Продажа квартир по доверенности подводные камни

Содержание

Если квартира продается по доверенности стоит ли её покупать?

Продажа квартир по доверенности подводные камни
Вернуться к списку статей

26.05.2014

Вы, наконец, нашли подходящий вариант, но узнали, что квартира продаётся по доверенности доверенным лицом, наделённым правом продажи. Не опасно ли покупать квартиру у доверенных лиц, велик ли риск в таких операциях?

Продавать недвижимость может как сам собственник, так и его представитель, действуя по документу, подтверждающего его полномочия.

По разным обстоятельствам владелец жилья никак не имеет возможности присутствовать на сделке – семейные обстоятельства, болезнь или живёт за границей. В таких случаях на помощь приходит доверенность.

В этом документе нотариально удостоверяются полномочия, которыми собственник наделяет своего представителя для представления своих интересов перед покупателями.

Представитель производит все необходимые действия за собственника – делает расчеты, сдаёт документы на регистрацию, подписывает договор продажи. Это очень удобно и объяснимо.

Но, к большому сожалению, по такой схеме продажи квартиры в Москве очень распространены случаи мошенничества и незаконных махинаций с недвижимостью.

В каких же случаях доверенность может таить в себе опасность для покупателя?

Продажа квартиры по доверенности – это очень большой фактор риска

Если покупаете недвижимость в Москве самостоятельно, бесплатный совет – избегайте сделок с участием третьих лиц.

Даже профессиональные риэлторы в 90% случаев остерегаются приобретать собственность, реализуемую через представителей. И это несмотря на то, что сами они часто пользуются данным документом, представляя интересы своих клиентов в сделках с недвижимостью именно по доверенности.

Особенностью является то, что проверить её подлинность или действительность практически невозможно. Тем более если оформление и выдача осуществлялись в другом городе или государстве.

Для продавца никакого риска нет, в любом случае он ничего не потеряет.

В данном случае у покупателя есть большой риск потерять свои деньги.

Рассмотрим главные риски и на что нужно обращать внимание.

Если квартира продается по доверенности, какие опасности Вас могут подстерегать

  1. Самое главное и неприятное – возможность отмены доверенности в любой момент. Собственник вправе в любое время очень спокойно её аннулировать. Отозвать полномочия можно и до и после сделки.

    Это разрешено по законодательству.

    Отменить возможно у того же нотариуса. В этот момент сделка может уже быть на завершающей стадии. Нотариус оповещает все инстанции и пока это дойдёт до нужных инстанций сделка уже может произойти.

    Всем остальным участникам рынка узнать мгновенно, что она отозвана никакой возможности нет.

  2. Доверенность может быть подписана человеком душевнобольным и квартира продается по доверенности, чтобы это скрыть. Покупая квартиру в Москве Вы не можете знать, насколько человек был здоров на тот момент, когда выдавал разрешения от своего лица и жив ли он сейчас. Не исключено, что хозяином окажется гражданин, лечащийся от алкогольной или наркотической зависимости, и позже будет доказывать, что подписывал бумаги под воздействием лекарств и не понимал их смысла. Количество дел в юридической практике по данному факту доходит до 70 процентов. Преобладающее число исков судами удовлетворяются, и покупатели лишаются оплаченных ими квартир.
  3. Если собственник, выдавший доверенность умер, её действие прекращается и она становится недействительной.
    Это ещё один из потенциально негативных моментов. Здесь можно получить огромную проблему. Покупатель отдаёт деньги, а потом выясняется, что доверитель умер, всё превращается в наследственный клубок. Появятся наследники, и государственная регистрация будет приостановлена.
  4. В законодательстве прописано, что данный документ не может быть выдан более чем на три года, но если в ней не прописан этот срок, то она действительна один год. Не все это знают. Можно подумать, что она бессрочная.
  5. Наличие подчисток и помарок в документе делает её недействительной.
  6. Риск повышается в разы, если владельцы жилья находятся в местах лишения свободы или лечатся от алкоголизма, инсульта, наркомании и т.д. Выйдя из тюрьмы или больницы, уже бывший собственник обращается в суд, утверждая, что не понимал значимости своих действий или подписал документы под угрозой.
  7. Очень распространены случаи использования поддельной доверенности.

Если Вы не хотите такого течения событий, у агентств недвижимости есть такая услуга, как сопровождение сделок с недвижимостью. В этом случае риэлтор возьмет на себя все проверки и обязательно предупредит Вас, если что-то покажется ему подозрительным.

Заключение

Покупка жилья через третьих лиц является высокорискованной. Надо быть крайне осторожным.

Нельзя категорически сказать, что квартиру, которая продается по доверенности вообще нельзя покупать. Просто стоит идти на такую сделку не в одиночку, а с серьёзным надежным агентством недвижимости.

Если квартира продается по доверенности риски такой покупки очень и очень велики, поэтому если появляется хоть малейшее сомнение или подозрение, следует, хотя бы получить предварительную консультацию.

Даниил Смолин
Агентство недвижимости 
“Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/esli_kvartira_prodaetsya_po_doverennosti_stoit_li_eye_pokupat/

Продажа квартиры по доверенности: риски

Продажа квартир по доверенности подводные камни

Если нет возможности заниматься продажей квартиры, этот процесс доверяют другому человеку. Чтобы узаконить полномочия, необходимо оформить специальные бумаги.

Кроме свидетельства о регистрации права собственности, в такой сделке основным документом является доверенность, которая оформляется нотариусом.

Итак, как происходит процесс реализации недвижимости по доверительным бумагам и какие риски для покупателя он подразумевает?

Правовые основания продажи недвижимости

Иногда владелец жилья не может находиться лично на сделке по продаже. Человек может быть серьезно болен или находиться в отъезде. Доверенность – документ, согласно которому определенный вид прав передается от одного человека к другому. Операции регламентируются ст. 185 ГК РФ.

Важно! Законодательная база РФ не запрещает проводить операции, связанные с недвижимостью, через доверенных лиц.

Риски, с которыми может столкнуться покупатель

Во время продажи квартир по доверенности подводные камни, конечно же, существуют. Давайте рассмотрим их.

Аннулирование документа в любой момент и остановка сделки

Опасность это вызывает, когда денежные средства за недвижимость уже были внесены. Во избежание подобных случаев рекомендовано производить оплату, пользуясь ячейками в банке. Так доверенное лицо не получит денежные средства, пока недвижимость полностью не перейдет во владения покупателя.

Если доверитель неожиданно признается недееспособным или умирает, действие доверенности прекращается. В подобной ситуации действия, которые были совершены доверенным лицом, отменяются. В связи с кончиной доверителя его родственники могут подать иск в суд для передачи недвижимости умершему и последующему получению наследства.

Важно! Договора с людьми пожилого возраста следует заключать предельно осторожно. Их неожиданно могут признать недееспособными. Подтвердить факт вменяемости и хорошего здоровья смогут лишь медицинские работники, однако на это придется потратить время и деньги.

Пропажа доверителя – серьезный риск для покупателя

В этом случае сделка останавливается до момента, пока физическое лицо не найдут или официально признают пропавшим без вести. Такие манипуляции проводятся судом и занимают немало времени.

Как избежать неприятностей в процессе продажи квартиры

Перед покупкой недвижимости убедитесь, что доверитель, особенно если это пожилой человек, находится во здравии и дееспособен с момента выдачи доверенности. Смерть доверительного лица – основание для прекращения действия оформленных им документов. В этом случае сделка признается недействительной.

В доверительное распоряжение обязательно нужно включить пункт о том, что документ должен пройти проверку на подлинность и быть заверен нотариусом до подписания договора о купле-продаже.

Полномочия, возлагаемые на доверенное лицо, должны быть прописаны в документе четко и подробно. Обязательно должен быть установлен срок действия доверительного документа, который не должен превышать 3 года с момента вступления доверенности в силу.

Важно! Доверенность может быть выдана с правом передоверия. В этом случае доверенное лицо, при возникновении форс-мажорной ситуации, может передать свои полномочия другому человеку.

Также, во избежание неприятной ситуации, удостоверьтесь, существует ли действительно нотариус, который выдавал доверенность, и подлинна ли она. На сайте Федеральной нотариальной палаты можно узнать всю необходимую информацию о специалисте, в том числе и его контакты.

Для проверки доверенности на подлинность существует специальный сервис. При вводе номера документа, даты получения и личной информации о нотариусе, вы без труда получите подтверждение о выдаче документа. Если никаких данных найти не удалось, ваша доверенность – фальшивка.

Специалисты рекомендуют познакомиться с собственником недвижимости заранее. Его можно найти в социальных сетях. Таким образом, покупатель будет знать, как выглядит продавец. В момент подачи документов желательно находиться на видеосвязи и сделать запись экрана для подтверждения того, что собственник жив и здоров. Продавец должен держать в руках свой паспорт и лист бумаги с актуальной датой.

Как происходит процесс оформления доверенности

При продаже квартир по генеральной доверенности риски, которым подвергается покупатель, желательно просчитать заранее. В этом случае, необходимо знать процесс оформления доверительных бумаг.

Документ оформляется на специальном бланке, который включает в себя следующие пункты:

  • место и дату оформления;
  • личные данные обеих сторон (по паспорту);
  • четко прописанный список полномочий, возлагаемых на доверенное лицо;
  • основную информацию о недвижимости, которая продается;
  • срок действия;
  • подпись доверителя.

Продажа квартиры – сделка, которая содержит в себе риски, как для продавца, так и для покупателя. Во избежание неприятных ситуаций, необходимо быть внимательным и осторожным. При непонятных вопросах рекомендуется обращаться за консультациями к юристам.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/prodazha-kvartiry-po-doverennosti-riski-pokupatelya/

Квартиру продают по доверенности

Продажа квартир по доверенности подводные камни

Последнее обновление: 02.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.

И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Сервисная поддержка Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).

 А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.

То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — здесь.

Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.

Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.

 Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск.

Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.

 Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии);
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – ЗДЕСЬ);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть здесь.

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proverka-lichnosti-prodavca/prodazha-kvartiry-po-doverennosti/

Продажа квартиры по доверенности в 2021 году: риски покупателя и продавца, образец и бланк договора, документы

Продажа квартир по доверенности подводные камни

Российское законодательство позволяет владельцу недвижимости продавать его не лично, а делегировав эти полномочия своему представителю.

Доверенное лицо в случае участия в сделке по купле-продаже недвижимого имущества действует в рамках своих полномочий, определенных доверенностью.

По закону доверенность, позволяющая совершать сделки с недвижимостью и обращаться с заявлением в органы регистрации права собственности, должна быть обязательно заверена нотариусом.

Представительству как форме гражданских правоотношений и институту гражданского права посвящена гл. 10 ГК РФ. Одним из видов добровольного представительства является доверенность. Понятие доверенности раскрывается в ст. 185 ГК РФ.

Доверенность — это письменное полномочие, выдаваемое лицом другому лицу (нескольким лицам) для представительства перед третьими лицами в интересах доверителя (того, кто выписал доверенность).

Одновременно это и односторонняя сделка, которая подтверждает полномочия представителя на осуществление каких-либо действий.

При доверенности существует как минимум три взаимодействующие между собой стороны:

  1. Доверитель — тот, кто выдает доверенность.
  2. Доверенное лицо (представитель) — тот, на чье имя выписана доверенность.
  3. Третье лицо — тот, с кем взаимодействует доверенное лицо.

Доверенность может быть выписана доверителем на одного или на несколько лиц (многосторонняя доверенность). В таком случае они осуществляют свои полномочия в соответствии с текстом документа. Если он не содержит подобных указаний, то доверенные лица должны действовать совместно.

По кругу полномочий доверенности разделяются на несколько видов:

  1. Разовая — позволяет выполнить одно конкретное действие.
  2. Специальная — дает полномочия выполнять какие-либо однородные действия.
  3. Генеральная — предоставляет полномочия полностью представлять интересы доверителя без каких-либо ограничений.

По срокам доверенности бывают срочными (ограничены каким-либо периодом времени) и бессрочными.

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Если доверенность составлена верно, то на ее основании доверенное лицо может участвовать в сделках в рамках полномочий, указанных в документе. Он может продать любой объект недвижимого имущества, в том числе и квартиру, но только если доверитель является собственником, а текстом документа представителю делегировано такое полномочие.

Источник оплаты принципиального значения не имеет. Можно по доверенности продать квартиру под материнский капитал, под ипотеку, другие виды займов, с использованием средств государственных программ, например, военного сертификата. Если документ грамотно составлен, то купля-продажа квартиры по доверенности ничем не отличается от обычной сделки.

Существует одно важное уточнение! Доверенность, в полномочия которой входит право подачи заявлений на государственную регистрацию, должна быть нотариально заверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Сама по себе сделка по продаже квартиры не требует обязательного участия нотариуса. В большинстве случаев не нужно и заверять договор купли-продажи. Однако переход права собственности на недвижимое имущество требует государственной регистрации. Если во время сделки по продаже недвижимости действует представитель, он обязан предъявить доверенность, заверенную нотариусом.

Кто заверяет доверенность?

Доверенность на продажу квартиры обязательно заверяется нотариусом. Однако далеко не везде есть такая возможность. В населенных пунктах, в которых нет нотариуса, его функции выполняют другие лица — обычно главы местной администрации либо уполномоченные ими должностные лица.

Если продавец проживает за границей, то за получением доверенности ему нужно обращаться в консульство России за рубежом. Доверенность заверит сотрудник консульского отдела, уполномоченный на совершение нотариальных действий.

Скачать образец доверенности

Когда используется доверенность?

Продажа квартиры по доверенности используется тогда, когда непосредственно сам собственник не может лично участвовать в сделке.

Например, когда собственник постоянно проживает в другом городе, болен, слишком стар, чтобы посещать государственные органы, занят на работе (службе) и не может отлучиться и т. д.

Представитель, действующий на основе доверенности от продавца, без его присутствия может подписать договор купли-продажи и подать документы в Росреестр для госрегистарции.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Последовательность действий при продаже квартиры с участием представителя зависит от того, какое участие в ней принимает сам продавец.

Одно дело, когда он просто не может присутствовать на самой сделке и государственной регистрации. В таком случае все действия, направленные на продажу квартиры и подготовку сделки, совершаются собственником.

Доверенное лицо лишь подписывает договор и/или обращается в орган госрегистрации.

Другое дело, когда владелец не принимает никакого участия в сделке. В таком случае все действия по продаже совершаются представителем. В том числе он может брать аванс или задаток. Так как договор аванса (задатка) не регистрируется в Росреестре, то для совершения подобного действия нотариальная доверенность не нужна. Достаточно лишь составленного и подписанного собственником документа.

Важно! Если выписана генеральная доверенность, то все условия совершения сделки покупатель оговаривает с представителем. Если документ делегирует доверенному лицу лишь право подписания договора и обращения в органы госрегистрации, то условия нужно оговаривать с собственником помещения.

Оформление доверенности у нотариуса

Перед тем, как провести сделку, нужно заверить доверенность у нотариуса. Для этого владелец квартиры должен предоставить личный паспорт и сообщить:

  • имя и паспортные данные представителя (его паспорт и личное присутствие не нужны);
  • сведения об объекте недвижимости (точный адрес).

Согласно пп. 15 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, стоимость услуг по заверению составляет:

  • 100 руб., если доверенным лицом является близкий родственник;
  • 500 руб., если представителем является другое физическое лицо.

За составление доверенности также взимается плата за оказание услуг технического и правового характера (УПТХ, вознаграждение нотариуса) в размере 1300 руб. В таком случае бланк доверенности будет изготовлен ГОЗНАКОМ. Общая стоимость оформления доверенности на продажу квартиры составляет от 1400 до 1800 руб.

Если продавец самостоятельно составляет доверенность, он вправе отказаться от оплаты УПТХ. Нотариус не может требовать обязательного взимания платы за услуги технического характера, если обратившееся лицо отвергает подобную услугу нотариуса.

Такая позиция выражена Судебной коллегией по гражданском делам ВС РФ в определении № 31-КГ18-3. Если доверенность составляется самим владельцем квартиры, она выполняется на обычном листе бумаги, а нотариус удостоверяет ее своей подписью и штампом.

Договор купли-продажи

В договоре купли-продажи (ДКП) квартиры должен быть обязательно упомянут ее владелец — право собственности на помещение принадлежит ему. Однако и участие доверенного лица также должно быть отражено в тексте. В договоре купли-продажи сторонами соглашения выступают покупатель и доверенное лицо.

Обязательно должно быть упомянуто, что представитель действует от имени продавца (ФИО, паспортные данные) на основании доверенности. В тексте договора указывается:

  • ФИО и должность лица, удостоверившего документ (нотариус, уполномоченное лицо местной администрации, консульский работник);
  • номер доверенности;
  • дата, когда документ был заверен.

Подписи в конце договора ставят покупатель и представитель продавца.

В остальном договор купли-продажи квартиры по доверенности содержит стандартные формулировки. Необходимо максимально точно описать предмет договора (квартиру), с указанием ее адреса, этажа, количества комнат, общей площади и т. д. Следующее существенное условие ДКП — цена. Если ее не указать, то признания договора купли-продажи недействительным избежать не удастся.

Обязательно должен быть указан и порядок оплаты по договору. Если источником оплаты являются заемные средства (ипотека), это также должно быть отражено в тексте соглашения.

Если квартира продается по доверенности в ипотеку, банк потребует предоставить предварительный договор купли-продажи для одобрения выдачи кредита.

Стороны могут указать, что договор одновременно является актом сдачи-приемки помещения. Также можно указать, что фактическое исполнение договора будет произведено после того, как стороны подпишут передаточный акт. Дополнительно бланк договора может содержать положения, касающиеся порядка разрешения споров, а также другие положения, которые стороны сочтут существенными.

Скачать образцы документов:

Необходимые документы

Для совершения сделки необходимы следующие документы:

  • паспорта покупателя и представителя продавца;
  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливаюище документы на объект (выписка из ЕГРН);
  • нотариальная доверенность.

Это минимальный набор необходимых документов для регистрации сделки. Однако он может быть существенно расширен, если того требует законодательство. Например, если продается совместно нажитая в браке квартира, то понадобится согласие супруга на продажу (также оформляется нотариусом).

Процедура сделки

Сама процедура проведения сделки предельно проста:

  1. Стороны встречаются, читают образцы договора (минимум 3 экземпляра для каждой из сторон и органа регистрации), сверяют указанные в них сведения.
  2. Затем, если такое установлено договором, происходит оплата — покупатель передает денежные средства продавцу.
  3. Далее стороны отправляются в орган регистрации — отделение Росреестра или МФЦ.
  4. Покупатель и представитель продавца заполняют заявления с просьбой о регистрации права собственности и перехода права собственности соответственно.
  5. Покупатель оплачивает госпошлину (2 тыс. руб. для физических лиц).

По истечение указанного в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ срока (от 5 до 9 дней), покупатель получает выписку из ЕГРН с указанием его права собственности на приобретенное жилье.

Возможные риски

Чтобы права продавца не были нарушены, ему нужно максимально минимизировать риски при составлении доверенности. Во-первых, нужно грамотно составить ее текст.

Безопаснее, если полномочия представителя будут ограничены лишь продажей квартиры конкретному лицу и участием представителя в государственной регистрации (разовая доверенность).

Если сделка не состоится, то подобный документ потеряет свою юридическую силу.

Разовая доверенность может содержать положение, что доверенное лицо может продать объект недвижимости конкретному покупателю по четко оговоренной цене. При невыполнении данных условий документ также признается недействительным.

Также условием, указанным в доверенности, может быть цена продажи. В таком случае доверитель уполномочивает представителя продать квартиру по определенной цене и на определенных условиях.

Иногда приходится составлять генеральную доверенность. В подобном случае полномочия представителя расширяются. Он не только может представлять продавца во всех государственных органах, но и вправе определять существенные условия договора, например, стоимость продажи квартиры.

Важно! Чтобы минимизировать риски, собственнику не стоит использовать форму генеральной доверенности.

Есть одно заблуждение состоит в том, что представитель сможет продать квартиру самому себе. Такого риска однозначно не существует. П. 3 ст. 183 ГК РФ устанавливает, что представитель не может совершать сделки в отношении самого себя, а также в отношении доверителя.

При покупке по доверенности рискует и покупатель. опасность состоит в том, что доверенность может быть подделана.

В таком случае покупатель просто лишится денег, а купленная квартира останется в собственности реального продавца. Другой риск заключается в том, что доверенность подлинная, однако была отменена доверителем.

В подобном случае сделка также будет отменена, так как отмененная доверенность недействительна.

Чтобы предупредить подобные ситуации, можно проверить документ. Например, сервис проверки доверенностей www.reestr-dover.

ru, созданный Федеральной нотариальной палатой, позволяет убедиться, что доверенность была действительно составлена и не была отменена.

Для проверки нужно ввести номер, дату заверения и имя лица, совершившего нотариальное действие. Все эти сведения указываются в бланке документа.

Нужна ли помощь юриста?

Доверенность на продажу квартиры — это документ, к которому нужно относиться с предельной серьезностью. Право представлять интересы продавца в таком важном деле, как продажа жилой недвижимости, требует от доверенного лица безукоризненной честности. Продавец же должен быть уверен, что его права никак не будут нарушены в результате действий представителя.

Обычно о нюансах и юридических последствиях составления доверенности продавца предупреждает нотариус. Однако все возможные опасности не может предусмотреть даже он. Поэтому перед тем, как доверить продажу квартиры представителю, следует проконсультироваться с юристом по недвижимости. Он расскажет о всех возможных последствиях и поможет минимизировать возможные риски.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-prodat-kvartiru-po-doverennosti-i-minimizirovat-riski.html

Что такое купля-продажа квартиры по доверенности и какие риски могут ожидать покупателя

Продажа квартир по доверенности подводные камни

– Собираюсь покупать квартиру. Нашел подходящий вариант, но продает молодая женщина по доверенности. Квартира принадлежит ее матери, а та живет в другом городе и приехать на сделку никак не сможет. Цена отличная, по документам все в порядке, но очень смущает доверенность. Стоит ли соглашаться или можно потерять и деньги, и квартиру?

– Купля-продажа квартиры по доверенности возможна, что подтверждается ст. 185 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Доверенность может быть:

  • единовременной – для совершения какого-либо одного правового действия;
  • специальной – для совершения ряда определенных действий;
  • генеральной – для совершения абсолютно всех действий по сделке купли-продажи.

В том случае, о котором ведет речь читатель, речь, скорее всего, идет о последнем варианте, так как только генеральная доверенность дает право на полный спектр процедур по сделке – от заключения авансового соглашения до подписания договора купли-продажи, подачи документов на госрегистрацию и получения денег от покупателя.

Почему покупатели не любят связываться с продавцами по доверенности

В моей практике нередки ситуации, когда люди отказываются от выгодной сделки только потому, что продавец не может присутствовать на ней лично и действует через доверенное лицо. Такая сделка действительно несет больше потенциальных рисков, чем в случае, когда обе стороны присутствуют «живьем».

При этом основные риски несет именно покупатель, когда как продавцу практически нечего бояться. Основные подводные камни:

  1. Если доверитель скончался, то выданная им доверенность перестает действовать автоматически (ст. 188 ГК РФ). При этом закон обязывает правопреемников доверителя сообщить о его смерти лицу, которое действует по доверенности (ст. 189 ГК РФ). Здесь существует очень опасный момент: наследники не смогут вовремя оповестить о произошедшем лицо, действующее по доверенности. К тому же точной формы такого оповещения закон не прописывает. Получается, доверенное лицо вполне может действовать по уже не имеющей силы доверенности, и даже само не знать об этом.
  2. Доверенность должна быть заверена автоматически. При этом многие забывают, что нотариус никогда не устанавливает дееспособность пришедшего к нему человека: нотариус не врач и не обладает такой компетенцией. Он всего лишь удостоверяет, что подпись на документе принадлежит действительно обратившемуся к нему лицу и ничего более. Поэтому, если после совершения сделки окажется, что доверитель был недееспособным или ограниченно дееспособным, любой суд признает такую сделку недействительной и расторгнет ее. При этом деньги вам вряд ли кто-то вернет, поскольку по такой схеме нередко работают мошенники, которые навсегда исчезают с деньгами сразу после их получения.
  3. Доверитель по закону имеет полное право отозвать свою доверенность в любой момент. В результате доверенность превратится в листок бесполезной бумаги: любые проведенные по ней действия будут недействительны, а вы рискуете не узнать об этом.

И это далеко не все подводные камни, а лишь самые распространенные.

Способы обезопасить себя

Если вы решили, что плюсы от покупки квартиры перевешивают минусы, то вот несколько советов:

  1. Проверяйте факт действия доверенности на момент проведения сделки купли-продажи (на сайте ФНП).
  2. Внимательно прочитайте доверенность – в паспортных данных доверителя и доверенного лица не должно быть ошибок, а доверенное лицо должно действовать строго в соответствии с прописанными в документе полномочиями.
  3. Не связывайтесь с доверенностью, где есть пункт о праве передоверия – это большие риски.
  4. Обязательно требуйте свежие справки от доверителя и доверенного лица из психоневрологического и наркологического диспансеров.
  5. Требуйте общения с собственником квартиры – по скайпу или иной видеосвязи.
  6. Сохраняйте все документы от сделки и обязательно сделайте для себя копию доверенности.
  7. Не пожалейте денег и заручитесь поддержкой опытного риэлтора или юриста, иначе вы можете потерять гораздо больше, чем потратите на их гонорар.

Выводы

Подводя итог, могу сказать, что покупка квартиры по доверенности несет в себе много потенциальных опасностей, поэтому подходить к ней надо с умом и осторожностью, желательно – имея опыт или надежного профессионала под рукой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Документы , Ипотека , Купить квартиру , Осторожно, мошенники!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-stoit-li-riskovat-dengami-i-kak-ne-poteryat-vse-pri-sdelke.html

Покупка и продажа квартиры по доверенности: риски для покупателя и продавца

Продажа квартир по доверенности подводные камни

Сделки с недвижимостью через представителя проводятся нередко и характеризуются наличием ряда «подводных камней».

Но, если планируется продажа квартиры по доверенности, риски покупателя и продавца в этом случае можно свести к минимуму. Для этого нужно знать положения законодательства и порядок действий по проведению сделки.

При этом важно понимать, как и где можно проверить доверительную бумагу на подлинность.

Можно ли продать объект недвижимости по доверенности?

Действующее российское законодательство не запрещает проводить сделки с недвижимым имуществом, в том числе и куплю-продажу, через доверенное лицо.

Бывает, что владелец квартиры (загородного дома) или покупатель объекта не может лично присутствовать при оформлении договора, передаче денег, приеме жилья. Чтобы сделка не сорвалась, составляется доверенность.

Это документ, который подтверждает право человека на представление интересов одной из сторон. Оформление доверительной бумаги значительно упрощает проведение процедуры купли-продажи.

Но, как правило, стороны стараются лично заниматься ведением сделки. Это связано с тем, что привлечение третьего лица сопряжено с рядом рисков. Оплата будущей продажи по доверенности может быть затруднена. Ведь покупатели и продавцы, которые знают все риски и вероятные последствия такой процедуры, могут отказаться от приема-передачи денег через представителя.

Факт передачи денег стоит фиксировать распиской.

Как купить/продать жилье через доверенное лицо?

Чтобы избежать неприятных последствий при покупке-продаже квартиры или дома через доверенное лицо, нужно знать алгоритм действий при сделках по реализации недвижимости и четко его придерживаться.

Он зависит от того, какая из сторон собирается привлекать в сделку представителя. В любом случае, надо будет оформить генеральную доверенность. Она дает право третьему лицу участвовать в процедуре купли-продажи квартиры от начала и до конца.

По ней можно осуществить передачу денег за приобретаемое жилье, но для начала нужно определиться со своим представителем. К выбору доверенного стоит подходить ответственно и внимательно.

Это может быть знакомый, друг, родственник, сотрудник риэлторского агентства. Далее надо определить объем полномочий, которые будут переданы представителю.

Следует составить доверенность, в ней нужно отразить такую информацию:

  • наименование (доверительная бумага может быть разных видов: генеральной, специальной и разовой);
  • дату и место оформления документа;
  • личные сведения о доверителе и представителе;
  • характеристика передаваемой квартиры (если доверенность оформляется со стороны продавца недвижимого имущества);
  • перечень делегируемых полномочий;
  • срок действия документа;
  • подписи сторон.

Можно поручить оформление такого документа специалисту. Доверенность следует заверять в нотариальной конторе. Присутствие представителя при этом необязательно. Но надо иметь документы, которые подтверждают правомочность участия доверенного человека в сделке купли-продажи квартиры.

Со стороны покупателя

Доверенность на право покупки недвижимого имущества оформляют достаточно часто. Третье лицо может быть вовлечено в сделку от начала и до конца или присутствовать на определенном ее этапе.

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя происходит в таких случаях:

  • сын служит в армии. Родители решили приобрести в это время недвижимое имущество на всю семью. Тогда нужна доверенность на покупку объекта от сына;
  • бизнесмен выбрал себе квартиру. Из-за отсутствия времени заниматься ее приобретением он поручает это третьему лицу;
  • большая семья приобретает квартиру. Оформление доверенности в этом случае облегчает проведение процедуры. Покупателями выступают все члены семьи, а по факту в сделке принимает участие один человек.

Чтобы купить жилье через доверенность, нужно следовать такому алгоритму действий:

Доверенность на покупку квартиры на жену или мужа оформляется крайне редко. Это связано с тем, что, согласно статье №34 Семейного кодекса России, приобретенное в браке имущество признается общим, независимо от того, супругом или супругой был оформлен договор.

Со стороны продавца

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца проводится в стандартном порядке. Лицо, которое приобретает жилье, подписывает договор, приемочный акт, передает деньги за недвижимость, регистрирует переход прав на объект в Росреестре. Рекомендуется проверять подлинность предоставленной доверенности, чтобы не стать жертвой мошенника.

Продавцу, решившему реализовать свою квартиру через представителя, нужно действовать таким образом:

  • выбрать доверенное лицо. Чаще всего им становится сотрудник риэлторской компании;
  • оформить доверенность в нотариальном агентстве;
  • выдать представителю документы на жилое помещение для проведения сделки. Доверитель заключит договор купли-продажи, приемочный акт, получит деньги от продавца и передаст ему ключи от квартиры. Также он может принять участие в переоформлении прав на объект в Росреестре;
  • получить от представителя экземпляр ДКП, деньги за реализацию жилья.

Подводные камни сделки

Купля-продажа квартиры по доверенности имеет свои особенности. О них нужно знать, чтобы сделка прошла успешно и не возникло в будущем каких-либо неприятностей. Реализация недвижимого имущества через представителя имеет определенные риски для покупателя и продавца. Чтобы их минимизировать, надо действовать грамотно.

Риски для покупателя квартиры

Больше всего в сделках с недвижимым имуществом по доверенности рискует покупатель. Его представитель может оказаться недобросовестным, присвоить себе все деньги и скрыться, не вступая в правоотношения с реализатором жилья.

Поэтому передачу крупной суммы финансовых средств лучше производить через близкого родственника, хорошего знакомого или путем банковского перевода. Если доверенность будет оформлена не в соответствии с законом, тогда заключенную сделку можно будет оспорить в суде и признать недействительной.

В результате покупатель лишится недвижимости. Определенные риски возникают и в случае, когда продавец выдвигает вместо себя доверенное лицо. Представитель может оказаться мошенником, получить денежную сумму и сразу выйти из сделки.

В этом случае покупатель лишится денег и не получит обещанную по договору квартиру. Вернуть финансовые средства будет крайне сложно. Придется обращаться в суд и доказывать тот факт, что деньги не были переданы собственнику квартиры, а умышленно присвоены его представителем.

Среди прочих рисков для покупателя стоит выделить такие:

  • автор доверенности аннулировал ее. В итоге сделка будет считаться недействительной;
  • доверитель скончался. Такое нередко случается, если продавец не может лично присутствовать на сделке по причине тяжелой болезни. Поэтому нужно интересоваться, почему собственник квартиры не способен лично принимать участие в купле-продаже. В случае смерти доверителя, приобрести жилье будет возможно только через его наследников. В права на имущество они вступят лишь спустя полгода. К тому же они могут не захотеть продавать недвижимость;
  • доверитель на момент передачи своих полномочий был недееспособным и не отдавал отчет своим действиям. Сделка, проведенная через представителя, в этом случае будет аннулирована. Невменяемым состоянием доверителя часто пользуются мошенники.

Риски для собственника дома

Продавец, выписывая доверенность на другого человека, рискует тем, что деньги, переданные покупателем за квартиру, могут пройти мимо него.

Это возможно в том случае, если представитель окажется мошенником. Поэтому лучше оформлять доверенность на родственника или риэлтора.

Но известны случаи, когда сотрудник посреднического агентства оказывался недобросовестным и продавец в результате лишался денег.

Доверенность теряет свою юридическую силу после смерти одной из сторон, указанной в ней. Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Проверка генеральной доверенности на подлинность

Проверка доверенности позволит минимизировать риски для покупателя и продавца, предупредить наступление неприятных последствий. Важно понимать, как определить подлинность данного документа. Генеральная доверенность по закону должна быть заверена нотариусом. Ей присваивается определенный номер.

Указывается, кем и когда был удостоверен документ. Чтобы проверить подлинность доверительной бумаги, нужно обратиться в ту нотариальную контору, в которой она была оформлена. Надо обратить внимание на наличие у этой организации лицензии и на квалификацию штата сотрудников.

Проверить генеральную доверенность можно и в режиме онлайн, для этого рекомендуется следовать такой пошаговой инструкции:

  • зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru);
  • перейти по вкладке «Проверить доверенность»;
  • ввести необходимые сведения (номер документа, дату его удостоверения, ФИО нотариуса);
  • нажать на кнопку «Найти». Если доверенность подлинная, то система ее выдаст.

Стоит ли покупать: подводим итог

Многие покупатели и продавцы задаются вопросом, стоит ли совершать сделку с недвижимым имуществом через представителя. Если невозможно лично принимать участие в процессе купли-продажи квартиры, то оформление доверенности неизбежно.

Тому, кто передает свои полномочия, стоит ответственно подойти к выбору представителя. Доверенность рекомендуется составлять с помощью юриста и заверять в нотариальной конторе. Специалист проверит правомочия третьего лица.

Тому, кто вступает во взаимоотношения с представителем, надо удостовериться в подлинности доверительной бумаги. Важно, чтобы данные, приведенные в доверенности, совпадали со сведениями из паспорта представителя.

Таким образом, оформление купли-продажи квартиры через доверителя – рискованное дело. Но бывают ситуации, когда без представителя одна из сторон не может обойтись.

Чтобы сделка не сорвалась и прошла успешно, нужно придерживаться определенного алгоритма действий и рекомендаций специалистов.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/po-doverennosti-riski.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.