Оформить документы на продажу квартиры

Содержание

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2020 году

Оформить документы на продажу квартиры

Ежегодно в России проходит несколько миллионов сделок купли-продажи недвижимости. В одной только Москве, по данным Росреестра, в год продается почти 100 тысяч квартир, комнат и долей в них. Чтобы сделка прошла без задержек, у нее не было неприятных последствий, а продавец не стал жертвой мошенников, нужно грамотно собрать полный пакет документов.

И оформлены они должны быть так, как требуют регистрирующие органы, банки и другие учреждения, куда требуется подавать эти бумаги. Из этой статьи вы узнаете о том, кто может выступать в роли продавца квартиры, какие документы для продажи жилья потребуются обязательно, какие у вас могут попросить в отдельных случаях.

Также рассмотрим подводные камни, которые могут ожидать продавца при оформлении и подаче документов.

Кто имеет право продать квартиру

Если человек живет или зарегистрирован в квартире, это совсем не значит, что он вправе ее продать. Выставить жилье на продажу могут лишь несколько категорий людей:

Собственник квартиры

Это человек, фамилия которого вписана в перечень владельцев квартиры в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Доказательством того, что вы собственник, может быть свидетельство о праве собственности на квартиру (этот документ с 2016 года не выдается, но выданные ранее действуют), выписка из ЕГРН или другие документы, о которых речь пойдет в соответствующей главе.

Если у квартиры несколько владельцев, каждый из них может выставить на продажу только свою долю, причем для этого нужно согласовать свои действия с собственниками других долей – они имеют преимущественное право выкупа.

Представитель собственника квартиры по доверенности

Если по какой-то причине собственник не может сам готовить и подписывать документы на продажу квартиры, у него есть право оформить нотариальную доверенность на своего представителя. Делается это в случае, если:

  • владелец находится далеко и не может приехать подписывать бумаги;
  • не желает самостоятельно заниматься формальностями;
  • возраст или состояние здоровья не позволяют сидеть в очередях на регистрацию документов (сейчас этот фактор постепенно уходит в прошлое вместе с очередями – в МФЦ можно записаться на конкретное время).

Оформлять доверенность специалисты рекомендуют лишь в крайнем случае и обязательно прописывать все действия, которые вправе совершить представитель.

Здесь нужно понимать, что обладатель доверенности будет не только подписывать за вас документы, но и получать деньги. Известно немало случаев, когда представитель продавал квартиру и исчезал с деньгами, ничего не сказав владельцу.

Сделку в этом случае можно попробовать через суд признать недействительной, но нервов, времени и денег потратите уйму.

Законный представитель собственника

Здесь речь идет о представителях несовершеннолетних или недееспособных владельцев жилья.

Если ребенку нет 14 лет, то любую сделку за него проводят родители, опекуны или другие законные представители. С 14 до 18 лет подросток должен получить письменное согласие своих представителей для подписания документов по продаже квартиры.

В случае, когда собственник жилья недееспособен (например, имеет тяжелое психическое заболевание), продать его квартиру вправе только опекун (лицо, назначенное органами опеки, либо психиатрический стационар/дом-интернат).

Законом четко очерчен круг ситуаций, в которых опекун может распорядиться имуществом подопечного, это:

  • обмен жилья, если подопечному требуется переезд в другой район/город/регион;
  • продажа по цене выше среднерыночной;
  • продажа с целью оплаты дорогостоящего лечения;
  • продажа с целью уплаты долга по судебному решению.

И в каждом из перечисленных случаев для продажи квартиры нужно письменное разрешение органов опеки.

Обязательный пакет документов при продаже квартиры

Есть набор обязательных документов, которые потребуются при любой сделке – совершаемой самостоятельно или с помощью риэлтора, через МФЦ или Росреестр, лично или через представителя, за наличные деньги или с использованием ипотеки.

1 Паспорта всех собственников продаваемой квартиры. Нужны оригиналы, они предоставляются туда, куда вы подаете документы (в МФЦ или Росреестр, в банк, в Пенсионный фонд, если продажа идет за материнский капитал). Также паспорта потребуются при заключении договора купли-продажи и его нотариальном удостоверении (если оно будет).

При наличии собственников в возрасте до 14 лет, родители/опекуны предоставляют свидетельство о рождении ребенка и паспорт одного из родителей/опекуна. Если владельцу квартиры от 14 до 18 лет, нужно принести паспорт подростка и одного из родителей/опекуна.

2 Договор купли-продажи. С середины 2016 года в отношении этого документа существует много нюансов. Раньше было просто: продавец и покупатель составляют договор (сами или с помощью риэлтора/юриста), распечатывают его, подписывают – и на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Сейчас для некоторых видов сделки требуется нотариальное оформление.

Вот эти случаи:

  • если квартира в долевой собственности и ей владеют несколько человек (п. 1 ст. 42 федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Не имеет значения количество собственников и степень их родства, идти к нотариусу нужно в любом случае;
  • если хотя бы один из собственников жилья – несовершеннолетний (п.2 ст. 54 Федерального закона №218-ФЗ).

Обратите внимание: нотариус не станет заверять ваш текст договора, он использует свой, типовой. Затем продавец и покупатель распишутся, нотариус заверит их подписи и сам подаст документы в Росреестр.

Если ваш случай не подходит ни под один из двух перечисленных, вы по-прежнему можете составлять и подписывать такой текст договора, какой посчитаете нужным. Его можно скачать из интернета, но обязательно проверяйте, чтобы шаблон был актуальным.

При желании можно обратиться в агентство недвижимости или к юристам. Договор вам составят быстро, но лучше его десять раз проверить.

Автор этих строк два раза имел дело с текстами договоров, составленными риэлторами, и ни разу не обошлось без серьезных ошибок – начиная с букв в фамилиях и заканчивая площадью квартиры.

Договор предоставляется в Росреестр или МФЦ как минимум в двух экземплярах.

3 Документ, подтверждающий оплату за проданную квартиру. Это может быть расписка в получении денег или акт приемки-передачи квартиры.

Обязательные документы для отдельных категорий продавцов квартир

Эти бумаги требуется предоставлять, если продавец – несовершеннолетний или состоит в браке, а также если в роли продавца выступает представитель собственника квартиры.

1Свидетельство о браке или разводе. Требуется, если квартира приобретена в браке, а также если в свидетельстве о собственности (в выписке из ЕГРП) – одна фамилия, а в паспорте на момент оформления сделки – другая.

2Согласие второго супруга на продажу квартиры. Этот документ (его составляет и заверяет нотариус) обязательно нужен, если квартира была приобретена в период брака, и записана на одного из супругов.

Согласие требуется и в том случае, если жилье было получено одним из супругов по соцнайму, а затем приватизировано уже в период совместного зарегистрированного в ЗАГСе проживания.

Дело в том, что полученная в собственность во время семейной жизни квартира считается совместно нажитым имуществом независимо от того, на кого она формально зарегистрирована.

3Разрешение органов опеки. Такой документ необходим, если в числе продавцов есть несовершеннолетние (не достигшие возраста 18 лет). Он выдается в органе опеки (чаще всего, это отдел опеки и попечительства, входящий в структуру муниципалитета – мэрии, администрации района и т.д.).

Для получения в такой отдел должны прийти оба родителя (даже если находятся в разводе) либо опекун, а также сам несовершеннолетний, если ему уже исполнилось 14 лет. Детей младше этого возраста приводить не нужно.

Нужно будет написать заявление, которое рассмотрят в течение 10 дней (на практике срок может увеличиваться – всё зависит от типа сделки и ее участников, опека должна проверить все возможные последствия продажи квартиры для несовершеннолетнего).

4Нотариальная доверенность. Необходима, если подписывать документы о продаже квартиры будет представитель продавца.

Для получения доверенности к нотариусу должны прийти сам продавец и человек, которому выписывается документ. Обоим нужно взять с собой паспорта.

Нотариус может задать доверителю несколько вопросов, чтобы определить, действительно ли тот передает свои права другому человеку добровольно.

Источник: https://myrouble.ru/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry/

Как оформить куплю-продажу квартиры

Оформить документы на продажу квартиры

Продажа квартиры – это сложная процедура, требующая подготовки определенного пакета документов. Чтобы обезопасить стороны от возможных рисков, перед оформлением сделки нужно проверить недвижимость на юридическую чистоту.

Купля-продажа квартиры

Договор купли-продажи квартиры – это юридическая сделка, согласно которой продавец обязуется передать недвижимость, а покупатель – принять ее и выплатить установленную денежную сумму.

Понятие “купля-продажа” закреплено в гражданском Кодексе РФ (ст. ст. 454-566).

При оформлении сделки вряд ли получится обойтись без помощи риэлтора. Продажа квартиры – это многоэтапный процесс, который требует подготовки пакета документов, проверки недвижимости и ее владельцев на юридическую чистоту, определения рыночной стоимости жилплощади.

Независимо от выбранного способа продажи (самостоятельно или через посредника), процедура начинается с подготовки документов. Первым бланком, который необходим для совершения сделки, является выписка из ЕГРН. Эта справка содержит описание характеристик недвижимости и ее собственника.

Заказать выписку ЕГРН можно онлайн. Для этого нужно подать заявку на портале EGRNKA. Через 10-15 минут после запроса, справка из Росреестра поступит на указанную электронную почту.

Найти объект

Кто может выступить в роли продавца

Осуществлять юридические операции с недвижимость имеет право законный владелец, чьи права зарегистрированы в Росреестре. Имя правообладателя указано в ряде документов на недвижимое имущество: выписка ЕГРН и документ, на основании которого гражданин получил этот статус.

Если объект принадлежит нескольким лицам, то распоряжаться по своему усмотрению каждый владелец может только своей долей. Чтобы продать квартиру, находящуюся в собственности нескольких лиц, нужно согласие на сделку от каждого владельца.

Если собственник квартиры не имеет возможности присутствовать на подписании договора купли-продажи, он может делегировать свои полномочия официальному представителю. Для этого нужно составить доверенность на третье лицо и заверить ее у нотариуса. Представитель продавца наделяется полномочиями собственника недвижимости и действует от его имени.

Если собственник квартиры не достиг совершеннолетия, то заключать юридические сделки от его имени имеют право родители или официальные опекуны. В этом случае органы опеки должны согласится на отчуждение имущества несовершеннолетнего ребенка.

Таким образом, в роли продавца квартиры могут выступать:

  • Законный правообладатель;
  • Официальный представитель собственника.

Процедуру оформления прав собственности на имущество регулирует ФЗ РФ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”.

Как проверить продавца до сделки?

Перед заключением сделки, нужно проверить объект договора (квартиру) и его собственников на юридическую чистоту. Прежде всего нужно проверить, стоит ли имущество на кадастровом учете. После госрегистрации информация об объектах недвижимости хранится в базе Росреестра и отражается на Публичной кадастровой карте. 

Чтобы ознакомиться с техническими характеристиками квартиры и узнать информацию о владельцах, достаточно в строке поиска на ПКК ниже, введитеи адрес объекта или его кадастровый номер.

Перед заключением договора купли-продажи нужно внимательно изучить выписку ЕГРН о переходе прав собственности. В документе указана информация о всех предыдущих владельцах объекта.

Заказать справку можно онлайн на сервисе EGRNKА.ru. Все справки заверяются ЭЦП госрегистратора и обладают одинаковой юридической силой с бумажным экземпляром.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Владелец квартиры должен подготовить комплект документов перед заключением договора о продаже имущества. Список бумаг зависит от конкретной ситуации. Он включает обязательные и дополнительные документы.

Стандартный пакет документов

В базовый комплект документации, необходимой при продаже квартиры, входят:

  • Паспорта всех собственников квартиры – удостоверение личности необходимо, если сделка заключается от первого лица;
  • Правоустанавливающий документ, на основании которого была получена недвижимость во владение (договор купли-продажи, свидетельство о получении наследства);
  • Правоподтверждающий документ – выписка ЕГРН. Заказать справку из Росреестра можно за 10 мин в онлайн-режиме на портале EGRNKА.ru;
  • Справки об отсутствии задолженностей – документ выдает налоговая служба, он является подтверждением отсутствия долгов по налогу на имущество. Также нужно подготовить выписку из финансово-лицевого счета с подтверждением полной оплаты коммунальных платежей;
  • Подтверждение, что в квартире никто не прописан – согласно Приказу МВД РФ № 984 (от 31.12.2017) справку об отсутствии зарегистрированных на жилплощади граждан можно взять онлайн. Сделать это можно через МФЦ, на портале Госуслуги или напрямую через МВД;
  • Договор купли-продажи – чтобы избежать ошибок лучше доверить составление документа юристу. Профессионал поможет правильно заполнить все пункты договора и предоставит необходимый список документов, а также подскажет как их правильно оформить;
  • Договор задатка – данный документ гарантирует осуществление сделки. покупатель вносит до пяти процентов от стоимости жилплощади, что является гарантией его приобретения. Если продавец передумает продавать недвижимость, он обязан вернуть авансовый платеж в двойном размере.

Дополнительные документы по требованию сторон

Госрегистратор имеет право затребовать от сторон ряд справок для регистрационных действий. Также покупатель может запросить некоторые бумаги для проверки правомерности сделки. Состав дополнительных документов в каждом конкретном случае отличается:

  • По требованию регистратора – сотрудник Росреестра может попросить предоставить кадастровый паспорт, согласие супруга (супруги) или органов опеки на продажу, извещение всех участников долевой собственности;
  • По требованию покупателя – первым делом будущий новый владелец жилплощади затребует расширенную выписку ЕГРН. также он может попросить предоставить продавца подтверждение дееспособности, выписку из домовой книги, техпаспорт на имущество, оценку стоимости, расписку о передаче денежных средств.

Чтобы обезопасить стороны от неправомерных сделок, лучше доверить процедуру продажи квартиры опытным риэлторам и юристам.

Найти объект

Какие еще документы могут понадобиться

В определенных ситуация могут потребоваться дополнительные справки.

Если квартира в ипотеке

Если происходит покупка квартиры с использованием заемных средств, банк после внесения аванса проводит оценку стоимости недвижимости. Таким образом продавец должен предоставить технический паспорт на квартиру.

Не каждый объект одобряется и подходит под ипотеку. При оценке имущества учитывают следующие характеристики:

  • Год введения в эксплуатацию;
  • Износ дома;
  • Наличие перепланировок;
  • Используемые строительные материалы;
  • Состояние инженерных коммуникаций.

Также банк может попросить предоставить продавца сертификаты из психо- и наркодиспансеров о состоянии здоровья.

Если куплена с использованием материнского капитала

Если покупатель собирается оплатить приобретение материнским капиталом, то продавец имеет право попросить предоставить оригинал сертификата. После заключения сделки, новый собственник отдаст сразу часть суммы. Остаток поступит на счет продавца в течение двух месяцев.

Если собственник квартиры несовершеннолетний

Если продавец не достиг совершеннолетия, понадобяться следующие справки:

  • Разрешение на совершение сделки от опеки;
  • Письменное согласие на продажу от родителей;
  • Гражданский паспорт родителя (одного) или официального опекуна;
  • паспорт владельца (свидетельство о рождении, если собственнику нет 14 лет).

Согласно Гражданскому кодексу России (ст. 37) родители или опекуны несовершеннолетнего ребенка после продажи недвижимости обязаны обеспечить его равноценной жилплощадью. Если не предоставить альтернативное жилье на рассмотрение органам опеки и попечительства, можно получить отказ на продажу квартиры.

Если в доли несовершеннолетние дети

Если частью жилплощади владеет несовершеннолетний, органы опеки должны согласовать сделку и дать согласие на продажу квартиры. Подавать запрос на разрешение не нужно, если ребенок просто зарегистрирован на территории недвижимости и не является участником долевой собственности.

Если в доли два собственника

Согласие супруга на продажу недвижимого имущества требуется, если жилплощадь была приобретена в после заключения брака. В этом случае нужно обратиться к нотариусу и написать письменное разрешение на проведение юридической операции.

Найти объект

Этапы: Как происходит сделка

Перед продажей недвижимость нужно подготовить к сделке.

Размещение объявлений о продаже квартиры

Для привлечения потенциального покупателя нужно сделать качественные фотографии жилплощади и составить лаконичный текст, без “воды”. Объявления можно разместить на таких рекламных площадках: Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость. Перед фотосъемкой нужно привести квартиру в предпродажное состояние (сделать косметический ремонт, убрать мусор, навести порядок в подъезде).

Сбор документов

Как правило, покупатель быстрее принимает решение о покупке, если продавец заранее подготовил необходимые документы. Правильно оформленные справки – это гарантия удачно заключенной сделки в сжатые сроки. Нужно иметь ввиду, что на подготовку некоторых справок требуется несколько недель. Поэтому лучше заранее подготовить необходимые бланки.

Выписка всех жильцов из квартиры

Перед заключение договора купли-продажи нужно выписать из квартиры зарегистрированных жильцов. Для этого необходимо заказать выписку из домовой книги. Сделать это можно в МФЦ.

Оплата долгов по коммуналке

Перед продажей нужно погасить задолженность по коммунальным платежам. После внесения оплаты необходимо заказать соответствующую справку в управляющей компании, которая обслуживает дом.

Составить предварительный ДКП или авансовое соглашение

Предварительный договор купли-продажи или авансовое соглашение обязывает заключение сделки между сторонами. Эти документы являются гарантией сделки и защищают права продавца и покупателя.

Подписание договора купли-продажи

Чтобы исключить вероятность ошибок и разночтений, лучше доверить составление текста договора профессиональному юристу. В него должны быть включены следующие пункты:

  • Предмет сделки;
  • Стоимость недвижимости;
  • Список лиц, которые имеют право пользоваться объектом.

Передача остаточного долга

Существует следующие способы передачи денег за квартиру: наличные, перевод на расчетный счет, аренда банковской ячейки. Стороны сделки могут выбрать для себя приемлемый.

Регистрация перехода права собственности

После подписания договора нужно внести изменения в ЕГРН – зарегистрировать права собственности нового владельца. Это можно сделать в МФЦ или территориальном отделение Росреетра.

Получение документов на квартиру

После решения финансового вопроса продавец и покупатель подписывают Акт приема-передачи объекта. Согласно бланку стороны не имеют претензий к друг другу, а условия договора считаются выполненными.

Источник: https://egrnka.ru/info/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-kvartiry/

Куда нужно подавать документы?

Оформлением перехода права собственности на недвижимость занимается Росреестр. Подать документы можно в МФЦ или непосредственно в отделение Росреестра.

Сколько стоит оформление квартиры?

В стоимость оформления недвижимости входят: госпошлина (350-2000 руб.), услуги нотариуса и риэлтора. 

Можно ли оформить сделку без участия нотариуса/риэлтора?

Можно, но сложно. Лучше обратиться за юридическим сопровождением процедуры к профессионалам.

Есть ли срок действия у подготовленных документов?

Да, например, справка о составе семьи действительна в течение трех дней с момента выдачи.

Источник: https://EGRNka.ru/info/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-kvartiry/

Перечень необходимых документов для купли-продажи квартиры

Оформить документы на продажу квартиры

Источник изображения: mfc-samara.ru

Продажа жилья традиционно считается рискованной сделкой. От неприятных неожиданностей не застрахованы не только покупатели, но и продавцы недвижимости. Продать квартиру без осложнений, особенно на вторичном рынке, почти невозможно.

Но минимизировать риски можно и нужно.

Для этого необходимо самостоятельно проанализировать заинтересовавшие предложения, разобраться в юридических тонкостях сделки, уточнить, какие конкретно документы нужно подготовить для продажи квартиры и какие требования к ним предъявляются.

При соблюдении этих условий удастся избежать опасностей при продаже жилья.

Кто может выступать в роли продавца квартиры

Перед заключением сделки покупатель выясняет, действительно ли продавец числится собственником квартиры по закону. Право на заключение сделки имеет только тот, кто указан в правоустанавливающих документах.

К ним относятся:

  • договор дарения;
  • предыдущий договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
  • свидетельство о регистрации права на жилое помещение.

По желанию владелец квартиры может передать право на распоряжение имуществом своему представителю. В роли доверенного лица может выступить любой дееспособный гражданин: родственник, уполномоченный риелтор, знакомый.

Важно! Доказательством передачи права на заключения сделки выступает нотариально заверенная доверенность. Подлинность и срок действия доверенности проверяются перед подписанием договора о продажи жилья.

В некоторых случаях фактический собственник не имеет права самостоятельно продавать квартиру:

  1. Если квадратные метры оформлены на несовершеннолетнего (до 14 лет), то фактически ею распоряжаются опекуны или родители.
  2. Подростку в возрасте 14-18 лет требуется согласие от своих законных представителей.
  3. Гражданин, дееспособность которого ограничена судом, не имеет право совершать крупные сделки. Его интересы представляют назначенные опекуны.

Сделки, заключенные от лица недееспособных граждан, могут быть оспорены и признаются юридически ничтожными. Поэтому с осторожностью стоит покупать и продавать жилье, если в роли продавца или покупателя выступают:

  • лица преклонного возраста (80 лет и старше);
  • граждане, страдающие от наркотической или алкогольной зависимости;
  • лица с выраженными психическим заболеваниями, имеющие официально подтвержденный диагноз.

Список необходимых документов при продаже квартиры

Квартира может находиться в долевой собственности. В этом случае нужны документы всех лиц, которые числятся собственниками квадратных метров.

Важно! Продавать можно только с приватизированное жилье. Если квартира предоставлена гражданину на условиях социального найма, распоряжаться ею он не вправе.

К моменту заключения сделки продавец должен иметь на руках следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность собственника. Если продажа совершается по доверенности, паспорт требуется от уполномоченного представителя хозяина квартиры;
  • свидетельство о заключении брака и письменное разрешение на продажу второго из супругов, заверенное нотариально. Эти документы предоставляются, если квартира входит в состав имущества, приобретенного в браке;
  • документы, подтверждающие право собственности. Чаще всего это дарственная или предыдущий договор о продаже квартиры и свидетельство, которое регистрирует право собственности на жилье;
  • если собственником квартиры является несовершеннолетний, то обязательно разрешение от органов опеки – эксперты следят за соблюдением прав детей и не позволят продавать недвижимость, если это противоречит интересам ребенка;
  • техпаспорт жилого помещения, который выдает БТИ. Срок действия документа — 5 лет. Поэтому в случае необходимости техническую документацию на квартиру придется обновить;
  • выписку из домовой книги – ее целесообразно оформлять, когда покупатель уже найден: срок действия выписки всего месяц;
  • если на продажу выставлена квартира, полученная по завещанию или дарственной, необходимо получить в налоговых органах справку, подтверждающую отсутствие задолженностей по налоговым платежам.

Совет! Основной пакет документов, нужных для продажи квартиры, целесообразно приготовить заранее: так дело пойдет быстрее, да и покупатели не «перегорят» за время, потраченное на ожидание.

Какие нужны документы, чтобы обеспечить чистоту сделки

Кроме обязательных документов, покупатель обычно просит предоставить дополнительные, с помощью которых можно убедиться в отсутствии юридических препятствий для совершения сделки.

Операции с недвижимостью может оспорить как продавец, так и покупатель. Законом предусмотрен достаточный срок для этого (не менее 2 лет).

Чтобы обезопасить себя, покупателю достаточно двух документов:

  1. Полной выписки из Госреестра, в которой содержится информация о всех операциях с квартирой (купля, продажа, дарение, переход по наследству). Если на имущество наложен арест в результате судебного разбирательства или похожие обременения, это также зафиксировано в выписке из ЕГРП.
  2. Выписки из домовой книги, в том числе и с архивными дополнениями. В ней фиксируются сведения о лицах, которые проживают на интересующей жилплощади или зарегистрированные на ней ранее. С помощью этой информации можно обезопасить себя от скрытого обременения: бывших супругов, судимых родственников, неизвестных наследников.

Важно! Никакие официальные документы не гарантируют юридической чистоты сделки на 100%. Если квартира вызывает сомнения, например, она часто переходила из рук в руки по доверенности, разумно отказаться от покупки или обратиться за консультацией к жилищному юристу.

Судебное разбирательство может быть инициировано и со стороны покупателя. Для того, чтобы избежать исков, в интересах продавца оформить сделку корректно.

К договору прилагают:

  1. Полный перечень лиц, которые имеют право пользования жилплощадью. Это могут быть граждане, которые сняты с регистрационного учета из-за службы в армии или отбывания наказания. После заключения сделки они легко могут оспорить ее в суде, а новый владелец, в свою очередь, подаст иск против продавца.
  2. Подробный список технических дефектов, которые ухудшают состояние квартиры. К ним относятся изношенные коммуникации, аварийная электропроводка, повреждения стен, балкона. Если на продажу выставляется жилье в аварийном состоянии, нелишне иметь на руках документ о том, что покупатель знал о недостатках квартиры и действовал осознанно. В противном случае появляются основания для судебного разбирательства.

Важно! Не старайтесь сознательно скрыть дефекты жилплощади, особенно это если это затрудняет пользование имуществом. Срок исковой давности по подобным делам — два года. За это время замаскированные недостатки раскроются и сделку оспорят.

Возможные дополнительные документы для продажи квартиры

В сомнительных случаях желательно вести переговоры в присутствии нотариуса: он подтвердит осознанность и добровольность действий покупателя и продавца квартиры.

Важно! Если человек лишен дееспособности по решению суда, никаких сделок он совершать не может. Для покупки недвижимости необходимо связаться с его опекуном или законным представителем.

В некоторых случаях перечень необходимых документов увеличивается.

  1. Если квартира принадлежит пожилому человеку, полезно подтвердить его дееспособность на момент совершения сделки. Для этого можно получить справку из психиатрического диспансера по месту жительства.
  2. Обязательно подтверждение дееспособности, если сделка заключается с участием человека с выраженными психическими проблемами или страдающего зависимостями (алкоголизм, наркомания). До подписания договора полезно получить справку из медицинского учреждения и прибегнуть к помощи нотариуса.
  3. Для продажи квартиры, входящей в состав имущества, приобретенного в браке, необходимо согласие обоих супругов. Это касается как существующего брака, так и расторгнутого. К нотариально заверенному согласию прикладывается свидетельство о браке или его расторжении.
  4. В случае, если один из супругов скончался, к пакету документов прилагается свидетельство о смерти.
  5. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и предыдущий договор о продаже квартиры обезопасит сделку дополнительно.
  6. В случае явной перепланировки покупатель может потребовать кадастровый паспорт для того, чтобы удостовериться в законном характере изменений.

Список необходимых документов при продаже квартиры в разных случаях

Кроме обязательного минимума документов, который требуется при любых операциях с недвижимостью, существуют и дополнительные документы, которые потребуются в конкретном случае. Их характер и количество будет зависеть от юридического статуса квартиры, семейного положения продавца, особенностей договора купли-продажи.

Простые и прозрачные ситуации на вторичном рынке жилья большая редкость. Нечасто можно встретить квартиру, единственным хозяином которой числится дееспособный взрослый человек без родственников. Более распространена ситуация, когда права на недвижимость имеют сразу несколько граждан, или, например, требуется особого порядка расчетов. 

За наличные

Наличный расчет при совершении сделок на крупные суммы встречается редко. Чаще покупатель перечисляет деньги за квартиру на банковский счет, что намного безопаснее.

Если наличные предаются из рук в руки, необходима подтверждающая расписка. Договор купли-продажи не подтверждает факт передачи денег и завершение расчетов. Он только закрепляет переход права собственности к покупателю.

Важно! Расписку желательно заверить у нотариуса. Передачу денег лучше проводить в проверенном месте (банк или нотариальная контора). Юристы рекомендуют передавать крупные суммы в присутствии свидетелей.

По ипотеке

Если квартира покупалась с привлечением заемных средств (по договору ипотеки), и долг банку еще не выплачен, то распоряжаться ею можно только с согласия кредитора.

Необходимо учитывать важный нюанс: продавец в данном случае является собственником квартиры формально. Права на распоряжение недвижимостью остаются у банка. Поэтому к основным документам для продажи квартиры добавляется еще и письменно согласие банка на отчуждение залогового имущества.

Внимание! Если квартира была куплена по ипотеке, а долг уже выплачен, никаких дополнительных документов не нужно.

За материнский капитал

Если квартира приобреталась на средства материнского капитала, покупатель потребует от продавца подтвердить, что имущественные права несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, не пострадают. Чаще всего достаточно предъявить документы о том, что дети будут прописаны по новому адресу и на их имя будет зарегистрирована доля в другой квартире.

В редких случаях на имя несовершеннолетнего открывают банковский счет с компенсирующими выплатами. Это происходит, если ребенок имеет долю в продаваемой квартире, а зарегистрирован по другому адресу.

С несовершеннолетними

Несовершеннолетний может быть собственником квартиры или доли, а может быть только зарегистрирован на квадратных метрах.

В первом случае (несовершеннолетний — собственник) необходимо разрешение от органов опеки на продажу квартиры.

Во втором случае ребенок не считается участником сделки, поэтому разрешение из государственных органов не требуется.

Важно! В случае, если ребенок остался без родителей и находится на попечении, одобрение опеки требуется в любом случае.

В результате операций с жильем права ребенка не должны нарушаться, а его благосостояние ухудшиться. Поэтому после продажи квартиры он должен быть зарегистрирован на равноценной жилплощади или получить денежную компенсацию на собственный счет в банке.

Другие возможные нюансы

Если новые владельцы квартиры не согласятся переоформить на свое имя договоры о предоставлении услуг (чаще всего это касается доступа в интернет, стационарного телефона, радиоточки и домофона), продавец должен расторгнуть отношения с поставщиками.

Это важная деталь, так как по действующему договору продолжится списание средств и накопление долгов. Если не урегулировать отношения со сбытовыми организациями, можно через 1-1,5 года получить требование на выплату крупной суммы с взысканием пени.

Регистрацию перехода права собственности недвижимости к покупателю можно провести через МФЦ. Причем фактически сделка регистрируется в Росреестре, а МФЦ вытупает посредником между государственными регистрационными органами и гражданами.

Важно! В 2019 году ве операции с московской недвижимостью регистрируются через МФЦ. Жители российских регионов могут обращаться как в МФЦ, так и в напрямую в Росреестр.

Заключение

Продажа квартиры требует осторожности, тщательной подготовки документов. Чаще говорят о возможных рисках для покупателей, но и продавец может пострадать от мошеннических действий. Чтобы избежать этого, выполняйте простые правила.

Документы на квартиру должны быть в порядке, даже если продажа в скором времени не планируется: быстро собрать бумаги не получится. Нельзя спешить при сделках, даже если покупатель подгоняет и требует срочной продажи. Опасно оформлять документы с нарушением юридических требований: так можно сэкономить, но получить крупные неприятности в будущем. 

Источник: https://metrprice.ru/analitika-rynka/perechen-neobhodimyh-dokumentov-dlya-kupli-prodazhi-kvartiry

Продажа квартиры в 2019 -2020 году, порядок оформления

Оформить документы на продажу квартиры

Продажа квартиры в 2019 году  ( в 2020 г) в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур,  в соответствии с законодательством РФ.
статья обновлена и актуализирована 05.01.2020 г  

Продажа квартиры в 2019 году (2020 г)

Единственным регистратором прав на недвижимость является Росреестр. Подать документы на регистрацию можно через МФЦ.

Для регистрации недвижимости в другом кадастровом округе теперь НЕ нужно туда ехать, документы принимают в офисах Росреестра и почти во всех МФЦ(уточните по телефону.

Сделки удостоверенные нотариусом так же регистрируются в Росреестре в обязательном порядке.

Продажа квартиры в 2019-2020  году предполагает соблюдение следующих правил :

  • Сделка  купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.
  • Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:
  1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
    Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда,  договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
  2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний  или недееспособный
  3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи)  выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
  4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
    Если квартира была ранее приватизирована еще и  поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
  5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
    В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.
  • К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
  • Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр  недвижимости) по заявлению Продавца.Регистрацию  перехода права от Продавца к Покупателю  и регистрация права собственности  на Покупателя  и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи  в 2020 году (2020 г)

Теперь некоторые  сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

  • отчуждение доли в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена НЕ всеми собственниками одномоментно (  ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
  • отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным
  • покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
  • залог долей в пользу кредитора НЕ всеми участниками долевой собственности одновременно ( ст 42 Закона).

Но нотариус удостоверяет только  те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

https://www.youtube.com/watch?v=hPgQFYBhkoY

И требует предоставить большой пакет документов. 

Документы для продажи квартиры в 2020 году

  Продажа квартиры в 2019 -2020 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

  • Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
  • Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право  действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2020 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

  • Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
  • Согласие супруга на продажу, если требуется
  • Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
  • Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
  • При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Все копии документов (скан копии) для вас сделает специалист МФЦ

 Продажа доли в квартире в 2019 — 2020 году

Продажа доли в квартире в в 2019 -2020 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

  • долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
  • единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
  • общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Общий подробный  алгоритм сделки  купли-продажи  > > >
На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2019 -2020 году

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/prodaja/

Пошаговый план оформления купли-продажи квартиры самостоятельно | О недвижимости с душой

Оформить документы на продажу квартиры

Как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно: разберем пошаговый алгоритм, документы, сроки, советы по правильному оформлению.

Делаете вы это с риэлтором или без — вам надо знать, что делают в процессе, чтобы чувствовать себя увереннее и спокойнее

Какова ваша роль на сделке, никак не повлияет на ход ее оформления, разница будет только в том, что вы либо продаете, либо покупаете жилье и в пакете документов на сделку.

Их основной перечень я приведу ниже. Затем упомяну о порядке расчета между продавцом и покупателем и сроках регистрации сделки.

Покупателю следует учесть, что сроки подготовки к сделке могут затянуться, в зависимости от той ситуации, в которой будет находится Продавец — продает ли он жилплощадь или покупает взамен проданной другую — это т.н. «чистая» продажа или «обмен».

Подробнее о нюансах «чистой» продажи и «обмена» здесь

Подготовка к оформлению сделки купли-продажи квартиры самостоятельно

Вам надо понимать, что оформление происходит в последнюю очередь, т.е. после того как вы провели ряд мероприятий.

Покупатель

  • у вас есть первоначальный взнос
  • вы получили одобрение банка и вам установили сроки поиска жилья
  • вы нашли замечательный объект недвижимости, подходящий по параметрам
  • вы проверили юридическую чистоту и документы собственников (минимум проверили выписку из ЕГРП)
  • банк одобрил найденную вами жилплощадь и подготовил документы к сделке (кредитный договор, закладную и проч)

Если вы «еще в пути», то вам пригодятся следующие статьи:

Продавец

  • жилище одобрил банк покупателя
  • супруг дал нотариальное согласие на продажу, либо сам присутствует на сделке
  • ваши дети владеют долей и вы уже получили разрешение органов опеки и попечительства на продажу
  • необходимые документы готовы к сделке (справка на продажу, кадастровый паспорт, паспорта)

Подготовится к оформлению помогут:

На этапе подготовки к оформлению купли-продажи жилья одна из сторон готовит ДКП.

Чтобы не ошибиться лишний раз, можно заказать эту услугу у юриста, агентства недвижимости и иногда в Росреестре (узнавать надо заранее).

Документы для оформления купли-продажи жилья

Продавцу

  • паспорт или паспорта продавцов, если их несколько. Если собственник продает не сам, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет, то его свидетельство о рождении;
  • если собственник заключает сделку через доверенное лицо, то понадобится оригинал плюс копия доверенности;
  • оригинал и копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также не забудьте документ-основание приобретения этой собственности. О документах-основаниях мы говорили в прошлой статье;
    для оформления сделки, вам понадобится соглашение, с указанием паспортных данных покупателя и продавца, а так же порядок расчета и приемки. Как правильно составить ДКП, вы узнаете из другой статьи на этом сайте;
  • в пакет документов при подготовке к сделке должна входить копия поквартирной карточки. Она содержит информацию о людях, имеющих право пользования жилплощадью. Получить можно в домоуправлении (не нужна для Росреестра);
  • если жилище нынешнего хозяина находится в собственности еще и несовершеннолетнего ребенка, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства, плюс копия этого разрешения;
  • в случае, если жилье находится у продавцов-супругов в совместной собственности, а реализует квадратные метры один из них, то понадобится согласие супруга на продажу, которое в обязательном прядке заверяется нотариусом, а также свидетельство о браке плюс копии обоих документов иначе будет невозможно провести регистрацию права собственности на покупателя(-лей);
  • если собственник продает долю или комнаты в «коммуналке», то он должен предоставить в юстицию документы на регистрацию права собственности, подтверждающие то, что он известил остальных собственников, имеющих доли о намерении продать свою, указав в сообщении цену. Или должен иметь на руках отказ остальных собственников долей, заверенный нотариально или в регистрирующем органе.

Какие документы должны быть у покупателя квартиры до и после покупки жилья

Покупателю

  • паспорт
  • документы по кредиту (договор, закладная)
  • согласие супруга на покупку
  • чек, в котором указана оплата пошлины за регистрацию перехода права собственности от бывшего собственника к покупателю плюс копия чека
  • выписка из ЕГРП

Что такое выписка из ЕГРП, как ее получить и нюансы информации, содержащиеся в ней, узнайте здесь

Как оформить куплю-продажу квартиры: этапы

Для облегчения восприятия разделим процесс оформления купли-продажи квартиры на этапы. Разберем классический пример, когда покупатель ипотечник Сбербанка России.

1 Этап

Передача первоначального взноса Продавцу Обычно, производится в банке, где Покупатель оформляет ипотечный кредит, либо в банке, где Продавец завел счет.

При этом Покупатель оставляет себе фискальный документ, о произведенной оплате и расписку от Продавца на полученные деньги. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную в банке, где берет кредит.

2 Этап

Росреестр, где вы подписываете ДКП. Сейчас соглашение можно подписывать уже на первом этапе, когда передается первоначальный взнос.

Согласно ст. 558 ГК РФ регистрировать ДКП в Росреестре не надо, а значит он действует с момента его подписания

Госпошлину за переход права оплачивает Покупатель, здесь же в отделении Росреестра (или МФЦ). Берется талончик на электронную очередь (или подходите в назначенное время — это тот вариант, когда оформляете куплю-продажу жилья в МФЦ).

Узнайте, что оплачивает покупатель квартиры, оценка квартиры, кто оплачивает

В окне регистратора Покупатель и Продавец подает каждый свои документы, которые вносят в расписки и выдаются по результату приемки документов на регистрацию.

В полученных расписках от регистратора для Продавца и Покупателя указаны сроки, в которые необходимо получить документы: Покупателю — Свидетельство и договор купли-продажи, Продавцу — ДКП.

О нюансах оплаты госпошлины за переход права собственности

3 Этап

В указанный в расписке срок (обычно, через 5 рабочих дней) Покупатель и Продавец получают в отделении Росреестра (МФЦ) каждый свои документы и следуют в банк для полного расчета.

Продавец получает от банка оставшуюся сумму за квадратные метры и пишет расписку на полную сумму и отдает Покупателю.

Расписка на первоначальный взнос — уничтожается.

Банковский сотрудник, посещает отделение росреестра для наложения обременения на жилище Покупателя до момента выплаты полной стоимости взятого для покупки кредита.

4 Этап

Приемка жилплощади и передача ключей. Сроки передачи ключей и приемка, обычно указываются в соглашении.

Вообще договор купли-продажи интересный документ. Подробнее о его составлении

Советы участникам сделки

Совет Продавцу
Здесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)

Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации объекта недвижимости, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.

Старайтесь оформить сделку купли-продажи в кратчайшие сроки

Собственнику, который осуществляет реализацию жилья, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности с реальными данными паспорта.

В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.

Квитанция об оплате госпошлины берется та же самая, что и при оплате перехода права собственности.

Совет Покупателю
Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.

Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.

Не забывайте, что порядок расчета полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в ДКП.

Сроки оформления купли-продажи квартиры

Сроки регистрации зависят от того какой вид расчета денежными средствами вы выберете:

  • если вы осуществляете сделку посредством наличных денег и рассчитываетесь в день сделки, то регистрация займет 10 дней;
  • если расчет происходит ипотечными деньгами, регистрация права собственности на нового собственника займет 5 дней, а полный расчет продавец получит после получение банком подтверждения о том, что жилье находится под обременением этого банка.

Из статьи вы узнали, как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно, как проходит регистрация права собственности на жилье, краткий перечень документов, получили несколько советов и узнали о порядке расчетов.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/podgotovka-k-sdelke-kupli-prodazhi-sdelka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.