Покупка квартиры супругами

Содержание

Покупка супругами в общую долевую собственность или в совместную: основные нюансы

Покупка квартиры супругами

Собственность супругов считается совместной в том случае, если мужчина и женщина совершили ее покупку во время брака на общие средства. Если муж или жена приватизирует жилье (без регистрации в нем второго супруга), то такая квартира не может быть признана совместно нажитой, так как на ее покупку не были потрачены денежные средства.

В случае покупки недвижимости одним из супругов у постороннего лица право собственности возникает и у второго члена семьи, основанием для этого является указание закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса).

У супруга, который приобрел жилье, право собственности появляется при составлении договора купли-продажи (мены). В случае покупки кооперативной квартиры оба супруга также могут получить права собственности, но только после полной оплаты паевого взноса за данное жилое помещение из средств их общего совместного имущества.

Право совместной собственности муж и жена получают вне зависимости от того, кто из них является членом ЖК (ЖСК), оно также сохраняется после расторжения брака.

Все имущество, которое находилось в собственности каждого из лиц до вступления в законный брак, остается их личной собственностью.

Если во время проживания в браке кто-либо из супругов получил в дар или по наследству имущество, оно также остается в собственности данного лица, разделу не подлежит.

Взыскание по обязательствам мужа либо жены может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 Гражданского кодекса РФ). На основании действующих норм семейного законодательства РФ общая долевая собственность образуется у супругов при установлении договорного режима на имущество.

Они могут принять такое решение при следующих ситуациях: в случае заключения брачного договора (действие режима будет распространено на все совместное имущество супругов, определенное условиями договора); в случае заключения договоров по покупке (созданию) имущества. Во второй ситуации может быть такое, что часть имущества супругов будет находиться под действием законного режима, а другая часть — договорного.

При покупке квартиры в общую долевую собственность можно оформить право собственности на одного супруга либо на обоих. Если имущество будет оформлено только на одного из них, то данная жилплощадь будет совместной собственностью.

И еще, на такую покупку нужно оформить нотариальное разрешение второго супруга. Таким образом, по документам у квартиры будет всего один собственник, но владеть и распоряжаться ею сможет любой из них, все решения, касающиеся данного имущества, они должны принимать только совместно.

Любые действия, касающиеся данной квартиры, можно осуществлять только при наличии подтвержденного нотариусом согласия второго из супругов. Если же покупка будет оформлена на обоих супругов, то в договоре купли-продажи будут указаны имена обоих супругов.

Также договор содержит информацию о долях владения, как правило каждому присваиваются равные половины.

Состав документов, подлежащих передаче в органы регистрации, практически такой же, как при наличии у квартиры одного владельца (кого-либо одного из супругов), разница лишь в том, что в данном случае нужно указывать доли мужа и жены.

Главное преимущество такого оформления покупки заключается в том, что оформление долевой собственности не требует получения и заверки согласия второго супруга на совершение такой сделки.

Планируя покупку квартиры в долевую собственность, следует подумать, как вы будете ее оплачивать.

Лучше сделать это пропорционально долям: муж оплачивает свою часть имущества, а жена – свою.

Такой порядок действий позволит предупредить возникновение вопросов со стороны госорганов и налоговой службы при заявке на имущественный налоговый вычет.

Покупка общей долевой собственности может быть осуществлена также только одним из супругов, для этого он должен получить нотариально заверенную доверенность от второго на осуществление таких действий.

Необходимо принять во внимание тот факт, что вне зависимости от того, в какой долевой собственности находится квартира, она принадлежит обоим супругам одинаково, так как является совместно нажитым имуществом.

Предположим, что квартира по договору купли-продажи находится во владении супругов на ¼ у одного и на ¾ у другого, но в случае раздела имущества квартира все равно будет поделена пополам. Избежать этого можно лишь одним путем – составить брачный договор.

Брачный договор предназначен специально для того, чтобы регулировать имущественные отношения супругов. В случае раздела имущества он является обязательным к исполнению. Только с его помощью можно урегулировать долевой вопрос без обращения к законам РФ.

Приведем пример: в брачном договоре указано, что, в случае раздела недвижимости, квартира останется у лица, на которое она зарегистрирована.

В подобных случаях сразу видно, зачем при покупке жилья распределять доли: получается, что часть квартиры, принадлежащая супругам по документам, останется в собственности у каждого из них после развода.

Покупка квартиры супругами в общую долевую собственность предполагает наличие всего лишь нескольких документов: паспортов супругов и согласие одного из них при оформлении в собственность одним из супругов.

Для подписания договора можно использовать доверенность.

Покупка имущества в ипотеку требует большего количества обязательных документов: паспортов обоих супругов (либо одного – зависит от количества заемщиков); в случае покупки квартиры одним супругом – согласие второго (или оформленная доверенность); документы, подтверждающие наличие официального дохода; сертификат, указывающий оценочную стоимость приобретаемой квартиры.

Покупка квартиры в общую долевую собственность супругами в браке влияет на расчет имущественного вычета по НДФЛ. Регистрировать имущество в совместную или долевую собственность? В случае раздела имущества это не принципиально (если нет брачного договора), а вот при возмещении налога на доходы физических лиц принятое решение может оказать существенное влияние на величину полученных средств.

Если собственность совместная, то вычет могут получить либо оба супруга, либо кто-то один из них. Во втором случае один из супругов должен в письменной форме представить отказ от получения вычета в пользу другого лица, у которого сумма вычета будет выгоднее для семьи. Если квартира находится в долевой собственности, то вычет получит каждое из супругов.

Сумма вычета окажется пропорциональной распределенным долям. По общему правилу вычет для одного объекта недвижимости составляет 2 000 000 руб.

Если покупка квартиры обошлась в сумму меньшую либо равную этой цифре, то вычет для каждого из супругов рассчитывается следующим способом: полная стоимость квартиры распределяется пропорционально долям (не имеет значения, на сколько людей оформлена собственность).

Квартира, конечно, может стоить и дороже, в таком случае вычет на каждого будет рассчитываться как 2 млн руб., умноженные на долю супруга. Получается, что больший вычет будет у того, чья доля больше. При владении долевой собственностью каждый получает вычет по НДФЛ в своем размере, дополнительных заявлений для этого не требуется.

Еще больше интересных материалов у нас на сайте: https://www.gkh.ru/article/102366-pokupka-obshchey-dolevoy-sobstvennosti

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/pokupka-suprugami-v-obscuiu-dolevuiu-sobstvennost-ili-v-sovmestnuiu-osnovnye-niuansy-59e46160799d9d70f76be6f8

Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?

Покупка квартиры супругами

Нужно понимать, что любая недвижимость, приобретенная в период брачных отношений, является совместно нажитым имуществом.

Многие пытаются обезопасить себя от притязаний супруга, подписывая брачные договоры, которые предполагают согласие двух сторон о закреплении определенной недвижимости за конкретным лицом после развода супругов.

Однако существует большой риск того, что подобный договор будет впоследствии оспорен. Поэтому брачный договор не панацея.

Существуют такие формы передачи недвижимости в собственность, как дарение или завещание. Например, если одному из супругов квартиру подарил близкий родственник или друг, то после развода она останется при этом супруге.

Опять же при условии, что подобную сделку будет невозможно оспорить. Например, если Вы провернули это через третье лицо, незнакомца, то легко можно будет доказать, что по факту это было не дарение, а купля-продажа.

С завещанием примерно аналогичная история.

Еще недвижимость можно приобретать через юридическое лицо. Но нужно сделать так, чтобы было невозможно доказать, что вы владеете этим юрлицом.

Брак, развод и ваша недвижимость

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Отвечает руководитель консалтингового агентства «Трофимова Групп» Любава Трофимова:

Заключить брачный договор – лучшее средство определить собственника недвижимости. Если супруга не согласна на брачный договор, то сработают другие варианты.

  1. Договор дарения денежных средств на конкретную цель – покупку квартиры, дома и т. д. (можно даже адрес указать). Заключить его лучше у нотариуса между одним из супругов и его родственником. В договоре должно быть указано, как именно будут переданы деньги. Вообще лучше, если эти деньги пройдут безналом по счету. Все подаренное в браке, как и купленное на подаренные деньги, является личным имуществом супруга и разделу в случае развода не подлежит. Это самый быстрый вариант.
  2. Целевой договор займа. Может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса. В договоре надо указать срок возврата займа по первому требованию, но не позднее 10-15 лет. После расторжения брака погасить долг единолично. Погашенный лично долг позволяет впоследствии через суд оставить всю собственность на одном из супругов. Но не сработает, если оформлено по ½ доле. В этом случае можно взыскать с супруги половину денег за недвижимость. Минус в том, что этот вариант подходит, если всецело доверяешь человеку. А если нет, то лучше сразу в момент подписания займа взять с него расписку, что все деньги получены.
  3. Оформить недвижимость на свое ООО, которое было у одного из супругов до брака. В этом случае ООО, как и все его имущество, не делится.
  4. Оформить покупку на родственника, после чего по договору дарения переоформить на одного из супругов. Главное – деньги по счетам этому родственнику не переводить, чтобы сделку не признали мнимой. Но имейте в виду, что если недвижимость дарят не родители, то придется заплатить налог с ее кадастровой стоимости.

В Вашей ситуации нельзя оформлять ипотеку, так как даже добрачная ипотека (не говоря уже о брачной), оплаченная в браке, делится пополам: либо платежами, либо долей в квартире (в зависимости от обстоятельств).

Договор купли-продажи между родственником и одним из супругов не спасет ситуацию, так как это возмездная сделка в браке. То есть квартира будет подлежать разделу при разводе. Завещание здесь также не вариант, потому что неизвестно, что будет после смерти родственника: могут возникнуть наследники и забрать Вашу собственность.

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

10 фактов о брачных договорах

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Для того чтобы обезопасить покупку недвижимости от притязаний супруга или супруги, в первую очередь необходимо составить брачный договор (либо соглашение), в котором будет указано, что какие-то объекты недвижимости будут принадлежать одному из супругов или им совместно (то есть по согласию сторон). Если есть соглашение, в котором четко сказано, что все купленное в браке будет принадлежать конкретному супругу, то так этот супруг себя и обезопасит. Тогда он (или она) потом сможет без лишних затрат продать, подарить или завещать объект недвижимости.

Если недвижимость куплена уже в браке, но такого соглашения между супругами не было, то по закону каждому супругу принадлежит половина.

В таком случае один из супругов может обратиться в суд с целью определить доли, а затем уже продать или подарить свою долю второму супругу.

Но лучше всего изначально подписать соглашение о том, что и кому принадлежит вне зависимости от того, что было приобретено в браке.

Тем не менее необходимо помнить, что брачный договор теоретически можно оспорить – все в руках опытного юриста.

Основанием для признания его недействительным может являться мнимость или заведомая кабальность сделки, то есть если договор ставит одного из супругов в крайне невыгодное положение. Например, если все имущество отходит одному из супругов.

Ущемление прав ребенка также можно использовать как основание для расторжения БД. Поэтому очень важно правильно составлять этот договор.

Отвечает адвокат, руководитель практики семейных споров адвокатской конторы «Бородин и партнеры» Елена Овчинникова:

Ст. 33 Семейного Кодекса РФ закрепляет режим совместной собственности супругов, то есть имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Исключение составляет личное имущество каждого из супругов. К нему относится:

  • имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак;
  • имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.

Наряду с режимом совместной собственности законом предусмотрен также режим договорной собственности. Реализуется он посредством заключения брачного контракта, в котором супруги могут изначально обезопасить себя от притязаний супруга или супруги на имущество, приобретенное в браке, и установить договорные условия владения им.

При совершении сделок перехода права собственности (дарение, купля-продажа) право собственности на объект недвижимости переходит с момента государственной регистрации.

В настоящее время очень часто используется такая схема: недвижимость покупается на одного из родителей супруга и затем с помощью договора дарения переходит в собственность мужа или жены.

Если будет составлено завещание, право собственности перейдет к наследнику только после смерти наследодателя. Самостоятельно распорядиться недвижимостью до открытия наследства будет можно только при наличии нотариальной доверенности от собственника недвижимости на распоряжение этой недвижимостью.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Прежде всего, если у Вас есть возможность оформить покупку на близкого Вам человека, стоит остановиться на этом варианте. Это могут быть Ваши родители, братья, сестры или близкие друзья.

Главное условие – Вы должны доверять этому человеку как самому себе. Затем по истечении некоторого времени (минимум года) этот человек может подарить Вам недвижимость.

В этом случае Ваша вторая половина уже не сможет претендовать ни на что после развода.

Здесь нужно учесть, что если квартиру Вам дарит родственник, Вы освобождаетесь от уплаты налога. Если подарок исходит от Вашего друга, то Вам (как получателю подарка) придется заплатить налог 13% от стоимости имущества.

Я бы рекомендовала остановиться именно на дарении, если речь идет о родственниках.

Если же Вы доверились другу, то варианта два: либо ждать пять лет (тогда налог платить не придется никому), либо оформлять куплю-продажу или дарение квартиры.

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Анна Чукина:

Если недвижимость была приобретена до вступления в брак, то такое имущество является личной собственностью каждого из супругов и дополнительного оформления не требует.

При расторжении брака добрачное имущество не подлежит разделу, то есть второй супруг не сможет претендовать на эту квартиру.

Также супруг не сможет иметь притязаний на имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству.

А вот имущество, приобретенное супругами во время брака за счет совместно нажитых средств является их совместной собственностью.

Если недвижимость была приобретена в браке на личные средства одного из супругов либо на подаренные ему денежные средства и этот супруг желает, чтобы эта недвижимость была его личным имуществом, то надо оформить брачный договор. В нем следует указать, какое имущество является личной собственностью каждого из супругов.

Если по каким-то причинам заключение брачного договора невозможно, то можно оформить и нотариально удостоверить договор дарения денежных средств, в котором следует указать цель, для которой предназначены деньги (покупка недвижимости).

В договоре надо прописать, что деньги дарятся лично супругу, а не его семье.

Однако такой способ оформления недвижимости в личную собственность одного из супругов является рискованным, так как судебная практика по делам о разделе имущества супругов, оформленного таким образом, неоднозначна.

По этой причине лучше оформлять не договор дарения денег на покупку недвижимости, а договор дарения недвижимости. Например, если родители или другие близкие люди хотят подарить Вам деньги, чтобы Вы купили на них квартиру, то лучше будет, если они купят ее на свое имя, а потом оформят дарственную на Вас.

Следует иметь в виду, что, согласно статье 37 Семейного кодекса, имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака другим супругом были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этой недвижимости (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.).

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Такие ситуации встречаются довольно часто, причем как в молодых семьях (например, когда недвижимость приобретается на денежные средства родителей одного из супругов), так и в сложившихся парах (когда покупка недвижимости оплачивается средствами, доставшимися одному из супругов в качестве наследства, подарка или от продажи безвозмездно полученного объекта недвижимости). На практике наиболее часто встречаются три способа покупки недвижимости, чтобы на нее не претендовал супруг.

  1. Брачный договор, в соответствии с которым супруги изменяют установленный законом порядок общей совместной собственности как в отношении всего имущества, так и в отношении конкретного объекта недвижимости. Брачный договор заключается в нотариальной форме и может быть изменен по соглашению сторон в любое время.
  2. Покупка по договору в пользу третьего лица. Это форма договора, сторонами в которой выступают продавец, покупатель и третье лицо. Собственно, на имя третьего лица и приобретается недвижимость, и оно становится собственником недвижимости на безвозмездной основе. Классический пример – покупка квартиры бабушкой или дедушкой на имя внука.
  3. Покупка на близкого родственника с последующим дарением от этого родственника – распространенная практика, предусматривающая два регистрационных действия.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_chtoby_obezopasit_ee_ot_prityazaniy_supruga/7119

Покупка квартиры в браке на одного из супругов – как и на кого лучше оформить квартиру в собственность

Покупка квартиры супругами

При покупке квартиры в браке она автоматически становится совместной собственностью супругов. Об этом говорится в ст. 34 СК РФ. Не имеет значения, на кого она оформлена: при разводе все будет делиться поровну.

Но есть несколько способов обезопасить себя, особенно если недвижимость приобретается за собственные добрачные деньги.

Рассмотрим, как будет делиться квартира в случае развода и что делать супругу, чтобы оставить ее при себе.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности оформления недвижимости в браке

Как говорилось ранее, вся недвижимость, купленная с момента регистрации заключения до расторжения брака считается совместной собственностью супругов. Если муж купил квартиру и оформил на себя, это роли не играет: при разделе жена сможет получить свою часть.

Даже если второй супруг на момент покупки квартиры не работал, суд поделит все поровну (ст. 39 СК РФ). Могут выделить и большую долю, действуя в интересах ребенка, если он остается с ним.

Вывод: некоторым бывает обидно, если только один человек старался все делать для семьи и зарабатывать деньги, а второй супруг не прикладывал никаких усилий, но при разделе получает половину имущества. По закону оно считается общенажитым. Но есть несколько способов, которые позволят не делиться и сохранить недвижимость и после развода.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Покупка квартиры в браке: как обезопасить себя

О собственной безопасности желательно позаботиться еще до покупки недвижимости в браке. Обезопасить себя можно несколькими способами:

  1. Оформить брачный договор.
  2. Купить квартиру через третье лицо.
  3. Оплатить недвижимость личными деньгами, накопленными до брака.

Есть и другие способы, но они менее безопасны. Разберемся в каждом из них подробно.

Оформление брачного контракта

Ст. 40 СК РФ позволяет заключить брачный договор, и тогда вместо законного режима собственности в семье будет действовать договорной. Контракт заключается до регистрации или во время брака. В первом случае он вступает в силу только после заключения брака в загсе.

Важно! Брачный контракт актуален, если квартира приобретается в ипотеку, и супруг хочет сохранить ее в случае развода. Второй супруг не сможет претендовать на недвижимость, но ему и не придется выплачивать долг банку, как созаемщик он не привлекается. Договор должен быть удостоверен нотариусом.

Как заключить брачный договор?

Для оформления брачного договора нужно заранее договориться, какую информацию он будет содержать. Желательно сначала составить его проект, согласовать друг с другом, и только после этого оформлять окончательный вариант контракта. В нем указываются только особенности финансовых и имущественных правоотношений в семье. Личные отношения он регулировать не может.

Как оформить договор:

  1. Согласовать содержание документа, составить окончательный вариант в трех экземплярах.
  2. Обратиться к нотариусу и подписать контракт в его присутствии. Он должен поставить подпись и печать.
  3. Предъявить договор в банк, если квартира покупается в ипотеку.

За нотариальное удостоверение уплачивается пошлина согласно ст. 333.24 НК РФ – 500 руб. Если нотариус самостоятельно составляет контракт и предоставляет иные технические услуги, это оплачивается отдельно.

Важно! Договор не может содержать положения, ограничивающие дее- и правоспособность, регулирующие неимущественные отношения, ухудшающие положение одной из сторон.

Образец брачного договора
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Покупка через третье лицо

Жилье, приобретенное в браке одним из супругов за личные средства, можно оформить на близкого родственника или иное доверенное лицо. Фактически это выглядит так:

  1. Супруг выбирает квартиру, договаривается с родственником или другом, который будет выступать в качестве покупателя.
  2. Заключается договор купли-продажи, где покупателем фигурирует друг. Деньги же на покупку выделяет супруг.
  3. Недвижимость регистрируется на друга, но в квартире живут супруги.

Совет юриста: этот вариант небезопасен, лучше так не рисковать. Приятель в любой момент может выгнать супругов из квартиры, так как по документам собственником будет именно он.

Есть и другой вариант. Друг может купить квартиру, деньги выделит один из супругов, на которого впоследствии оформится договор дарения. Согласно ст.

36 СК РФ, имущество, полученное в браке по дарственной, разделу не подлежит.

Здесь тоже есть опасность: если в браке будет существенно увеличена стоимость недвижимости за счет общих средств, ее могут признать совместной собственностью и поделить (ст. 37 СК РФ).

Как оформить договор дарения?

Для оформления дарственной нужно:

  1. Составить договор и подписать его.
  2. Подать договор и остальные документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  3. Получить новую выписку из ЕГРН и договор с отметкой о регистрации через 7-9 рабочих дней.

Нотариальное удостоверение требуется лишь в том случае, если дарится доля или одна из сторон сделки недееспособна. Но стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят, чтобы сделка была проведена максимально правильно.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Покупка квартиры в браке за личные деньги

Если у супруга есть деньги, накопленные до брака или подаренные кем-либо в браке, он может купить на них квартиру. При разводе она делиться не будет. Даже если второй супруг захочет поделить, можно доказать, что покупка совершена на добрачные или подаренные средства.

Как доказать?

В качестве доказательств можно использовать:

  1. Договор дарения денег. По закону оформлять его письменно необязательно, но в этой ситуации он не помешает.
  2. Справкой по банковскому счету, которая подтвердит дату поступления денег до заключения брака или по договору дарения.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Другие способы

Есть и другие способы, которые позволят оставить квартиру, купленную супругами, только одному из них в случае развода. Но они менее безопасны:

  1. Договориться со вторым супругом об оформлении соглашения о выделении долей с последующим дарением доли. Сначала он может согласиться на это, но потом отказаться от договоренностей, и квартира будет в совместной собственности.
  2. Договориться о заключении брачного контракта после покупки недвижимости. Здесь та же самая ситуация: второй супруг может передумать.

Совет юриста: устная договоренность не имеет юридической силы. Лучше оформить все документы до покупки квартиры, чтобы потом не делить имущество.

Если квартира берется в ипотеку

По умолчанию при ипотеке оба супруга выступают в качестве заемщика и созаемщика. В случае развода долг и квартиру суд поделит, либо придется ее продавать и гасить задолженность перед банком. Могут оставить и одному из супругов с условием компенсации доли второго.

Чтобы не пришлось делить недвижимость, лучше заранее оформить брачный договор. Право собственности в браке на квартиру будет принадлежать заемщику, и жилье не будет делиться и при разводе.

Если продается добрачная недвижимость и покупается новая

Иногда люди продают добрачное жилье после вступления в брак, чтобы расширить жилплощадь. Если денег полностью хватает на покупку новой недвижимости, и есть подтверждение расходов, суд делить ее не будет.

Если же часть денег на покупку докладывается из общих средств, ее поделить можно. Не стоит забывать и про ст. 37 СК РФ, согласно которой личную собственность супруга могут признать общей, если в браке за счет общих денег существенно увеличилась стоимость жилья.

Совет юриста: если не хочется проволочек с разделом, желательно сразу оформить брачный договор. В таком случае не придется доказывать в суде, что недвижимость куплена за счет средств от продажи добрачного жилья.

Налоговый вычет при покупке квартиры в браке

С начала 2014 года при покупке недвижимости одним из супругов оба могут оформить налоговый вычет в размере 13% от затраченных средств. Возврат доступен только для плательщиков НДФЛ, а предоставляется с суммы до 2 000 000 руб. Если квартира стоит больше, при расчете будет использоваться максимальный размер – 2 000 000 руб. Вернуть обратно получится только 260 000 руб.

Даже если оформить квартиру на жену, муж сможет получить вычет через работодателя или ИФНС. Возможно и распределение вычета в равных долях, когда его оформляют оба супруга.

Какие нужно учитывать моменты:

  1. Если вычет оформляется только на одного супруга, второй сможет получить его в дальнейшем при покупке другой недвижимости.
  2. Распределение вычета между супругами возможно, если оба официально трудоустроены и платят НДФЛ.
  3. Для оформления вычета понадобится договор купли-продажи и документ, подтверждающий оплату квартиры.

Пример:

Ольга купила квартиру стоимостью 3 000 000 руб., будучи в браке. Она может получить вычет в размере 260 000 руб. от суммы 2 000 000 руб. Также право оформления вычета есть и у ее супруга. Если они его поделят, каждый получит по 130 000 руб. в итоге.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Как купить квартиру в браке: пошаговая инструкция

Еще перед выходом на сделку нужно определиться, на кого оформить квартиру, при желании заключить брачный договор. При отсутствии договора понадобится нотариальное согласие второго супруга на сделку.

Дальнейшие действия выглядят так:

  1. Супруг находит квартиру, договаривается с продавцом.
  2. Подписывается договор купли-продажи в трех экземплярах.
  3. Передаются документы на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать и через МФЦ.
  4. Через 7-9 рабочих дней регистратор выдаст ДКП с пометкой о регистрации, выписку из ЕГРН.

Примечание: договор купли-продажи нужно оформлять на супруга, которому достается имущество по брачному контракту, если он есть. Если в контракте указано, что имущество принадлежит только тому, на кого оформлено право собственности, нужно договориться обо всех деталях заранее.

и образец договора

В договоре купли-продажи необязательно указывать наличие брачного контракта, к сделке он никакого отношения не имеет. Но контракт понадобится в дальнейшем для регистрации. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, нотариальное согласие обязательно, если сделка подлежит госрегистрации. Если есть брачный договор, оформлять согласие не придется.

Какая информация в нем должна быть:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж.
  3. Стоимость, порядок и срок оплаты квартиры.
  4. Права, обязанности и ответственность сторон.
  5. Дата составления, подписи участников сделки.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Для сделки понадобится:

  • договор купли-продажи;
  • паспорта покупателя и продавца;
  • брачный договор или нотариальное согласие супруга на покупку;
  • техпаспорт на квартиру;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца.

Желательно запросить у продавца справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет зарегистрированных.

Госпошлина

Физлица платят за регистрацию сделки 2 000 руб., организации – 22 000 руб. Обязанность по уплате пошлины возлагается на покупателя.

Ответы юриста на частые вопросы

Муж покупает квартиру и оформляет на себя. Мы уже не живем вместе, но не разведены. Могу ли я ее поделить при разводе?

Теоретически раздел возможен, но, если муж докажет, что на момент покупки вы уже не жили вместе, квартира останется только с ним.

На кого оформлять квартиру, если муж в долгой командировке? Есть брачный контракт, по условиям которого недвижимость принадлежит супругу, на которого она оформлена. Он выступает против этого.

Вы можете оформить недвижимость на себя.

Супруг может оформить доверенность на другого человека, если хочет, чтобы квартира принадлежала только ему. Доверенное лицо будет участвовать в сделке от его имени.

Супруг знает о существовании брачного контракта, поэтому его положения для него не должны быть новостью.

До брака накопил 3 млн., сейчас женат. Как купить квартиру, чтобы жена не претендовала?

Вы можете оформить брачный контракт. Но в данной ситуации он необязателен: даже если супруга решит поделить имущество, вы сможете доказать, что оно было куплено на добрачные деньги.

Можно ли оформить квартиру на ребенка? Что для этого нужно?

Понадобится согласие второго супруга на покупку. Ребенок будет выступать покупателем, но от его имени должен действовать один из родителей. В дальнейшем право собственности регистрируется на несовершеннолетнего. Разрешение органа опеки не нужно.

Недавно жена купила квартиру и оформила ее на себя. Покупка была за общие деньги. Будет ли делиться жилье в случае развода?

Да. При отсутствии брачного контракта имущество поделит поровну.

Заключение эксперта

  1. Если квартира покупается в браке и оформляется на одного супруга, и нет брачного договора, при разделе все будет поделено между супругами.
  2. Если есть брачный договор, недвижимость делится согласно его условиям, и может достаться только одному супругу.
  3. Если жилье приобретается за добрачные деньги, в случае развода раздела не будет, если супруг докажет факт покупки за заранее отложенные средства до брака.
  4. Чтобы избежать раздела, стоит заключить брачный договор.
  5. Недвижимость, полученная одним из супругов по безвозмездной сделке в браке, разделу не подлежит.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-v-brake-na-odnogo-iz-suprugov

Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2021 году, Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Покупка квартиры супругами

» Жилищные споры » Покупка квартиры в долевую собственность супругами

10 100 просмотров

Долевая собственность используется преимущественно в тех случаях, когда нужно разделить жилье на отдельные части с последующим выделением их в натуре.

Как следствие, такая система более актуальна для незнакомых друг с другом людей или других лиц, которые не проживают вместе, а не для супругов.

Но если возникнет такая потребность, могут ли муж с женой приобрести квартиру в долевую собственность? Читайте в этой статье.

Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.

Пример: Если приобретать недвижимость без брачного контракта, она автоматически будет оформлена в совместную собственность. Вариантов нет.

Супругам будет отказано в попытке зарегистрировать жилье в долевую собственность.

Но если заключить брачный контракт (неважно, до свадьбы или после нее), то можно в этом документе определить, что у каждой стороны есть свое имущество и распоряжаться им они могут самостоятельно, без оглядки на партнера.

Как следствие из сказанного выше, брачный договор (он же контракт) – это необходимость, без которой оформление жилья в долевую собственность не представляется возможным.

Ранее, буквально в 2018 году, на это правило зачастую закрывали глаза и оформить собственность супруги могли без особых проблем (пусть это и было не слишком законно), однако сейчас, по состоянию на 2021 год, при попытке такого оформления, последует отказ.

Брачный контракт нужно заключать обязательно, если есть желание приобрести жилье с разделением на доли.

Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Зачем вообще требуется оформлять квартиру с долями? Чем она лучше и чем отличается от совместной? В обычном варианте это выглядит примерно так:

Долевая собственностьСовместная собственность
Каждый владелец может распоряжаться только частью недвижимости.Жилье хоть и принадлежит нескольким лицам, но они вольны распоряжаться всеми помещениями без ограничений.
Можно выделить долю в натуре и в буквальном смысле слова отгородиться от остальных жителей квартиры (самый простой пример – коммунальное жилье).Выделить долю в натуре невозможно. Да и обычно не требуется.
Налог на недвижимость распределяется между всеми собственниками в соответствии с долей, которой они владеют. То же можно сказать и о коммунальных платежах.Все платежи и налоги распределяются между собственниками равными частями.
Можно продать свою долю другим совладельцам или даже третьим лицам.Продать квартиру можно только целиком, с согласия всех совладельцев.
В своей доле собственник может прописывать кого угодно и обустраивать ее по собственному усмотрению.Прописка других лиц, так же как и реконструкция помещений производится только с согласия всех владельцев.

Налоговые вычеты

Как легко можно заметить, в обычной семье наиболее актуальным и адекватным вариантом владения жильем является совместное пользование жильем. Однако тут есть одно значительное «Но!» — налоговые вычеты.

С точки зрения законодательства, квартира в совместной собственности является одним элементом, вне зависимости от количества жильцов. Как следствие, налоговый вычет на нее полагается только один.

А вот квартира, разделенная на доли – это уже несколько элементов и владелец каждого из них имеет право на налоговый вычет.

Как купить квартиру в долевую собственность: инструкция

Таким образом, единственный способ оформить жилье супругам в долевое владение – оформить брачный контракт до приобретения жилья. Еще раз уточним, что это может происходить как до брака, так и в момент вступления в него или любой день после заключения союза.

Порядок действий

  1. Заключить брачный контракт, в котором расписать, например, что при покупке нового жилья оно обязано оформляться исключительно в долевую собственность.

Супруги могут пользоваться им как совместной недвижимостью и при этом получать все выгоды от налоговых вычет долевой.

Но если последует развод, имущество будет делиться не поровну, как это положено по законодательству, а так, как это сказано в брачном контракте.

  1. Найти подходящее жилье.
  2. Заключить договор на покупку квартиры по долям в строгом соответствии с брачным контрактом. Этот пункт обязательно нужно особо проверить в документе.
  3. Перевести деньги за покупку недвижимости.
  4. Оформить жилье на новых владелец в долевую собственность.

Для покупки жилья достаточно паспортов сторон, свидетельства о регистрации недвижимости на предыдущего владельца (сейчас роль этого документа играет выписка из ЕГРН) и брачного контракта. При оформлении права владения дополнительно нужно прикладывать непосредственно сам договор купли-продажи.

Образец брачного контракта

Скачать образец брачного договора для покупки квартиры в долевую собственность

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на оформление квартиры супругами в долевую собственность:

  • Стоимость жилья: индивидуально в каждом отдельном случае.
  • Госпошлина за оформление брачного контракта в нотариальной конторе: 500 рублей (исходя из пп.10, п.1, ст.333.24 НК РФ).
  • Госпошлина за оформление брачного контракт вне нотариальной конторы: 1500 рублей (ст.333.25 НК РФ).
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей с человека. Раз супругов двое, значит общий платеж составит 4000 рублей (пп.22, п.1, ст.333.33 НК РФ).

Сроки

Оформление брачного контракта занимает считанные минуты, в худшем случае – часы. Сама сделка покупки и продажи недвижимости также может быть реализована максимум за 1 день. Регистрация права владения занимает от 3 дней и примерно до 2 недель.

Сюда не включаются затраты времени на поиск подходящей недвижимости, так как в каждом отдельном случае этот срок может варьироваться от нескольких часов и до нескольких лет.

Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.

Если потенциальные супруги заранее планируют приобретать жилье в долевую собственность, они могут сделать это заранее, еще до заключения брака, не заключая соответствующих контрактов, ведь по закону, имущество супругов, которым они владели до брака является их личной собственностью.

При покупке жилья в долевую собственность супругами, особенно при заключении брачного контракта, может возникать масса вопросов и проблем. На бесплатной консультации опытные юристы разберут наиболее спорные элементы, и они могут выступать в качестве представителей клиента/клиентов, активно помогая заключить сделку именно в том виде, который требуется.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami/

Как супругам лучше оформить квартиру в собственность при покупке

Покупка квартиры супругами
Время чтения: 6 минут

Защита имущественных прав каждого члена семьи вызывает много спорных вопросов. Законодательно установлено несколько способов оформления недвижимости, приобретенной во время брака. Чтобы впоследствии один из пары не остался ни с чем, нужно выяснить, как супругам лучше оформить квартиру в собственность, и выбрать оптимальный режим.

Совместно нажитое имущество

К имущественным отношениям между членами семьи применяются нормы гражданского и семейного законодательства. Согласно ст. 34 СК РФ, все имущество, нажитое во время брака, считается совместным, независимо о того, на кого из членов семьи его оформляли.

Ст. 33 и ст. 44 СК РФ определяют 2 варианта владения и распоряжения общими материальными благами:

  1. Законный режим. Предполагает, что все имущество – это совместная собственность супругов без определения долей. Право владения принадлежит обоим, даже если кто-то из пары не имел доходов, так как вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим причинам.
  2. Брачный договор. Устанавливает владение и распоряжение имуществом по договоренности. Документ оговаривает наиболее удобный для обеих сторон способ владения, например, официальное выделение долей или оформление жилья на кого-то одного из спутников жизни.

Общая долевая собственность супругов предусматривает деление на 2 равные части. Поскольку доли в натуре не выделены, считается, что муж и жена владеют квартирой полностью и распоряжаться жильем могут только сообща.

Если договоренность относительно владения объектом не достигнута, законодательство позволяет установить порядок пользования жилым помещением либо выделить равные доли для каждого владельца. Для этого жилье должно отвечать таким требованиям:

  • установленная площадь на человека;
  • техническая возможность равного раздела.

Ст. 39 СК РФ говорит о возможности изменения размера долей в судебном порядке. Если технически помещение неделимо, но находится в совместном владении, при разделе один партнер вправе претендовать на денежную компенсацию, а другой – на полноправное владение имуществом.

Хотя совместное и долевое владение имеют некоторые общие черты, права распоряжения имуществом не одинаковы.

Более подробно этот вопрос освещается в статье «Отличие долевой собственности от совместной».

Покупка жилья в браке

Прежде чем приобретать жилплощадь, паре стоит обдумать, как ее поделить в случае необходимости. Это касается ситуаций, когда между мужем и женой нет согласия в финансовых вопросах.

Покупка недвижимости в браке предполагает, что оба супруга получают равные доли в имуществе и одинаковые права владения и распоряжения. Однако некоторые нюансы сделки могут существенно уменьшить долю, принадлежащую одному из них, и даже вовсе лишить его имущества.

О подводных камнях разных режимов владения читайте в материале «Покупка жилья в браке».

Варианты оформления недвижимости в браке

Возможны три варианта: оформление в совместную или долевую собственность и на одного из супругов.

Чаще всего супруги оформляют купленную квартиру в общую совместную собственность. В этом случае в документах указан один владелец, хотя фактически жилье принадлежит обоим.

Реже происходит оформление квартиры в собственность с указанием долей и регистрацией прав как на мужа, так и на жену.

В этой ситуации супруги распоряжаются своим имуществом самостоятельно, соблюдая законодательно установленные ограничения.

Речь идет, например, о невозможности отчуждения части квартиры без отказа совладельца от преимущественного права покупки. Это правило распространяется даже на мужей и жен.

Регистрация совместного владения

Законный режим владения предусматривает ст. 33 СК РФ. Поскольку в этом случае все нажитое в браке движимое и недвижимое имущество принадлежит обоим, покупка квартиры в общую совместную собственность оформляется на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально.

В договоре, в заявлении на регистрацию и в выписке ЕГРН указывается один собственник.

Предполагается, что о покупке известно всем членам семьи, поэтому письменное согласие на сделку не требуется.

Нюансы оформления общего режима владения рассмотрены в статье «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

Регистрация долей на супругов

Имена обоих брачных спутников фигурируют в документах с указанием частей, принадлежащих каждому из них, если оформляется долевая собственность супругов при совместной покупке квартиры. Такой режим собственности регулируется ст. 40 СК РФ и предусматривает заключение брачного договора.

При покупке жилья в долевое владение без заключения брачного соглашения доли, принадлежащие каждому из них, будут считаться совместно нажитым в браке имуществом.

Следовательно, один супруг при разделе жилплощади будет иметь право на ½ части другого, в соответствии со ст. 39 СК РФ.

Таким образом, чтобы приобрести квартиру в долевую собственность, необходимо заключить соглашение, определяющее имущественные права супругов.

Регистрация на одного из супругов

Оформление права собственности на одного из супругов не всегда относит жилплощадь к совместно нажитой. В ст. 36 СК РФ перечислены случаи, при которых права принадлежат только мужу или жене:

  • жилье получено в дар. Не имеет значения, произошло это до регистрации брака или в период совместной жизни;
  • имущество унаследовано во время брака либо до свадьбы;
  • недвижимость покупают за личные средства.

Передача жилья по договору дарения между членами семьи либо близкими родственниками имеет некоторые преимущества перед сделкой купли-продажи. Во-первых, ст.

217 НК РФ освобождает стороны от уплаты 13% налога на имущество. Во-вторых, в дальнейшем второй супруг не сможет претендовать на подаренную квартиру.

Такие же правила установлены и для имущества, полученного в наследство по закону или по завещанию.

Приобретение квартиры в браке одним из супругов за личные средства требует доказательств того, что деньги не являются общими. Согласно ст. 34 СК РФ, к таковым относится:

  • заработная плата;
  • доходы от предпринимательства;
  • пенсии, пособия;
  • другие денежные выплаты нецелевого назначения.

Если недвижимость куплена за счет подаренных, унаследованных или другим способом полученных денег, она принадлежит только тому, кому эти средства предназначались.

В остальных ситуациях покупка в браке и оформление квартиры на одного из супругов регламентируется ст. 34 СК РФ – недвижимость принадлежит обоим в равных долях на праве общей совместной собственности.

Какой режим владения недвижимостью предпочтительнее

Брачный договор как способ защиты имущественных прав не особо распространен в России. Но, заключая такое соглашение, супруги заранее определяют, на какую часть имущества имеют право. Это позволяет оформить купленное жилье на супругов в неравных долях.

Но и имущество, находящее в совместном владении, не всегда будет делиться поровну (ст. 39 СК РФ). При разделе принимаются во внимание следующие факторы:

  • затронуты интересы несовершеннолетних детей:
    • регистрация с одним из родителей;
    • приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала;
  • один из супругов не имел доходов по неуважительным причинам:
    • не вел домашнее хозяйство;
    • не занимался воспитанием детей;
    • не ухаживал за близким, который в этом нуждался.

Прежде чем заключить договор купли-продажи, стоит обдумать, что лучше: долевая или совместная собственность для супругов.

Покупка жилья в период брака и его оформление в совместное владение означает, что заранее определены причитающиеся супругам части. Поэтому одинаково защищены права и мужа, и жены.

В определенных случаях, предусмотренных ст. 37 СК РФ, имущество, которое оформлено на одного из супругов и является личной собственностью, переходит в совместное владение.

Поэтому перед тем как оформить квартиру в браке на кого-то посредством дарения или другим способом, нужно принять во внимание условия, при которых другой супруг получит право претендовать на ½ часть жилья.

Одно из них – это существенно возросшая стоимость квартиры в результате его трудовых либо денежных вложений:

  • произведена реконструкция, ремонт;
  • установлены новые коммуникации;
  • увеличена площадь.

Если пара живет в незарегистрированном браке, квартира будет принадлежать тому, на кого оформлена. А устанавливать право на совместное владение придется в суде, да и то лишь если удастся доказать проживание одной семьей и ведение общего хозяйства в момент приобретения объекта.

Внимательно изучив перечисленные варианты покупки, пара сможет решить, как лучше оформить квартиру в браке в их случае.

Ипотека и совместная собственность

Наиболее распространенный способ приобретения недвижимости – в кредит. В этом случае квартира передается в залог банку до полного погашения долга. И если договор с кредитором оформлен лишь на одного из супругов, объект все равно будет принадлежать обоим в равных частях.

По кредитным обязательствам муж и жена являются созаемщиками, даже если один из них не имеет никаких доходов. Исключением является оплата кредита личными средствами – деньгами, полученными в дар либо от продажи собственного имущества, приобретенного до брака.

Если жилье куплено за средства, полученные в результате трудовой/предпринимательской деятельности, имущество делится в равных долях между супругами.

Нотариально удостоверенным соглашением мужу и жене выделяются оговоренные части помещения. По требованию сторон кредитного договора либо банка ипотечное соглашение можно перезаключить отдельно с каждым из супругов и разделить долговые обязательства пропорционально их долям.

До полного возврата долга продать имущество можно только с согласия банка (ст. 37 Закона РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому при выделении долей и разделе кредитных обязательств переоформляется право собственности на жилье с отметкой о залоге. После погашения кредита супруги обретают право распоряжаться помещением.

Налоговый вычет при покупке в браке

Если муж и жена покупают квартиру, возврат 13% НДФЛ зависит от режима владения ею:

  • покупка жилья в совместную собственность – налоговый вычет получает кто-то один из пары либо выплата распределяется между мужем и женой поровну;
  • покупка квартиры в долях предполагает распределение вычета строго в соответствии с размером части имущества;
  • покупка недвижимости в ипотеку – налоговый вычет рассчитывается от стоимости квартиры и уплаченных процентов по кредиту.

Процесс оформления вычета в случае долевой собственности несколько отличается от совместной – в первой ситуации супруги должны подать заявление о распределении расходов между ними.

Заключение

К сожалению, застраховаться от имущественных споров невозможно, какой бы порядок оформления квартиры в собственность ни применялся.

 Чтобы каждый из супругов мог отстоять свои права на жилье, желательно приобретать недвижимость в совместное владение.

Несмотря на некоторые аспекты распоряжения приобретенным имуществом, например, обязательное согласие на продажу, супруги при разделе находятся в равных условиях.

Брачный договор уместен, если семье принадлежит прибыльный бизнес или супруги покупают несколько объектов недвижимости сразу. Кроме того, исключается риск, что в случае раздела партнеры столкнутся с изнурительными судебными тяжбами.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/kak-suprugam-luchshe-oformit-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.