Право на придомовую территорию многоквартирного дома

Содержание

Придомовой участок МКД — что это и как оформить

Право на придомовую территорию многоквартирного дома

Размеры придомового участка определяются при строительстве жилого дома на основе нормативных требований Градостроительного кодекса РФ, окружающей застройки, количества квартир и этажей, наличия предусмотренных проектом встроенных помещений общественного назначения, подъездных путей и т.п. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам.

Границы и площадь придомового земельного участка фиксируются в градостроительных планах города, техническом паспорте дома. Перед вводом дома в эксплуатацию все помещения дома и земельный участок проходят инвентаризацию, при этом составляется технический паспорт, а помещения дома и земельный участок ставятся на кадастровый учет.

В реальной практике в силу несовершенного учета объектов недвижимости или недобросовестности исполнителей в субъектах и муниципальных образованиях возникает ситуация, когда план отведенного при строительстве придомового земельного участка оказывается утерян или уничтожен, когда администрация муниципального образования, например, в силу только ей известной “целесообразности”, решила “оптимизировать” земельные участки вокруг многоквартирных домов, обрезав их по край наружной отмостки.

В таких домах права собственников оказываются нарушенными, они утрачивают возможность, предоставленную жилищным законодательством, по распоряжению своим первоначальным участком, ставится под угрозу качество проживания, возникает вероятность, что вблизи дома или даже вместо детской площадки появится торговый киоск, либо под лукавым предлогом развития предпринимательства будет выстроена коммерческая автомобильная стоянка. Соседние многоквартирные дома одного двора, где было создано общее ТСЖ (или могло бы быть создано), оказываются разделенными узкой полоской муниципальных земель, проходящих прямо через детские городки, спортивные площадки, места отдыха. Товарищества собственников жилья в таких домах, как бы хорошо они ни работали, государственная жилищная инспекция закроет при первой же проверке, поскольку дома утратили смежные границы, а это основное требование ст. 136 ЖК РФ при создании многодомных ТСЖ). В ситуации, когда хороших управленцев мало, особенно в малых городах России, такая практика бьет по самому чувствительному – вредит росту активности граждан, становлению ответственного собственника. У жителей исчезает интерес и практическая возможность создания специального счета капремонта. Словом, такая практика муниципального управления наносит ущерб сохранению жилого фонда в надлежащем состоянии и незаконна.

Помимо нарушения нормативных положений Градостроительного кодекса РФ, определяющего размеры земельного участка, для таких домов исчезают и смежные границы земельных участков с соседними домами, что формально приводит к нарушению требований ст. 136 ЖК РФ, установленных для многодомных ТСЖ (ТСН).

Если такое произошло, собственникам необходимо принять все меры для восстановления своих прав на землю.

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность?

Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца.

Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками, построенными на общем земельном участке.

Чтобы в полной мере распоряжаться своим земельным участком, собственники дома должны обратиться в Росреестр для включения в состав общего имущества земельного участка придомовой территории. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей.

Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей дворовой территории жильцы дома уже приобрели при покупке или приватизации квартиры. При этом жители должны получить в администрации план земельного участка, выделенного при строительстве дома.

Часто администрации городов противятся выдаче планов или по какой-то причине их не имеют.

В таких случаях придется восстанавливать план участка в судебном порядке, руководствуясь свидетельскими показаниями, фактом размещения на придомовой территории элементов инженерной инфраструктуры, малых форм благоустройства территории дома.

Суды, как правило, признают земельный участок общей долевой собственностью на основании надлежаще подготовленных документов. Затем с решением суда и необходимыми документами следует обратиться в территориальное управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на придомовую территорию.

Регистрация земельного участка в общую долевую собственность требует некоторых усилий, но в итоге жители будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

От решения – оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.

Как оформить права собственности на придомовой участок?

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения вспомогательного и технического характера, инженерное оборудование и придомовой земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения, благоустройства, объектами инженерной инфраструктуры.

К федеральным нормативным правовым актам, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на объекты общего имущества, в том числе прилегающую к нему территорию, относятся:

  • Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 37);

Источник: https://mydomcom.ru/articles/mkd/obshhee-imushhestvo/pridomovoj-uchastok-mkd-chto-ehto-i-kak-oformit/

Что такое придомовая территория многоквартирного дома по жилищному кодексу

Право на придомовую территорию многоквартирного дома

Споры между жильцами и управляющей компанией по уборке придомовой территории являются главной темой последних лет. Собственники жилья считают, что обязанность по уборке и содержанию участка и здания лежит на управляющий компании. Иначе, за что им платят деньги. Управляющая компания, ссылаясь на Жилищный Кодекс, говорит, что обязанность по уборке лежит на жильцах.

Кто прав в этом споре? Мы постараемся разобраться в нашей статье.

Что такое придомовая территория

Для начала необходимо выяснить, что называют придомовой территорией. Итак, придомовая территория – это площадь, которая прилегает в многоэтажному дому. К ней могут относиться:

  • Детские и спортивные площадки.
  • Футбольные поля и хоккейные коробки.
  • Парковка и гаражи.

По закону территория около многоэтажки принадлежит жильцам дома. То есть именно они владеют этой землёй на праве общей собственности.

Границы придомовой территории многоквартирного дома определяются при оформлении права собственности. Посмотреть их можно в выписке на земельный участок.

В этом же документе можно посмотреть и остальные постройки, за которыми необходимо ухаживать. В их число могут входить:

  • Тепловые и трансформаторные подстанции.
  • Средства для благоустройства и озеленения двора.

Итак, придомовая территория – это площадь, которая находится непосредственно под многоэтажным домом и в его окрестностях. Теперь необходимо выяснить, кто должен ухаживать за этой территорией.

Кто должен убирать придомовую территорию многоквартирного дома

Несколько лет назад в Жилищный Кодекс были внесены поправки, которые касались содержания придомовой территории многоквартирного дома. Законодатель отметил, что за придомовой территорией должны следить собственники земли.

Ими могли быть только владельцы квартир многоквартирного дома. То есть в платёжный документ были внесены платежи на содержание придомовой территории. Эта сумма зависит от площади квартиры в многоквартирном доме.

Чем больше площадь, тем больше нужно заплатить.

Итак, по закону за придомовой территорией должны следить жильцы многоквартирного дома. Они платят за содержание, пользование площадкой, ухаживают за ней. Иными словами, все работы, которые проводятся на территории многоквартирного дома, – это заслуга жильцов.

Для того чтобы отслеживать платежи на содержание, создаются управляющие компании или эти обязанности передаются ТСЖ. Они же и проводят все необходимые работы по благоустройству территории.

Но что делать, если земельный участок под многоэтажкой не является собственностью жильцов, переходит ли он в их пользование? Здесь нужно уточнить, что законодательно придомовая земля должна передаваться жильцам на праве общей собственности. Но автоматически никто делать этого не будет.

Необходимо самостоятельно пройти всю процедуру и правила по оформлению земельного участка под многоэтажкой в общую долевую собственность. В противном случае придомовая площадка является собственность местной администрации. Именно она осуществляет уход за двором дома.

Итак, за придомовой площадкой должны ухаживать жильцы дома, если территория оформлена в долевую собственность. В противном случае, этим занимается местная администрация.

Получается, если земельный участок не оформлен в долевую собственность, то платить за него не нужно. Именно так можно трактовать закон.

Но в настоящее время жильцы платят за то, что пользуются площадкой около дома, но земельный участок им не принадлежит.

Приватизация придомовой территории в многоквартирном доме: какие есть правила

Для оформления территории в долевую собственность, можно создать ОСМД. Это юридическое лицо, которое создаётся жильцами дома, чтобы управлять домом. Организация помогает улучшить качество услуг ЖКХ и регулирует правильное использование общего имущества.

Что нужно для оформления земельного участка под многоэтажкой в собственность:

  • Провести общее собрание всех владельцев квартир в многоквартирном доме.
  • Собрать подписи на согласие приватизировать придомовую территорию.
  • Если есть техническое задание и разрешение на отведение земли, то необходимо обратиться в землеустроительную фирму, куда необходимо собрать пакет документов: свидетельство о регистрации юридического лица, технический паспорт на недвижимость, устав, план границ придомовой территории.
  • После того как все документы и заявление будут собраны и переданы сотруднику, начнётся процесс оформления. Для этого будет разработан проект по определению границ участка. По нему и будет происходить отвод земельного участка.
  • На городском собрании будет принять решение о передаче земельного участка в собственность жильцам многоквартирного дома.

Осталось только зарегистрировать право на пользование площадкой. Делается это в Едином реестре.

После оформления права собственности на площадку, никто не сможет без вашего согласия построить на территории здания или снести какие-либо постройки.

Нужно ли оформлять земельный участок под МКД в собственность

Приватизация территории около многоэтажки имеет положительные и отрицательные моменты. Плюсы оформления участка в долевую собственность:

  • Без согласия собственников нельзя будет построить на площадке здания или снести постройки.
  • Собственники придомовой площадки могут сдавать её в аренду и получать от этого деньги.
  • Оформление является бесплатным.
  • Придомовая площадка используется на усмотрение жильцов многоквартирного дома.

Минусы приватизации земельного участка под многоэтажкой в общую собственность:

  • На участке разрешается размещать небольшое количество построек. Это могут быть детские или спортивные площадки, гаражи.
  • Жильцы многоквартирного дома обязаны будут следить за участком, за свой счёт благоустраивать её.
  • Согласно Жилищному Кодексу, владельцы многоквартирных домов обязаны платить на содержание площадки. Сумма платежа будет зависеть от площади квартиры. Чем больше квартира, тем больше владельцу придётся сдавать на содержание придомовой территории.

Итак, есть свои прелести в оформлении земельного участка под многоэтажкой в собственность, но есть также и отрицательные моменты. Минусы касаются финансовой стороны вопроса. Если оформить придомовую территорию в собственность, придётся не только следить за её благосостоянием, но и платить налог за земельный участок.

Придомовая территория многоквартирного дома, нормативы

Если вы все же решитесь на оформление придомового участка в собственность, вам необходимо знать, какие есть правила для расчёта границы этого участка. Для расчёта границ есть формула, в которую входят такие показатели:

  • Жилая площадь в многоквартирном доме.
  • Удельная единица доли земли на квадратный метр жилища. Для ее расчёта необходимо взять параметры строительного нормирования (СНиП). Эти показатели различаются. Все зависит от того, в каком году дом был сдан в эксплуатацию.

Для расчёта границ необходимо умножить два этих показателя. Кроме этого, необходимо учитывать и дороги, которые находятся около дома, плотность застроек на участке, сколько этажей в доме.

Стоит отметить: юристы используют более сложные формулы для расчёта границ придомовой площадки. Но для обычных людей этой формулы будет достаточно. Так вы примерно узнаете, какие будут границы у придомового участка вашего многоквартирного дома.

Как поставить ограждение на площадке около многоэтажки

В каждом доме проживает такой человек, который пытается облагородить двор многоэтажки. Чтобы эти труды не прошли даром, участок необходимо огородить. Но не нужно путать забор с ограждением. Ограждения для частной территории:

  • Газон – деревья, высота которых не превышает метра. Такое ограждение в нашей стране используется нечасто. Ведь деревья требуют к себе внимания и постоянного ухода.
  • Декор – забор из кирпича, дерева, металла. Также можно использовать профнастил.
  • Шлагбаум. Это не частичное ограждение.

Также можно поставить непостоянные ограждения. Например, около опасных участков.

Стоит отметить: прежде чем огораживать участок от хулиганов, необходимо эти действия согласовать с компетентными органами.

территории около многоквартирного дома

Мы разобрались, кто должен убирать двор около многоэтажки. Теперь необходимо разобраться, что нужно делать. придомовой территории многоквартирного дома, что входит:

  • Вывоз мусора.
  • Чистка территории от снега.
  • Уход за растениями на территории.
  • Установка детских площадок и игровых комплексов.
  • Окрашивание фасада многоквартирного дома.

Когда все эти работы финансируются из бюджета администрации, то не всегда все пункты выполняются. Особенно это касается чистки снега. После того как придомовая площадка переходит в общую собственность, жильцы самостоятельно могут договориться с коммунальными службами о качестве выполнения работ. Возможно, что заплатить придётся больше, но и качество работ будет выше.

Итак, мы разобрались, что такое придомовая территория под многоэтажкой. Поговорили о плюсах и минусах приватизации придомового участка. Говорить о важности приватизации не стоить. Но после этого вы сможете самостоятельно следить за благоустройством площадки и распоряжаться ею на своё усмотрение.

Ознакомиться с характеристикой правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, вы можете здесь

Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, выдаст вам ипотеку. Одна заявка полетит сразу в 6 банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в ипотечном кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен.

Одобрение 70% заявок обратившихся. Не устроят условия по ипотеке — откажетесь от получения. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся.

Оформить заявку можно кликнув здесь      А оформить заявку на потребительский кредит от 15% годовых, без паспорта можно здесь

Источник: https://domovik.guru/mnogokvartirnyedoma/pridomovaya-territoriya-po-zhilishhnomu-kodeksu.html

Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию :: Жилье :: РБК Недвижимость

Право на придомовую территорию многоквартирного дома

О преимуществах и обязанностях, которые появятся у жильцов дома, — в коротких карточках

Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория принадлежат владельцам квартир (и других помещений) в этом доме на праве общей долевой собственности. Это прописано в ст. 36 Жилищного кодекса России. Однако в стране немало домов, участки и придомовые территории которых не были в свое время сформированы и не перешли во владение жильцов.

О том, какие преимущества дает оформление участка под домом и вокруг него в общую собственность владельцев квартир и какие обязательства оно накладывает, — в коротких карточках.

Кому принадлежат участки под домами и вокруг них

«Прежде Земельным кодексом был предусмотрен заявительный порядок для регистрации права собственности.

Затем эта норма исчезла из закона, поэтому сейчас право собственности на землю принадлежит собственникам помещений по умолчанию (с момента образования земельного участка, то есть его постановки на кадастровый учет) и отдельная регистрация не требуется», — рассказал юрист компании Century 21 Россия Дамир Хакимов.

Если участок не был сформирован до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), жильцы имеют право обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее.

Что касается новых домов, то еще при их строительстве дольщики получают право на землю непосредственно под ним. Однако надо уточнять, сформирован ли и придомовой участок с элементами благоустройства и инфраструктуры. Если нет, то владельцы квартир также имеют право оформить документы и стать его владельцами.

Необходимо ли оформлять участок в собственность

Нет, это дело добровольное. Решение о том, становиться ли им собственниками участка или оставить его в муниципальной собственности, принимают сами жильцы на общем собрании.

Какие преимущества это дает

Жители дома, которые оформили в собственность участок под домом и прилегающую территорию, имеют право распоряжаться землей: принимать решения о благоустройстве, озеленении, установке детской или спортивной площадки, ограждений, шлагбаумов и т. п. Часть общедомового имущества также можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома.

«При организации придомовой парковки жильцы могут сами определить количество парковочных мест, что особенно актуально для старых районов, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Наконец, если будет принято решение о сносе здания (как это происходит, в частности, в рамках программы реновации), то компенсация жильцам будет предоставляться не только с учетом квартир, но и с учетом земельного участка».

Кроме того, жители домов с оформленными в собственность участками могут обезопасить себя от установки на их территории ненужных им объектов, например платной автостоянки или киоска. Без ведома собственников на их территории не может начаться никакое строительство.

В первую очередь, нужно уточнить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет.

Если он не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Москве заявление нужно подавать в департамент городского имущества. Затем необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

«Не лишним будет также получить план земельного участка, выделенного при строительстве дома, в местной администрации, чтобы убедиться, что первоначальные границы придомового земельного участка не изменились, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В случае изменения границ и отказа местных властей выдавать план собственникам нужно обратиться в суд для восстановления плана земельного участка в первоначальных границах».

Затем необходимо обратиться в кадастровую палату или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Процедура постановки на учет занимает около десяти рабочих дней, по истечении которых собственникам выдается кадастровый паспорт земельного участка. Затем следует оформить право общей долевой собственности в Росреестре.

Какие потребуются документы

Пакет документов включает в себя обращение к муниципальным властям о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, технический паспорт дома, квитанцию об уплате госпошлины, протокол общего собрания жильцов, межевой план участка, документ технического учета многоквартирного дома со сведениями о составе общего имущества многоквартирного дома, а также документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.

Повлечет ли оформление участка дополнительные затраты и обязанности

Собственников квартир ждут финансовые затраты на содержание объектов, находящихся на придомовой территории, отмечает Мария Литинецкая. Расходы на организацию парковки или площадки с тренажерами, обустройство клумб и установку скамеек целиком лягут на плечи жителей дома. Но налоговая база не вырастет, добавила эксперт.

На владельцев также возлагается ответственность за обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности в доме и на территории участка.

Что делать с ремонтными работами на территории участка

Иногда возникают проблемы, рассказала Мария Литинецкая, если владельцы квартир, оформившие придомовую территорию в собственность и огородив ее, будут мешать таким процедурам, как прокладка инженерии или линий электропередач. Чтоб избежать конфликтов, на участок может быть наложен сервитут.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b71656d9a794759e33170ce

Споры о праве на придомовую территорию

Право на придомовую территорию многоквартирного дома

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г.

Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м.

, предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком. 

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом.

В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е.

в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания. 

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно.

Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в.

Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.)1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет)2.

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.

) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным.

Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее.3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве. 

Такие споры можно разделить на четыре большие категории: 

  • о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
  • об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
  • об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
  • о границах участков, предназначенных для размещения МКД. 

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием.

Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7.

При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД4.

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение5.

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г.

№ 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59.

Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г.

№ 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса).

При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования.

В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016). 

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст.

305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет – при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка»  вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст.

85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД.

Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

Источник: https://www.advgazeta.ru/mneniya/spory-o-prave-na-pridomovuyu-territoriyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.