Определить рыночную стоимость земли

Содержание

Как самостоятельно посчитать стоимость дома с земельным участком

Определить рыночную стоимость земли

Добрый день.

Рассказываем, как самостоятельно посчитать стоимость дома с земельным участком близкой к рыночной стоимости.

Оценщик при расчете рыночной стоимости исследует много факторов, которые влияют на стоимость объекта оценки, но для понимания стоимости близкой к рыночной рассмотрим упрощенный пример расчета.

Предупреждение для экспертов оценщиков.

Мы сами действующие оценщики и конечно же, могли бы написать на эту тему умную статью, из которой было бы понятно, что тема важная, знаем мы много, пишите нам – мы поможем за деньги.

Но наша цель – написать простое руководство по расчету стоимости объекта близкой к рыночной, и мы будем упрощать.

Поэтому все возражения и критика априори не принимаются.

Итак, поехали.

1. Выбираем на площадках Avito www.avito.ruи ЦИАН www.cian.ruдома аналоги с характеристиками похожими на ваш дом.

В качестве характеристик рассматриваем местоположение дома, общую площадь дома, качество внутренней отделки, входит мебель и техника в стоимость или нет, площадь земельного участка, коммуникации, дополнительное благоустройство участка баня, гараж, беседка, декоративные насаждения.

Выбираем дома с характеристиками максимально приближенными к объекту оценки.

В качества примера выбрали дом в Московской области в хорошем состоянии площадью 103,3 квадратных метра с земельным участком 6,65 сотки.

2. Для поиска аналогичных домов на площадках недвижимости, выбираем категорию объекта Дом, город или область и нажимаем показать объявления на карте.

3. Поиск по местоположению – увеличиваем карту до масштаба, при котором видно населенный пункт, садово-дачное товарищество или коттеджный поселок, в котором находится оцениваемый дом и количество предложений о продаже.

Рассматриваем дома максимально близко расположенные к объекту.

Смотрим на карту, где визуально видно количество предложений, если аналогичных предложений недостаточно, то можно дополнительно посмотреть предложения в ближайших населенных пунктах, садово-дачных товариществах или коттеджных поселках.

4. Общая площадь дома – выбираем аналоги с отличием по площади +/- 50%. Чем меньше процент расхождения по площади, тем выше точность итогового результата.

103,3 квадратных метра + 50% = 154,95 округленно 155 квадратных метров

103,3 квадратных метра – 50% = 51,65 округленно 52 квадратных метров

Выбираем аналогичные дома площадью от 52 до 155 квадратных метров

Продается участок 6 соток со строениями за 4 500 000 рублей. В двухэтажном деревянном строении все есть для проживания — вода, электричество, газ для приготовления пищи — из баллона.Общ.пл. дома 140.5 кв.м.

, площадь участка 8 соток, дом деревянный, очень теплый, 2 этажа, первый этаж: кухня-столовая, гостиная, холл, бойлерная, сан-узел, второй этаж: три комнаты, гардеробная, сан-узел (в доме остается вся мебель и встроенная техника). Все коммуникации центральные, есть своя скважина, дом для круглогодичного проживания, коммунальные платежи невысокие. Кровля метало-черепица. Участок 8 сот.

(ухожен), высажены декоративные растения, деревья. Въезд на территорию по пропускам, круглосуточная охрана, видео-наблюдение, детская и спортивная площадка, аттракционы.Участок 20 соток + 2-х этажный деревянный дом. На участке реликтовый дуб, большие сосны, можжевельник, плодовые деревья. Соседи по участку проживают круглый год.

Вывоз мусора из контейнеров, чистка асфальтированной дороги летом и зимой. Планируется подключение магистрального газа всей деревни. Собственник, все документы на руках.

Корректируем стоимость аналогов сравнивая их характеристики с объектом оценки

Каждый аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, т.е. элементам сравнения. Выявляются различия по этим факторам, и цена аналога корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Применяем понижающую корректировку, когда аналог имеет характеристики лучше, чем объект. Приводим аналог к равным характеристикам с объектом, уменьшая стоимость аналога.

Применяем повышающую корректировку, когда аналог уступает объекту оценки по характеристикам. Приводим его к равенству по характеристикам с объектом оценки, увеличив стоимость аналога.

5. Часто продают недвижимость с комплектацией мебелью и бытовой техникой, и покупатель платит продавцу дополнительно за комплектацию в доме.

Наличие мебели и бытовой техники при расчете увеличивает или снижает стоимость недвижимости, это зависит от состояния мебели и качества техники.

Покупателю придется за свой счет вывозить на свалку старую, не пригодную для дальнейшего использования мебель и технику, которую оставили в доме.

В случае, когда мебель и бытовая техника дополняют интерьер как встроенный электрический камин с обрамлением, встроенный кухонный гарнитур по размерам помещения то отделение таких элементов без дополнительных вложений на восстановление интерьера невозможно.

Мебель и техника старше 5 лет не существенно влияет на стоимость, потому что имеет износ, морально устарела, или не удовлетворяет требованиям и вкусам покупателя.

Повысит стоимость объекта техника с мебелью серийного производства не старше 5 лет в хорошем состоянии, а высококачественную элитную предпочитают продать отдельно, потому что в комплекте с недвижимостью ее вынуждены продавать по цене серийной.

Размер корректировки зависит от состояния и количества мебели и техники, в среднем составляет 2% – 5%. Срок эксплуатации и комплектность уточняйте у продавца, а состояние оценивайте самостоятельно.

В объявлении стоимость Аналога 2 указана с мебелью и техникой. Корректируем, уменьшая стоимость Аналога 2 на 5%. Вычитаем из стоимости аналога, стоимость мебели и техники.

6. Качество отделки в доме определяется состоянием ремонта.
Бывают объекты без внутренней отделки, с простой отделкой, улучшенной внутренней отделкой, высококачественной отделкой.

Без внутренней отделки – без инженерного оборудования, без финишной отделки, без дверных блоков, коммуникации заведены.

Простая отделка – стены и потолки покрашены или обои, на полу линолеум, плитка, инженерное оборудование эконом-класса.

Улучшенная отделка – потолки и стены ровные отшлифованные, на стенах качественные обои или окраска, потолки подвесные из гипсокартона или натяжные, на полу ламинат, керамическая плитка, установлен теплый пол. Сантехника и кухонное оборудование улучшенного качества.

Высококачественная отделка – потолки и стены ровные отшлифованные, на стенах качественные обои или декоративная штукатурка, или дорогостоящий природный камень.

Потолки подвесные, натяжные или лепные художественно оформленные. Напольное покрытие из натурального паркета, высококачественного ламината, паркетной доски, керамической плитки, система теплый пол.

Сантехника, кухонное оборудование премиум-класса.

Корректировка на состояние проводится из расчета стоимости выполненных работ и стоимости материалов, используемых при отделке с учетом износа. Выбирайте дома близкие по состоянию оцениваемому дому.

Аналоги схожи с объектом оценки простой отделкой, скидку на состояние не применяем.

7. Площадь земельного участка.

С ростом масштаба объекта стоимость единицы, в которой измеряется величина объекта снижается. Причина, чем больше площадь участка, тем больше доля неиспользуемой части земельного участка в общей площади. Рыночной стоимостью земли могут обладать лишь те участки земли, которые будут полезны для пользователя.

Корректировку стоимости земельного участка на общую площадь проводим согласно таблице Лейфера Л.А.

Размер участка одного аналога 20 соток = 2000 кв.м. превышает площадь 1500 кв.м., применяем корректировку 5%.

8. Коммуникации индивидуального дома.

Индивидуальные дома продаются:
не обеспеченные инженерными коммуникациями, обеспеченные электроэнергией, с центральным водопроводом и канализацией, с горячим водоснабжением, обеспеченные центральным газоснабжением, линией телекоммуникаций и телевидения.

Коммуникации рядом, вдоль или на соседнем участке – означает, что они не проведены, а подведение и подключение стоит денег. Уточнить точную стоимость можно в обслуживающих организациях или посчитать с учетом корректировок.

Аналог 2 отличается по коммуникациям от объекта оценки, наличием газоснабжения. Корректируем, уменьшая стоимость аналога на 10% по среднему значению диапазона 3%-16%.

9. Дополнительное благоустройство участка баня, гараж, беседка, декоративные насаждения.

Аналог 1 и Аналог 3 не имеют дополнительных строений на участках. На участке Аналога 2 построен гараж. Благоустройство объекта оценки равнозначно Аналогу 2, но лучше, чем у Аналогов 1 и 3, к ним применяем повышающую корректировку по среднему значению 6%.

Расчет стоимости

Считаем стоимость квадратного метра аналогов, для этого стоимость предложения делим на площадь объекта аналога.

ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ / ПЛОЩАДЬ АНАЛОГА = ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА

Аналог 1 расчет 4 500 000 / 85 = 52 941

Аналог 2 расчет 8 300 000 / 140,5 = 59 075

Аналог 3 расчет 6 930 000 / 124 = 55 887

Корректируем стоимость Аналога 2 на наличие мебели и техники. Понижаем стоимость аналога на 5% за счет вычитания стоимости мебели и техники.

2 Аналог 59 075 – 5% = 56 121

Корректируем стоимость квадратного метра Аналога 3 на площадь земельного участка.

Размер участка третьего Аналога 20 соток = 2000 кв.м. превышает площадь 1500 кв.м., применяем корректировку 5%. Увеличиваем на 5% стоимость квадратного метра Аналога 3.

3 Аналог 55 887 + 5% = 58 681

Аналог 2 отличается по коммуникациям от объекта оценки, наличием газоснабжения. Корректируем, уменьшая стоимость аналога на 10% по среднему значению диапазона 3%-16%.

2 Аналог 56 121 – 10% = 50 509

Аналог 1 и Аналог 3 отличаются от объекта оценки благоустройством, применяем повышающую корректировку по среднему значению 6%.

1 Аналог 52 941 + 6% = 56 118

3 Аналог 58 681 + 6% = 62 202

Проверяем какой из аналогов отличается по стоимости от других аналогов после проведенных корректировок свыше 25%. Подбираем вместо него другой аналог, не превышающий по итогам проведенных корректировок 25% стоимости квадратного метра.

(ДОРОГАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА – ДЕШЕВАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА) / ДОРОГАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА = % РАСХОЖДЕНИЯ

(Аналог 3 – Аналог 2) / Аналог 3 = % расхождения

62 202 – 50 509 = 11 693 / 62 202 = 0,1879 * 100 = 18,80% округленно 19% < 25%

Расхождение в стоимости квадратного метра аналогов, после проведенных корректировок, 19% в пределах заданных 25 %, продолжаем расчет.

После проведения корректировок на стоимость квадратного метра аналогов и проверки на расхождение стоимости квадратного метра аналогов, полученные стоимости квадратного метра каждого аналога суммируем и делим на количество выбранных аналогов, получаем среднюю стоимость квадратного метра.

(ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА 1 + ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА 2 + ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА 3) / КОЛИЧЕСТВО АНАЛОГОВ = СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА

(56 118 + 50 509 + 62 202) / 3 = 56 276

Умножаем среднюю стоимость квадратного метра на общую площадь объекта оценки.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА * ПЛОЩАДЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

56 276 * 103,3 = 5 813 311

Вычитаем из полученной средней стоимости объекта скидку на торг и процент вознаграждения риэлтора, они заложены в стоимость и указаны в объявлениях, в сумме эти показатели в среднем составляют 3% – 5% – 10%.

Получаем стоимость объекта близкую к рыночной стоимости.

5 813 311 – 5% = 5 522 645 округленно 5 500 000

Приведенный пример расчета не применяется для определения стоимости премиум недвижимости и дает приближенную стоимость объекта оценки к рыночной стоимости.

Успешных продаж!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d47f6e59f272100aea8d303/kak-samostoiatelno-poschitat-stoimost-doma-s-zemelnym-uchastkom-5fd1b51efd90585864d02ba7

Как определить рыночную стоимость земельного участка?

Определить рыночную стоимость земли

Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.

Оценка рыночной стоимости

С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.

Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:

  • строения;
  • участки земли;
  • космические объекты и т.д.

Факторы, которые влияют на определение стоимости:

  • месторасположение;
  • дата постройки (при наличии);
  • технические характеристики;
  • инфраструктура;
  • движение транспорта и т.п.

Произведённая независимым экспертом оценка помогает получить надёжную информацию об объекте и установить соответствующую цену за него. Наиболее часто это необходимо при:

  • переоценке активов;
  • выпуске ценных бумаг;
  • оформлении ипотеки;
  • совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
  • приватизации, а также многих других ситуациях.

Устанавливают оценку в основном:

  • Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
  • Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
  • Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
  • Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.

Методы оценки

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

  • сравнения продаж;
  • распределения;
  • выделения;
  • капитализации земельной ренты;
  • остатка для земли;
  • возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки.

Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

Расчёт рыночной стоимости

Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.).

Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:

  • A1 – площадь здания;
  • A2 – цена за 1 ед. площади;
  • B1 – конечная стоимость.

Получим:850 ? 25 000 = 21 250 000.Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.В конце можно узнать стоимость самого участка.

Она составляет:21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.

Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости.

Другими отличиями могут являться такие моменты:

  • при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
  • кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
  • кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.

Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.
Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ).

Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – читайте тут.

Процедура оценивания рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:

1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:

  • предназначение оценки;
  • правовая сторона процесса;
  • категория земли;
  • вид собственности;
  • сервитуты;
  • дата оценивания;
  • составление договора об оценивании и т.п.

2. Сбор и анализ полученной информации. Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем.участка:

  • строения в прилегающих районах;
  • наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
  • общее состояние окружающей среды;
  • отрицательное воздействие разного рода факторов;
  • данные о расходах и прибыли от использования участка.

Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.

3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.

4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).

5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.

пример отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка в формате .pdf (Adobe Reader)

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли.

Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни. В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане.

Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях.

Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок.

Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.

Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный.

Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/291-rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Рыночная стоимость земельного участка: как рассчитывается?

Определить рыночную стоимость земли

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

  • Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
  • Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
  • Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  • Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  • Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
  • Вид разрешенного использования;
  • Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  • Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  • Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  • Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  • Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок.

В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnaya-stoimost.html

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

Определить рыночную стоимость земли

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения.

Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы.

Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин.

Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель.

Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка.

Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения.

Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится.

Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с похожим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась.

Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельной единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д.

Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива.

Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов.

Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений.

Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами.

Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные.

Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной.

Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Источник: https://law247.ru/land/rynochnaya-stoimost-uchastka/

Рыночная стоимость 1 сотки земли – как правильно узнать

Определить рыночную стоимость земли

Те, кто задумался о покупке или продаже земельного участка, задаются вопросом как узнать стоимость земли.

И опытные, и начинающие землевладельцы признают, что это непростой вопрос, ответ на который зависит от самых разнообразных факторов. Среди них и рельеф участка, и экономическая ситуация в стране.

Кроме того, цена может быть кадастровой или рыночной. Рыночная стоимость 1 сотки земли определяется с учетом множества нюансов.

В первую очередь, напомним, что сотка это 100 квадратных метров, а 100 соток – это 1 гектар.

Источник Стоимость земли зависит от многих факторов: чем более выгодное расположение участка тем выше на него будет цена

Если вы решили купить или продать землю

Без помощи профессионалов-оценщиков в этом случае не обойтись, но уверенность в своих знаниях никогда не помешает. Обязательно перечитайте закон РФ «О плате за землю» и Постановление Правительства «О порядке определения нормативной цены земли».

Не спешите, убедитесь, что участок оценен правильно. Если сомневаетесь, узнайте стоимость аналогичных участков. При покупке соберите как можно больше сведений, поговорите с соседями.

Кадастровая или рыночная

Кадастровая стоимость земли определяется государством и применяется для расчета земельного налога. В России кадастровая цена 1 сотки земли может быть выше рыночной. Нужно ли рассчитывать кадастровую стоимость зависит от того, как и для чего будет использоваться участок.

Для оценки небольших дачных, садоводческих, сельских и городских участков применяется рыночная цена. Для ее расчета покупатель или продавец приглашают независимых экспертов. Если ранее не был определен кадастровый показатель, то рыночная цена может рассчитываться раз в год. В итоге она фиксируется договором купли-продажи.

Кадастровая стоимость земли зависит от многих факторов

При оценке земли, как правило, выделяют четыре основных категории факторов, оказывающих влияние на ее стоимость:

  • Экономические, определяющиеся общим состоянием экономики. К ним относятся активность инвестиционных процессов, интенсивность развития местности, доходы, платежеспособность, уровень занятости и платежеспособность населения.
  • Социальные. Людей притягивают крупные города; варианты землепользования при этом могут быть разными. На стоимость земли в какой-либо области влияют плотность и состав населения, его средний возраст и средний уровень образования, активность культурной и общественной жизни, уровень преступности.
  • Юридические, политические, административные факторы. Для ценообразования важно то, какие льготы предоставляют местные органы власти, контроль землепользования и ставки арендной платы, а также наличие и доступность школ, больниц, дорог, магазинов, общественного транспорта, культурных учреждений.

Рыночная стоимость может быть значительно ниже кадастровой
Каталог участков для загородного строительства в Подмосковье.

  • Факторы, связанные с экологией или с расположением. Глобальное влияние на стоимость участка имеют климат и состояние экологии. Важны также рельеф и форма участка, красота природы, качество почвы, наличие водоемов и полезных строений. Дороже стоят участки, не очень удаленные от дорог. Близость к культурным и историческим памятникам, заповедникам и другим приятным объектам также увеличивает стоимость 1 сотки земли. Расположение рядом с рекой – это с, одной стороны, перспектива рыбалки и водных развлечений, с другой – опасность весеннего разлива.

Стоимость 1 сотки земли в России

Диапазон цен на землю в России очень широк. Самые высокие цены в больших городах и курортных районах.

Рыночная стоимость земли может превышать миллион рублей за 1 сотку. При этом зачастую продавцы, пользуясь ажиотажным спросом, намеренно завышают цены на участки.

Всего несколько примеров стоимости земли в разных регионах России:

  • Ялта (Крым) – 1 611 000 рублей;
  • Москва – от 48 075 до 710 933 рублей;
  • Санкт-Петербург – 1 125 000 руб.;
  • Сочи – 724 000 рублей;
  • Переславль-Залесский – 81 031 руб.;
  • Дзержинск (Нижний Новгород) – 77 000 руб.;
  • Сарапул (Удмуртия) – 10 000 руб.

Чем ближе «к цивилизации» участок располагается тем выше цена за сотку

Благодаря климату и экологическому благополучию в курортных районах стоимость 1 сотки часто выше, чем в Москве. Земля стоит дешевле в удалении от столицы, например, в Удмуртии, Пермской области, Приморье, но и в Подмосковье есть бюджетные варианты.

Стоимость 1 сотки земли в Подмосковье

Дом или дача в Московской области – мечта миллионов россиян. Очень многие хотели бы жить ближе к природе, а работать в Москве. Ценовой диапазон при этом очень широк. Для того, чтобы ответить на вопрос, как узнать стоимость дачного участка в Подмосковье, стоит учитывать следующее:

  1. Расстояние до Москвы. Это основной фактор. Самые популярные участки находятся в 50-60 км от МКАД. Такие участки удобны тем, кто работает в Москве. Расстояние 100-120 км подходит для дачи.
  2. Популярность направлений. На популярность направления прежде всего влияют экологичность и наличие развитой инфраструктуры.
  3. Типы участков. Сейчас многие предпочитают покупать или строить дом в уютных коттеджных поселках с охраной, готовыми коммуникациями и инфраструктурой.
  4. Коммуникации. В последнее время покупатели с готовностью платят за готовые коммуникации и не хотят проводить их самостоятельно.

Коммуникации значительно повышают цену на участок

В Московской области, как и в других районах страны, удобный подъезд к участку, водоснабжение, канализация, электричество есть далеко не везде.

Самые дорогие участки в элитных поселках и поселках бизнес-класса. Имеет значение, является ли покупка земли инвестицией, или же земля приобретается для строительства дачи или капитального дома.

Популярность каждого направления и аспекты, из которых она складывается заслуживают отдельной статьи. Здесь стоит лишь отметить, что в Подмосковье можно купить участок и за 25 тысяч рублей за сотку, и за миллион.

Крупные участки земли (более 10 соток), предназначенные для использования в сельском хозяйстве, стоят от 10 до 30 тысяч рублей.

Подробнее, как узнать стоимость земельного участка в видео:

Заключение

Земля один из лучших вариантов для инвестиций. При выборе и покупке участка следует учитывать множество различных факторов и нюансов. Покупка каждого участка индивидуальна, а в законодательство, регулирующее ценообразование часто вносятся изменения. Поэтому будьте внимательны и обязательно обращайтесь за помощью к профессионалам.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/rynochnaya-stoimost-1-sotki-zemli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.