Неотделимые улучшения по договору аренды нежилого помещения

Содержание

Неотделимые улучшения арендованного имущества – что такое и как их учитывать

Неотделимые улучшения по договору аренды нежилого помещения

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это изменения, которые невозможно убрать без повреждения имущества, переданного в аренду. Такие усовершенствования модернизируют жилплощадь, повышают ее стоимость и продлевают срок ее эксплуатации, но убрать их без причинения вреда внешнему виду помещения не представляется возможным.

 Что относится к категории неотделимых улучшений?

Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан осуществлять текущие ремонтные работы, которые не влекут за собой значительное увеличение стоимости жилплощади.

Это означает, что квартиросъемщик не может самовольно проводить капитальные ремонтные работы. Стандартный ремонт не улучшает технические параметры объекта, поэтому не относится к улучшениям имущества.

У арендодателя есть право потребовать восстановления первоначального состояния помещения. Неотделимыми улучшениями можно назвать:

  • техническое оснащение квартиры, установку сигнализации;
  • замену электропроводов и трубопровода;
  • перепланировку жилья;
  • реконструкцию отдельных помещений и жилплощади в целом;
  • высадку деревьев на территории садового участка, если речь идет об аренде частного дома;
  • возведение новых строений на территории собственника;
  • работы по реконструкции (восстановлению) имущества;
  • установка системы видеонаблюдения или пожарной сигнализации;
  • дооборудование объекта – установка лифтов, грузоподъемников, не имеющейся ранее системы отопления, строительство бассейна, проведение канализации.

Прокладка телефонного кабеля, водопровода, замена вентиляционной системы, установка новых дверей и окон также относится к этой категории изменений. По завершении срока аренды все подобные нововведения перейдут в собственность владельца имущества.

Отделимые улучшения переходят в собственность арендатора, если иное не указано в контракте. На их осуществление согласие владельца имущества не требуется.

К отделимым относят новую мебель, осветительные приборы, т. е. все те предметы, которые можно убрать без ущерба арендованному имуществу. При возникновении споров суд может отнести совершенные изменения в категории отделимых или неотделимых на основании заключений экспертов и изучения документации.

О компенсации затрат

На основании ст. 623 ГК РФ затраты на все неотделимые преобразования могут быть компенсированы исключительно в том случае, если они проводились с разрешения владельца данного имущества. Если арендодатель не давал согласие на внесение изменений, то компенсировать затраченные арендатором средства он может только по собственному желанию.

Отмечают несколько способов доказать, что владелец имущества был в курсе совершаемых действий:

  • предоставить фотографии или видеозаписи как подтверждение договоренности обеих сторон;
  • показания свидетелей считаются весомым основанием для подтверждения устного договора с владельцем. В этом случае можно доказать не только согласие арендодателя, но и факт совместного с ним улучшения имущества;
  • подтверждение компенсации понесенных расходов собственником имущества. Это относится к ситуации, когда ремонтные работы ведутся на финансовые средства арендодателя или затраты входят в стоимость аренды. Передачу средств лучше подтверждать распиской с указанием формы платежа во избежание конфликтных ситуаций;
  • оформление письменного согласия. Это наиболее надежный способ. Понадобится составить дополнительное соглашение к имеющемуся договору аренды, в котором важно указать все улучшения, которые планируется провести, а также общую стоимость. В дальнейшем подобное соглашение станет гарантом возврата средств арендодателем.

В дополнительном соглашении нужно указать наименование и объем проводимых работ, дату их начала и окончания.

Если такие пункты включены не будут, то автоматически разрешается проводить любые улучшения. Основное условие – арендованное имущество не должно потерять своего первоначального назначения.

Например, жилое помещение должно оставаться жилым после всех проведенных работ по его модернизации.

Необходимо также указать ответственность обеих сторон в случае нарушения пунктов договора аренды или дополнительного соглашения. Например, если владелец имущества досрочно расторгает договор по собственной инициативе, то он должен возместить съемщику все понесенные им расходы на улучшения.

Прежде чем выплатить арендатору средства в счет произведенных им изменений имущества, собственник должен их проанализировать. Сумма компенсации складывается из:

  • расходов на установку улучшения, его изготовления и производства необходимых деталей;
  • стоимости введения их в эксплуатацию;
  • информации из строительных смет и прочих документов о соответствующих работах.

Любые улучшения могут производиться на основании договора аренды. В нем могут быть пункты, в которых арендатору предоставляется право проводить любые виды модернизации имущества без специального разрешения собственника. Здесь же прописывают условия компенсации понесенных им затрат или отсутствия такой компенсации. Могут быть указаны сроки, объем и способ возврата денежных средств.

Споры о неотделимых улучшениях

Если стороны не смогли мирно договориться между собой о вопросах компенсации, то пострадавший участник договора вправе обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества.

Суд уделяет внимание пунктам заключенного договора, проверяет законность проведенных изменений, устанавливает, соответствуют ли проведенные улучшения категории неотделимых.

Судебная практика показывает, что подобные споры встречаются довольно часто.

Перечень работ по улучшению имущества важно оформить в письменном виде и в соответствующей законодательству форме. В противном случае договоренность не будет иметь юридической силы, и рассматриваться в суде в качестве доказательства также не будет.

При составлении искового заявления в суд с требованием о компенсации затрат, арендатору нужно провести оценку улучшений с помощью независимого оценщика. В иске необходимо выделить такие моменты:

  • существование доказательств выполненных улучшений;
  • установление точной стоимости работ;
  • определение объема произведенных работ.

Если решение суда будет в пользу арендатора, то суд обяжет владельца выплатить ему фиксированную сумму любым удобным для обеих сторон способом. Собственник также наделен правом обращения в суд для защиты своих интересов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Неотделимые улучшения и амортизированное имущество

Такие улучшения причисляются к категории амортизированного имущества, их учет могут вести арендатор и арендодатель. Владельцу имущества важно знать такие нюансы налогообложения:

  • согласно НК РФ амортизированное имущество подлежит учету, если срок его полезного пользования больше года, его стоимость оплачена владельцем и составляет не менее 20000 рублей;
  • арендодатель, компенсировавший расходы съемщика, может начислять амортизацию, увеличивая ее размер;
  • срок эксплуатации и общая стоимость имущества возрастает после проведенных улучшений.

Если арендодатель не был согласен на проведение изменений, то в налоговом учете съемщика проведенные им улучшения амортизации не подлежат. После окончания аренды и передачи имущества, включая неотделимые улучшения, владельцу, арендатор не имеет права указывать стоимость таких улучшений в составе своих расходов, сокращающих прибыль, подлежащую налогообложению.

Если возмещение затрат арендатору не было указано в договоре или дополнительном соглашении, но владелец согласен на проведение работ, то амортизация не начисляется. Изначальная стоимость имущества не меняется, причин для оптимизации налоговой базы не выявлено.

Если контракт заключается между юридическими лицами в отношении нежилых объектов недвижимости, то они должны производить перечисления в бюджет.

Сторона, производящая бухгалтерский учет затрат, должна оплатить имущественный налог. Это связано с правом обладания улучшениями. Если они относятся к собственности арендатора, то налоги должен заплатить он.

На срок действия договора аренды выплаты в бюджет производит исключительно арендатор.

Особенности начисления выплат за улучшения

Физические или юридические лица, выступающие в роли арендатора, имеют право вывезти любое имущество, которое им принадлежит, с территории арендодателя.

При этом они обязаны сохранить арендуемый объект в надлежащем состоянии и не нанести имущественного вреда собственности владельца при демонтаже отдельных элементов. Необходимо ориентироваться на положения акта приема-передачи, полученного при составлении договора найма.

Допустим определенный износ имущества в соответствии с установленными для конкретного временного срока нормами.

Если владелец желает компенсировать неотделимые улучшения, то расчет производится на основании эквивалентной стоимости новых элементов имущества с вычетом амортизации. Возмещение расходов возможно после прекращения договора аренды. Если затраты были возмещены, арендатору нужно заплатить налог на прибыль на основании п. 1 ст. 146 НК РФ.

Для того чтобы между сторонами не возникало финансовых и прочих споров, вопросы обо всех усовершенствованиях должны обговариваться заранее при составлении договора аренды. Можно согласовать такие вопросы и после заключения договора, обсудить порядок и стоимость необходимых работ, условия их оплаты.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения по договору аренды нежилого помещения

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации.

Согласно п. 34 Постановления № 10/22 [1] споры о возврате имущества, вытекающие из договорных отношений, подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые. Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию.

Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 данной статьи произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с общими положениями п. 2 ст. 623 в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, может быть заявлено с того момента, как работы по ремонту арендованного имущества были завершены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

  Суды придерживаются позиции, согласно которой если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений), то такое улучшение может быть квалифицировано как неотделимое.

Отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды.

Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта. Однако данная позиция ошибочна, о чем свидетельствуют судебные решения [2], – возможность использовать указанные улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ.

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом.

Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений.

Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения.

То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям.

Если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признается отделимым.

Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым. Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты. Но следует помнить, что суды принимают заключения экспертов не как безусловное руководство к действию, а исследуют их наряду с другими доказательствами по делу.

В данном случае показательно Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011.

Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел.

Впоследствии суды посчитали действия арендодателя неправильными, отчасти благодаря умелым действиям арендатора, позаботившегося о формировании доказательной базы.

Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности.

Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы.

Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй – отделимыми.

ФАС приняла вывод второго эксперта, указавшего, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, поскольку такой вывод был мотивирован: исследовательская часть экспертизы содержала описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, что было подтверждено другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта конструкций кассового узла в арендуемых помещениях, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия – все эти документы доказывали факт изготовления и монтажа кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции. А вот указание другого эксперта на перепланировку помещений при монтаже (как признак неотделимости) не подтвердилось другими доказательствами (например, документами органов технической инвентаризации). Заключение того же эксперта о монтаже изделия по индивидуальному проектному решению в отношении размеров панелей не опровергло вывода о сборно-разборном характере конструкции. Определяющим в данном случае, по мнению суда, стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения (здания), а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла. Но при этом суд обязал арендатора с учетом требований ст. 622 ГК РФ вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, произвести восстановительный ремонт после демонтажа оборудования (заделать отверстия, оставленные шпильками в полу и стенах). Суд также счел возможным демонтаж блоков кондиционеров, несмотря на то, что, по мнению арендодателя, в результате отделения истребованных блоков кондиционеры перестанут существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации. Арендодатель не представил доказательств вероятности причинения вреда помещениям в случае пользования помещениями без съемных блоков кондиционеров. Не опроверг он и вывод эксперта о возможности замены истребованных блоков на аналогичные.

Итак, блоки кондиционеров были признаны отделимым имуществом, поскольку их можно отделить без вреда, помещение пригодно к эксплуатации без этих блоков, как ранее, а сами блоки можно заменить на аналогичные.

https://www.youtube.com/watch?v=nD_8JXeW1_8\u0026t=144s

Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории.

Источник: https://www.audar-press.ru/otdelimye-i-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imuschestva

Неотделимые улучшения арендованного имущества – что это?

Неотделимые улучшения по договору аренды нежилого помещения

Неотделимые улучшения арендованного имущества значительно увеличивают его ценность и исходную стоимость. Бухгалтерия арендатора часто стремится максимально выгодно учесть расходы на такой ремонт, минимизируя налоги. Рассмотрим понятие улучшений, что к ним относится, какие проблемы они могут принести.

Улучшение имущества – фундаментальные изменения объекта, которые повышают его ценность и стоимость. Эти изменения предполагают усовершенствование помещения, оптимизацию его характеристик, особенностей и свойств, расширение возможностей. Обычно улучшение имущества проводится с той целью, чтобы оно соответствовало задачам арендатора, способствовало его максимальной прибыли.

Примеры улучшения имущества:

  • реконструкция помещения;
  • достройка, внедрение дополнительного оборудования;
  • модернизация;
  • улучшение технико-экономического состояния объекта.

Если работа не привела к появлению у объекта принципиально иных свойств и преимуществ, увеличивающих его стоимость, то это не причисляется к улучшениям.

Улучшения помещений делятся на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения – те работы, результат которых допустимо демонтировать или изъять, причем имуществу собственника ущерба нанесено не будет. В соответствии со ст. 623 ГК РФ, это собственность арендатора, если в соглашении не указаны другие условия.

Неотделимые улучшения – те работы, результат которых невозможно изъять или демонтировать (в противном случае помещению будет нанесен существенный ущерб). Так, если после прекращения договора арендатор демонтирует двери, окна, отопительные и осветительные системы, то пользоваться помещением будет нельзя.

Внимание! Признаком отделимости работ не является возможность использовать результаты улучшений обособлено от помещения.

Если арендатор организовал такие работы с дозволения собственника, то после окончания срока действия соглашения он вправе потребовать компенсацию их стоимости.

В случае если в соглашении отсутствует информация о неотделимых улучшениях (или есть пункт о том, что подобные работы проводятся исключительно с разрешения собственника), то перед проведением ремонта рекомендуется обратиться за согласием арендодателя.

Действия арендатора зависят от того, есть ли разрешение собственника, за чей счет выполнены работы.

Разрешение собственника есть, стоимость работ возмещается

Если арендатор провел капитальные работы с дальнейшей компенсацией их стоимости, то это амортизируемое имущество. Подобные расходы амортизируются владельцем. Арендатор – не владелец улучшений.

Работы, организованные посредством амортизационных отчислений от имущества, – собственность владельца.

Траты арендатора при их компенсации арендодателем – траты, понесенные в ходе выполнения работ для собственника имущества.

Учет расходов проводится согласно тому, когда по условиям договоренности результаты работ передаются собственнику. Так, если по договору при окончании его действия результаты работ переходят владельцу с компенсацией их остаточной стоимости бывшему арендатору, то изменения учитываются в составе основных средств арендодателя до завершения срока арендного соглашения.

Разрешение собственника есть, стоимость работ не возмещается

Если собственник не возмещает стоимость проведенных работ, то они амортизируются арендатором во время действия арендного соглашения в соответствии с суммами амортизации с учетом периода полезного пользования. Амортизация начисляется с 1 числа месяца, который идет за месяцем начала использования результатов проведенных работ.

Разрешения собственника нет

Законодательство РФ не устанавливает четкого запрета на самовольное проведение работ в помещении в целях его улучшения. Если арендатор находит это нужным, то он вправе провести улучшения объекта. Однако не каждый собственник имущества захочет возмещать арендатору подобные расходы.

Ст.

622 ГК РФ устанавливает следующее: когда арендное соглашение подходит к концу, арендатор возвращает собственнику помещение в том состоянии, которое соответствует первоначальному, на дату приема. При этом учитывается допустимый износ объекта. Возможно состояние, обусловленное условиями соглашения.

Собственник вправе потребовать от арендатора устранить результаты проведенных работ за его же счет. В результате компания, арендующая объект, столкнется с дополнительными расходами.

А если компания запланирует принять расходы для налогообложения налогом на прибыль, это может принести юридические проблемы. Амортизируемым имуществом выступают те капитальные вложения, которые были проведены с официального разрешения собственника.

В стандартных случаях налог на имущество оплачивает арендодатель, поскольку именно он владеет правами собственности на помещение. Однако ситуация меняется, когда арендатор проводит работы, результат которых нельзя демонтировать без нанесения вреда объекту.

Организованные капитальные вложения в помещение учитываются арендатором как основные средства до их выбытия по соглашению аренды. Выбытие – компенсация собственником стоимости улучшений.

Подобные неотделимые улучшения подлежат налогообложению на имущество компаний. Оплата налога, предоставление налоговой декларации проводятся по адресу учета на балансе неотделимых улучшений.

Если капитальные вложения полностью возмещаются собственником до начала их использования, то они не учитываются в составе основных средств, не подлежат налогообложению на имущество компаний. То есть арендатор может избежать необходимости платить налог на имущество со стоимости проведенных улучшений, если сразу после завершения работ они передаются собственнику и возмещаются им.

Налог на имущество высчитывается в соответствии со среднегодовой стоимости капитальных вложений. Если законодательство РФ предусматривает льготы в отношении имущества, то те же самые льготы затрагивают и улучшения, относящиеся к данному объекту.

Бухгалтерские проводки:

  • Д 08…К 60 – проведение неотделимых улучшений;
  • Д 19…К 90 – НДС по рассматриваемым улучшениям;
  • Д 68…К 19 – принятие НДС к вычету;
  • Д 01…К 08 – принятие неотделимых улучшений к вычету;
  • Д 26…К 02 – начисление амортизаций по улучшениям.

Если собственник объекта обязал арендатора провести демонтажные работы и устранить улучшения, однако последний отказался это делать, то арендодатель самостоятельно организует демонтаж. После этого необходимо инициировать судебное разбирательство и потребовать с бывшего арендатора компенсации трат на проведенные работы.

Судебная практика показывает, что суды обычно принимают сторону собственников помещения. Налогоплательщикам редко удается доказать свою правоту.

В то же время иногда суды вставали на сторону арендаторов, устанавливая, что проведенные ими работы причисляются к ремонтным – например:

  • обновление изношенных половых покрытий, канализационных и водопроводных труб, блоков, покраска;
  • облицовка стен, штукатурка, кладка перегородок из кирпича, выравнивание половых покрытий, демонтаж осветительных устройств;
  • замена дверей, установка перегородок.

Такие работы не изменяют назначение арендуемого здания, необходимы для нормальной эксплуатации помещения, однако и эти ситуации могут привести к спорам. Нередко происходили коллизии, когда одни и те же результаты работ в одном суде признавались неотделимыми, а в другом – отделимыми.

В конфликтных ситуациях рекомендуется требовать у подрядчика документов, которые доказывают отделимость или неотделимость организованных работ. В качестве этих документов могут выступать письменные заключения.

Итак, неотделимые улучшения – организованные арендатором капитальные работы за его же счет. Они не подлежат изъятию, так как в противном случае помещение может быть повреждено.

Подобные действия нередко приводят к конфликтным ситуациям и судебным разбирательствам, особенно если собственник не давал свое согласие на изменение конструкции помещения. По этой причине арендатором не рекомендуется проводить улучшения объекта, не получив официального разрешения от арендодателя.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/neotdelimie-uluchsheniya-arendovannogo-imushestva

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях при аренде имущества — Audit-it.ru

Неотделимые улучшения по договору аренды нежилого помещения

С. Н. Степанов

Журнал “Руководитель бюджетной организации” № 6/2017

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации.

Согласно п. 34 Постановления № 10/22 [1] споры о возврате имущества, вытекающие из договорных отношений, подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые. Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию.

Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 данной статьи произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с общими положениями п. 2 ст. 623 в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, может быть заявлено с того момента, как работы по ремонту арендованного имущества были завершены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Какие улучшения считать неотделимыми?

 Суды придерживаются позиции, согласно которой если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений), то такое улучшение может быть квалифицировано как неотделимое.

Отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды.

Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта. Однако данная позиция ошибочна, о чем свидетельствуют судебные решения [2], – возможность использовать указанные улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ.

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом.

Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений.

Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения.

То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям.

Если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признается отделимым.

Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым. Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты. Но следует помнить, что суды принимают заключения экспертов не как безусловное руководство к действию, а исследуют их наряду с другими доказательствами по делу.

В данном случае показательно Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011.

Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел.

Впоследствии суды посчитали действия арендодателя неправильными, отчасти благодаря умелым действиям арендатора, позаботившегося о формировании доказательной базы.

Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности.

Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы.

Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй – отделимыми.

ФАС приняла вывод второго эксперта, указавшего, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, поскольку такой вывод был мотивирован: исследовательская часть экспертизы содержала описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, что было подтверждено другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта конструкций кассового узла в арендуемых помещениях, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия – все эти документы доказывали факт изготовления и монтажа кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции. А вот указание другого эксперта на перепланировку помещений при монтаже (как признак неотделимости) не подтвердилось другими доказательствами (например, документами органов технической инвентаризации). Заключение того же эксперта о монтаже изделия по индивидуальному проектному решению в отношении размеров панелей не опровергло вывода о сборно-разборном характере конструкции. Определяющим в данном случае, по мнению суда, стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения (здания), а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла. Но при этом суд обязал арендатора с учетом требований ст. 622 ГК РФ вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, произвести восстановительный ремонт после демонтажа оборудования (заделать отверстия, оставленные шпильками в полу и стенах). Суд также счел возможным демонтаж блоков кондиционеров, несмотря на то, что, по мнению арендодателя, в результате отделения истребованных блоков кондиционеры перестанут существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации. Арендодатель не представил доказательств вероятности причинения вреда помещениям в случае пользования помещениями без съемных блоков кондиционеров. Не опроверг он и вывод эксперта о возможности замены истребованных блоков на аналогичные.

Итак, блоки кондиционеров были признаны отделимым имуществом, поскольку их можно отделить без вреда, помещение пригодно к эксплуатации без этих блоков, как ранее, а сами блоки можно заменить на аналогичные.

https://www.youtube.com/watch?v=nD_8JXeW1_8\u0026t=144s

Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/913721.html

Статья 623 ГК РФ. Улучшения арендованного имущества (действующая редакция)

Неотделимые улучшения по договору аренды нежилого помещения

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

 Толкование судом понятия “улучшения имущества” для целей аренды

1.1. Вывод из судебной практики: Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Судебная практика

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.

2019 N Ф08-957/2019 по делу N А53-23547/2017“…В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.02.

2018 N Ф02-7697/2017 по делу N А33-26038/2016“…Ссылаясь на то, что ответчиком не возмещены истцу затраты на производство неотделимых улучшений в размере разницы между стоимостью затрат и зачтенной рыночной стоимостью неотделимых улучшений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия оснований для удовлетворения требования истца.Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика стоимости затрат на производство неотделимых улучшений в размере 64 653 820 рублей 69 копеек…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.09.2018 N Ф09-5317/18 по делу N А60-46839/2017“…В связи с расторжением договора аренды истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущественного комплекса после расторжения поименованного договора.

По утверждению истца, именно работы по капитальному ремонту указанного имущества, проведенные в период с 2009 по 2013 годы, с ноября 2014 года по декабрь 2014 года, являются неотделимыми улучшениями, стоимость которых составляет 14 054 074,00 руб. (13 800 804 руб. + 700 163 руб. – уменьшение исковых требований) и подлежит возмещению ответчиком.

В рамках дела N А60-12984/2014 судами установлено, что только те расходы общества “Маяк” по проведению капитального ремонта, которые превышают размер инвестиций, вкладываемых в улучшение имущественного комплекса в соответствии с положениями пункта 4.1.

5 договора, могут рассматриваться в качестве расходов на улучшение арендованного имущества по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.Из пояснений истца, данных при рассмотрении дела в судах, усматривается, что произведенные им работы понимаются им как работы по капитальному ремонту. При этом капитальный ремонт выполнялся обществом во исполнение условия пункта 4.1.

5 договора аренды, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской сторон, доказательств исполнения пункта 4.1.5 договора аренды иным способом, помимо осуществления капитального ремонта, общество в материалы дела не представило.

При толковании условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом поведения сторон и принципа добросовестности в гражданском обороте судом апелляционной инстанции установлено, что пункт 4.1.5 договора аренды был предусмотрен как возложение обязанности на арендатора (истца) за свой счет проводить капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Проанализировав локальные сметные расчеты, суды пришли к выводу о том, что проведенные истцом капитальные ремонтные работы не относятся к понятию неотделимых улучшений.

Более того, поскольку пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивным, стороны могут исключить условие о возмещении неотделимых улучшений, то есть фактически предусмотреть проведение неотделимых улучшений за счет арендатора, что и было сделано в пункте 4.1.5 договора.

Судами отмечено, что решением суда по делу N А60-17110/2016 установлено, что арендная плата, установленная договором по результатам торгов для истца, ниже, чем действующая в период действия договора на территории муниципального образования Североуральский городской округ, установленная в муниципальном образовании представительным органом власти.

Тем самым истцу в период действия договора за пользование муниципальным имуществом предоставлены определенные преференции. Таким образом, размер ежемесячной арендной платы за пользование имущественным комплексом площадью 1 989,5 кв. м был снижен, что компенсировалось обязательством арендатора, предусмотренного пунктом 4.1.5 договора.

Так, внесение арендной платы, размер которой были существенно снижен, а также внесение инвестиций в виде выполнения работ по капитальному ремонту имущественного комплекса судами расценено в качестве встречного предоставления со стороны общества “Маяк” по договору.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая намерения сторон при заключении договора аренды, а также предшествующие заключению договора переговоры и переписку, последующее поведение сторон, а также обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дел N А60-12984/2014, N А60-7106/2015, N А60-17110/2016, суды установили, что истец (арендатор) как до заключения договора, так и после заключения договора не заблуждался относительно необходимости проведения капитального ремонта на сумму не менее двух миллионов рублей в год за свой счет.Поскольку стоимость работ по капитальному ремонту (14 500 967 руб.) не превышает общий размер инвестиций, которые в соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязался вносить в период действия договора, доказательства исполнения пункта 4.1.5 договора иными способами истцом не представлены, суды пришли к правильному выводу о том, что указанные работы не являются неотделимыми улучшениями и их стоимость возмещению не подлежит. Кроме того, истцом не соблюден порядок согласования выполнения неотделимых улучшений стоимостью 700 163,00 руб.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований…”

 Применение п. 2 ст. 623 ГК РФ к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона

Пункт 2 ст. 689 ГК РФ предусматривает нормы, которые могут применяться к договору безвозмездного пользования. Среди них не указан п. 2 ст. 623 ГК РФ. Однако по общему правилу, закрепленному в ст.

6 ГК РФ, к сходным отношениям может применяться аналогия закона, если это не противоречит их существу.

Учитывая, что договоры аренды и безвозмездного пользования регулируют отношения по пользованию имуществом и законодатель предусмотрел распространение части норм договора аренды на отношения по договору ссуды, можно предположить, что данные отношения являются сходными и к ним допустимо применение аналогии закона.
Таким образом, в судебной практике возник вопрос: допустимо ли в данном случае применение аналогии закона или же следовать прямому указанию закона о том, что п. 2 ст. 623 ГК РФ не применяется к договору безвозмездного пользования?

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о применении норм о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ) по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом существует две позиции судов.

Позиция 1. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ о возмещении стоимости неотделимых улучшений не применяется по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.

2009 N Ф09-574/09-С6 по делу N А60-4959/2008-С4“…Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что с момента возникновения у Российской Федерации (1991 год) и Свердловской области (2008 год) права собственности на административное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр.

Ленина, 35, включая спорный пристрой площадью 361,3 кв. м к данному зданию, у ответчиков не возникло никаких обязательств по возмещению Федерации профсоюзов каких-либо расходов, связанных с содержанием, эксплуатацией и расширением данного здания.

Суд также исходил из того, что к спорным правоотношениям не подлежит применению по аналогии закона п. 2 ст.

623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку названная правовая норма регулирует арендные отношения, которые имеют возмездный характер, в то время как истец в период с 1919 по 2008 годы пользовался административным зданием на безвозмездной основе.

Как следует из содержания п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды…”

Позиция 2. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ о возмещении стоимости неотделимых улучшений может применяться по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом.

Судебная практика:

Источник: https://arendaexpert.ru/statya-623-gk-rf-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva-dejstvuyushhaya-redakciya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.