Субаренда муниципального имущества

Особенности заключение договора субаренды государственного имущества

Субаренда муниципального имущества

Материал подготовил юрист ЮФ”Логос” Яковлев Дмитрий

Достаточно большое количество объектов недвижимого имущества, которые являются собственностью города Санкт-Петербурга, сдаются городом в аренду. Нередки случаи, когда арендаторы таких объектов недвижимого имущества решают сдать арендуемое помещение в субаренду.

Об особенностях заключения договора субаренды государственного имущества пойдет речь в данной статье.
Достаточно большое количество объектов недвижимого имущества, которые являются собственностью города Санкт-Петербурга, сдаются городом в аренду.

Нередки случаи, когда арендаторы таких объектов недвижимого имущества решают сдать арендуемое помещение в субаренду.

Однако процедура сдачи указанного недвижимого имущества в субаренду, именно в связи с нахождением арендуемого помещения  в государственной собственности, может занять длительный период времени.

Кроме того, данная процедура имеет некоторые особенности, которыми могут попытаться воспользоваться  нечистоплотные люди, проще говоря, мошенники.

Особенностью сдачи государственного имущества в субаренду является обязательное условие о проведении торгов на право заключения договора субаренды, даже если арендатором и, соответственно, субарендатором, являются частные лица.

Требование об обязательном проведении торгов установлено статьей 17.1 Федерального закона  «О защите конкуренции».

Порядок проведения торгов на право заключения договора субаренды находящегося в государственной собственности имущества установлен приказом Федеральной антимонопольной службы РФ от 10.02.2010 г. № 67.

Перед проведением торгов необходимо получить согласие собственника имущества в лице КУГИ Санкт-Петербурга на заключение договора субаренды. В настоящее время непосредственным организатором торгов переданного в аренду имущества КУГИ, либо Фонд имущества не выступают, предоставляя право организации и проведения торгов арендатору имущества.

Арендатор, являющийся организатором торгов, создает конкурсную или аукционную комиссию в количестве не менее пяти человек, которые не должны быть заинтересованы в результате торгов (к примеру, в состав комиссии не могут входить физические лица, подавшие заявки на участие в торгах либо состоящие в штате организаций, подавших указанные заявки).

Далее организатор торгов размещает информацию о проведении торгов на специализированном сайте – torgi.gov.ru. Непосредственно размещение информации на данном сайте бесплатно, необходимо будет только нотариально заверить подпись на заявлении о регистрации на сайте.

Документы для регистрации на сайте необходимо направлять в Москву, в ОАО «Ростелеком», в связи с чем при совершении данных действий по доверенности необходимо предусмотреть полномочие на представительство в ОАО «Ростелеком».

Извещение о проведении конкурса размещается на официальном сайте торгов не менее чем за тридцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе.

В извещении указываются сведения об организаторе торгов, об имуществе, которое передается в субаренду, начальная цена и срок действия договора, срок, место и порядок предоставления конкурсной документации, а также вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, а также конкурсная документация, включающая в себя текст договора субаренды.

Начальная цена договора должна определяться экспертным путем в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности».После размещения извещения на официальном сайте начинается процедура подачи заявок на участие в торгах.

Заявки на участие в торгах могут подать недобросовестные участники, целью которых является не победа в торгах, а  только участие в них, при этом, как правило, они участвуют только в торгах, проводимых в форме аукциона. Подобные участники повышают цену до бесконечности, особенно если видят, что другой участник крайне заинтересован в выигрыше торгов.

Целью «участников» является банальный откуп от них, после чего они перестают участвовать в торгах.Одним из возможных вариантов для отсечения подобных «участников» торгов может являться установление условия о внесении задатка в размере, например, месячной арендной платы.

После окончания срока принятия заявок аукционная (или конкурсная) комиссия осуществляет вскрытие заявок, определяет участников торгов и проводит непосредственно торги, с победителем которых заключается договор субаренды. Обязательным условием при проведении торгов является фиксация торгов с помощью аудио или видеозаписи.

Завершающим этапом для заключения договора субаренды находящегося в государственной собственности имущества является регистрация данного договора в органах государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В целом, поскольку процесс проведения торгов на право заключения договора субаренды достаточно трудоемок и требует составления большого количества объемных документов, в которых необходимо предусмотреть все возможные последствия (поскольку изменять опубликованный в составе конкурсной документации договор субаренды законом запрещено), для осуществления данной процедуры лучше всего обратиться к специалистам юридической фирмы Логос, имеющим практический опыт в проведении торгов, что позволит не только достигнуть необходимого положительного результата, но и максимально сократить время, необходимое для проведения торгов и регистрации договора субаренды.

Источник: https://logosinfo.ru/zashita-v-sude/arbitradj/dogovornye-spory/dela-iz-dogovora-arendy/subarenda-gosudarstvennogo-imushestva/

Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре

Субаренда муниципального имущества

О рисках заключения договора субаренды мы писали в отдельной статье, рекомендуем ознакомиться с данным материалом до заключения договора субаренды. В настоящей статье мы представим порядок регистрации договора субаренды.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Поэтому договор субаренды подлежит регистрации в тех же случаях, что и договор аренды.

Таким образом, государственной регистрации в Росреестре подлежат договоры субаренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенные на срок более 1 года (если срок в договоре не определен, то такой договор не подлежит регистрации), а договоры аренды предприятия независимо от срока.

Обращаем ваше внимание, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В настоящей статье мы изложим подробный порядок регистрации долгосрочного договора субаренды недвижимости в Росреестре, поговорим о расходах на регистрацию, необходимых документах для регистрации договора субаренды. Обращаем ваше внимание, что при сдаче в наем жилой недвижимости заключается договор найма, а не аренды, договору найма на нашем сайте посвящена отдельная статья по ссылке.

Если вы планируете зарегистрировать договор субаренды, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1.Подготовьте необходимые документы

Перечень документов для регистрации договора субаренды земли, офиса или иного объекта недвижимости:

Чтобы зарегистрировать договор субаренды, вам потребуются следующие документы:

  • заявление о регистрации договора субаренды (заполняется в Росреестре или МФЦ)

Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора субаренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление.

Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор субаренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган.

Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия.

В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного Закона).

Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.

  • договор субаренды (если договор субаренды заключен в простой письменной форме, то не менее 2 экз. в подлиннике; если договор субаренды нотариально удостоверен, то необходимо подать 1 подлинник + копию, подлинник после регистрации  возвращается). На практике, как правило, предоставляется дополнительный подлинный экземпляр договора, который остается в Росреестре. Только в таком случае вы, при необходимости, сможете получить его копию
  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
  • если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) – оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
  • если одновременно с государственной регистрацией договора субаренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора субаренды части земельного участка или технический план для регистрации договора субаренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
  • согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор субаренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
  • согласие арендодателя на заключение договора субаренды. Закон не содержит требований к способу выдачи такого согласия. Арендодатель может выразить согласие любым способом и адресовать его любому участнику сделки. Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество и на стороне арендодателя выступает орган публично-правового образования, то согласие должно быть выражено в письменной форме, например в виде ненормативного правового акта, письма. Когда арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок, предусмотренный в п. 2 ст. 157.1 ГК РФ, считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться в качестве согласия на совершение сделки, если иное не установлено законом. Вместе с тем отсутствие такого согласия не препятствует его дальнейшему выражению или последующему одобрению сделки.

Согласие арендодателя должно соответствовать требованиям ст. 157.

1 ГК РФ и может быть выдано несколькими способами:

  • включено в текст договора аренды при его заключении (например, в договоре аренды может быть указано, что арендодатель дает согласие на заключение договоров субаренды арендатором)
  • согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору;
  • оформлено в виде отдельного документа (письма) либо путем проставления соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о выдаче.

  • квитанция об оплате госпошлины – оригинал и копия. За регистрацию договора субаренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию договора субаренды недвижимости определяется в зависимости от статуса заявителя:

  • для физических лиц – 2 000 рублей
  • для юридических лиц – 22 000 рублей

Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет.

В случае если договор субаренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо.

При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций.

При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.

Пример распределения госпошлины: Организация (например, арендатор) и ИП (например, арендодатель) обращаются за регистрацией договора субаренды помещения. Размер госпошлины для организаций составляет 22 000 руб., для физлиц – 2 000 руб. Организация должна заплатить госпошлину в размере 22 000 : 2 (количество заявителей) = 11 000 руб., а ИП 2 000 : 2 = 1 000 руб.

Шаг 2. Представьте документы в Росреестр для регистрации договора субаренды недвижимости

Где происходит государственная регистрация договора субаренды? Регистрацией договора субаренды, как и регистрацией иных прав на объекты недвижимости, занимается Росреестр (ранее этим занималась регистрационная палата).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения новостройки согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию договора субаренды нежилого помещения или земли в Москве осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации договора субаренды недвижимости в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на новостройку вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimost/registratsiya-dogovora-subarendy-nedvizhimosti-v-rosreestre/

Субаренда муниципального имущества без торгов

Субаренда муниципального имущества

Одним из приоритетов экономической политики современного государства, в том числе и России, является создание условий, при которых развитие малого и среднего бизнеса должно создать базу стабильного развития всей отечественной экономики.

Это выражается не только в принятии законов на федеральном или местном уровне, но и выполнении конкретных шагов с тем, чтобы у тех, кто только думает заняться бизнесом или уже имеет свое дело, был доступ к приобретению материальных активов на льготных условиях.

Среди этих мер есть такие, как субсидирование ставок кредитов, предоставление возможности участвовать в государственных и муниципальных тендерах по закупке услуг и товаров.

Одной из эффективных мер в этом направлении, является создание торговых площадок и соответствующей нормативной базы, на основе которых малый предприниматель может приобрести имущество или оборудование непосредственно от государственных и муниципальных организаций и предприятий государственного (муниципального) сектора.

Как правило, такое имущество предоставляется по двум главным каналам:

  • Первый — это участие предпринимателей и частных лиц в конкурсных торгах, где выставляется на продажу имущество, объекты недвижимости (см. Торги муниципальной недвижимостью), земельные участки и права на их использование.
  • Второй метод — это предоставление муниципального имущества в аренду или субаренду без проведения подобных конкурсов, на основе прямого заключения договора или сдача муниципального имущества в субаренду без торгов.

В первом случае (субаренда муниципального имущества с торгов) более менее понятны процедуры и площадки, на которых можно, участвуя в конкурсе, получить в собственность или во временное владение любое государственное или муниципальное имущество. Что же касается получения права без конкурсной аренды, то здесь имеется существенный пробел в понимании того, как происходят такие процедуры, как в техническом плане так, и в каких правовых рамках они происходят.

В этой статье будет рассказано о том, как  предоставляется муниципальное имущество на праве аренды без проведения конкурсных торгов, какая нормативно правовая база для этого существует, и что нужно сделать, чтобы получить имущество муниципального образования в право пользования для  ведения бизнеса или для частных нужд.

Правовая база арендных отношений для муниципального имущества

Чтобы сложилось  правильное и четкое понимание того, как получить муниципальное имущество в аренду (субаренду), нужно в первую очередь знать, на какой правой базе строятся такие отношения между местными органами власти (как собственником имущества) и потенциальным арендатором, будь это обычное частное лицо или предприниматель. Основополагающим нормативно правовым документом, регламентирующим именно эту модель отношений между муниципалитетом и арендатором, является ФЗ № 53 от 2015 года.

Частью 4 статьи 53 Федерального закона «О защите конкуренции» до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Причем  здесь прямо указывается, что это возможно для всех типов отношений  за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Это касается и тех случаев, когда бизнес связан с такими видами деятельности, как осуществление добычи и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Кроме этого, ФЗ № 53 дает четкое определение тех видов бизнеса, которые в принципе не могут участвовать в арендных отношениях имущества муниципалитетов, которое предоставляется на праве без конкурсного заключения договора аренды (субаренда муниципального имущества с торгов регулируется ФЗ 44 и ФЗ 223)

В частности, арендатором не могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства:

  • являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
  • являющиеся участниками соглашений о разделе продукции – т.е. осуществляющие предпринимательскую деятельность в области экспортных и импортных поставок.
  • осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
  • являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;
  • осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых – песчаные или щебеночные карьеры).

Как видно, существуют довольно серьезные ограничения для некоторых видов бизнеса, которые не могут рассчитывать, не только на льготные условия аренды муниципального имущества, но и даже на право заключения таких отношений.

Кроме этого специализированного законодательного акта, прямо регламентирующего арендные отношения между муниципальными органами власти (как собственника) и арендаторами, существуют и соответствующие статьи в кодифицированных законодательных актах, непосредственно касающиеся вопросов подобных арендных отношений.

Это, например, трактовка договора субаренды, который является одним из видов договора аренды, и поэтому к нему применяются все статьи главы 34 ГК РФ. В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное им имущество в поднаём, но при этом получив письменное согласие собственника имущества.

Согласие может быть выражено, как отдельным документом, например, дополнительным соглашением к договору, так и прописано отдельным пунктом в самом договоре аренды.

Также следует упомянуть и о таких правовых актах, регулирующие отдельные формы арендных отношений:

  1. регистрация договора аренды происходит в соответствии с Федеральным Законом от 13.07.2005 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Источник: http://tv-bis.ru/torgi/695-subarenda-munitsipalnogo-imushhestva-bez-torgov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.