернуть уплаченные в ФНС взносы за 3 года до выхода на пенсию, не учитывая год приобретения собственности.

Если используется материнский капитал

При покупке квартиры с использованием материнского капитала собственник вправе получить имущественный вычет. Но база, с которой будет возврат 13%, рассчитывается как разница между фактической стоимостью жилья и суммой семейного капитала.

Льгота при покупке имущества зависит от суммы фактически совершенных расходов. Средства, выданные Пенсионным фондом России в виде материнского капитала, не являются личным расходами гражданина.

Пример: Сидорова в [year] году приобрела недвижимость под материнский капитал, полностью обналичив сертификат. Стоимость жилья составила 2,4 млн. рублей. Сидорова имеет право вернуть вычет в размере:

(2 400 000 -453 026)×13%=253 106,62 руб.

Сумма уплаченного подоходного налога будет возвращена Сидоровой в полном объеме, так как база для расчета была уменьшена на размер материнского капитала и составила 1 946 974 руб.

Важно! Семейный капитал может использоваться для выплаты процентов и долга по ипотеке. В таком случае для возврата 13 % от процентов по ссудному договору из базы будет вычитаться размер платежей, внесенных при целевом использовании сертификата.

Нововведения

В 2014 году произошли изменения в расчете имущественного вычета для пенсионеров. До 2014 года им было запрещено переносить вычет на 3 предшествующих периода. После поправок в п. 10 ст. 220 Налогового кодекса РФ пенсионеры, которые продолжают официальную трудовую деятельность, имеют право получить льготу за 3 года до покупки квартиры.

Из видео вы узнаете о налогах при покупке и продаже квартиры:

Приобретение недвижимости облагается налогом. Обязанность вносить наличные в бюджет возлагается на продавца собственности. Обе стороны сделки могут воспользоваться имущественным вычетом для уменьшения налогооблагаемой базы.

Источник: https://vashdom.guru/pokupka/kto-obyazan-vyplachivat-nalog-pri-pokupke-kvartiry/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Налог при покупке апартаментов

В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты.

Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься.

Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).

Однако с 1 января 2019 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией.

В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды.

Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.

В свою очередь владелец апартаментов, сдающий их как ИП, может выбрать один из трех форматов налогообложения.

Общая система налогообложения (ОСН). Этот формат налогообложения наименее популярен среди владельцев недвижимости из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести затейливый налоговый учет.

Доходы ИП, работающего по ОСН, как и доходы физлица, облагаются 13%-ным НДФЛ. Кроме того, предприниматель обязан:

– вести книгу учета доходов и расходов по специальной форме;

– готовить для налоговой декларацию 4-НДФЛ с момента появления доходов от аренды;

– уплачивать авансовые платежи в соответствии с налоговыми уведомлениями;

– если доход меняется более чем на 50%, владелец актива должен уведомить об этом налоговую и она пересчитает авансовые платежи на новый отчетный период;

– по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ – сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом.

Помимо этого, на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально. Применение ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц.

Кроме того, любой индивидуальный предприниматель не должен забывать про страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.

Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.

УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:

– НФДЛ (кроме ряда исключений);

– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);

Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.

Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».

Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.

Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2018 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб.

(960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2018 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб.

(960 000 – 300 000) * 1%).

Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.

В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.

Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.

Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.

Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.

В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.

Наиболее выигрышным кажется формат УСН «Доходы», но все не так однозначно. Нельзя забывать, что в случае применения ПСН вмененный доход напрямую будет зависеть от локации актива, его площади и т. д.

И если апартаменты потенциально можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Поэтому каждая ситуация индивидуальна и требует отдельных расчетов.

В случае ПСН предприниматель также освобождается от НДФЛ. Нет здесь и налога на имущество, за небольшими исключениями. Нет и НДС.

Однозначного ответа на вопрос, какой же формат налогообложения использовать, не существует. Скорее всего, вам придется выбирать между УСН и ПСН, а дальше все будет зависеть от конкретных переменных: локации, качества актива, площади помещения и спроса на апартаменты.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/01/18/791792-nalogi-vladeltsam-apartamentov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.