Подготовка квартиры к продаже документы

Содержание

Как подготовить квартиру к продаже — секреты и основные моменты

Подготовка квартиры к продаже документы

Продажа квартиры – процесс сложный со всех точек зрения. При купле-продаже недвижимости обе стороны процесса находятся в напряжении. Они знают, что подвергают себя риску.

Покупатели ищут подвоха в документах, в состоянии квартиры, пытаются, конечно, сбросить цену. Продавцы всеми силами показывает свою добропорядочность и хорошее состояние товара.

Благополучный исход продажи жилплощади находится в прямой зависимости от подготовительного этапа, в который входит не только демонстрации жилья, но и состояние документов.

Квартира как юридический объект — на что нужно обратить внимание?

Первое, что делают люди при покупке квартиры, это осматривают её. Однако следующим действием должно быть ознакомление с документами. Для минимизации рисков собирают следующую информацию.

  1. Необходимо знать, сколько человек владеет этим жильём. Самый простой вариант, это наличие одного владельца без несовершеннолетних детей. Однако такая ситуация бывает редко. Чаще всего жилплощадь находится в долевой собственности. Если вы хотите приобрести всю квартиру, то нужно проследить за тем, чтобы в договоре купли-продажи были перечислены все собственники недвижимости.
  2. Проверьте наличие детей среди собственников жилья. В этом случае в пакете документов должно быть разрешение от органов опеки.
  3. Обратите внимание на информацию о наличии обременения. Если такая запись существует, узнайте суть обременения (залог, невыплаченная ипотека, совместное пользование объектами и т.п.). Проверить наличие обременения можно и по собственному запросу справки из ЕГРН.
  4. Не забудьте ознакомиться с паспортом продавца. Зафиксируйте его данные, чтобы потом проверить наличие этого человека в списках недееспособных лиц.
  5. Продаваемая квартира должна быть свободна от прописанных там людей. Конечно, можно понадеяться на бдительность риелтора, нотариуса и Росреестра, но лучше проконтролировать это самим.
  6. Проверьте наличие долгов по коммунальным платежам. Сделать это просто. Попросите продавца предъявить все счета за последний месяц или справку из управляющей компании.

Бдительность при покупке жилья необходима, однако не стоит превращать подбор жилплощади в шпионские игры. Если увидели что-то подозрительно, переключайтесь на другой объект. Возможно, найдёте что-то лучше и надёжней.

Какие документы нужно собрать?

Начинайте процесс продажи с готовым пакетом документов в руках. Он включает в себя два блока документов – обязательные и дополнительные.

К необходимым относятся следующие документы.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  1. Паспорта владельцев недвижимости.
  2. Доказательства полномочий продавца. К этой категории относятся документы, подтверждающие права продавца по: наследству, приватизации, приобретению, дарению, доверенности, решению суда.
  3. Технический паспорт жилплощади. Он содержит информацию о технических характеристиках жилплощади. В этом документе содержится информация о дате ввода дома в эксплуатацию, этажности строения, площади жилого помещения, инвентарной стоимости.
  4. Договор о купле-продаже в письменном виде. Если квартира реализуется на первичном рынке или принадлежит одному лицу, то договор подписывается только покупателем и продавцом. При долевой собственности договор составляет и заверяет нотариус.
  5. Справка из органов опеки (при необходимости).
  6. Согласие всех собственников жилья, оформленное в письменном виде и заверенное нотариусом.

Дополнительные документы требуются в некоторых случаях или предоставляются по желанию покупателя. К ним относятся:

  • кадастровый паспорт;
  • справка из управляющей кампании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность продавца;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам.

Юридическими основаниями формирования обязательного и дополнительного блоков документов являются:

  • ст. 454, 558, 584 ГК РФ;
  • ст. 23 и 30 ФЗ 122;
  • ст. 38, 41, 129 ЖК РФ.

Основные секреты: как подготовить к продаже?

Квартиру нужно продавать полностью свободной от любых признаков проживания людей. Покупатель должен в пространстве между потолком, полом и стенами видеть только своё жильё. Тогда ему захочется побыстрей заполнить его своей мебелью.

Тщательная уборка, создание нейтрального дизайнерского стиля

Если продавец не может пока выехать из квартиры, то нужно навести максимальный порядок. Уберите всё лишнее, пусть останется только то, что вам нужно для проживания.

Перед показом жилья проведите генеральную уборку. Её задачей является не только наведение чистоты, но и устранение неприятных запахов. Если вы живёте в продаваемой квартире, постарайтесь не готовить еду в момент показа. Повесьте красивые шторы, поставьте на подоконники красивые цветы.

Расставьте мебель так, чтобы показать все положительные стороны жилья и скрыть отрицательные. Клиент должен видеть квартиру, а не детали интерьера, которые уедут вместе с бывшими хозяевами.

Перед приходом покупателей комнаты нужно проветрить, распылить немного освежителя воздуха с тонким ароматом. Можно сварить хороший кофе. Его аромат заполнит квартиру и создаст уют. Кофе с конфетами и фруктами можно предложить и гостям.

Если ваш подъезд оставляет желать лучшего, не поленитесь и хотя бы уберите мусор. Хорошо бы закрасить надписи на стенах. Времени и денег на это уйдёт немного, зато покупатель не ужаснётся при входе в подъезд. Возможно, ему захочется войти ещё и в квартиру.

При поломках в лифте, вызовите соответствующие службы и потребуйте привести это средство передвижения в надлежащий вид.

Косметический ремонт

Авторский дизайн в квартире, конечно, привлекает внимание. Однако, если вы не можете позволить себе дорогой ремонт, сделайте дешёвый косметический. Главное, чтобы у покупателя не создавалось впечатления, что ему предлагают жильё, находящиеся в запущенном состоянии.

В этом случае нужно придерживаться нейтрального дизайна. Во-первых, дешёвый ремонт с претензией на что-то особенное создаёт впечатление плохого вкуса. Во-вторых, покупатели дорогой недвижимости ищут такое жильё, чтобы можно было вселяться сразу, без ремонта. Покупатели, не обладающие большими средствами, обычно приобретают квартиру не дорогую, но потом делают в ней ремонт на свой вкус.

Особое внимание нужно уделить средствам обеспечения комфорта в жилище. Сделайте так, чтобы не протекали трубы, раковины не были засорены, а лампочки все горели при первом же нажатии выключателя.

При дешёвом косметическом ремонте вы не сможете сильно увеличить цену. Однако вы сможете повлиять на скорость продажи недвижимости.

Создание благоприятных условий для оценки квартиры

Оценка недвижимости проводится до появления первых клиентов. Это подготовит вас к торгу. Если вы не прибегаете к услугам посредников, то оценку квартиры придётся проводить самостоятельно.

Лучшим вариантом является привлечение специалистов по независимой оценке квартир, квалификация которых подтверждена соответствующими документами. Такой человек владеет всей полнотой информации. Результатом проведения экспертизы является письменное заключение, которое и послужит основой общения с покупателями.

Приглашать стоит специалистов, имеющих хорошую репутацию. Если вам такие люди не известны, выбирайте организации, которые существуют давно, имеют большой штат и свой сайт. Часто именно по сайту и его содержанию можно определить серьёзность намерений организации.

Особенности продажи квартиры в 2018 году

В 2017-2018 годах по сравнению с предыдущим периодом произошли некоторые изменения в процедуре купли-продажи недвижимости.

  1. Уменьшились сроки регистрации до 10 рабочих дней.
  2. К госпошлине теперь применяет уменьшающий коэффициент 0,7. Допускается оплата госпошлины после подачи документов на регистрацию.
  3. С начала 2017 года вступил в силу ФЗ-218, посвящённый процедурам регистрации недвижимости в госорганах. Теперь за 10 дней можно провести 2 таких процедуры.
  4. Произошли изменения в основаниях и сроках приостановки госрегистрации. Теперь приостановка по желанию регистратора может длиться 3 месяца, а по желанию заявителя – полгода.

Подготовка документов

Если вы надумали продавать квартиру, это означает, что у вас уже есть свидетельство о праве собственности на квартиру. В противном случае остальные документы смысла не имеют.

Справка из БТИ оформляется в организации по месту расположения квартиры. Услуга эта платная.

Если в квартире прописан ребёнок, то обратитесь в органы опеки за получением разрешения на продажу. Возможно, что это будет длительная и трудоёмкая процедура. При этом приготовьтесь к тому, что вам откажут в праве на продажу, потому что при этом будут ущемлены права ребёнка.

Сразу договоритесь с бывшей женой (мужем), которая (ый) на момент приобретения жилья состояла (л) с вами в официальном браке. Без очного присутствия бывших жён или мужей во время заключения договора в не обойтись. Персональное присутствие можно заменить нотариальной доверенностью на продажу жилья.

Справку о наличии прописанных жителей и задолженности по оплате коммунальных платежей берут накануне заключения договора. Процесс продажи квартиры может затянуться, в результате вам придётся брать несколько справок.

Специалисты по сделкам с недвижимостью считают, что готовить документы заранее не имеет смысла, поскольку законодательство часто меняется. Возможно, что в день продажи часть ваших документов устареет. Подготовка к продаже квартиры – это не только улучшение товарного вида недвижимости и подготовка справок. Это ещё и ознакомление с юридической базой процесса.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-podgotovit-kvartiru-k-prodazhe

Готовим квартиру к продаже: всё, что нужно знать собственнику

Подготовка квартиры к продаже документы

2 Октября в 11:04 2174

Продажа недвижимого имущества – дело нелёгкое. Чтобы успешно заключить сделку, собственнику нужно подготовить ряд документов и провести определённые манипуляции с самой квартирой. Давайте рассмотрим подробнее, что нужно делать в таких случаях. Первым делом, необходимо провести оценку квартиры, ведь стоимость жилья – это главный параметр будущей сделки. Реальная рыночная стоимость квартиры зависит от расположения, метража, количества комнат, этажности, возраста дома и удалённости от метро. Жильё с хорошим ремонтом стоит дороже, чем пустая квартира, а дополнительно повысить ценник поможет наличие развитой инфраструктуры (школа, детский сад, больница, торговый центр, парковка, и т.д.) Самостоятельно определить рыночную цену недвижимости очень сложно, и в случае ошибки собственник рискует либо продешевить, либо указать необоснованно высокую цену, из-за которой покупатель не найдётся даже спустя много месяцев. Именно поэтому стоит довериться профессиональным оценщикам – таких компаний сейчас достаточно много. Кроме того, не забудьте обратиться в кадастровый учёт, чтобы узнать кадастровую стоимость Вашей квартиры. Она станет вспомогательным ориентиром, поскольку, как правило, рыночная цена не может сильно превышать кадастровую.

Какие документы потребуются

Чтобы сделка купли-продажи была заключена по всем правилам, собственнику необходимо подготовить следующие документы:

  • паспорт (для лиц младше 18 лет – свидетельство о рождении);
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • технический и кадастровый паспорт жилого помещения;
  • выписка из ЕГРН и домовой книги;
  • согласие супруга на продажу жилья (если квартира является имуществом, совместно нажитым в браке);
  • разрешение органов опеки и попечительства (если собственник – лицо младше 18 лет или недееспособное лицо).
  • Все документы должны быть подготовлены в двух экземплярах – оригинал и копия. И, конечно, не стоит забывать и самом договоре купли-продажи. В 2017 году такой документ не требует обязательного нотариального заверения, однако именно он является юридической основой для будущей сделки.

Зачастую собственник принимает решение о продаже квартиры, которую он на данный момент сдаёт другим людям. В этом случае важно грамотно освободить квартиру, не нарушив при этом права текущих съёмщиков. Прежде всего, съёмщики, по закону, не обязаны открывать дверь потенциальным покупателям, даже если Вы их заранее об этом попросили. Для этого в договоре аренды должна быть пометка о том, что собственник будет с определённой периодичностью появляться в квартире по своим нуждам. Во-вторых, добросовестный арендатор вправе проживать в квартире до истечения срока действия договора аренды, независимо от того, какие планы имеются у собственника на свою недвижимость. Более того, даже если по документам квартира уже продана, съёмщик всё равно имеет право в ней оставаться. Досрочно прекратить аренду перед продажей можно только в том случае, если жильцы нарушают условия договора (не вносят арендную плату, допускают порчу имущества собственника и т.д.). В остальных случаях собственнику остаётся только добиться добровольного расторжения договора по обоюдному согласию.

Другие секреты продажи квартиры

Когда все юридические формальности улажены, собственник может предпринять дополнительные усилия, которые помогут ему успешно продать квартиру. Вот несколько основных советов:

  • Сделайте генеральную уборку. Как показывает практика, чистая квартира с вымытыми окнами с большей долей вероятности понравится будущим покупателям. Это простая психология.
  • Избавьтесь от мусора и спрячьте личные вещи. Так Вы ещё больше улучшите визуальное восприятие дома.
  • Выберите правильное время для показа квартиры. Весной и летом комнаты хорошо освещены, а зимой покупателю меньше бросается в глаза неприглядный вид из окна и мелкие конструктивные недостатки помещения.

Следуя таким правилам, Вы сможете продать квартиру в более сжатые сроки и по более высокой стоимости.

Главное – не забывайте, что Ваше жильё уникально, поэтому к вопросу его продажи нужно подходить со всей тщательностью.

Cтатьи по теме:

  • 9 вопросов, которые нужно задать риэлтору Самые главные вопросы, которые нужно задать  агенту по недвижимости до совершения сделки.
  • За что государство может отнять квартиру? Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.
  • Как правильно сдавать квартиру в аренду Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/prodaem/razobralis-v-tom-kak-pravilno-podgotovit-kvartiru-chtoby-prodat-ee-kak-mozhno-skoree/

Как подготовить квартиру к продаже с юридической стороны – какие документы нужно подготовить заранее

Подготовка квартиры к продаже документы

Продажа квартиры – это ответственный процесс, который является довольно сложным во всех аспектах, как в оформлении, так и в подготовке к продаже квартиры.

Продавцы и покупатели должны уделить особое внимание подготовке документации регистрации прав собственности.

Но на начальном этапе осуществления всей процедуры продажи квартиры, стоит  уделить особое внимание подготовки квартиры к осмотру и продаже. Как же подготовить квартиру к продаже? Какие особенности и секреты нужно знать?

Квартира как юридический объект: на что нужно обратить внимание

Первым делом покупатель осуществляет осмотр жилья при выборе потенциальной покупки недвижимости. Следующим действием является ознакомление с документацией на квартиру, проверка на юридическую чистоту жилья.

Для того, чтобы осуществить данную процедуру максимально быстро, продавец по требованию покупателя собирает следующую информацию:

  • наводит справки о том, кто владеет данной недвижимостью. Берется выписка из Росреестра, в которой четко прописаны все прошлые и нынешние владельцы квартиры. Лучше всего, если у квартиры окажется один владелец. Это упростит задачу переоформления прав собственности.
  • Проверка на наличие несовершеннолетних совладельцев является важной частью. В случае, если жилье находится в долевой собственности и один из совладельцев – ребенок, то тогда нужно брать разрешение от органов опеки на продажу жилья.
  • Проверка квартиры на наличие арестов, аренды и прочих обременений. Эту информацию также можно узнать, запросив выписку из Росреестра. Все виды обременения текущие и прошлые будут в ней обязательно указаны.
  • Ознакомление с документами, которые подтверждают личность продавца. Если это собственник квартиры, то покупатель сможет удостовериться в свидетельствовании личности, а в случае, если продажей квартиры занимается посредник – доверенное лицо, то обязательно нужно проверить наличие генеральной доверенности.
  • Проверка квартиры на наличие прописанных жителей. Проконтролировать данный процесс стоит, поскольку на момент продажи квартиры абсолютно все лица должны быть выписаны.
  • Проверка на наличие долгов перед коммунальными учреждениями. Запросите подтверждение у ЖЕУ, а также пропишите в договоре купли-продажи, что в случае, если найдутся долги за коммунальные услуги, продавец будет обязан их погасить в немедленном порядке.

Какие документы нужно собрать

Пакет документов, который необходимо собрать состоит из:

  • документа, который подтверждает личность владельца квартиры – паспорт.
  • Свидетельства о праве собственности владельца на данное жилье.
  • Технического паспорта жилищной площади.
  • Договора о купли-продаже квартиры, который прежде был составлен и оговорен обеими сторонами.
  • Если один из владельцев – несовершеннолетний ребенок, то потребуется справка из органов опеки.
  • Если владелец состоит в браке, то необходимо также письменное соглашение на продажу квартиры от супруги/супруга.

Также, существует дополнительный перечень документов, который поможет лучше подготовить квартиру к продаже:

  • Кадастровый паспорт на квартиру.
  • Справка об отсутствии задолженности перед коммунальными учреждениями.
  • Справка, которая подтверждает дееспособность продавца.
  • Справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогам перед Государством.

Все аспекты в подготовке пакета документов прописаны в ГК и ЖК РФ, а также в Федеральных Законах.

Основные секреты: как подготовить к продаже

Для того, чтобы быстрее продать квартиру существует несколько секретов, которыми стоит воспользоваться продавцы.

Секрет №1: уберите все лишнее с нее – это позволит будущему владельцу лучше оценить жилищную площадь данной квартиры, а также дать возможность полету фантазии о том, как он ее обустроит.

Тщательная уборка: создание нейтрального дизайнерского стиля

В случае, если подготовка квартиры к продаже без ремонта происходит в момент проживания владельца в ней, необходимо перед продажей провести тщательную уборку. Захламленные квартиры очень тяжело оценить.

Поэтому перед началом осмотров потенциальными покупателями, советуем осуществить генеральную уборку – это навести чистоту в квартире, убрать хлам, устранить неприятные и специфические запахи.

Стоит слегка ее украсить: поставить красивые цветы, повесить свежие тюли, занавески.

Советуем сделайте небольшую перестановку мебели. Сделайте так, чтобы квартира была максимально просторной, клиент должен видеть квартиру, а не детали дизайна или интерьера. Стоит воспользоваться освежителем воздуха или сварить кофе. Постарайтесь создать максимально приятную и уютную обстановку, чтобы расположить к себе покупателя. Будьте гостеприимны.

Что касается подъезда, не забудьте в нем убраться, проветрить помещение. Пусть у клиента сложится впечатление позитивное. Неубранные и неухоженные подъезды могут отрицательно сказаться на выборе квартиры и дома.

Если в вашем доме сломан лифт, обратитесь в специальную службу по поддержке, пусть починят. Это не только сыграет вам на руку при продаже, а и вызовет благодарность и хорошие отзывы у соседей. Поверьте, это немаловажно на случай, если покупатель поинтересуется о репутации и отзывах ваших сожителей по лестничной клетке.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать

Подготовка квартиры к продаже документы

К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов.

Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей.

Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.

Выгоды и риски самостоятельных действий

Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, — это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.

Но обязательно надо просчитать и возможные риски такого решения. Назовем некоторые из них:

  • самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
  • цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
  • есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.

Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.

Процесс продажи пошагово

Для самостоятельной продажи квартиры пригодится пошаговая инструкция. Последовательность действий будет следующей:

  • определение сроков продажи и желаемой цены;
  • сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
  • планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
  • заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
  • подписание договора купли-продажи, передача денег;
  • государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
  • передача квартиры новому собственнику.

Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.

Определение сроков и цены

Первое, с чего следует начать продажу квартиры самостоятельно, – это определить, как скоро необходим результат. Чем короче предполагаемый временной отрезок, тем меньше шансов получить максимальную выгоду. Необходимо учитывать и сезонность спроса на недвижимость.

Выставлять на продажу квартиры выгоднее всего с февраля по май и с сентября по декабрь. В новогодние каникулы и в период летних отпусков интерес к приобретению недвижимости падает, и цены на нее тоже.

Подобрать справедливую цену для продажи квартиры можно, проанализировав аналогичные предложения в своем регионе или заказав независимую оценку.

Сбор необходимых документов

От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:

  • свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
  • технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
  • кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
  • выписка из паспортного стола по форме № 9;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
  • письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
  • согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.

Предпродажная подготовка жилплощади

В обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными.

Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа.

Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.

Размещение объявления

Поиск покупателей — достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.

Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный — бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания.

Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные.

Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.

Тонкости показа достоинств квартиры

Редко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:

  • подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
  • не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
  • при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
  • описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
  • честно отвечать на вопросы о недостатках;
  • общаться вежливо и доброжелательно.

Предварительный договор, и зачем он нужен

Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку.

При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем.

В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.

Подготовка к расчетам

Высокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:

  • купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
  • покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
  • стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
  • продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.

Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.

Оформление и подписание договора

Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы.

В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра.

Они подписываются продавцом и покупателем.

Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину

Оформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.

К заявлению необходимо приложить:

  • договор купли-продажи;
  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • свидетельство о регистрации права продавца;
  • квитанцию об оплате пошлины.

С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.

Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/kvartiry-samostoyatelno.html

Как подготовить квартиру к продаже? Советы риэлторов

Подготовка квартиры к продаже документы

Последнее обновление: 05.02.2020

Если уж мы решили продать квартиру, то хотим сделать это быстро и не продешевить. Но вот что интересно: некоторые объявления о продаже «висят» на рекламных досках месяцами.

Другие же, только успевают появиться, и сразу исчезают – недвижимость продана! При этом по ключевым характеристикам (район, жилая и общая площадь, цена) квартиры почти не отличаются друг от друга.

Что это – простое везение, или более удачливые Продавцы знают какой-то секрет?

Конечно, никакого особенного секрета нет. В большинстве случаев причина такой «удачи» – правильная предпродажная подготовка квартиры, или home staging (как это по-модному называют риэлторы). А по-нашему – приведение жилья в товарный вид.

Некоторые продавцы пытаются рассуждать рационально: зачем «убитую» квартиру приводить в порядок, если покупатель всё равно будет делать в ней ремонт по своему вкусу? А вот Покупатель чаще делает выбор эмоционально: ну не нравится квартира – и всё, а ему ведь в ней жить! А почему не нравится, человек может и сам не отдавать себе отчёта. Показалось ему жильё мрачным и тесным, навели тоску затхлый запах и грязные окна, и никаким подсчётом квадратных метров это впечатление уже не исправишь.

Одним словом, даже самый лучший товар нужно умело преподнести Покупателю. Его ЭМОЦИИ должны подсказать ему, что именно эта квартира – отличный выбор, по сравнению с соседними аналогами. А чтобы эмоции его не обманули, квартиру надо правильно подготовить к продаже.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Предпродажная подготовка квартиры (home staging)

Профессиональные риэлторы знают толк в таких делах, ведь основная их работа – это продавать квартиры (а правовые вопросы они, так же как и все остальные, решают с помощью юристов и нотариусов). Поэтому риэлторы активно используют эмоции Покупателя, используя для этого приемы home staging – предпродажной подготовки квартиры.

Вот что можно предпринять, чтобы воздействовать на эмоции Покупателя и повысить ликвидность (скорость продажи), а иногда и стоимость жилья:

  1. Сделать легкий косметический ремонт или «навести марафет», как говорят риэлторы (главное, правильно определиться с его масштабами);
  2. Сделать уборку в квартире;
  3. Уделить внимание лестничной клетке, лифтам и подъезду;
  4. Сделать правильные фотографии интерьера и экстерьера квартиры для объявления о продаже (для этого есть несложные и эффективные приёмы);
  5. Составить привлекательный и лаконичный текст объявления (и это не так легко, как кажется на первый взгляд);
  6. Подготовить основные документы для продажи квартиры;
  7. Грамотно организовать показы (риэлторы и здесь используют особые приемы).

Теперь немного подробнее, по пунктам – что и как нужно делать для подготовки квартиры к продаже.

Как продать ипотечную квартиру, если она в залоге у банка – см. по ссылке.

Предпродажный ремонт квартиры – стоит ли вкладываться?

Существует стереотип, что хороший ремонт позволяет продать квартиру дороже. Это заблуждение. Вложения в дорогой предпродажный ремонт, к сожалению, не окупаются.  Покупатель выбирает не интерьер, в котором будет жить, а место и квадратные метры. Эксклюзивный ремонт может ему и не понравиться, но точно наведёт на мысли о завышенной цене.

Но это не значит, что ремонт не нужен вовсе! Презентабельный вид выделяет квартиру среди конкурентов и помогает ускорить продажу. «Правильный» предпродажный ремонт – легкий, недорогой, косметический.

Его задача только исключить негативные эмоции у Покупателя при осмотре квартиры, а вовсе не заставить его проявлять бурный восторг по поводу свежеокрашенных стен и нового линолеума.

Риэлторы подтверждают, что решение о покупке квартиры часто бывает эмоциональным (особенно у женщин). Поэтому подходящая по параметрам, но «убитая в хлам» квартира распугает многих Покупателей. И даже тем, кто заранее настроен делать ремонт, неопрятный и запущенный вид жилья может сильно подпортить настроение.

Самое удручающее впечатление производят потолки в бурых подтёках, обшарпанные стены, прожжённый, завёрнутый по краям наружу линолеум, перекошенные, повисшие на одной петле двери, затхлый запах.

Чтобы исправить всё это, не понадобится много денег, зато жильё перестанет выглядеть запущенным.

Банка краски (для труб и радиаторов отопления), побелка для потолка, дешёвый линолеум, немного усилий – и квартира преобразится.

Нелишним будет оклеить стены самыми простыми обоями в пастельных тонах или обоями под покраску. Не стоит использовать яркие цвета, слишком броские элементы интерьера, необычные формы и стили отделки. Чем нейтральнее фон, тем проще Покупателю представить на нём свои любимые предметы мебели и декора, «примерить квартиру на себя».

Если в квартире никто не живёт, хорошим решением будет продавать её с черновой отделкой.

Сколько времени занимает продажа квартиры? Зависит от нескольких факторов. Примеры – см. в этой заметке.

Генеральная уборка перед продажей квартиры

Продавать «свободную» площадь, без жильцов, гораздо проще. Но как подготовить квартиру к продаже, если Продавец продолжает жить там со своей семьёй?

В первую очередь – избавиться от ненужных вещей (как минимум, убрать их с глаз долой). Если мы, переезжая, не собираемся забирать с собой ковры, сломанную стиральную машинку и бабушкино трюмо, значит, новым жильцам эти вещи тоже не пригодятся. Без подобного хлама комнаты будут казаться просторнее и светлее.

Выбрасывать старую мебель, одежду, книги всегда жалко. Но их ведь можно попробовать продать, или даже раздать даром. Предпродажная подготовка квартиры от этого только выиграет.

Перед показами нужно обязательно вымыть всё до блеска: убрать застарелую грязь и жир с плиты, вытяжки, радиаторов отопления, вентиляционных отдушин. Помыть окна, двери, полы, зеркала, выстирать шторы и занавески. Обязательно почистить сантехнику на кухне, в ванной и в туалете; грязный унитаз испортит все впечатление о квартире в целом.

Хороший прием – вызвать профессионального клинера (уборщика из клининговой компании). Стоит это недорого и точно окупится при продаже квартиры. Ведь эти специалисты умеют отмывать помещения так, как обычной домохозяйке и не снилось. А сверкающая чистотой квартира, несомненно, произведет благоприятное впечатление на Покупателя.

Облагораживаем «подступы» к квартире

Даже если само жилище выглядит идеально, Покупателю могут не понравиться прокуренная лестничная клетка, грязный, заплеванный, неприятно пахнущий подъезд. Вряд ли кто-то станет красить стены подъезда, чтобы продать свою квартиру. Но проветрить, убрать окурки, вкрутить лампочку поярче, помыть пол на площадке совсем не сложно.

Если вымыть кабину лифта и территорию возле мусоропровода, позитивное впечатление о подъезде и будущих соседях гарантировано.

Правильные фото для рекламы

Когда квартира уже выглядит достаточно привлекательно и готова для приема Покупателей, можно давать объявление о продаже.

Дети больше любят книжки с картинками, взрослые предпочитают объявления с фотографиями. Не обязательно быть профессиональным фотографом, чтобы правильно сфотографировать квартиру для продажи.

Есть несколько несложных и эффективных приемов, которые помогут представить жилье в выгодном свете. Узнать о них можно в отдельной заметке по ссылке.

Там же есть и фото с примерами того, как нужно и как не нужно делать.

Как оформить доверенность на продажу квартиры – смотри в этой заметке.

Текст объявления о продаже квартиры

При составлении текста объявления можно опираться на то, как это делают профессиональные риэлторы. В первую очередь должны быть отражены существенные характеристики квартиры:

  • адрес;
  • количество комнат (смежные, изолированные);
  • тип дома, этаж;
  • общая и жилая площадь, площадь кухни;
  • тип санузла и наличие балконов/лоджий;
  • расположение дома относительно важных объектов инфраструктуры района: детского сада, школы, поликлиники, гипермаркета, остановок общественного транспорта (станции метро) и т.д.

Обязательно нужно перечислить преимущества квартиры, которые выделяют её на фоне других с такими же характеристиками.

Это могут быть новые окна, полы с подогревом, бытовая техника известного производителя, вид из окна на парк, сквер или водоём. Каждый хозяин, если хорошенько подумает, найдёт одно или несколько таких преимуществ.

Главное, не пользоваться общими фразами, вроде «отличный вид», «евроремонт», «развитая инфраструктура», а давать больше конкретики.

Чтобы не утомлять Покупателей слишком длинным текстом, можно приложить к объявлению план квартиры, он заменит описание планировки, информацию о размерах и расположению отдельных помещений.

Конкурентным преимуществом считается прямая продажа, которая не тянет за собой цепочку альтернативных квартир. Такая сделка проще, а риск её срыва ниже.

Если квартира юридически свободна, и в ней никто не живёт и не прописан, это тоже стоит указать в объявлении, как преимущество.

Ну и конечно же, в объявлении нужно обозначить цену квартиры. Объявления без цены, обычно, просто игнорируются Покупателями. О том, как  самостоятельно рассчитать цену квартиры, можно прочитать на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

С какого момента считать срок владения квартирой для продажи ее без налога – ответ по ссылке.

Пакет документов для сделки

Теперь кратко о том, какие документы для продажи квартиры нужно подготовить (полный список – см. по ссылке на шаге ИНСТРУКЦИИ).

Начать стоит с правоустанавливающего документа. Он есть у каждого собственника жилья. Его нужно только отыскать и сдуть пыль.

Это может быть Договор купли-продажи, Договор с Застройщиком, Свидетельство о праве на наследство или другой документ, который устанавливает право собственности Продавца на квартиру.

Если оказалось, что этот документ утерян, нужно обратиться с заявлением в Росреестр и восстановить его.

Ещё нужно убедиться, что право собственности зарегистрировано в Росреестре (в таком случае на правоустанавливающем документе есть печать этого госоргана).

Если фактический владелец квартиры имеет право собственности, но по каким-то причинам его не зарегистрировал (такое бывает, например, при наследовании имущества), это нужно обязательно сделать, прежде чем выставлять недвижимость на продажу.

Заниматься сбором других документов и справок по квартире на этапе ее предпродажной подготовки не стоит. Лучше дождаться Покупателя «с серьёзными намерениями», который внесёт аванс или задаток, и скажет, какие бумаги его будут интересовать для проверки.

Да, можно с большой долей уверенности предсказать, какие документы захочет увидеть Покупатель. Наверняка он потребует Выписку из ЕГРН, Выписку из Домовой книги, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. И это далеко не полный перечень. Особенно, если у Покупателя кредитные деньги – тогда придется учитывать еще и требования банка.

Но и Покупателя, и банк будут интересовать документы, актуальные на момент заключения сделки. Продажа квартиры может длиться месяцами.

Однако, выписка из лицевого счёта квартиры трёхмесячной давности вряд ли убедит разумного человека в том, что вместе с квартирой он не приобретает задолженность по коммунальным платежам.

То же можно сказать и о других документах, «срок годности» которых ограничен здравым смыслом.

Если квартира продается вместе с мебелью как это оформить? – смотри в этой заметке.

Показы квартиры

Основательно подготовившись к продаже, можно переходить к показам квартиры потенциальным Покупателям. Планировать это мероприятие лучше на первую половину дня, пока у всех бодрое настроение, а комнаты ярко освещены солнечным светом.

Хотя не всё так однозначно.

Если из окон открывается унылый вид на стройку или серое производственное здание, встречу лучше назначить на вечер, шторы задёрнуть, включить всё освещение (предварительно вкрутив недостающие лампочки), поставить на стол вазу с цветами.

Цель этих ухищрений вовсе не в том, чтобы ввести Покупателя в заблуждение. А в том, чтобы создать более позитивное впечатление о квартире.

Тоску и уныние на Покупателя (кроме тусклых лампочек и индустриального пейзажа) могут навести загроможденность пространства мебелью, неопрятность, неприятные запахи. Перед просмотром квартиру лучше хорошенько проветрить.

Если сложить диваны, убрать в шкафы все разбросанные вещи, комнаты будут выглядеть просторнее. Чтобы в квартире приятно пахло, можно испечь пирог или сварить кофе.

Такие запахи подсознательно ассоциируются с уютом, которого Покупатель наверняка ожидает от нового жилья.

Детей и животных на время просмотра лучше отправить к родственникам. И те, и другие способны перетянуть на себя внимание, отвлечь от основного предмета общения. К тому же, у кого-то из Покупателей может быть аллергия на шерсть животных.

Безостановочно и навязчиво расхваливать квартиру, пока Покупатель пытается её осмотреть – не стоит. Но нужно быть готовым ответить на каверзный вопрос о недостатках, или к месту ввернуть пару слов о преимуществах своего жилища.

Вот такое непростое и интересное дело – подготовка квартиры к продаже – открывает в Продавце таланты декоратора, фотографа, торговца… А ведь это только начало! Подробно и последовательно обо всём процессе продажи квартиры от её оценки до подписания Передаточного акта можно узнать на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже).

 Продажа квартиры переходит в альтернативную сделку? Нет времени разбираться в законах и вникать в детали?
 Юридическую поддержку при продаже и покупке квартиры ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-podgotovit-kvartiru-k-prodazhe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.