Залог права аренды

Можно ли отдать в залог арендуемый земельный участок без согласия арендодателя? на сайте Недвио

Залог права аренды

Многие арендаторы земельных участков сталкиваются с проблемой залога права аренды участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку при передаче арендных прав в залог, с них требуют обязательного предварительного согласия арендодателя.

Однако, согласно законам РФ, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в залог НЕ требует предварительного согласия арендодателя. Тоже самое касается залога права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

И банки, и налоговые службы, при принятии решения о возмещении НДС, и Росреестр (правда не сразу, и не без проблем), тоже соглашаются с тем, что при передаче в залог арендных прав на участок сельскохозяйственного назначения, согласия арендодателя не требуется, если договор аренды заключен сроком более чем на пять лет.

И на то есть правовые основания. Давайте рассмотрим более предметно этот вопрос.

Залог арендного участка. Какие законы регулируют вопрос?

Начнем с того, что земельные отношения, в том числе отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются ГК РФ, если иное не предусмотрено земельным законодательством – ст. 3 Земельного кодекса РФ.

Как известно Земельный кодекс регулирует не только отношения между участниками рынка, но и арендные отношения. Следовательно, вступая в арендные отношения, объектом которых выступают земельные участки, необходимо руководствоваться Земельным кодексом.

В частности, при решении вопроса о наличии права передавать арендные права в залог, обращаемся к ст. 22 ЗК, а если речь идет о государственных или муниципальных земельных участках, то к п. 9 названной статьи.

Не будем здесь более вдаваться в детали вопроса, тем более, как уже было сказано выше, данная норма права принимается всеми участниками отношений по залогу права аренды муниципальных земель, в том числе и фискальными органами (налоговая служба), а также Росреестром.

Более сложным является вопрос залога права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности.

Проблемы с залогом участков в общей долевой собственности

Итак, как же быть, если вы являетесь арендатором земельного участка по договору аренды, пытаетесь передать в залог права аренды, но встречаете усердное сопротивление.

Заставьте возражателей внимательно читать закон – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Почему именно этот закон? Да потому что весь камень преткновения именно в этом законе, а если быть точным, то в абзаце 1 п. 1.1 части 1 статьи 62:

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка, с согласия собственника земельного участка.

Что кредиторы, которым вы предлагаете в качестве обеспечительной меры арендные права, что Росреестр (при принятии решения о государственной регистрации залога права аренды), ссылаясь на вышеуказанный абзац ФЗ, требуют предоставлять письменное согласие участников общей долевой собственности на передачу арендных прав в залог. Но законно ли это?

Нам кажется, что нет! Обратите внимание, что в законе об ипотеке предметно сказано не только об отношениях сторон, но и о другом — крайне важном моменте. Речь идет о согласии собственниКА, а не собственникОВ. Ведь в абзаце втором того же пункта, законодатель пишет об этом открытым текстом.

Залог права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, причем со спецификой владения земельным участком – на праве общей долевой собственности, регулируется п. 8 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которого:

«…в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав на земельный участок в залог, согласие участников долевой собственности на этот участок не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное».

Почему так сложно добиться согласия всех собственников?

Давайте представим ситуацию, что необходимость получения согласия всех собственников земельного участка на передачу арендных прав в залог — обоснованное требование.

Рассмотрим способы получения согласия собственников земельного участка на передачу арендные прав в залог исключительно с теоретической точки зрения:

1. Письменное согласие, подписанное всеми собственниками, либо их представителями

Хорошо если земельный участок относительно небольшой, а число собственников земельных долей исчисляется несколькими десятками. Однако, на практике, когда речь заходит о сельхозземлях, площадь таких земельных участков нередко исчисляется тысячами, а число собственников сотнями. И собрать подписи всех, не потратив на это несколько месяцев, просто нереально.

Вторая проблема: полагаем, ни для кого не секрет, что внушительный процент собственников земельного участка — это люди ну очень, очень преклонного возраста. И к тому моменту, когда дело доходит до залога арендных прав, часть собственников могут «отойти в мир иной». И далеко не всегда наследники умерших собственников успевают вступить в наследство, а некоторые и вовсе не торопятся с этим.

И что получается? Собрать реально все до одной подписи под письменным согласием собственников участка невозможно. Что же касается представителей собственников, действующих на основании доверенностей, то действие доверенности прекращается в связи со смертью доверителя – гражданина выдавшего доверенность.

2. Одобрение сделки по передаче арендных прав арендатора в залог

Здесь тоже кроется масса подводных камней.

Во-первых, возникает вопрос, с какой стати собственники земельного участка должны одобрять сделку в отношении не принадлежащего им права? Ведь мы ведем речь о залоге права аренды, а право аренды принадлежит арендатору. Более того, в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо указанно, что согласия в этом случае не требуется!

Во-вторых, если это одобрение сделки (а согласие — не что иное, как одобрение), то необходимо провести общее собрание собственников земельных долей. И вновь мы столкнемся с проблемой коллективного одобрения.

Дело в том, что перечень вопросов, по которым общее собирание собственников земельных долей вправе принимать решение, имеет закрытый характер, что является своего рода запретом для общего собрания обсуждать вопросы, НЕ отнесенные законом к их компетенции.

И в этом случае залог участка с/х назначения снова становится невозможным, и ситуация снова заходит в тупик.

В качестве заключения

Подводя итог очередной статьи, посвященной проблемным вопросам в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, мы хотим сказать вам – не стоит верить всему тому, что вам говорят вокруг. Читайте законы самостоятельно, перечитывайте их вновь и вновь, и вы будете удивлены, обнаружив для себя масштабы того, о чем стараются умолчать.

Наверняка вы подумали, легко взять вот так и написать: согласие не требуется! Банки то требуют, Росреестр отказывает в регистрации. Поверьте нашему опыту, с банком можно и нужно договариваться. В этой организации работают такие же люди, как и мы с вами. Встречайтесь, ведите переговоры, представляйте доводы, обосновывайте их с правовой и практической точки зрения.

Что же касается Росреестра, то их позиции рушатся в Арбитражных судах! Да, не всегда и не «без боя», но проблему решить можно. Если вы предоставите в суд обоснованные доказательства, и дадите трактовку нормы права, и она будет логичной, то суд, скорее удовлетворит ваши требования (если требования сформулированы грамотно и в соответствии с законом), чем откажет.

Земельный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/mozhno-li-otdat-v-zalog-arenduemyj-uchastok/

Залог права аренды земельного участка – как составить договор

Залог права аренды

Ипотечное кредитование дало возможность жителям России приобретать в собственность недвижимость, в том числе дома и коттеджи, находящиеся за пределом города, и участки земли. Выгодный бизнес породил на рынке большую конкуренцию. Это привело к созданию новых видов залогового кредитования.

 Залог права аренды земельного участка – частный вид ипотеки, когда предоставляется не имущество, а юридическое право. Он может иметь самостоятельное значение или являться дополнением к предоставляемому кредиту.

Понятие юридического термина

Ипотека – это залог, принадлежащий заемщику, для кредитодателя гарантирующий исполнение обязательств человеком, взявшим целевой кредит. В подавляющем большинстве случаев кредит берется для приобретения недвижимости в виде квартиры, загородного дома.

Ипотечный договор защищает интересы банка, выдавшего кредит на определенный срок. В течение этого времени собственником заложенного имущества остается заемщик, но он теряет на это время право совершать с ним юридические сделки.

По аналогии, когда ипотека оформляется под залог права аренды, оно теоретически остается за владельцем этого права, но воспользоваться вновь им он сможет только при окончательной выплате взятого долгового обязательства.

При невыполнении своих обязательств должник теряет право на аренду земельного участка.

Залогодержатель сможет начать пользоваться этим правом, как раньше это делал его владелец. Возможность предоставлять в качестве обеспечения право на аренду земельного участка говорится в ГК РФ. Это указывает закон об ипотеке.

Аренда земли осуществляется на основе договора, согласно которому арендодатель предоставляет участок земли во временное пользование за оговоренное вознаграждение в денежной форме. Вся сельскохозяйственная продукция, полученная за этот период, является собственностью арендатора, который не хочет, или не может приобрести его полностью в свою собственность.

Арендатор обладает возможностью не только эксплуатировать земельный участок, но и передавать свои права согласно договору аренды третьим лицам в качестве залога. Такое третье лицо может быть банком, выдающим кредит.

Особенности и тонкости

Передача права аренды имеет свои нюансы. Обязано соблюдаться право собственника земли.

Когда арендодатель является частником, то в обязательном порядке необходимо его согласие на залог права аренды земельного участка.

Если у арендатора существует намерение использовать в качестве залога землю, собственником которой является муниципальный или федеральный орган, то он также обязан получить согласие собственника.

В случае если срок соглашения превышает 5 лет, достаточно послать документ уведомительного характера. Этот документ может понадобиться при возникновении спорных моментов, поэтому его желательно сохранять.

Земельный участок может находиться в собственности у нескольких владельцев. Тогда требуется получить согласие каждого из них. Заложить свою долю можно, только если она выделена в натуре.

Срок ипотечного кредита не может превышать период, в течение которого арендный договор является действительным. После окончания срока его действия автоматически наступает окончание срока действия ипотечного кредита.

В законодательстве РФ указано, что земельный надел не может быть использован в качестве залогового инструмента, если имеются обстоятельства, препятствующие этому и указанные в тексте договора, предметом которого является аренда земельного участка.

Залогодатель должен быть готов к тому, что ему придется оплатить выезд представителя кредитной организации для того, чтобы он оценил земельную собственность и ее ликвидность.

Как правило, под такой залог предоставляется некрупная сумма кредита и на недолгий срок.

Все постройки, возведенные на участке, должны принадлежать залогодателю на правах собственности или в аренде совместно с участком.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Составление договора

Для временной передачи своих прав следует обратиться в банк с заявлением о своем намерении взять кредит под залог права аренды надела земли. После оценки банком и вынесения им положительного решения можно приступать к составлению соглашения.

Договор залога прав аренды земельного участка заключается в обычной форме. Участия нотариуса не требуется, хотя консультация юриста не помешает. Перед заключением договора рекомендуется учесть свои финансовые возможность и просчитать возможные риски.

В договоре указывают следующее:

  1. Наименование сторон.
  2. Предмет залога с описанием размеров, местоположения, характеристик, наличия построек.
  3. Кадастровый номер.
  4. Рыночную стоимость.
  5. Реквизиты арендного договора, подтверждающего права залогодателя.
  6. Информацию о том, что получено согласие собственника.
  7. Величину кредита.
  8. Срок действия договора, после которого происходит окончания выплат.
  9. Уплату неустойки при возникновении просрочек.
  10. Права и обязанности сторон.
  11. Порядок, в котором может быть обращено взыскание.

В документе можно указать, что все плоды и ягоды остаются в собственности заемщика. Против этого пункта банк навряд ли будет протестовать. Однако с участком не могут быть совершены различные юридические действия типа сдачи в субаренду, дарения и продажи.

Приложением является выписка из ЕГРН и справка об инвентаризационной стоимости. В договоре должно совпадать ФИО заемщика с указанным в арендном договоре. В интересах заемщика указать о недопущении ухудшения участка сверх естественного и уменьшении стоимости, кроме вызванной вследствие амортизации.

Если банк имеет свой образец такого договора, то его и следует придерживаться. Документ будет действителен, если в нем будут иметься подписи сторон, и проставлена дата составления.

Договор подлежит государственной регистрации. Если она не выполнена, то сделка будет признана недействительной. Действие договора начинается не с даты его подписания, а при получении документа о совершении регистрационных действий.

При невыполнении обязательств или их ненадлежащем выполнении право аренды участка переходит к банку и может быть использован по его усмотрению.

Достоинства и недостатки

Хотя залог права аренды и не является широко распространенной практикой, но при определенных обстоятельствах имеет свои достоинства. К плюсам относятся следующие факторы:

  • быстрое решение проблемы при нехватке денежных средств;
  • отсутствие иного залога;
  • индивидуальное рассмотрение банковскими организациями;
  • отсутствие необходимости страховки от рисков.

К минусам относятся короткие сроки, даваемые банками для погашения долговых обязательств, а также небольшая сумма кредита. Это объясняется невысокой ликвидностью такого залога. Следует учитывать, что такой вид залога принимается не всеми банками, поскольку они рискуют больше, чем заемщик.

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/zalog-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Залог права аренды земель с/х назначения. ФЗ «Об ипотеке» VS ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Какой закон применять?

Залог права аренды

ЗАЛОГ – сделка, без которой представить существование современного бизнеса достаточно сложно. Но, все ли так гладко на пути к развитию бизнеса с использованием такого инструмента?

Пожалуй, что нет. Приведу пример очередной коллизии в действующих законах.

И без того многострадальное сельское хозяйство (далее – с/х) и здесь не осталось без внимания. Основным активом с/х предприятия является право аренды на земли с/х назначения. А раз это актив, следовательно, его можно заложить в банк и получить кредит на развитие или на операционную деятельность или для выживания, что конечно несколько грустно.

В аренде у с/х предприятий находятся, как правило, государственные или муниципальные земли – так называемые земли районного фонда, и паевые земли – земельные участки принадлежащие (в абсолютном большинстве случаев) физическим лицам на праве общей долевой собственности.

Если при залоге права аренды государственных и муниципальных земель все относительно понятно, то с паевыми землями существует некое противоречие между ФЗ «Об ипотеке» и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Обращаем внимание на то, что оба закона носят характер специальной нормы права.

Отношения на рынке с/х земель регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года (далее – закон об обороте), ну и, разумеется, Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК).

ЗК в п.5 ст.22 и закон об обороте в п.8 ст. 9 устанавливают идентичные правила в вопросе залога права аренды земельных участков – ЗК в общем, а закон об обороте непосредственно в отношении паевых земель:

«В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное»

Но, к великому сожалению сельхозников, существует еще один закон, который регулирует залоговые отношения.

Цитирую абз.1 п.1.1 ч.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года:

«Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка»

Что же получается? Две статьи, в двух законах, регулирующих узконаправленные отношения, в одном и том же вопросе грубо противоречат друг другу.

Вот и возникает вопрос:

Каким законом должны руководствоваться наши коллеги, трудящиеся в юридических отделах и департаментах Управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, при осуществлении правового анализа документов на предмет выявления оснований для отказа в государственной регистрации залога права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащего гражданам на праве общей долевой собственности?

Сказать что процедура получения согласия на залог права аренды у пайщиков это проблема, ровным счетом не сказать ничего.

Для получения согласия необходимо провести общее собрание собственников земельных долей, а для этого Вы обязаны опубликовать в СМИ объявление о дате месте и времени проведения общего собрания, ВНИМАНИЕ, за 40 дней до предполагаемой даты проведения собрания (ст. 14.1 п.2).

И если на это собрание явится 20% от общего числа собственников данного земельного участка или собственники, в совокупности владеющие более чем 50% долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, собрание будет правомочно принимать решения по всем вопросам повестки дня. Разумеется, за такое решение должно проать большинство, при этом 1 земельная доля – 1 голос (ст.14.1. п.5,8)

Но на этом проблемы не заканчиваются. Полномочия общего собрания собственников земельных долей, строго регламентировано законом об обороте.

В частности, ч.3 ст. 14 закона об обороте устанавливает вполне определённый, закрытый перечень вопросов, по которым участники общей долевой собственности вправе принимать решения. К сожалению, вопрос об одобрении сделок (а согласие на залог ни что иное, как сделка) в виде залога права аренды в этот исчерпывающий список не включен.

Вот и получается, мало того, что само собрание сопряжено с определенными сложностями так и еще и полномочия такого собрания по одобрению данной сделки вызывает некоторые сомнения.

Конечно, Вы вправе  сказать: «а почему бы не включить в договор при его заключении пункт о согласии пайщиков на залог права аренды?» И Вы будете абсолютно правы. Но мне кажется, что это уже проблема предусмотрительности с/х предприятия. А в этой статье я хочу обратить внимание на очередную коллизию в нашем законодательстве.

И, возможно, эта статья заставит задуматься некоторых наших коллег об их незаменимой роли в деятельности общества, и напомнит, что профилактика проблем, лучше, чем их решение.

А мое мнение следующее. Решение проблемы по поставленному вопросу: «Какой закон применять?», лежит в плоскости теории права.

Нормативно-правовой акт принятый позже имеет большую юридическую силу.

Исходя из этого, обратимся к датам принятия ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Первый из них датирован 16.07.1998, а другой 24.07.2002.

По-моему очевидно, что при наличии коллизии между нормами этих законом применению подлежит ФЗ «Об оборот земель сельскохозяйственного назначения».

На практике же складывается абсолютно другая ситуация – при регистрации залога права аренды паевых земель регистраторы требуют предоставить согласие собственников.

Вывод:

Для того чтобы предоставить с/х товаропроизводителям возможность в упрощенном порядке распоряжаться принадлежащим им правом аренды, законодателю необходимо быть последовательным в своей логике и привести  ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в соответствие с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», исключив из ст. 62 закона об ипотеке требование о получении согласия с собственников земельного участка, если речь идет о залоге права аренды паевых земель.

Источник: https://zakon.ru/blog/2012/1/14/zalog_prava_arendy_zemel_sx_naznacheniya_fz_ob_ipotekevsfz_ob_oborote_zemel_selskoxozyajstvennogo_na

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.