Порядок переуступки права аренды

Содержание

Оформление переуступки права аренды земельного участка

Порядок переуступки права аренды

Арендная плата за землю является неотъемлемой частью взаимоотношений арендодателя и арендатора в вопросах землепользования.

Не исключением будет и ситуация, в которой земля отойдет другому арендатору на условиях переуступки.

Переуступкой удобно пользоваться, когда у первоначального арендатора на какое-то время угас интерес в отношении арендуемой земли. А отказываться от аренды ввиду удачного расположения земли не целесообразно.

Что такое переуступка права аренды земельного участка

Это передача за определенное денежное вознаграждение прав и обязанностей другому гражданину в условиях уже существования договорённостей аренды. Переуступка подразумевает обсуждение продолжительности сделки.

При этом такой срок обязан быть не выше основного срока передачи участка. В ситуации составления срока аренды по переуступке менее 5 лет. Обязанность оповещать собственника участка, а также получать его согласие не возникает.

Значительное увеличение срока над ранее оговоренным требует оповещения собственника о желание уступить аренду другому.

Стороны сделки

Сторонами будут два арендатора (предыдущий и последующий). Статус лиц, заключающих подобную сделку, не будет иметь решающего значения. При заключении подобного соглашения собственник недвижимости участия не принимает.

Им устанавливаются все условия. Правом арендатора будет являться установление повышенных платежей за уступаемую землю. Но при этом договором уступки не может быть установлено возможности изменения условий самого соглашения.

При подписании договора переуступки новому арендатору передаются все права и обязанности, предопределенные договорными обязательствами между собственником земли и первоначальным арендатором. Следует помнить, что даже при наличии договора аренды собственник земли сохраняет за собой следующие права:

  1. Распоряжение участком, переданным в аренду;
  2. Требование ведения отчетности по земле;
  3. Аннуляция сделки, если её обязательства не выполняются или выполняются не должным образом;
  4. Своевременное получение денежных средств;
  5. Повышение арендных платежей по основному договору аренды при появлении договора переуступки.
  6. Нормативное регулирование

Отношения, связанные с землёй урегулированы ЗК. Положения, касающиеся аренды установлены в ст. 22 ЗК РФ. По условиям ранее оговорённой статьи арендатору позволена отчуждение прав по пользованию арендованным участком другому лицу. Ст.

65 ЗК предусматривает также особенности для того, чтобы установить, погасить или изменить арендную плату. Сама же плата должна быть установлена исходя из договорённостей с обеих сторон и прописана в договоре. Ст.

615 ГК закреплено право арендатора на распоряжение арендуемым имуществом, исходя из собственных предпочтений, но с учетом действующего законодательства и договорных условий.

ГК и ЗК разрешают использование арендованной земли, как для сельского хозяйства, так и для ИЖС.

Для того, чтобы осуществить передачу земли, уже подверженной аренде, должен быть использован договор цессии.

При заключении цессии передаются права аренды совместно с ликвидацией таковых у ранее существующего арендатора.  Последующее сотрудничество с хозяином земли осуществляется новым арендатором.

Процедура оформления переуступки права аренды земельного участка. Алгоритм действий

Договор, которым оформляется переуступка права аренды в обязательном порядке должен быть в письменной форме, в тексте которого должны быть прописаны основные характеристики объекта аренды, определяющие цену сделки. Такими характеристиками могут быть:

  1. Кадастровый номер участка;
  2. Размер земельного участка;
  3. Состав почвы.

Для того, чтобы оформить договор необходимо учесть следующие особенности:

  1. От основного арендатора не должно остаться долга по уплате аренды;
  2. Обязательное соблюдение норм действующего законодательства. При возникновении нюансов, не оговорённых основным договором аренды, необходимо получение нотариального согласия хозяина земельного участка;
  3. Отражение в договоре имеющихся имущественных обременений (закладная в банке при покупке собственником земли по целевому кредиту);
  4. Переход права аренды будет отражен основной целью в содержании договора.

Проведение сделки переуступки права аренды происходит в 2 этапа:

  1. Устная договорённость по условиям сделки. В этот же этап входит визуальный осмотр участка, а также размер арендных платежей;
  2. Документальное оформление сделки, а также ее регистрация.

Осуществление использования земли, переданной от основного арендатора, возможно только соблюдая важные условия:

  1. Использование земли строго по назначению (строительство дома невозможно осуществить на земле сельскохозяйственного назначения);
  2. Если назначение земли все же подходит под строительство, то для его осуществления необходимо получение разрешения собственника земли;
  3. Земля, которая уже подвергнута аренде может быть частично передана в субаренду, но для этого необходимо получить согласие владельца;
  4. Сохранение первозданного вида арендуемого участка.

Новым арендатором при подписание договора осуществляется приём ответственности за надлежащей сохранностью переданного участка, а также своевременность оплаты арендных платежей.

Если какое-то из этих требований не будет выполнено, то собственник передаваемого участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Для того, чтобы не возникало ситуаций, при которых возможны конфликтные ситуации с собственником, необходимо, чтобы все действия в отношении участка были согласованы, несмотря на то, что законом такое согласование не установлено.

При аренде государственного земельного участка необходимо получать разрешение в случае любого действия в отношении участка.

Если осуществляется переуступка земель муниципальной собственности, то местная администрация в обязательном порядке должна предоставить свое согласие.

Участок, передаваемый по переуступке права аренды должен быть передан в неизменном виде, поскольку законом запрещено делить его на небольшие части.

Для того, чтобы передать только часть участка, необходимо разрешение арендодателя, который определит границу той самой части участка. После получения разрешения собственник определит границу отделяемой части.

Знайте, что после определения границы они должны быть зарегистрированы в установленном порядке. На каждый выделенный участок будет заключен свой арендный договор, который будет подлежать переуступке.

Если не осуществить указываемый выдел, то один и тот же участок, с тем же номером будет зарегистрирован разными договорами одновременно.

Документы, необходимые для осуществления переуступки

Для осуществления права аренды необходимость предоставлять правоустанавливающие документы на землю отсутствует. Основным документом для осуществления переуступки будет являться уже заключенный с собственником основной договор аренды.

Договором аренды у арендатора закреплены права, которые он передает по переуступке третьему лицу. При этом в условиях основного договора аренды не должно быть прямого запрета на передачу арендных прав на землю.

Условия, включенные в договор переуступки будут в полной мере соответствовать условиям договора аренды. Единственным различием будет выступать стоимость переуступки.

Для того. чтобы совершить сделку необходимы следующие документы:

  1. Первоначальный договор аренды;
  2. Документы, удостоверяющие личность, обеих сторон сделки;
  3. Квитанции, подтверждающие у арендатора отсутствие задолженности перед собственником земли;
  4. Документация, подтверждающая или опровергающая наличие обременений по арендуемому земельному участку (подобную информацию предоставляет Росреестр любому заинтересованному лицу).
  5. Последствия осуществления переуступки

Как только в Росреестр будет внесена информация о том, что права перешли в руки нового арендатора, изначальный владелец утратит все связи с землей. Новый землепользователь после регистрации, основываясь на положениях статей Земельного и Гражданского кодексов, получит следующие права и обязанности:

  1. Права на выкуп арендуемого участка;
  2. Права на строительство зданий или построек на арендуемом участке без нарушения целевого предназначения участка;
  3. Обязательство по осуществлению своевременного перечисления арендной платы за занимаемый участок;
  4. Обязательство по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Госземнадзор имеет право проверить методы землепользования нового арендатора и при несоответствии правилам привлечь его к ответственности посредством предписания. Запомните, что в качестве взыскания могут наложить штраф.

Кроме того, земельный участок могут принудительно изъять из пользования.  Срочность договора переуступки соответствует первоначальному договору аренды. Новый пользователь приобретает право приоритетного выкупа земельного участка.

Но только если этот участок находится в фонде муниципального образования. Такая возможность появляется при осуществлении строительства дома при условии, что участок предусматривал подобный вид использования.

Продлить арендный договор возможно руководствуясь все тем же ЗК РФ. При этом участие первоначального владельца земли в этой процедуре не обязательно.

Обязательные условия при осуществлении пользования земельным участком, переданным в аренду по переуступке

Существуют обязательные для выполнения условия, которые арендатор, получивший земельный участок по переуступке права аренды, не имеет права нарушить:

  1. Использование земли строго по ее целевому назначению;
  2. Если на арендуемом участке планируется осуществление строительства, то необходимо получение разрешения от собственника земли;
  3. Если на арендуемом участке планируется выделение участка под субаренду, то необходимо получение разрешения от собственника земли;
  4. Сохранение полученного в пользование земельного участка в первоначальном виде.

Подобные условия очень важны для беспрепятственного пользования землей и не возникновения ситуаций для одностороннего расторжения договора аренды. Ответственность арендатора состоит не только в своевременности внесения оговоренных платежей, но и в сохранении переданного ему имущества.

Для поддержания доверительных и партнерских взаимоотношений с арендодателем желательно осуществлять согласование любых действий с его имуществом. Особенно жесткие правила в данном вопросе возникают при осуществлении аренды у государственных структур.

Ярким примером может стать обязательное получение разрешения на переуступку прав аренды при передаче другому арендатору земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Использование дополнительного соглашения в процедуре

Дополнительные соглашения являются уточняющими документами к основному договору переуступки. Можете изменить условия договора или порядок оплаты, в том числе и реквизиты сторон договора. Помимо подобных вопросов дополнительным соглашением можно также учесть и боле важные моменты:

  1. Арендатор, которому передается земельный участок по переуступке берет на себя обязательство по погашению задолженности по арендным платежам первоначального арендатора;
  2. Арендатор, которому передается земельный участок по переуступке производит увеличение стоимости переуступки на размер арендной задолженности арендатора, передающего землю.

Какой бы вопрос не был урегулирован дополнительным соглашением помните, что оформление юридически-значимых документов Вам необходимо оформить как минимум в двух экземплярах.

Налогообложение

Согласно НК РФ при осуществлении передачи имущественного права. Которым и является переуступка права аренды, арендатором обязателен к уплате НДС. Этот момент крайне важен, поскольку именно он и отличает переуступку от обычной аренды.

Плюсом в данной ситуации можно считать возможность учета арендных платежей при установлении размера налоговых выплат. Базовой суммой для исчисления налога будет являться сумма, переданная первоначальному арендатору за переуступку и установленная договорными отношениями.

Даже в вопросе налогообложения имеется свой нюанс. При совершении уступки в адрес физического лица обязанность подачи декларации возникает у самого арендатора. В ситуации, в которой новым правопреемником становится юридическое лицо.

Осуществление налоговых платежей происходит как налоговым агентом.

Стоит также обратить внимание на то, что для даты, с которой будет определена налоговая база будет считаться дата переуступки права аренды, а соответственно и дата передачи всех прав и обязанностей новому арендатору.

В вопросе погашения задолженности по арендным платежам предыдущего арендатора стоит ответственно подойти к отражению данных сумм в договоре. В противном случае уменьшить налоговую базу на сумму погашенного долга не получится. Бездокументарные расходы не подлежат декларированию.

Это соответственно влечет за собой отсутствие учета по таким платежам для назначения размера налога.

Государственная регистрация договора

Государственная регистрация обязательна для договоров с периодом аренды земельного участка свыше года. А также при участии юридического лица в качестве одной из сторон договора. Размер государственной пошлины будет зависеть от статуса стороны. Так, физическое лицо оплатит только 2000 рублей, тогда как юридическое — 22000 рублей.

Переуступка права аренды является удобным способом сохранения за первоначальным арендатором приоритетного права аренды на землю.

Кроме того, из этой процедуры может быть извлечена и экономическая выгода в виде сокращения арендных платежей при временном не использовании основным арендатором, переданного ему имущества.

При обращении к подобной процедуре важно соблюсти все нормативно-правовые нюансы и грамотно составить договор.

Источник: https://prozemlu.ru/oformlenie-pereustupki-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами 2021: передача прав и обязанностей, образец

Порядок переуступки права аренды

Необходимость в передаче права аренды земли возникает, если участок временно не используется арендатором по назначению. Чтобы избежать простоя арендованной территории, ее уступают тем гражданам, которым она необходима для личных целей. Для этого нужно обговорить условия сделки и заключить договор переуступки права аренды земельного участка на срок до 12 месяцев или больше.

Это стандартная процедура, регламентируемая законодательством, с конкретными требованиями и ограничениями. Чтобы ее реализовать, нужен точный порядок действий и знание требований, предъявляемых к сторонам сделки.

Согласно информации, приведенной в ст. 615 ГК РФ, гражданин, владеющий землей как собственник или взявший ее во временное пользование, может передать свое право использования другому лицу. В такой ситуации требуется заключение двухстороннего или трехстороннего соглашения с приведением полной информации о земле и условиях ее аренды для нового лица.

Интересно! Латинский термин «цессия» означает уступку и передачу прав на что-либо, включая земельный участок. Документ о цессии подтверждает законность такой уступки и является ее документальным подтверждением.

Его оформляют в соответствии с требованиями и нормами Гражданского кодекса по стандартной форме. Помимо ст. 615, сведения о праве переуступки и процедуре цессии также присутствуют в ст. 22 ЗК РФ, где приводится информация о предельных сроках аренды и размерах платы за аренду, правах и обязанностях арендодателей, а также нюансах передачи территории в использование.

Что такое переуступка и уступка прав аренды?

Под уступкой и переуступкой права аренды любого земельного участка подразумевают комплексную передачу полномочий, касающихся использования земли, от первого арендатора другому человеку.

Пункты нового соглашения не должны противоречить условиям первоначальной сделки, в противном случае собственник территории имеет право оспорить соглашение.

Такая процедура необходима во время продажи дома, построенного на арендованной земле, поскольку, помимо юридической смены собственника, нужно переоформить и сам участок под домом.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Также переуступку выбирают, когда нужно передать землю другому арендатору с целью временного проведения сельскохозяйственных работ и получения дополнительной прибыли. Детали процедуры зависят от срока использования территории.

Если он составит менее пяти лет, понадобится получить согласие от арендодателя. В остальных ситуациях будет достаточно простого уведомления второй стороны о смене лица, пользующегося землей.

Если участок арендуют под ИЖС, нужно дополнительно учитывать строительные правила.

Чем отличается договор об уступке от соглашения?

В законодательстве нет отдельного регламента, регулирующего различия между договором и соглашением об уступке, поэтому зачастую названия документов используются в произвольном порядке с соблюдением норм статей 606 и 607 ГК РФ. Вопрос о том, какую именно форму документа выбирать при проведении процедуры, решается с учетом всех нюансов сделки. В некоторых случаях лучше заключать именно соглашение, а не договор, и наоборот.

Важно! Срок переуступки не может быть больше общего периода пользования землей, который указан в основном договоре. Переуступка происходит на условиях, которые ранее обговаривались между первым арендатором и владельцем.

Первичный документ, заключенный с участием юридических либо физических лиц представляет собой основной документ, к которому в дальнейшем будут прилагаться дополнительные соглашения. Все нормы нового договора цессии будут правомерными только со ссылкой на изначальный экземпляр, без предоставления которого документ о переуступке не считается правоспособным.

Но стоит учитывать некоторые различия между соглашением и договором:

  1. Договор представляет собой документ, подтверждающий полную передачу права на аренду, в таком случае предыдущий арендатор будет передавать право пользования землей третьему лицу и исключается из гражданско-правовых отношений. После завершения процедуры арендатором станет цессионарий в пределах оговоренного срока.
  2. Соглашение дает возможность передать право на заключение арендного договора после того, как оно будет получено на торгах, но ровно до тех пор, пока выкупившая его сторона не оформит аренду.
  3. Договор субаренды частично меняет положения основного соглашения. На этом основании арендатор продолжит оставаться титульным владельцем прав на землю.

Этапы передачи обязанностей между физ.лицами

Передача прав и обязанностей по договору состоит из нескольких этапов. В первую очередь понадобится изучить основной документ аренды и связанные с ним пункты законодательства.

  Далее нужно проработать само соглашение на основании первоначального документа и включить в него все необходимые пункты, обговоренные сторонами. Иногда право переуступки вступает в силу не сразу, а спустя определенное время.

В таких случаях целесообразно заключать предварительный договор.

Перед подписанием все нюансы необходимо согласовать с арендодателем, иногда может потребоваться письменное одобрение на передачу права на собственность.

Важный этап – проведение сверки расчетов по оплате аренды земли, особенно если дело касается использования муниципального земельного участка. Арендатору следует убедиться в отсутствии долгов у своего предшественника.

Если основное соглашение заключали в нотариате, новое также должно быть заверено нотариально.

Договор переуступки можно оформить несколькими способами:

  • в риэлторской фирме;
  • в офисе юридической компании;
  • у нотариуса;
  • самостоятельно.

Образец договора

Существует стандартный образец договора переуступки, заполняемый по форме, в который должны быть включены все основные пункты. Подходящий шаблон выбирают в зависимости от типа арендатора, это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

На первой странице указываются данные обеих сторон, и заполняется информация о самом объекте недвижимости.

В документ включается информация об основном соглашении, а также дополнительные сведения о возможности использовать землю под ИЖС, перспективе застройки, потенциальных обременениях, общей площади и другом.

Важно! По первоначальным условиям можно передавать только те права на землю, которыми владеет арендатор, также стоит учитывать, что они дают возможность только пользоваться участком, право на распоряжение остается у его владельца.

В документе также присутствует пункт по оплате переуступки, этот платеж является разовым, последующие будут совершаться только между новым арендатором и владельцем.

Договор включает отдельный пункт о правах и обязанностях, касающихся аренды, в течение периода переуступки. Сроки действия могут равняться сроку основного договора или ограничиваться конкретным временным промежутком.

В нем должны присутствовать подписи собственника, первого арендатора и нынешнего нанимателя.

Скачать бланк договора переуступки права земельного участка

Особенности

При оформлении документа о переуступке участка, находящегося в аренде, нужно обязательно включать в него все главные и дополнительные пункты для защиты участников сделки от возможного мошенничества.

Следует заранее определиться с типом документа, это может быть как договор, так и соглашение, и учесть все возможные нюансы.

Необходимо помнить, что по законодательству в соглашение уже нельзя будет внести дополнительные пункты по сравнению с договором.

Если в предварительном договоре был указан запрет на субаренду и выкуп, такие действия нельзя будет вносить в новый документ цессии.

Участники сделки не смогут поменять арендную плату после заключения договора, поэтому ее сумму следует обговаривать заранее.

Чтобы избежать возможных проблем, лучше дополнительно уточнить права и обязанности всех сторон, принимающих участие в заключении сделки.

Госпошлина

Во время регистрации договора в Росреестре нужно будет вносить стандартную госпошлину, размер которой зависит от типа арендатора. Для физических лиц ее сумма составит две тысячи рублей, для юридических – двадцать две тысячи.

Пошлина оплачивается перед заключением договора, без нее он не вступит в силу, поскольку сделка не будет считаться зарегистрированной. Нужно учитывать и дополнительные нюансы, к примеру, если земля находится в аренде на 49 лет.

Иногда участники сделки дополнительно получают уведомление о переуступке, если это обговаривалось требованиями заключаемого договора.

Проведение регистрации в Росреестре

По правилам все документы на переуступку аренды земли, находящейся в частной или муниципальной собственности, должны пройти государственную регистрацию.

Сама процедура проводится в органах кадастра, где документ в обязательном порядке внесут в базу и зафиксируют переход земли к другому лицу на конкретный срок. Без регистрации такая сделка не вступит в силу и будет считаться недействительной.

Нужно учитывать, что если срок передачи составит меньше 12 месяцев, участники сделки могут не фиксировать переход земли в использование.

Чтобы оформить сделку, арендатору понадобится составить заявление от себя и указать, что он хочет передать право на участок конкретному лицу с учетом условий соответствующего договора.

Иногда к комплекту нужно будет приложить согласие владельца участка, заверенное у нотариуса, дополнительно согласие его супруга или супруги. Новый арендатор сможет вступить в права после официальной регистрации процедуры.

Комплект документации для проведения процедуры включает:

  • заявление арендатора;
  • копии паспортов всех участников;
  • копию договора об аренде, подтвержденную нотариусом;
  • справку об отсутствии или наличии определенных лимитов на участке земли;
  • оригинал и копию кадастрового паспорта на территорию;
  • договор, подтверждающий переуступку, в двух или трех экземплярах;
  • квитанцию на оплату пошлины и ее копию.

Из видео Вы узнаете, что нужно чтобы переоформить права аренды:

Оформление переуступки права на территорию должно подкрепляться заключением отдельного документа или соглашения с учетом нюансов и условий сделки.

Оно вступает в силу после регистрации договора в Росреестре и заключается на конкретный период с учетом договоренностей всех сторон, подписывающих документ. Согласие владельца, заверенное у нотариуса, может понадобиться в определенных случаях.

После того как документ вступит в силу, он будет считаться правомерным, а его положения будут рассматриваться с учетом соответствующих статей ГК РФ и Земельного кодекса.

Источник: https://vashdom.guru/arenda/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Переуступка права аренды нежилого помещения

Порядок переуступки права аренды

Бесплатная консультация юриста по телефону:

В ряде случаев арендатор может пожелать передать другому лицу права и обязанности, связанные с арендой нежилого помещения. Подобная переуступка прав возможна лишь при соблюдении определенных условий.

Понятие переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды (ППА) — это сделка, которую некоторые специалисты называют частным случаем договора купли-продажи. Но, при переуступке прав объектом торга становятся не материальные блага, а возможность временного пользования определенным имуществом. В большинстве случаев производится переуступка прав арендатора нежилого помещения.

Одно из определений переуступки прав аренды — это перенаем имущества, при котором сменяется лицо, являющееся арендатором.

Права и обязанности сторон, указанные в договоре, сохраняются в полном объеме. Изменение этих прав допускается при согласии обеих сторон и отсутствии возражений со стороны представителей государственных структур.

Преимущества переуступки прав

Основное преимущество переуступки прав аренды — получение сделки на выгодных условиях, заключенных с предыдущим арендатором. Данная процедура обычно используется при аренде коммерческой недвижимости, способной приносить высокую прибыль. Пример: аренда помещения под ресторан в престижном районе столицы.

При переуступке прав аренды определенные преимущества получают как прежний, так и новый арендатор нежилого помещения.

В стандартной ситуации для получения прав аренды востребованного помещения нужно участвовать в аукционе. И гарантий на успех здесь не имеется. Поэтому переуступка прав аренды нежилого помещения дает новому арендатору следующие преимущества:

  • Доступ к прибыльной коммерческой недвижимости в обход конкурентов;
  • Выгодные условия. В ряде случаев наем недвижимости первым арендатором осуществляется при меньшей востребованности, на выгодных условиях. Переуступка позволяет получить права временного пользования на условиях той же сделки;
  • Нет необходимости заключать сделку субаренды помещения.

Определенные преимущества получает не только сторона, в пользу которой производится уступка прав, но и та, которая их передает.

Выгода продавца прав аренды состоит в следующем:

  • Возможность передать аренду недвижимости заинтересованному лицу при условии, что данное помещение уже не требуется арендатору. В этом случае не придется платить неустойку за досрочный разрыв сделки;
  • Получение дополнительной прибыли за передачу прав. Лицо, в пользу которого совершается переуступка, платит немалые отступные в пользу прежнего арендатора.

Единственная проблема, связанная с описываемой процедурой — это необходимость соблюдать все условия прежнего договора. В ряде случаев он может не подходить новому арендатору. Но поменять условия прежней сделки не всегда представляется возможным.

Порядок оформления переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды допускается исключительно на возмездной основе, с согласия всех заинтересованных лиц. Это означает следующее:

  • Дарение права аренды не допускается и считается нарушением статьи 575 ГК РФ.
  • Прежний арендатор, претендент на получение права аренды и владелец нежилой недвижимости, должны выразить свое желание провести переуступку.
  • По итогу переговоров между сторонами заключается письменное трехстороннее соглашение, подтверждающее передачу прав.

Вся описываемая процедура разбивается на несколько обязательных этапов. В процесс переуступки прав на временное пользование недвижимостью входит:

  • Обсуждение условий составляемого документа.
  • Получение разрешения на переуступку от специальной комиссии.
  • Сбор пакета необходимой документации.
  • Оформление трехстороннего соглашения между участниками договора, в виде отдельного документа.
  • Регистрация сделки в официальных органах.

Рекомендуется проводить процедуру после консультации с опытным юристом.

В ряде случаев имеются неочевидные ограничения на пользование определенным типом недвижимости. При составлении договора о сделке их следует учитывать.

Обсуждение условий

Первый этап — это заключение предварительной договоренности между участниками соглашения. Обычно ее заключают в устной форме. На этом этапе стороны решают: имеет ли смысл начинать процедуру переуступки аренды нежилой недвижимости. Независимо от того, кто является сторонами договора, решать все спорные вопросы рекомендуется при личной встрече.

Допускается участие официального доверенного лица одной из сторон. Доверенность обязательно заверяется у нотариуса. Но в большинстве случаев желательно организовать обсуждение без участия третьих лиц.

Получение разрешения комиссии

Если владельцем нежилого помещения является государство, необходимо провести конкурс на выбор арендатора с оптимальными условиями для переуступки. Оценивать результаты этого конкурса (или аукциона) будет специальная комиссия, составленная именно для этих целей. За ее состав всегда отвечает арендодатель или его представитель.

Стоит учитывать: в ряде случаев комиссия может предоставить льготные условия определенному участнику.

Если арендодателем является частное лицо, то комиссия должна будет только оценить условия, которые предлагает претендент на переуступку. В случае определенных договоров эту комиссию может заменить владелец помещения. Например, это возможно в тех случаях, когда все три стороны являются частными лицами.

В случае проведения публичного аукциона комиссия обязана соблюдать положения закона №135 ФЗ «О защите конкуренции». А претендент на аренду имеет право проверить состояние помещения, и его пригодность для целевого использования. Здесь действуют положения статьи 477 ГК РФ о сроках обнаружения недостатков переданного товара.

Подготовка документов

После того как комиссия выберет подходящего кандидата, сторонам соглашения следует подготовить пакет документов для обращения в Росреестр. В него в обязательном порядке должно входить:

  • Заявление о приеме пакета документации на оформление сделки. Соответствующий бланк работники Росреестра должны выдать на месте. Они же дают консультацию по правилам заполнения этой бумаги;
  • Квитанция об оплате госпошлины на регистрацию сделки;
  • Основные документы сторон сделки. Для физических лиц — удостоверение личности. Для юридических лиц — учредительные свидетельства. При необходимости в пакет добавляются нотариально заверенные документы доверенных представителей;
  • Разрешение на проведение сделки от уполномоченных лиц (комиссии);
  • Свидетельства ОГРН, ИНН;
  • Базовый договор аренды;
  • Соглашение о переуступке;
  • Документы на нежилое помещение: техпаспорт, кадастровый план, выписка из ЕГРН.

Составление соглашения

Для проведения процедуры обязательно требуется письменное соглашение между участниками. Составляется оно в простой письменной форме. При этом рекомендуется оформлять его после консультации у специалиста.

Неправильно составленный договор переуступки прав аренды нежилого помещения не будет принят даже при условии уплаты пошлины.

Описываемый документ обязательно должен содержать следующие пункты:

  • Полное описание сторон, составляющих документ. Указывается, кто является владельцем недвижимости, кто ее арендует на текущий момент, и в чью пользу происходит передача прав аренды;
  • Описание предмета договора, со ссылками на соответствующую правоустанавливающую документацию;
  • Перечисление прав и обязанностей, подлежащих передаче;
  • Принципы расчета между участниками сделки: размеры и частота выплат, используемая валюта, принципы перечисления;
  • Оценочная стоимость объекта сделки;
  • Ответственность сторон при нарушениях условий сделки:
    • Размеры штрафов и пеня за несвоевременную оплату;
    • Условия односторонней отмены действующего договора;
    • Варианты досудебного решения спорных вопросов;
    • Причины, по которым сделка будет признана недействительной.
  • Реквизиты и подписи сторон.

Документ составляется в трех экземплярах. В ряде случаев требуется четвертая копия, для передачи в Росреестр.

Передача документов и регистрация

Процедура регистрации, при условии правильной подготовки пакета документов, не является сложной. Процесс выглядит так:

  • Уплачивается пошлина за регистрацию сделки. На текущий момент ее стоимость составляет 2 000 рублей для физических лиц, и 22 000 для юридических лиц;
  • Заполняется заявление на прием пакета документов;
  • Собранная документация передается сотруднику Росреестра.

Процесс оформления занимает, в среднем, один календарный месяц. По истечении этого срока участники соглашения получают на руки документы о регистрации сделки.

Причины отказа

В соответствии со статьей 615 ГК РФ, арендатор имеет право передавать возможность пользования имуществом любому другому лицу. Но в ряде ситуаций накладывается запрет на передачу прав аренды используемого имущества.

Вот наиболее частые случаи, при которых невозможна переуступка:

  • Целевая недвижимость является объектом спора в суде;
  • У текущего арендатора имеются долги перед владельцем помещения;
  • При возведении нежилой недвижимости были допущены нарушения законодательства и строительных норм;
  • На помещение наложены определенные долговые обременения. Например, она находится в залоге.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/pereustupka-prava-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Порядок переуступки права аренды

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.